LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 4 du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 novembre 2007), que les époux X..., copropriétaires, ont assigné en violation du règlement de copropriété les époux Y... et M. Z... qui avaient remplacé par une baie coulissante et un balcon les panneaux fixes de verre dépoli destinés à séparer les loggias et à éviter les vues directes entre lots ;
Attendu que pour débouter les époux X... de leur demande dirigée contre les époux Y..., l'arrêt retient que l'expert a expressément constaté que si les modifications avaient été apportées au logement Périé, elles ne l'avaient été qu'en cours de construction, qu'ainsi les époux Y... avaient acquis le logement en l'état, le promoteur utilisant sa clause de réserve d'adaptation, que les époux X... avaient acquis en toute connaissance de cause ou, du moins, sans demander à leurs vendeurs d'obtenir les modifications qu'ils réclamaient et que par ailleurs, s'ils prétendaient être empêchés de vendre leur bien en raison des problèmes de vue directe sur leur balcon, les pièces qu'ils produisaient ne permettaient pas de déterminer ce préjudice ;
Qu'en statuant ainsi, alors que chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire, sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il ordonne la mise hors de cause des époux Y... et du syndicat des copropriétaires des Allées à Cannes, l'arrêt rendu le 6 novembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne, ensemble, les consorts Y...-Z... et le syndicat des copropriétaires des Allées Cannes 2000 aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, les consorts Y...-Z... et le syndicat des copropriétaires des Allées Cannes 2000, à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts Y...-Z... et du syndicat des copropriétaires des Allées Cannes 2000 ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du vingt-quatre février deux mille neuf par M. Cachelot, conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour les époux X....
II est fait grief à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR débouté Monsieur et Madame X... de leur demande de remise en état initial de la loggia de l'appartement de Monsieur et Madame C..., et de leur demande visant à voir condamner conjointement et solidairement Monsieur Z..., Monsieur et Madame C...et le Syndicat des Copropriétaires DES ALLEES à leur payer 7. 622, 46 à titre de dommages et intérêts en raison de l'ensemble des préjudices subis depuis plusieurs années ;
AUX MOTIFS adoptés du premier juge QUE M. et Mme C...ont acquis en l'état leur appartement ; que le promoteur a donc utilisé sa clause de réserve d'adaptation ; qu'il appartenait en conséquence aux premiers acquéreurs, M. et Mme X... ou leur auteur, de ne pas acquérir l'appartement sans avoir obtenu de leur vendeur les transformations qu'ils sollicitent aujourd'hui ; qu'il échet en conséquence de les débouter de leur action à l'encontre des époux C...; que sur l'application du règlement de copropriété, le syndic est mandaté pour le faire respecter en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires ; qu'il résulte du dispositif de l'assignation que c'est en cette qualité, et non personnellement, qu'il a été assigné ; que le syndicat des copropriétaires a, dans son assemblée générale du 27 mars 1998, rejeté les demandes formées par / es époux X... dans leur lettre du 28 janvier 1999 tendant à recenser « les modifications de façade effectuées sans l'accord du syndic et des copropriétaires » et a ordonné leur remise en conformité à l'unanimité seul M. X... ayant voté en faveur de ses demandes ; que saisie à nouveau, l'assemblée générale du 25 mars 1999 a persisté dans son refus unanime, une seule copropriétaire s'étant abstenue ; que si le syndicat doit faire appliquer le règlement de copropriété, il est aussi en droit de refuser de l'appliquer à la lettre lorsque cette application à des infractions vénielles, qui ne dénaturent pas réellement l'immeuble, est de nature à entraîner une mésentente au sein de la copropriété et la dégradation inopportune et non souhaitable des relations entretenues par ses membres ; qu'il échet en conséquence de mettre hors de cause le syndicat des copropriétaires » ;
Et AUX MOTIFS propres QUE l'expert qui a eu en mains tous les documents utiles à la solution du litige, et qui avait toute possibilité de se faire communiquer les documents que les époux X... auraient estimé nécessaires à la solution du litige, a expressément constaté que, si des modifications ont été apportées au logement C..., elles ne l'ont été qu'en cours de construction ; qu'ainsi, les époux C...ont acquis leur logement en l'état, le promoteur utilisant sa clause de réserve d'adaptation ; que les époux X... ont acquis en toute connaissance de cause ou, du moins, sans demander à leurs vendeurs d'obtenir les modifications qu'ils réclament dans la présente procédure ; que par ailleurs, ils prétendent être empêchés de vendre leur bien en raison des problèmes de vue directe sur leur balcon ; que les pièces qu'ils produisent ne permettent pas de déterminer ce préjudice ; qu'en conséquence, les demandes des époux X... ne sont pas fondées et que la Cour confirme le jugement entrepris sur ce point ; qu'il ressort des pièces versées aux débats que, le 27 mars 1998, l'assemblée générale des copropriétaires a refusé d'accéder à la demande des époux X... qui voulaient faire recenser les modifications non autorisées des façades ; que les époux X... ne justifient ni de la faute que le syndic de la copropriété aurait pu commettre à cette occasion, ni du préjudice qui résulterait pour eux des éventuelles modifications de ces façades alors surtout qu'aucun recours n'a été exercé contre cette délibération, et qu'eux-mêmes ont acheté leur logement sans avoir été particulièrement gênés par l'aspect des façades ;
ALORS QUE le règlement de copropriété ayant la nature d'un contrat, chaque copropriétaire a le droit d'en exiger le respect par les autres copropriétaires, sans même être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat ; qu'en l'espèce, bien que le règlement de copropriété interdise de modifier les balcons sans autorisation de l'assemblée générale, les époux C...ont remplacé la jardinière et le garde-corps en béton par des garde-corps métalliques ; qu'en considérant cependant, sous prétexte que les époux X... auraient acquis leur logement en toute connaissance de cause, que la demande de ces derniers n'était pas fondée, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil et l'article 4 du décret du 17 mars 1967 ;
