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§ France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 24 février 2009, 08-10749

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Sens de l'arrêt : Rejet
Type d'affaire : Civile

Numérotation :

Numéro d'arrêt : 08-10749
Numéro NOR : JURITEXT000020322987 ?
Numéro d'affaire : 08-10749
Numéro de décision : 30900263
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;cour.cassation;arret;2009-02-24;08.10749 ?

Texte :

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant souverainement retenu que Mme X... avait communiqué tardivement les pièces 28 à 32 communiquées, le jour de l'ordonnance de clôture, la cour d'appel a légalement justifié sa décision en rejetant ces pièces des débats ;

Sur le deuxième et le troisième moyens, réunis, ci-après annexés :

Attendu qu'ayant retenu qu'il résultait des pièces produites aux débats que Mme X... n'avait pas levé l'option de la promesse unilatérale de vente conclue avec la société Axa dans les délais et conditions fixées consistant à réaliser la vente dans le délai prévu contractuellement, étant rappelé qu'un acte sous seing privé des 23 mai et 11 juillet 2001 avait prorogé la durée de validité de la promesse de vente initialement fixée au 18 avril 2001, pour une durée devant expirer huit jours après la notification à Mme X... de la signature du règlement de copropriété et en tout état de cause au plus tard le 30 juin 2001, que par courrier recommandé du 8 avril 2002 la société Saggel transactions avait avisé Mme X... de ce que " la vente n'était toujours pas réalisée et que le terme imparti était échu, malgré les relances du notaire, qu'en conséquence la société propriétaire reprenait sa pleine et entière liberté pour les lots concernés avec toutes les conséquences de droit que cela comportait, que par courrier du 15 avril 2002 reçu par Mme X... le 17 avril 2002, la société Saggel transactions, mandataire de la société Axa venderesse, avait informé Mme X... de ce que celle-ci était prête à accorder un ultime délai jusqu'au 26 avril 2002, que Mme X... n'avait pas respecté les conditions de la promesse relatives au paiement effectif du prix, celle-ci ne contestant pas que le chèque de 150 000 euros du 23 mai 2001, partie du prix correspondant à l'apport personnel de Mme X..., n'avait pas été encaissé par le notaire de la société promettante et que Mme X... qui s'était auparavant expressément engagée en vertu du commodat à libérer les lieux au plus tard le 30 juin 2001, n'avait donné aucune suite à la correspondance du 15 avril 2002 lui accordant un ultime délai expirant le 26 avril 2002 pour lui permettre de réaliser cette acquisition, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision en retenant que la promesse de vente était nulle et non avenue ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme Saran X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Saran X... à payer à la société Axa France vie la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du vingt-quatre février deux mille neuf par M. Cachelot conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils pour Mme X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT PARTIELLEMENT INFIRMATIF ATTAQUÉ D'AVOIR rejeté des débats les pièces 28 à 32 communiquées le 28 juin 2007 par l'exposante et dit que la promesse unilatérale de vente des 18 janvier et 5 février 2001 est caduque pour non-réalisation de la vente par la bénéficiaire dans les délais et conditions contractuellement fixés et débouté l'exposante de l'ensemble de ses demandes tendant à la réalisation de la vente, dit qu'elle était occupante sans droit ni titre depuis le 1er juillet des lieux susvisés appartenant à la société AXA France VIE, débouté l'exposante de sa demande tendant à l'octroi de délais pour quitter les lieux, dispensé la société AXA France VIE du délai prévu en matière d'expulsion par l'article 62 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991, dit que l'exposante et tous occupants de son chef devraient restituer les lieux sous astreinte, ordonné l'expulsion des lieux de l'exposante et de tous occupants de son chef, autorisé la société AXA France VIE à faire transporter et séquestrer le mobilier et les objets garnissant les lieux dans un garde-meubles aux frais et risques de l'exposante et fixé à compter du 1er juillet 2001 le montant mensuel de l'indemnité d'occupation due par l'exposante à la somme de 1 500, condamné cette dernière au paiement de la somme de 88 500 représentant le montant de cette indemnité d'occupation du 1er juillet 2001 à mai 2006, condamné l'exposante à payer à la société AXA France VIE la somme de 1 500 par mois au titre de l'indemnité d'occupation jusqu'à complète libération des lieux, ordonné l'attribution à la société AXA France VIE de la somme de 17 867, 02 représentant le montant de l'indemnité d'immobilisation séquestrée et en tant que de besoin condamné l'exposante au paiement de ladite somme et d'avoir rejeté le moyen d'irrecevabilité de la demande et dit n'y avoir lieu à prononcer la nullité du jugement déféré pour violation des dispositions de l'article 16 du nouveau Code de procédure civile et rejeté des débats les pièces 28 à 32 communiquées le 28 juin 2007 par l'exposante ;

