LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique du pourvoi incident :
Vu l'article 1153 du code civil ;
Attendu que dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les intérêts ne sont dus que du jour de la sommation de payer ou d'un autre acte équivalent ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 11 septembre 2007), que les époux X... ont vendu aux époux Y... un immeuble, sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire ; que cette condition étant défaillie, les époux Y... ont assigné les époux X... pour obtenir, entre autres demandes, la restitution du dépôt de garantie ; que soutenant que les acquéreurs étaient à l'origine de la défaillance de la condition suspensive, les époux X... ont demandé, à titre reconventionnel, leur condamnation au paiement de la rémunération due à l'agent immobilier ;
Attendu que pour fixer au jour de son arrêt le point de départ du cours des intérêts au taux légal dus sur la somme de 25 154 euros, correspondant au paiement de la rémunération due à l'agent immobilier qu'il condamne les époux Y... à payer aux époux X..., l'arrêt retient que la promesse de vente prévoit que la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre cette somme à titre d'indemnisation forfaitaire et que la rémunération de l'agence convenue payable par le vendeur restera en toute hypothèse due au mandataire en cas de non-réalisation de la vente, mais sera alors récupérable contre l'autre partie par celle qui n'est pas en défaut ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la créance d'une somme d'argent, née et déterminée dans son montant antérieurement à la décision du juge qui se borne à la constater, porte intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer ou, à défaut, de la demande en justice, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Attendu qu'il y a lieu, conformément à l'article 627, alinéa 2, du code de procédure civile, de mettre fin au litige en appliquant la règle de droit appropriée ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les deux moyens du pourvoi principal qui ne seraient pas de nature à en permettre l'admission ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ses dispositions relatives au point de départ des intérêts moratoires de la somme de 25 154 euros, l'arrêt rendu le 11 septembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
DIT que les intérêts au taux légal de la somme de 25 154 euros sont dus à compter de la sommation de payer ou, à défaut, de la demande en justice ;
Dit n'y avoir lieu de modifier la condamnation aux dépens prononcée par les juges du fond ;
Condamne les époux Y... aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux Y... et les condamne à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour les époux Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR jugé que la non-réalisation de la vente convenue les 6 et 18 juillet 2002 était du fait des époux Y... qui ne se sont pas trouvés valablement libérés de la condition suspensive stipulée à leur profit ni n'y ont renoncé, D'AVOIR condamné solidairement les époux Y... à payer aux époux X... la somme de 56 276,50 euros avec intérêts légaux, et D'AVOIR dit que la somme de 25 154 euros pourrait être payée, jusqu'à due concurrence de 23 000 euros, du fait de la libération de la somme séquestrée chez Maître Z... ;
AUX MOTIFS, D'UNE PART, QUE la clause est claire ; qu'elle l'est pour les vendeurs, dont le mari, magistrat de l'ordre administratif, s'étant présenté comme un spécialiste des règles et servitudes d'urbanisme, faisait la distinction entre création de chambres d'hôtes ou de gîtes ruraux ; que pour les acquéreurs, leur interprétation de la clause, présentant le terme de « chambres d'hôtes » comme une formule plus générique que littérale, suppose que leur connaissance à la fois des servitudes d'urbanisme applicables et du projet de rentabilisation les aient conduits à une ignorer la distinction juridique et matérielle entre deux modes d'exploitation distincts, et a mal apprécié l'impropriété des termes employés ; or, face à la compétence juridique de leurs vendeurs, les acquéreurs, anciens commerçants mais également associés d'une SCI créée en 1989, avaient nécessairement rassemblé les éléments propres à leur permettre d'apprécier les perspectives de leur projet et ses conditions de réalisation ; ils ne peuvent sérieusement prétendre ne pas s'être attachés à la distinction entre les deux modes d'exploitation, alors qu'ils ont justement fait insérer une condition suspensive à cet effet dans le compromis de vente ;
1° ALORS QUE la Cour d'appel ne pouvait sans contradiction affirmer que la clause était « claire pour les vendeurs », et sujette à interprétation pour l'acquéreur, pour en déduire que la clause était claire et sans ambiguïté, et en conclure qu'au regard des éléments propres à éclairer la commune intention des parties, la clause doit recevoir son sens clairement exprimé ; que l'arrêt attaqué est ainsi entaché d'une irréductible contradiction, et a été rendu en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ;
