Sur premier moyen :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 25 octobre 2007), que Mme X..., propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à M. Y... qui s'est substitué l'Eurl Nature et lin, leur a délivré les 10 septembre 2004 et 20 janvier 2005 des commandements d'avoir à payer le loyer du mois d'août 2004 et de tenir les lieux achalandés ; que M. Y... et l'Eurl Nature et lin ont assigné la bailleresse pour voir prononcer à ses torts la résiliation du bail ; que cette dernière a demandé reconventionnellement que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire du bail ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que la violation des clauses et conditions du bail est établie ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la clause résolutoire n'avait pas été mise en oeuvre de mauvaise foi, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 octobre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen, autrement composée ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mars deux mille neuf.
Moyens annexés au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Bachellier et Potier de la Varde, avocat aux Conseils pour M. Y... et l'EURL Nature et Lin.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté l'acquisition de la clause résolutoire concernant les locaux situés..., d'avoir condamné solidairement monsieur Y... et l'Eurl Nature et lin à régler à madame X... la somme de 8. 040 euros à titre de loyers et charges au 1er janvier 2005 et, postérieurement, une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer et des charges et d'avoir autorisé madame X... à conserver le dépôt de garantie à titre de clause pénale ;
AUX MOTIFS QUE contrairement aux allégations de l'intimée les appelants ont intérêt à contester les dispositions du jugement relatives à l'acquisition de la clause résolutoire puisqu'ils soutiennent que le jeu de cette clause doit être écarté à raison de la mauvaise foi du bailleur et que la résiliation du bail doit être prononcée aux torts de celui-ci, moyens qu'ils développent à l'appui de leurs réclamations en dommages et intérêts ; qu'aux termes des écrits échangés entre les parties et leurs notaires postérieurement à l'échec de la cession Z..., madame X... a proposé à son locataire une résiliation amiable du bail moyennant une indemnité de 23. 000 euros qualifiée par celui-ci de " misérable " ; que monsieur Y..., qui n'était pas hostile au principe de cession amiable, a réclamé par courrier de son notaire du 29 juin 2004 une indemnité de 30. 000 euros, outre remboursement du dépôt de garantie ; que le 9 juillet 2004 une convention a été passée entre monsieur Y... et la société Emile Garcin, ainsi rédigée : « La société EMILE GARCIN devant acquérir les murs de la boutique occupée par Monsieur Y...,..., indemnisera Monsieur Y... pour son départ suivant les accords intervenus récemment et devant être régularisés chez les Notaires choisis par les parties. Monsieur Y... ayant vidé les lieux dès maintenant remets ce jour les clefs de sa boutique à la société acquéreur afin de faciliter l'établissement des devis de travaux qu'elle doit entreprendre » ; que par courrier du 27 août 2004, madame X... a fait connaître au notaire rédacteur de l'acte de promesse de vente des murs qui l'avait contactée pour un rendez-vous de signature qu'elle renonçait à son projet de vente, arguant de " différents reports, courriers sans réponse, multiples décisions de rendez-vous de dernière minute avec annulation pour défauts de pièces, et autres avatars ", et a averti le représentant de la société Garcin de ce que le magasin serait libre à la location avec bail à compter du 1er octobre 2004 au loyer mensuel de 1. 525 euros ; que le tribunal a justement considéré qu'avant la signature de toute promesse madame X... était libre de disposer de son bien comme elle l'entendait et que l'échec de la cession de bail résulte uniquement de la non réalisation – non fautive pour les motifs ci-dessus exposés – de la vente des murs ;
ALORS QUE la mise en oeuvre d'une clause résolutoire de plein droit suppose qu'elle soit invoquée de bonne foi par le bailleur ; que dès lors en se bornant à relever que madame X... n'avait pas commis de faute en renonçant à la vente du local qu'elle avait donné à bail à monsieur Y..., sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si, après avoir été à l'origine, dans la perspective de cette vente, de la libération anticipée des lieux par monsieur Y... et la société Nature et lin, la mise en oeuvre de la clause résolutoire, 15 jours seulement après qu'elle ait renoncé à la vente, n'était pas empreinte de mauvaise foi de la part de la bailleresse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil et L. 145-41 du code de commerce.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté monsieur Y... et la société Nature et lin de leur demande tendant à voir condamner madame X... à leur verser la somme de 44. 200 euros augmentée de celle de 3. 900 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QU'aux termes des écrits échangés entre les parties et leurs notaires postérieurement à l'échec de la cession Z..., madame X... a proposé à son locataire une résiliation amiable du bail moyennant une indemnité de 23. 000 euros qualifiée par celui-ci de " misérable " ; que monsieur Y..., qui n'était pas hostile au principe de cession amiable, a réclamé par courrier de son notaire du 29 juin 2004 une indemnité de 30. 000 euros, outre remboursement du dépôt de garantie ; que le 9 juillet 2004 une convention a été passée entre monsieur Y... et la société Emile Garcin, ainsi rédigée : « La société EMILE GARCIN devant acquérir les murs de la boutique occupée par Monsieur Y...,..., indemnisera Monsieur Y... pour son départ suivant les accords intervenus récemment et devant être régularisés chez les Notaires choisis par les parties. Monsieur Y... ayant vidé les lieux dès maintenant remets ce jour les clefs de sa boutique à la société acquéreur afin de faciliter l'établissement des devis de travaux qu'elle doit entreprendre » ; que par courrier du 27 août 2004, madame X... a fait connaître au notaire rédacteur de l'acte de promesse de vente des murs qui l'avait contactée pour un rendez-vous de signature qu'elle renonçait à son projet de vente, arguant de " différents reports, courriers sans réponse, multiples décisions de rendez-vous de dernière minute avec annulation pour défauts de pièces, et autres avatars ", et a averti le représentant de la société Garcin de ce que le magasin serait libre à la location avec bail à compter du 1er octobre 2004 au loyer mensuel de 1. 525 euros ; que cependant aucune pièce du dossier n'établit l'existence d'un accord de madame X... quant à la cession et au prix de cession ; qu'elle n'était pas partie à la convention du 9 juillet 2004, dont la caducité ne saurait lui être imputée ; que le tribunal a justement considéré qu'avant la signature de toute promesse madame X... était libre de disposer de son bien comme elle l'entendait et que l'échec de la cession de bail résulte uniquement de la non réalisation – non fautive pour les motifs ci-dessus exposés – de la vente des murs ;
ALORS QUE le contractant, victime d'un dommage né de la caducité d'un contrat peut demander la réparation de son préjudice au tiers à la faute duquel il estime que le dommage est imputable ; que dès lors la cour qui, pour dire que l'échec de la convention de cession de bail conclue entre monsieur Y... et la société Garcin, lequel résultait de la non réalisation de la vente des murs à cette société par madame X..., ne pouvait lui être imputé, s'est fondée sur la circonstance inopérante que cette dernière était un tiers à cette convention, a violé l'article 1382 du code civil ;
ALORS QUE, en tout état de cause, l'exercice d'un droit peut constituer une faute lorsque le titulaire de celui-ci en fait, à dessein de nuire, de mauvaise foi ou pour un motif illégitime, un usage préjudiciable à autrui ; que dès lors, en se bornant à relever, pour dire que madame X... n'avait pas commis de faute en renonçant à la vente du local qu'elle avait donné à bail à monsieur Y..., que la bailleresse était libre de disposer de son bien « comme elle l'entendait », sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si elle n'avait pas renoncé à cette vente dans le seul dessein de nuire à monsieur Y..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
