LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X..., désigné par jugement du 22 janvier 2008 en qualité de liquidateur judiciaire de la société E'Laine, de ce qu'il reprend l'instance introduite par le pourvoi en cassation formé le 21 janvier 2008 par cette société ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que la société E'Laine n'ayant pas soutenu devant les juges du fond que le bailleur lui aurait dissimulé que l'autorisation de changement d'usage qui lui avait été accordée le 8 juillet 2003 n'était pas de nature à emporter définitivement le changement de destination des lieux ni à les affecter définitivement à un usage commercial et que le fonds de commerce qui y était créé par la locataire ne comportait pas de droit au bail régulier et cessible, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la bailleresse justifiait avoir exécuté les travaux indispensables à l'exploitation des lieux et que la société E'Laine ne rapportait pas la preuve d'un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrer et de maintenir un local conforme à sa destination commerciale, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur des éléments de preuve qu'elle avait décidé d'écarter et qui n'a pu dénaturer la lettre du représentant de l'administration du 25 septembre 2007 à laquelle elle ne s'est pas référée, a, sans violer le principe de la séparation des pouvoirs, souverainement retenu que le bail devait être résilié aux torts exclusifs du preneur qui avait pris l'initiative de quitter les lieux le 29 décembre 2006 et cessé de payer les loyers ;
D'où il suit que, pour partie irrecevable, le moyen n'est pas fondé pour le surplus ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen, qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X..., ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X..., ès qualités ; le condamne, ès qualités, à payer à la société Maison Haute la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mars deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour M. X..., ès qualités.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté la SARL E'laine de ses demandes de nullité du contrat de bail pour dol, ou à défaut de résiliation du contrat pour manquement à l'obligation de délivrance ;
AUX MOTIFS QUE la destination des lieux est l'activité pour laquelle le bail a été conclu ; qu' elle est déterminée par les stipulations du contrat ; que lors de la conclusion du bail, date à laquelle devait être appréciée la validité du consentement, les deux parties avaient convenu que le local était donné en location pour une activité de vente de prêt-à-porter, laine, accessoires et dispense de cours de tricotage, ce qui avait conféré aux lieux loués une destination commerciale ; que s'il était exact que les locaux loués étaient antérieurement à usage d'habitation, l'arrêté préfectoral du 8 juillet 2003 (antérieur à la conclusion du bail) avait autorisé la SCI Maison Haute à affecter à usage commercial 105 mètres carrés du logement, surface correspondant à celle donnée en location à la SCI E'laine ; que c'était à tort que cette société avait soutenu que ce changement d'affectation était conditionné à l'obtention d'un permis de construire ; qu'il suffisait de se reporter à l'arrêté pour constater que l'autorisation préfectorale donnée en application de l'article 631-7 du Code de la construction et de l'habitation n'était subordonnée à aucune autre condition que le respect d'une superficie de 105 mètres carrés ; que ni le changement d'affectation ni la destination commerciale des lieux n'imposait l'obtention d'un permis de construire ; qu'ils étaient acquis au jour de la conclusion du bail ; qu'aucun dol ne pouvait donc reproché à la bailleresse de même que la locataire ne pouvait se prévaloir d'aucune erreur sur les qualités substantielles ; que l'autorisation de changement d'affectation du 8 juillet 2003 ne devenait caduque qu'en cas de changement de propriétaire ou de changement d'objet sociale du bailleur ;
ALORS QUE le bail commercial suppose, par définition, l'octroi au locataire d'un droit au bail soumis aux dispositions d'ordre public concernant ce type de baux, et notamment cessible dans les conditions légales ; qu'aux termes de l'article L.631-7-1 du Code de la construction et de l'habitation, l'autorisation de changement d'usage d'un local à usage d'habitation, prévue par l'article L.631-7 du même Code, est « accordée à titre personnel. Elle cesse de produire effet lorsqu'il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l'exercice professionnel du bénéficiaire » ; qu'ainsi l'autorisation de changement d'usage conférée le 8 juillet 2003 au bailleur n'était pas de nature à emporter définitivement le changement de destination des lieux ni à les affecter définitivement à un usage commercial, et que le fond de commerce qui y était créé par le locataire ne comportait pas de droit au bail régulier et cessible, qu'en dissimulant cette situation, le propriétaire cachait un élément essentiel de la situation juridique du local loué, faute de quoi le locataire n'aurait peut-être pas contracté ; qu'en affirmant qu'aucun dol ne pouvait être reproché à la bailleresse, tout en reconnaissant que l'autorisation du 8 juillet 2003 pouvait devenir caduque, c'est-à-dire que le sort juridique du local n'était pas définitif, la Cour d'appel a violé les articles L. 631-7, L.631-7-1 du Code de la construction et de l'habitation, et 1116 du Code civil ;