2° ALORS au demeurant QUE dès lors que la mention « chambres d'hôtes » est reconnue comme possiblement sujette à interprétation pour l'acquéreur, la clause, stipulée dans son seul intérêt, devait être considérée comme ambiguë et devait être interprétée ; que la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil par fausse application ;
3° ALORS QUE la Cour d'appel reconnaît expressément que la clause litigieuse était claire pour une partie rompue à la spécialité des règles de l'urbanisme, mais qu'elle ne l'était pas pour un profane ; qu'en niant aux acquéreurs la qualité de profane en matière d'urbanisme, aux motifs inopérants qu'ils avaient été propriétaires d'un magasin de sport, et qu'ils étaient membres d'une SCI, sans autre précision, la Cour d'appel a encore violé l'article 1134 du Code civil ;
4° ALORS QUE l'acquéreur, profane en matière d'urbanisme, et devant d'autant plus être protégé contre un co-contractant spécialiste de la matière, qui prend la précaution de faire insérer une condition suspensive d'obtention de l'autorisation administrative nécessaire à son projet, n'a aucune obligation supplémentaire de s'assurer à l'avance que ce projet est conforme à la réglementation applicable ; que la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1178 du Code civil ;
5° ALORS QUE la stipulation dans la clause, du souhait des acquéreurs d'obtenir « un permis de construire pour l'aménagement de surfaces existantes ou la création ou extension de surface nouvelle pour une création de chambres d'hôtes » était manifestement ambiguë, pour envisager de façon alternative trois hypothèses possibles, pour rapprocher les notions incompatibles de création et d'aménagement, et ceci d'autant plus que le compromis répondait à une offre de vente portant sur un « superbe mas authentique, avec dépendances à restaurer » ; qu'en refusant de rechercher si l'emploi du terme « chambres d'hôtes » ne signifiait pas, dans l'esprit des acquéreurs, une possibilité, largement entendue, de recevoir des hôtes payants, que ce soit en chambres d'hôtes ou en gîtes ruraux, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
AUX MOTIFS, D'AUTRE PART, et en toute hypothèse, QUE faute d'avoir présenté dans le délai convenu, une demande de permis de construire aux fins d'aménagement de l'immeuble et de ses dépendances pour la réalisation de chambres d'hôtes sans création de logements nouveaux, demande dont rien ne prouve qu'elle aurait été manifestement vouée à l'échec puisqu'il n'est aucunement démontré que la réalisation de pièces annexes à l'habitation principale pour l'hébergement d'hôtes payants par l'habitant était interdite par le POS, les acquéreurs ont empêché l'accomplissement de la condition stipulée dans leur seul intérêt ;
1° ALORS QUE la condition suspensive portait sur « l'obtention d'un permis de construire pour l'aménagement de surfaces existantes ou la création ou extension de surfaces nouvelles pour création de chambres d'hôtes » ; qu'il résulte suffisamment clairement de cette stipulation que les acquéreurs entendaient créer des chambres d'hôtes, en créant ou étendant des surfaces nouvelles, c'est-à-dire procéder à des aménagements allant au-delà du simple aménagement du simple existant ; que le projet ne restreignait donc pas l'aménagement de l'existant en chambres d'hôtes ; qu'en affirmant que les acquéreurs auraient dû demander un permis de construire sans création de logements nouveaux, la Cour d'appel a donné à la clause stipulant la condition une lecture manifestement non conforme à ses termes, et l'a ainsi dénaturée, violant l'article 1134 du Code civil ;
2° ALORS QU'il appartient à la partie qui se plaint de l'inexécution du contrat de prouver cette inexécution ; qu'en faisant peser sur les acquéreurs la charge de prouver qu'ils n'auraient pas pu obtenir un permis de construire sans création de logements nouveaux, la Cour d'appel a renversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du Code civil ;
3° ALORS au demeurant QU'il résulte clairement de l'arrêt lui-même que seul était possible un aménagement des volumes existants, ce qui résulte de l'autorisation donnée ultérieurement aux acquéreurs eux-mêmes d'aménager les pièces de l'immeuble, comme l'attestait le maire le 21 novembre 2006 ; que la preuve était donc faite que la création de surfaces nouvelles était impossible ; que la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
