LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que le bailleur ne pouvait évidemment que prendre acte de l'arrêt du 29 avril 2004 qui avait décidé que la société civile immobilière Obi ne pouvait se prévaloir du délai de dix ans avant le 4 juin 2009, qu'à supposer que l'emplacement en site exposé ait requis selon les règles de l'art un entretien par le locataire à des échéances plus rapprochées, cette circonstance matérielle était sans incidence sur l'obligation juridique pesant sur le bailleur tenant à la réalisation de travaux de clos et de couvert et que selon les énonciations de l'expert les travaux de peinture étaient la conséquence nécessaire de la destruction de l'existant, la cour d'appel qui a procédé à la recherche prétendument omise, a mis, sans méconnaître le principe de l'autorité de chose jugée et sans contradiction, à la charge du bailleur les travaux de réfection du bâtiment B ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que le jugement étant assorti de l'exécution provisoire et le montant de l'astreinte fixée en première instance n'ayant pas été modifié, la cour d'appel en confirmant le jugement prononçant l'astreinte a, à bon droit, retenu que le point de départ de l'astreinte était la date fixée par ce jugement ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Obi aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Obi, Condamne la SCI Obi à payer la somme de 2 500 euros à la société LML et la somme de 2 500 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Greenwich ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mars deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils pour la SCI Obi.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a condamné la SCI OBI à exécuter les travaux préconisés par l'expert dans le délai de six mois à compter de la signification du jugement sous peine d'astreinte et a dit que la SCI OBI conserverait la charge définitive du coût de l'ensemble des travaux de réfection du bâtiment B ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE «Sur la situation de l'immeuble et les travaux nécessaires à sa remise en état ; que pour l'expert «le mauvais état des enduits et de certaines maçonneries de support, l'existence de fissures, d'éclatements de maçonneries et les diverses dégradations de la structure, vont obliger à réaliser des travaux de réparations de maçonnerie : -toutes les parties de maçonnerie en mauvais état devront être démolies, purgées et reconstituées à l'identique ; -les fissures devront être rebouchées et traitées ; que par ailleurs, nous devrons prévoir également la réparation de la répartition des balustrades ou leur remplacement si celui-ci s'impose ; que l'expert a analysé les devis reçus, en retenant celui de l'entreprise Lambert pour la «solide réparation» des façades, assez gravement endommagées, et, pour les travaux de surface, celui de la société Bernayenne de Peinture (dont les prix et prestations ont été révisées en excluant ce qui a trait aux «rebouchages», écartés par l'intervention de l'entreprise Lambert) ; Sur les obligations synallagmatiques du propriétaire et du locataire ; que M. Y..., architecte sollicité par la SCI, a écrit par lettre en date du 2 mai 2006, pour expliquer sa constatation d'une «absence générale d'entretien», faite de «premier abord» que : «L'exposition directe en front de mer a provoqué une accélération du processus de dégradation de peinture de surface qui a pour effet de mettre à nu la maçonnerie, d'augmenter la corrosion des aciers et d'attaquer les maçonneries en provoquant des décollements, des fissurations et des éclats. Le dernier ravalement daterait de 1987 soit 19 ans sans entretien des façades, des menuiseries et de la serrurerie. Le délai couramment admis pour l'entretien des façades est de 10 ans en site normal non exposé.» ; que sans doute, le clos et le couvert afférents à la structure de l'immeuble (obligation concernant le bailleur) peuvent être atteints, au moins en partie, par l'altération de la peinture de surface (entretien-réparation incombant au preneur) ; que suite au jugement en date du 18 octobre 2002 (confirmé de ce chef par arrêt en date du 29 avril 2004) mettant à néant le commandement délivré le 8 mars 2001, le bailleur, selon ses conclusions (p.3), «ne pouvait évidemment que … prendre acte» de ce que «l'arrêt du 29 avril 2004 … avait décidé que la SCI ne pouvait se prévaloir du délai de 10 ans avant le 4 juin 2009» ; qu'à supposer que l'emplacement en site exposé aurait requis, selon les règles de l'art, un entretien par le locataire des échéances plus rapprochées, cette circonstance (matérielle) est sans incidence sur l'obligation (juridique) pesant à l'encontre du bailleur tenant à la réalisation des travaux de clos et de couvert («ravalement»), selon les énonciations de l'expert, et, par voie de conséquence, à la prise en charge par le bailleur, des travaux de peinture initiaux, lesquels sont la conséquence nécessaire de la destruction de l'existant ; que s'agissant des « réparations grosses et menues et même des réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires en cours du bail aux devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture des lieux loués» (clause d'entretien-réparation concernant le preneur), force est de constater que l'énumération, dérogeant aux règles légales, supplétives de la volonté des parties, ne comporte pas les «balustrades», et que les «devantures» d'un commerce ne peuvent être assimilées à l'élévation des murs de l'immeuble, en façade ou en pignon, dans lequel est exploité le commerce considéré ; qu'enfin, sans que cela implique aucune reconnaissance du bien-fondé de la position du bailleur, le cédant pouvait consentir sa garantir au cessionnaire du fonds de commerce, par une clause contractuelle, afin que ce dernier n'ait à supporter aucune conséquence préjudiciable du litige alors pendant entre le cédant, ancien locataire, et le propriétaire de l'immeuble loué, siège de l'exploitation commerciale ; qu'en conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu la condamnation de la SCI à exécuter les travaux préconisés par l'expert, sous astreinte» (arrêt p. 3-4) ;
