LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon les arrêts attaqués (Angers, 3 mai 2004 et 22 mai 2007) que, par acte sous seing privé du 20 octobre 2000, les consorts X... ont vendu aux époux Y..., sous condition de l'obtention d'un prêt, divers lots d'un immeuble dont le règlement de copropriété et l'état descriptif de division étaient en cours d'établissement ; que les vendeurs ont refusé de signer l'acte authentique de vente et ont assigné les époux Y... en nullité, caducité de la vente ou rescision pour lésion ; que par arrêt du 3 mai 2004 la cour d'appel d'Angers a débouté les consorts X... de leurs demandes en nullité et caducité de la vente mais a ordonné l'expertise prévue par l'article 1678 du code civil en matière de lésion ; que dans leurs conclusions d'appel déposées au vu du rapport d'expertise, les consorts X... ont demandé la nullité de la vente pour erreur sur la substance, dol et défaut de prix réel et sérieux ; que les époux Y... ont conclu à l'irrecevabilité de ces nouvelles demandes ;
Sur le deuxième moyen :
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt du 22 mai 2007 de déclarer irrecevable leur demande en nullité de la vente pour erreur, alors, selon le moyen :
1° / que si, conformément à l'arrêt d'assemblée plénière du 7 juillet 2006 les parties sont désormais tenues de formuler l'ensemble de leurs demandes, tendant aux mêmes fins, dans le cadre d'une seule et même instance, cette solution, revenant sur le droit positif antérieur, ne peut être appliquée aux instances antérieures à l'arrêt du 7 juillet 2006, conformément au droit au procès équitable que garantit l'article 6. 1 de la Convention européenne des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; qu'en retenant cette solution à propos de l'instance ayant abouti à l'arrêt du 3 mai 2004, les juges du fond ont violé l'article 6. 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ensemble les articles 480 du code de procédure civile et 1351 du code civil ;
2° / que dès lors que la première décision rendue ne statue que pour partie sur le contentieux tendant à l'annulation de l'acte, et qu'une demande subsiste, non tranchée, visant également à son anéantissement, le demandeur est recevable à demander la nullité de l'acte postérieurement à la première décision, sans qu'aucune forclusion ne puisse lui être opposée ; qu'ainsi, en l'espèce, dès lors que la demande fondée sur la lésion n'avait pas été tranchée, les consorts X... étaient en droit de demander la nullité, sur le fondement de l'erreur, peu important que l'arrêt du 3 mai 2004 ait rejeté une demande en nullité fondée sur une autre cause ; qu'à cet égard, l'arrêt attaqué a été rendu en violation des articles 480 du code de procédure civile et 1351 du code civil ;
Mais attendu, d'une part, qu'il ne résulte ni de l'arrêt attaqué, ni des conclusions d'appel des consorts X... en date du 13 mars 2007 que ceux-ci se soient prévalus d'une atteinte au principe général de sécurité juridique causée par l'application immédiate d'un revirement de jurisprudence ; que le moyen est nouveau de ce chef, mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, que les consorts X... s'étant bornés à soutenir, dans leurs conclusions d'appel, que l'autorité de la chose jugée de l'arrêt du 3 mai 2004 ne pouvait leur être opposée dès lors qu'il s'agissait d'une décision avant dire droit, le moyen, pris de ce que la première décision n'aurait statué que pour partie sur le contentieux tendant à l'annulation de l'acte, est nouveau de ce chef, mélangé de fait et de droit ;
D'où il suit que le moyen est irrecevable ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les premier et troisième moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer aux époux Y... la somme de 2 500 euros ;
rejette la demande des consorts X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils pour les consorts X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le premier arrêt attaqué (ANGERS, 3 mai 2004) encourt la censure ;
EN CE QU'il a débouté les consorts X... de leur demande en nullité de l'acte du 20 octobre 2000 ;
AUX MOTIFS propres QUE « le compromis de vente énumère les lots de la future copropriété vendus par les consorts X... aux époux Y... et indique que le projet de règlement de copropriété et d'état descriptif de division a été communiqué aux parties ; que depuis lors, ce document a été établi par la S. C. P. SECHET-LECOUTEUX, et les consorts X... ne prétendent, et encore moins ne prouvent, que la description dans le compromis des lots vendus ne s'y retrouve pas avec précision ; que pas plus n'est opérant l'argument que la copropriété n'était pas encore constituée lors de la signature du compromis puisque, antérieurement à cette vente, les consorts X... étaient seuls propriétaires de l'intégralité de l'immeuble et qu'une copropriété ne pouvait exister qu'à partir du jour où partie de l'immeuble était vendue à un tiers ; que c'est donc à juste titre que les premiers juges ont retenu que la vente consentie par les consorts X... aux époux Y... n'était pas nulle pour indétermination (…) » (arrêt du 3 mai 2004, p. 6, § 4, 5 et 6) ;
Et AUX MOTIFS, éventuellement adoptés, QUE « l'acte sous seings privés du 20 octobre 2000, intitulé « vente de biens et droits immobiliers sous conditions suspensives » décrit de manière suffisamment précise les biens vendus, par référence à des numéros de lots, précisant in fine que le règlement de copropriété et l'état descriptif sont en cours d'établissement par le cabinet de géomètres-experts SECHET-LECOUTEUX ; que les demandeurs ne peuvent donc de bonne foi soutenir que la chose vendue n'était pas déterminée, seuls des ajustements de détail sur l'organisation de la copropriété étant prévus par les parties ; que cet acte, qui fait la loi des parties, ne saurait être argué de nullité pour une prétendue indétermination ; que l'on conçoit d'ailleurs difficilement que des vendeurs de bonne foi aient pu proposer un bien à la vente sans savoir ce qu'ils vendaient et laisser des acquéreurs verser dans de telles conditions 35. 500 F d'honoraires d'intermédiaire et 35. 000 F de dépôt de garantie (…) » (jugement, p. 5, avant-dernier et dernier §) ;
