LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 26 février 2008), que, par acte du 29 novembre 2005, la société Brasserie distribution et diffusion (société Brasserie distribution), titulaire d'un bail portant sur des locaux à usage commercial appartenant à la société Brasserie et développement patrimoine (société Brasserie développement), en a sollicité le renouvellement ; que la bailleresse lui a opposé un refus pour retards de paiement de loyers et sous-locations non autorisées, puis l'a assignée en validation de ce refus ;
Attendu que, pour prononcer la résiliation du bail du 5 décembre 1996 et dire que la locataire peut prétendre à une indemnité d'éviction, l'arrêt retient que la location de chambre meublée, même à titre précaire, est une sous-location à supposer qu'elle ne s'inscrive pas dans une activité d'hôtellerie ; que la mise à disposition d'un immeuble au profit de tiers au contrat principal ne peut échapper au régime de l'article L 145-31 du code de commerce que si elle a lieu de façon exceptionnelle, au profit d'un ou quelques occupants et en fonction d'un événement précis qui puisse la justifier, que la preuve de telles circonstances n'étant ni rapportée, ni même proposée par la locataire, celle-ci ne peut échapper à la résiliation de bail, mais que la sous-location peut échapper à la qualification de manquement privatif de l'indemnité d'éviction, si elle ne pêche que par sa forme et que tel est le cas en l'espèce, le bail litigieux n'ayant pas strictement prohibé toute sous-location, mais l'ayant soumise à une dénonciation au bailleur ;
Qu'en statuant ainsi, alors que dans ses conclusions d'appel, la société Brasserie Développement sollicitait seulement la confirmation du jugement ayant déclaré légitime le refus de renouvellement du bail sans offre d'indemnité d'éviction signifiée par elle à la société Brasserie distribution et que celle-ci se bornait à contester la validité de ce refus et à réclamer une indemnité d'éviction, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 février 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;
Condamne la société Brasserie distribution et diffusion aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Brasserie distribution et diffusion ; la condamne à payer à la société Brasserie développement patrimoine la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mars deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils pour la société Brasserie et développement patrimoine.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail du 5 décembre 1996 pour sous-location irrégulière, à compter du 22 février 2006, et d'avoir déclaré que la locataire, la Société BRASSERIE DISTRIBUTION ET DIFFUSION pouvait prétendre à une indemnité d'éviction et ordonné une expertise pour l'évaluer ;
AUX MOTIFS QUE sur la sous-location : la location de chambres meublées, même à titre précaire, est une sous-location à supposer qu'elle ne s'inscrive pas dans une activité d'hôtellerie ; que la mise à disposition précaire d'un immeuble loué, au profit de tiers au contrat principal de bail, ne peut échapper au régime de l'article L. 145-31 du Code de commerce que si elle a lieu de façon exceptionnelle, au profit d'un ou quelques occupants, et en fonction d'un événement précis qui puisse la justifier ; que la preuve de telles circonstances n'étant ni rapportée ni même proposée par le locataire, celui-ci ne peut échapper à la résiliation du bail ; sur l'indemnité d'éviction : que la sous-location peut échapper à la qualification de manquement privatif de l'indemnité d'éviction, si elle ne pêche que par sa forme ; que tel est le cas en l'espèce, le bail litigieux n'ayant pas prohibé strictement toute sous-location, mais l'ayant soumise à une dénonciation au bailleur ; qu'une expertise sera ordonnée ;
1) ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions d'appel, la Société BRASSERIE ET DEVELOPPEMENT PATRIMOINE sollicitait seulement de la Cour d'appel la confirmation du jugement ayant déclaré légitime le refus de renouvellement du contrat de bail sans offre d'indemnité d'éviction signifié par elle à la Société BRASSERIE DISTRIBUTION ET DIFFUSION le 22 février 2006 ; que, dans ses conclusions, la locataire contestait la validité de ce refus et réclamait une indemnité d'éviction ; que dès lors, en prononçant, sans avoir été saisi par aucune partie d'une telle demande, la résiliation du bail pour sous-location irrégulière, la Cour d'appel a méconnu l'objet du litige et violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
2) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE l'indemnité d'éviction répare le préjudice causé au preneur par le refus de renouvellement du bail sans motif grave et légitime ; qu'elle ne peut être allouée en cas de résiliation judiciaire du bail ; que dès lors, en déclarant que la Société BRASSERIE DISTRIBUTION ET DIFFUSION pouvait prétendre à une indemnité d'éviction, après avoir prononcé la résiliation du bail aux torts de ladite société pour sous-location irrégulière, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article L. 145-14 du Code de commerce.
