LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que les époux X... versaient aux débats l'intégralité des actes de vente relatifs à leur fonds et à celui de M. Z..., précisant que ces titres avaient été publiés au bureau des hypothèques, constaté qu'il ressortait de ces titres, hormis celui dont se prévalait M. Z..., que l'existence de la servitude de passage au profit du fonds des époux X... était établie depuis 1971, date à laquelle M. A..., vendeur, avait créé au profit de l'immeuble, vendu à titre de servitude perpétuelle et réelle, un droit de passage sur un immeuble restant lui appartenir cadastré n° 158 pour donner accès à la partie d'immeuble cédée, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a justement déduit, sans dénaturation, que la servitude de passage était opposable à M. Z... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... à payer à M. et Mme X... la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mars deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP BACHELLIER et POTIER DE LA VARDE, avocat aux Conseils pour M. Z...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes de monsieur Z... tendant à ce qu'il soit fait interdiction aux époux X... d'utiliser à des fins commerciales ou de chambres d'hôtes la parcelle sur laquelle se trouve le chemin lui appartenant.
AUX MOTIF PROPRES ET ADOPTES QU'il ressort de l'ensemble des titres de propriété versés aux débats que l'existence de la servitude de passage au profit du fonds des époux X... est établie depuis 1971 date à laquelle monsieur A... vendeur a créé, au profit de l'immeuble vendu et à titre de servitude perpétuelle et réelle, un droit de passage sur un immeuble restant lui appartenir cadastrée section A n° 158 pour donner accès à la partie de l'immeuble cédée cadastrée section I chemin rural n° 40 ; « ce droit de passage pourra être exercé en tout temps et à toute heure du jour et de la nuit par l'acquéreur, les membres de sa famille vivant avec lui ses employés et d'autres personnes à son service ou effectuant des travaux pour son compte, ainsi que ses visiteurs à pied, à cheval, en voiture et en tracteur et généralement tous engins nécessaires à l'exploitation de l'immeuble présentement vendu » ; que le fait que la mention de cette servitude ne se retrouve pas dans l'acte de vente de monsieur Z... (et ce de façon inexplicable dès lors que cette mention est portée dans les actes de ses auteurs et qu'il n'est pas allégué qu'une extinction légale ou conventionnelle incontestable ait eu lieu entre temps) n'a pas pour effet de rendre le droit réel dont bénéficient monsieur et madame X... inopposable au demandeur lorsque comme en l'espèce, ce droit est parfaitement matérialisé et que monsieur Z... ne conteste pas que monsieur et madame X... bénéficient effectivement d'un droit de passage ;
ALORS QUE la création ou l'existence d'une servitude au profit d'un fonds dominant ne peut trouver son fondement que dans le titre du fonds servant à moins que le titre du fonds dominant mentionnant la servitude soit antérieur à celui du fonds servant et qu'ils émanent du même propriétaire ; que dès lors, en énonçant que le fait que la mention de cette servitude ne se retrouve pas dans l'acte de vente de monsieur Z..., pourtant antérieur à celui des époux X..., n'avait pas pour effet de rendre le droit réel dont bénéficient ces derniers inopposable à monsieur Z..., la cour d'appel a violé l'article 691 du code civil.
ALORS QUE monsieur Z... faisait valoir dans ses conclusions d'appel que la servitude de passage créée en 1971 permettait de desservir une propriété agricole de plus de 8 hectares propriété ayant été démembrée et dont une infime partie, d'une superficie de 41 a 85 ca, objet du présent litige, a été cédée en 1985 puis de nouveau en 1998 et finalement en 2003 aux époux X... ; que dès lors, en énonçant que ces derniers bénéficiaient d'une servitude de passage « établie depuis 1971 date à laquelle monsieur A... vendeur a créé au profit de l'immeuble vendu à titre de servitude perpétuelle et réelle un droit de passage sur un immeuble restant lui appartenir pour donner accès à la partie de l'immeuble cédée », sans répondre au moyen faisant valoir que cet acte concernait une parcelle beaucoup plus vaste que celle ultérieurement acquise par les époux X..., la cour d'appel a privé sa décision de motivation et violé, de ce fait, l'article 455 du code de procédure civile.
ALORS QUE l'acte de vente du 12 janvier 1971 créait une servitude de passage au profit de la propriété vendue, soit une ferme d'une superficie totale de 8ha, 53a, 72 ca ; que dès lors, en énonçant, pour juger que la propriété des époux X..., qui ne correspond pourtant qu'à une infime partie de la propriété ayant fait l'objet de la vente du 12 janvier 1971 et qui ne représente qu'un superficie de 41 a, 85 ca bénéficierait d'une servitude de passage sur le fonds de monsieur Z..., que l'existence d'une telle servitude au profit du fonds des époux X... serait « établie depuis 1971, date à laquelle monsieur A... vendeur a créé au profit de 1'immeuble vendu à titre de servitude perpétuelle et réelle un droit de passage sur un immeuble restant lui appartenir pour donner accès à la partie de l'immeuble cédée », la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de cet acte de vente, a violé l'article 1134 du code civil.