ALORS QUE si l'obligation peut être valable lorsqu'elle porte sur un objet non déterminé mais déterminable, il n'en va pas de même lorsque la détermination finale de l'objet nécessite un nouvel accord des parties ; qu'au cas d'espèce, en ne recherchant pas, comme ils y étaient invités (conclusions des consorts X... du 19 février 2004, p. 9 et s.), si l'indétermination au jour de la promesse de vente de la consistance exacte des lots vendus, dans l'attente de la rédaction de l'état descriptif de division, n'impliquait pas nécessairement un nouvel accord des parties excluant en conséquence que l'obligation ait pu être valablement formée, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1129, 1583 et 1589 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Le second arrêt attaqué (ANGERS, 22 mai 2007) encourt la censure ;
EN CE QU'il a déclaré irrecevable la demande des consorts X... tendant à faire prononcer la nullité pour erreur de l'acte du 20 octobre 2000 ;
AUX MOTIFS QUE l'arrêt du 3 mai 2004 « a confirmé la décision déférée en ce qu'elle avait débouté les consorts X... de leurs demandes de nullité et de caducité de la vente ; que la demande en nullité pour erreur n'est pas fondée sur un vice du consentement découvert après l'arrêt de cette Cour du 3 mai 2004 puisque les consorts X... font état de la différence entre la superficie réelle et celle mesurée par M. A..., missionné par les acquéreurs, qui n'aurait pas permis au vendeur de consentir au prix en connaissance de cause ; qu'en effet, cette différence était connue des parties avant la décision du 3 mai 2004 puisque cette Cour a noté que, selon le rapport Z... sollicité par les consorts X... et le rapport A... demandé par les époux Y..., la superficie des locaux variait ; qu'il appartenait aux consorts X... de faire valoir tous leurs moyens à l'appui de leur demande de nullité de la vente pour erreur ; qu'en raison de l'autorité de la chose jugée de l'arrêt du 3 mai 2004, leur demande en nullité de la vente est irrecevable sur ce fondement (…) » (arrêt du 22 mai 2007, p. 7, § 3, 4 et 5) ;
ALORS QUE, premièrement, si, conformément à l'arrêt d'Assemblée plénière du 7 juillet 2006 (Bull. AP, n° 8, p. 21), les parties sont désormais tenues de formuler l'ensemble de leurs demandes, tendant aux mêmes fins, dans le cadre d'une seule et même instance, cette solution, revenant sur le droit positif antérieur, ne peut être appliquée aux instances antérieures à l'arrêt du 7 juillet 2006, conformément au droit au procès équitable que garantit l'article 6. 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; qu'en retenant cette solution à propos de l'instance ayant abouti à l'arrêt du 3 mai 2004, les juges du fond ont violé l'article 6. 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ensemble les articles 480 du Code de procédure civile et 1351 du Code civil ;
Et ALORS QUE, deuxièmement et en tout cas, dès lors que la première décision rendue ne statue que pour partie sur le contentieux tendant à l'annulation de l'acte, et qu'une demande subsiste, non tranchée, visant également à son anéantissement, le demandeur est recevable à demander la nullité de l'acte postérieurement à la première décision, sans qu'aucune forclusion ne puisse lui être opposée ; qu'ainsi, en l'espèce, dès lors que la demande fondée sur la lésion n'avait pas été tranchée, les consorts X... étaient en droit de demander la nullité, sur le fondement de l'erreur, peu important que l'arrêt du 3 mai 2004 ait rejeté une demande en nullité fondée sur une autre cause ; qu'à cet égard, l'arrêt attaqué a été rendu en violation des articles 480 du Code de procédure civile et 1351 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Le second arrêt attaqué (ANGERS, 22 mai 2007) encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté la demande en nullité de l'acte du 20 octobre 2000 en tant qu'elle était fondée sur le dol ;
AUX MOTIFS QUE « concernant le dol, il y a lieu de rappeler que les consorts X... avaient confié la vente à un agent immobilier ; que l'existence d'une collusion frauduleuse entre l'expert qui a évalué le bien et les époux Y... n'est pas prouvée ; qu'il est démontré que cet expert s'est trompé sur la superficie et sur le prix, mais les éléments du dossier ne permettent pas d'établir qu'il y a eu, lors de l'utilisation de son rapport, intention dolosive des époux Y..., ni que l'agent immobilier, Monsieur C... du Cabinet ELA, était en réalité une relation des époux Y... qui aurait favorisé leurs desseins (…) » (arrêt du 22 mai 2007, p. 7, § 6) ;
ALORS QUE, premièrement, faute d'avoir recherché si, à supposer même que M.
C...
, l'agent immobilier, n'ait pas été une relation de M. et Mme Y..., ces derniers n'avaient pas usé de l'estimation émanant du premier, évaluant l'immeuble à seulement un quart de sa valeur, pour provoquer l'erreur des consorts X... et les tromper, quand bien même il n'y aurait pas eu collusion frauduleuse entre l'agent immobilier et M. et Mme Y..., (conclusions des exposants du 13 mars 2007, p. 11), les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil ;
Et ALORS QUE, deuxièmement et en tout cas, les juges du fond auraient dû rechercher si la production tardive d'un règlement de copropriété erroné et incomplet par M. et Mme Y... n'avait pas eu pour objet et pour effet de tromper les consorts X... (conclusions du 13 mars 2007, p. 11) ; que faute de s'être prononcés sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil.