ALORS, QU'à tout le moins, en s'abstenant de rechercher si la SARL E'Laine aurait contracté si elle avait su que le local ne bénéficiait que d'une autorisation de changement d'usage, purement personnelle et susceptible de caducité, la Cour d'appel a privé sa décision de tout fondement légal au regard des textes précités ;
ALORS, ENCORE, QUE la société E'Laine avait invoqué la circonstance que, lorsqu'elle avait voulu vendre le fond de commerce, l'administration en la personne du représentant du préfet lui avait indiqué le 25 septembre 2007 que l'autorisation de changement d'usage donnée au bailleur était devenue caduque ; qu'il résultait clairement de cette décision que le bailleur avait cessé de délivrer un local conforme aux stipulations du bail commercial qu'il avait conclu ; qu'en affirmant que la société E'Laine ne rapportait pas la preuve d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrer et de maintenir le local conforme à sa destination commerciale, la Cour d'appel a dénaturé cette décision claire et précise et violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, DE SURCROIT, QUE la Cour d'appel a ainsi violé le principe de la séparation des pouvoirs et la loi des 16 et 24 août 1790 ;
ALORS QU'à tout le moins, qu'en s'abstenant notamment de s'expliquer sur cette décision préfectorale, expressément invoquée par le locataire, dont il résultait clairement la disparition de toute possibilité d'affecter les lieux à un usage commercial, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1147 et 1719 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR prononcé la résiliation du bail aux torts de la société E'laine à compter du 6 février 2007 et D'AVOIR condamné cette société à verser à la SCI Maison Haute une somme de 89 332 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE la SCI Maison Haute établissait le défaut d'exploitation du commerce et le défaut de paiement des loyers ; que la société E'laine avait pris l'initiative de quitter les lieux dès la délivrance de l'assignation à la SCI le 29 décembre 2006 ; que la Cour n'ayant pas fait droit à ses demandes, il s'ensuivait que la rupture lui était imputable ; qu'il convenait de prononcer la résiliation du bail aux torts du preneur à la date du 6 février 2007 conformément à la demande de la bailleresse ; qu'il résultait de la clause contractuelle prévoyant une indemnité forfaitaire et irréductible en cas de résiliation de plein droit ou judiciaire que l'indemnité due pour une résiliation au 6 février était égale à la totalité du loyer dû pour le premier trimestre 2007 ; que l'indemnité due s'élevait à une somme de 20 332 euros TTC ; que cette indemnité forfaitaire et irréductible s'analysait en une clause pénale mais qu'il n'y avait pas lieu à réduction dans la mesure où elle n'était pas manifestement excessive ; que le contrat de bail stipulait en outre que cette indemnité était due sans préjudice de tous autres dommages et intérêts en réparation du dommage résultant des agissements du preneur ayant provoqué cette résiliation ; que la SCI Maison Haute était fondée à obtenir, à titre de dommages et intérêts en réparation de l'immobilisation des locaux pendant la procédure judiciaire, une somme équivalente au montant des loyers dus du 1er avril au 31 décembre 2007 soit la somme de 51 000 euros ; que la SCI Maison Haute avait également subi un préjudice économique résultant des tracasseries occasionnées par les difficultés l'opposant à son preneur et l'obligation de trouver un nouveau locataire évalué à 18 000 euros ;que la société E'laine avait quitté les lieux ; qu'il n'y avait pas lieu d'ordonner son expulsion, ni de la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation ;
ALORS QUE le contrat de bail prévoyait qu'en cas de résiliation de plein droit ou judiciaire, le montant des loyers d'avance restait acquis au bailleur à titre d'indemnisation forfaitaire et irréductible du seul préjudice résultant de cette résiliation, sans préjudice de tous autres dus ou dommages et intérêts en réparation du dommage résultant des agissements du preneur ayant ou non provoqué cette résiliation ; qu'outre une somme de 20 332 euros allouée au titre du préjudice résultant de la résiliation, l'arrêt attaqué a condamné la SARL E'laine à payer à la bailleresse une somme de 51 000 euros en réparation de l'immobilisation des locaux pendant la procédure judiciaire et une somme de 18 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice économique résultant des tracasseries occasionnées par les difficultés ayant opposé les parties et l'obligation de trouver un nouveau locataire ; qu'en se déterminant ainsi sans préciser en quoi ces préjudices étaient distincts du préjudice qui résultait de la résiliation du bail, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
ALORS en tout état de cause QUE le contrat de bail stipulait qu'outre le préjudice résultant de la résiliation du bail qui était réparé par l'octroi d'une indemnisation forfaitaire, le bailleur pouvait obtenir des dommages et intérêts en réparation du dommage résultant des agissements du preneur ayant ou non provoqué cette résiliation ; que l'arrêt attaqué a condamné la SARL E'laine à verser à la bailleresse une somme de 51 000 euros qui correspondait au montant des loyers dus du 1er avril au 31 décembre 2007 en réparation de l'immobilisation des locaux pendant la procédure judiciaire ; qu'en se déterminant ainsi après avoir relevé que la SARL E'laine avait quitté les lieux dès le 29 décembre 2006, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l'article 1447 du Code civil.