4° ALORS QUE les dispositions des articles NC, NC 1 et NC 14 du plan d'occupation des sols n'autorisent que « l'aménagement et l'extension mesurée des habitations existantes à la date d'application des présentes dispositions, d'une SHON de 80 m² minimum, non liée et nécessaire à l'exploitation agricole, lorsque cela n'entraîne pas la création d'un nouveau logement » (article NC 1) ; que l'aménagement possible « du corps du bâtiment en principal dans les volumes existants », ne doit pas « entraîner la création d'un nouveau logement » ; qu'ainsi les dispositions très claires du POS ont pour objet de permettre aux habitants d'une habitation existante d'en aménager les volumes existants pour leur habitation personnelle mais non pour permettre une activité payante de chambres d'hôtes, une telle activité payante étant réservée par les dispositions générales de la zone NC aux exploitants agricoles, et les opérations de restauration des constructions existantes ne pouvant aboutir à leur changement d'affectation ; que la Cour d'appel a violé les dispositions NC, NC 1 et NC 14 du plan d'occupation des sols applicable.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR jugé que la non-réalisation de la vente convenue les 6 et 18 juillet 2002 était du fait des époux Y..., D'AVOIR condamné solidairement les époux Y... à payer aux époux X... la somme de 56 276,50 euros avec intérêts légaux au titre du préjudice subi, et D'AVOIR dit que la somme de 25 154 euros pourrait être payée, jusqu'à due concurrence de 23 000 euros, du fait de la libération de la somme séquestrée chez Maître Z... ;
AUX MOTIFS QUE la non-réalisation de la vente est du fait de l'acquéreur ; que les époux X... sont par conséquent fondés à réclamer réparation du préjudice qu'ils ont effectivement subi, correspondant aux frais financiers générés par un découvert bancaire et un prêt relais contractés pour l'achat d'un bien immobilier que la vente non réalisée du mas de Pernes les Fontaines n'a pas pu couvrir, ainsi que le montant de la rémunération de l'agence, convenue récupérable par l'autre partie contre celle qui n'est pas en défaut ;
ALORS, D'UNE PART, QUE seul ouvre droit à réparation le préjudice direct et immédiat causé par l'inexécution du débiteur ; que les époux X... ont acquis un second immeuble avant la réalisation de la condition suspensive affectant le reste de leur bien, et donc en sachant pertinemment que la réalisation de la première vente était incertaine du fait de la condition suspensive qui l'affectait ; qu'ils sont par conséquent à l'origine de leur propre préjudice ; que dès lors, en retenant l'existence d'un lien de causalité entre l'inexécution prétendue des époux Y... et le préjudice subi par les époux X..., la cour d'appel a violé les articles 1147, 1149 et 1151 du code civil ;
ALORS en toute hypothèse QUE les frais supportés par les époux X... entre leur propre acquisition (23 juillet 2002), et la lettre du maire opposant un refus de projet d'aménagement, objet de la condition suspensive affectant la première de vente, n'ont aucun lien de causalité avec la faute prétendue des acquéreurs ; que la Cour d'appel a encore violé les textes précités ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE seul ouvre droit à réparation le préjudice prévisible causé par l'inexécution du débiteur ; que les époux Y... n'étaient pas informés de ce que les époux X... allaient acquérir une seconde propriété après la signature du compromis ; qu'ils ne pouvaient prévoir que les époux X... agiraient de façon si téméraire, sans même avoir les fonds, tant que la condition ne serait pas levée ; que dès lors, en estimant prévisible le préjudice subi par les époux X..., la cour d'appel a violé l'article 1150 du code civil ;
ET ALORS, à titre subsidiaire et en tout état de cause, QUE le principe de réparation intégrale interdit d'indemniser au-delà de la valeur du dommage ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que l'opération sur la propriété de Saint Pierre de Vassols a généré une plus-value d'un montant de 26 313 euros pour les époux X... ; que dès lors, en jugeant que la non-réalisation de la vente avait engendré pour eux un préjudice de 31 122,54 euros sans déduire de cette somme la plus-value susvisée, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles 1147 et 1149 du code civil.
Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils pour les époux X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, qui a condamné les époux Y... à payer aux époux X... la somme de 56.276,50 euros, d'avoir dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de l'arrêt,
AUX MOTIFS QUE les parties ont convenu au compromis que la partie qui n'est pas en défaut percevra, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de 10 % et l'indemnité 25.154 euros pour agence de l'autre partie ; que la clause pénale est imprécise en ce qu'elle est fixée à hauteur de 10% d'une somme non déterminée ; qu'en revanche les époux X... réclament à juste titre aux époux Y... paiement de la somme de 25.154,00 ; qu'ils sont par ailleurs fondés à réclamer l'indemnisation de leurs préjudices financiers, à hauteur de 31.122,54 ; que les intérêts courront au taux légal à compter du présent arrêt ;
ALORS QUE dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme d'argent, les intérêt sont dus à compter du jour de la sommation de payer ou de tout acte équivalent ; qu'il résulte de l'arrêt que les époux X... pouvaient se prévaloir d'une créance de 25.154 euros correspondant aux frais d'agence qu'ils avaient exposés, dont le montant était fixé au compromis, et que les co-contractants s'obligeaient à rembourser en cas de défaillance de leur part ; qu'en jugeant que cette somme porterait intérêt uniquement à compter du prononcer de l'arrêt, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1153 du code civil.
