LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu que les défauts d'étanchéité constatés n'avaient pas pour cause les travaux de peinture imperméable appliquée lors de la construction des immeubles, peinture qui n'a pas été refaite alors qu'elle aurait dû l'être au titre de l'entretien des immeubles par le syndicat des copropriétaires, la cour d'appel, qui a procédé aux recherches prétendument omises, en a exactement déduit que le coût de réfection de cette peinture ne pouvait être mis à la charge des constructeurs et de leurs assureurs ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que le grief fait à l'arrêt de ne pas assortir les condamnations prononcées au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence Central Parc de la capitalisation des intérêts, dénonce une omission de statuer qui, pouvant être réparée par la procédure prévue à l'article 463 du code de procédure civile, ne donne pas ouverture à cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Central Parc aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Central parc à payer à la SNC Quillery la somme de 2 500 euros, ensemble à la société Asten et à la SMABTP la somme de 2 500 euros, à la société Axa France IARD la somme de 2 500 euros, ensemble à la SCI de la rue Pasteur et à la société Sofap la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Central Parc ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept avril deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Central Parc.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt D'AVOIR limité le montant de la condamnation in solidum de la SCI de la rue Pasteur, la compagnie AXA COURTAGE, venant aux droits de la compagnie UAP, Monsieur X... et la SNC QUILLERY, au titre des désordres des façades des 10 bâtiments de l'ensemble immobilier, à la somme de 157.105,28 , outre intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 1995 sur 87.008,62 , et à compter du 28 mai 1996 pour le surplus ;
AUX MOTIFS QUE « l'expert a retenu, dans son rapport du 12 octobre 1992, pour les bâtiments de la 1ère et de la 2ème tranche de travaux, en prenant en compte les aggravations, un coût de réfection de 481.230,30 f HT, en écartant, à bon droit, le devis Dhedeene, ayant servi à la facturation sur le syndicat des copropriétaires, faute de justification des prix de cet entrepreneur, qui a traité à forfait, et d'une comparaison possible avec le prix des autres entrepreneurs consultés, leurs devis n'ayant pas été joints et produits à l'expertise ; que cet expert n'a pas inclus, en outre, à bon droit, dans ces travaux de réfection, tous ceux afférents à des travaux de peinture d'étanchéité sur les façades, suivant les normes DTU nouvelles, en relevant que les défauts d'étanchéité constatés étaient étrangers à la peinture imperméable appliquée lors de la construction et en retenant, à bon droit, dans son premier rapport, que cette peinture n'avait pas été refaite, dans le cadre de l'entretien, par le syndicat des copropriétaires, et devait l'être dans ce cadre, eu égard à son état ; que dans son rapport du 22 septembre 1993, concernant les bâtiments de la troisième tranche, l'expert a estimé les travaux, au titre des façades, à 272.304 f HT, en n'incluant pas, dans ce coût, l'application d'une peinture d'étanchéité au même titre que pour les autres tranches de travaux ; que, dans son rapport de bonne fin, concernant cette tranche de travaux, il a retenu un coût de 387.693,10 f HT, sur les mêmes bases, pour les bâtiments de la 3ème tranche ; qu'il suit de ces éléments que le coût total de réfection des désordres décennaux de façade des 10 bâtiments, au titre des défauts d'étanchéité des joints, des éclats de béton avec apparition des fers et de la détérioration et l'effritement des enduits extérieurs, doit être fixé, par réformation du jugement déféré, à la somme en principal, de 1.030.543,15 f TTC, soit 157.105,25 euros ; que le jugement déféré étant ainsi réformé, au titre des désordres de façade des 10 bâtiments, le vendeur à construire, l'assureur de responsabilités de celui-ci, l'architecture et l'entrepreneur Quillery seront condamnés, au titre de ces désordres, à payer au syndicat des copropriétaires la somme en principal de 157.105,28 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 1995 su r87.008,62 euros, pour les réparations faites sur les bâtiments de la 1ère et de la 2ème tranche, et à compter du 28 mai 1996, pour le surplus (bâtiments de la 3ème tranche), étant observé que le syndicat qui a fait les travaux, ne peut prétendre à une actualisation de ceux-ci à quelque date que ce soit ; »