Et AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE «par ailleurs, il est vrai que les clauses du bail imposent à la société L.M.L de refaire les peintures extérieure tous les dix ans et que ces peintures sont en très mauvais état ; qu'il a été jugé par la Cour d'appel qu'elle n'est contractuellement redevable de ces travaux que pour le 4 juin 2009 ; qu'aucune contravention, au bail n'a été imputée au preneur par la Cour d'appel ; qu'en l'état, il n'est pas seulement nécessaire de refaire les peintures mais le ravalement lui-même, afin d'assurer l'étanchéité de l'immeuble qui est d'ores et déjà affecté ; qu'en conséquence, au vu de l'ensemble de ces éléments, il apparaît que la société L.M.L est bien fondée à demander l'exécution sous astreinte des travaux préconisés par l'expert tant au syndicat des copropriétaires qu'au bailleur» (jugement, p. 3) ;
ALORS QUE, premièrement, la SCI OBI se prévalait expressément des manquements du preneur aux règles du bail, en particulier en ce qui concerne l'entretien des peintures ; qu'à supposer que cette obligation ne fût pas exigible avant une date future, cette circonstance ne privait nullement le bailleur du droit de faire constater sa créance à l'égard du preneur ; qu'en opposant à la SCI un passage de ses conclusions aux termes duquel elle avait «pris acte» de ce qu'un précédent arrêt du 29 avril 2004, d'ailleurs relatif à l'acquisition de la clause résolutoire du bail et opposant le bailleur aux précédents preneurs, avait dit que l'obligation de refaire les peintures n'était pas exigible du locataire avant le 4 juin 2009, quand cette circonstance était indifférente au point de savoir si les travaux de peinture incombaient au preneur, les juges du fond ont violé les articles 1719, 1720 et 1728 du Code civil, ensemble l'article 1134 du même Code ;
ALORS QUE, deuxièmement, le preneur est tenu de jouir de la chose en bon père de famille et assume les travaux d'entretien courant de la chose ; qu'au cas d'espèce, si le bail prévoyait que le preneur serait tenu de refaire les peintures au moins tous les dix ans, cette circonstance n'était pas exclusive de l'obligation d'entretien normal pesant sur le preneur, en particulier s'agissant des peintures, dès lors que la nécessité de les refaire était constatée ; qu'en refusant de rechercher si la société LML avait exécuté son obligation d'entretien, motif pris de ce qu'à la supposer acquise, cette inexécution ne constituait «qu'une circonstance (matérielle) … sans incidence sur l'obligation (juridique) pensant à l'encontre du bailleur tenant à la réalisation des travaux de clos et de couvert », les juges du fond ont à cet égard encore violé les articles 1719, 1720 et 1728 du Code civil, ensemble l'article 1134 du même Code ;
ALORS QUE, troisièmement, n'est revêtu de l'autorité de la chose jugée que ce qui a été décidé par le juge dans le dispositif de sa décision ; qu'à supposer adopté le motif du jugement aux termes duquel «il a été jugé par la Cour d'appel qu'elle la société LML n'est contractuellement redevable de ces travaux que pour le 4 juin 2009», alors que l'arrêt en question (CAEN, 29 avril 2004) ne prévoyait rien de tel dans son dispositif, l'arrêt attaqué a été rendu en violation des articles 480 du Code de procédure civile et 1351 du Code civil ;
ET ALORS QUE, quatrièmement et en toute hypothèse, les juges du second degré ne pouvaient, sans contradiction, estimer tout à la fois que la structure de l'immeuble avait été atteinte à raison d'une altération de la peinture de surface (p. 3, in fine) et que la nécessité des travaux de peinture résultait de la destruction de la structure (arrêt p. 4, § 2) ; qu'à cet égard, l'arrêt a été rendu en violation de l'article 455 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a condamné la SCI OBI à exécuter les travaux préconisés par l'expert dans le délai de six mois à compter de la signification du jugement sous peine d'astreinte ;
ALORS QUE le juge ne peut faire courir l'astreinte à compter de la notification du jugement déféré, fût-il exécutoire par provision, dès lors qu'il modifie le dispositif de ce dernier ; qu'au cas d'espèce, le jugement du 15 décembre 2005, assorti de l'exécution provisoire, avait condamné in solidum la SCI OBI et le syndicat des copropriétaires de la résidence «LE GREENWICH» à exécuter les travaux dans le délai de six mois à compter de la signification du jugement sous astreinte de 300 par jour de retard ; que l'arrêt a limité l'engagement des dépenses à la charge du syndicat des copropriétaires à une certaine somme, tout en précisant que la SCI OBI conserverait la charge définitive du coût de l'ensemble des travaux de réfection du bâtiment B ; qu'en confirmant dans ces conditions le jugement en ce qu'il avait fait courir l'astreinte dans un certain délai à compter de sa notification, quand il lui appartenait de modifier ce point de départ dès lors qu'elle réformait partiellement le jugement, la Cour d'appel a violé l'article 51 du décret n° 92-755 du 31 juillet 1992.