ALORS, D'UNE PART, QUE l'indemnisation des désordres de nature décennale implique la réparation intégrale de l'ouvrage, la mise en conformité de l'immeuble avec des normes postérieures à sa construction ne constituant pas un enrichissement sans cause du maître de l'ouvrage, dès lors qu'elle est indispensable à la suppression des désordres existants ou à l'apparition de nouveaux désordres ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires faisait valoir que l'application d'une peinture d'imperméabilisation conforme aux nouvelles normes professionnelles intervenues en avril 1990 était nécessaire afin d'éviter l'apparition de fers à béton ou de fissures de béton sur les façades, entraînant des infiltrations, l'expert ayant précisé dans son rapport que le traitement des façades selon les nouvelles prescriptions professionnelles « se justifiait par l'utilité d'une protection de toutes les armatures des bétons contre l'apparition ultérieure d'autres désordres en dehors de ceux constatés » (conclusions d'appel, pages 35 à 42) ; qu'en laissant à la charge du syndicat des copropriétaires le coût des travaux de mise en conformité des façades aux nouvelles normes, sans rechercher, comme elle y était expressément invitée, si ces travaux n'étaient pas nécessaires pour supprimer les désordres constatés ou éviter l'apparition de nouveaux dommages, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du Code civil.
ALORS, D'AUTRE PART, QUE les locateurs d'ouvrage sont tenus de livrer un immeuble exempt de vices ou malfaçons ; que la réparation doit intégrer l'ensemble des travaux nécessaires à la réfection de l'immeuble, quand bien même il ne serait pas établi que les désordres aurait leur cause dans une malfaçon de l'ouvrage, seule la preuve d'une cause étrangère étant susceptible d'exonérer les constructeurs de la présomption de responsabilité qui pèse sur eux ; qu'en l'espèce, pour laisser à la charge du syndicat des copropriétaires le coût des travaux d'étanchéisation des façades, la Cour d'appel s'est bornée à relever que les défauts d'étanchéité constatés sur les immeubles étaient sans rapport avec la « peinture imperméable » appliquée lors de la construction ; qu'en statuant par un tel motif inopérant, cependant qu'elle ne relevait aucune cause étrangère susceptible d'exonérer les constructeurs, la Cour d'appel a violé l'article 1792 du Code civil.
ALORS, DE TROISIEME PART, QUE les constructeurs ne peuvent s'exonérer de la présomption de responsabilité qui pèse sur eux que s'ils établissent que les désordres affectant l'ouvrage sont dus à une cause étrangère ; que le fait du maître de l'ouvrage ne peut constituer une cause d'exonération qu'autant qu'il a concouru à la création des dommages ; qu'en rejetant la demande du syndicat de copropriétaires tendant à ce que les constructeurs soient condamnés à payer les travaux de mise en conformité de la peinture d'étanchéité des façades de l'ensemble immobilier, au motif que « cette peinture n'avait pas été refaite, dans le cadre de l'entretien, par le syndicat des copropriétaires », sans constater que les désordres affectant l'ouvrage étaient dus, ne serait-ce qu'en partie, à un défaut d'entretien des parties communes par le syndicat, la Cour d'appel a violé l'article 1792 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR refusé d'assortir les condamnations prononcées au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence CENTRAL PARC de la capitalisation des intérêts, en application de l'article 1154 du Code civil ;
SANS MOTIFS ;
ALORS QUE dès lors qu'elle est demandée, les juges du fond ne peuvent refuser d'accorder la capitalisation des intérêts, lorsque ces derniers sont dus au moins pour une année entière ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence central parc avait sollicité de la Cour d'appel qu'elle ordonne la capitalisation des intérêts à valoir sur les condamnations prononcées à son profit (conclusions d'appel, page 48) ; qu'en condamnant les différents intervenants à la construction à payer diverses sommes au syndicat de copropriétaires, sans capitalisation des intérêts, cependant que ceux-ci couraient sur au moins une année entière, la Cour d'appel a violé l'article 1154 du Code civil.