AUX MOTIFS QUE postérieurement à l'ordonnance de clôture prononcée le 28 juin 2007, la SA AXA France VIE a fait signifier des conclusions le 4 juillet 2007 tendant à rejeter des débats les pièces 28 à 32 communiquées le 28 juin 2007 par Madame Saran X... ; que par conclusions en réponse en date du 23 juillet 2007, Madame Saran X... a demandé de débouter la société AXA France VIE de sa demande de rejet des débats des cinq pièces dont s'agit ; qu'elle demande de les déclarer recevables et à titre subsidiaire de renvoyer la cause et les parties devant le conseiller de la mise en état afin de permettre à la défenderesse de répliquer aux pièces communiquées par la concluante, faisant valoir que la SA AXA France VIE n'a pas sollicité révocation de l'ordonnance de clôture ; qu'elle ajoute que ces pièces rapportent la preuve du caractère provisionné du chèque de 150 000 francs ; sur la demande de rejet des débats des pièces 28 à 32 communiquées le 28 juin 2007 par Madame Saran X... ; que ces pièces communiquées tardivement le jour de l'ordonnance de clôture seront rejetées des débats en vertu du respect du principe du contradictoire.

ALORS QUE le juge qui rejette des débats des pièces communiquées le jour de l'ordonnance de clôture doit indiqué les circonstances particulières justifiant que ces pièces n'avaient pas été déposées en temps utile ; qu'en se bornant à viser le principe du contradictoire pour rejeter comme tardives les cinq pièces communiquées par l'exposante le jour de l'ordonnance de clôture, sans nullement préciser les circonstances particulières permettant de conclure que ces pièces communiquées le jour de l'ordonnance de clôture n'auraient pas été déposées en temps utile et qu'il aurait été fait obstacle à l'instauration d'un débat contradictoire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 15, 16, 132 et suivants, 779 et 783 du Code de procédure civile ;

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :

LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT PARTIELLEMENT INFIRMATIF ATTAQUÉ D'AVOIR dit que la promesse unilatérale de vente des 18 janvier et 5 février 2001 est caduque pour non-réalisation de la vente par la bénéficiaire dans les délais et conditions contractuellement fixés, débouté l'exposante de l'ensemble de ses demandes tendant à la réalisation de la vente, dit qu'elle était occupante sans droit ni titre et depuis le 1er juillet des lieux susvisés appartenant à la société AXA France VIE, débouté l'exposante de sa demande tendant à l'octroi de délais pour quitter les lieux, dispensé la société AXA France VIE du délai prévu en matière d'expulsion par l'article 62 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991, dit que l'exposante et tous occupants de son chef devraient restituer les lieux sous astreinte, ordonné l'expulsion des lieux de l'exposante et de tous occupants de son chef, autorisé la société AXA France VIE à faire transporter et séquestrer le mobilier et les objets garnissant les lieux dans un garde-meubles aux frais et risques de l'exposante et fixé à compter du 1er juillet 2001 le montant mensuel de l'indemnité d'occupation due par l'exposante à la somme de 1 500, condamné cette dernière au paiement de la somme de 88 500 représentant tant le montant de cette indemnité d'occupation du 1er juillet 2001 à mai 2006, condamné l'exposante à payer à la société AXA France VIE la somme de 1 500 par mois au titre de l'indemnité d'occupation jusqu'à complète libération des lieux, ordonné l'attribution à la société AXA France VIE de la somme de 17 867, 02 représentant le montant de l'indemnité d'immobilisation séquestrée et en tant que de besoin condamné l'exposante au paiement de ladite somme ;

AUX MOTIFS QU'il résulte des pièces produites aux débats, que Madame Saran X... n'a pas levé l'option de la promesse unilatérale de vente conclue avec la société AXA COLLECTIVES, aux droits de laquelle se trouve SA AXA France VIE, dans les délais et conditions fixés, consistant à réaliser la vente dans le délai prévu contractuellement, étant rappelé qu'un acte sous seing privé en date des 23 mai et 11 juillet 2001 avait prorogé la durée de validité de la promesse de vente, initialement fixée au 18 avril 2001, pour une durée devant expirer huit jours après la notification à Madame Saran X... de la signature du règlement de copropriété et en tout état de cause, au plus tard le 30 juin 2001 ; que la convention signée contenant un prêt à usage (à titre gratuit) au profit de Madame Saran X... précisait : « il est expressément convenu à cet égard que l'expiration du commodat à la date ci-dessus fixée constitue une condition déterminante de l'accord du prêteur sans laquelle stipulation, il n'aurait pas contracté. En conséquence, l'emprunteur s'engage de manière irrévocable à libérer totalement et définitivement les biens à cette échéance dans le cas où, pour quelle que cause que ce soit, la vente projetée ne serait pas régularisée » ; que par courrier recommandé du 8 avril 2002, la société SAGGEL TRANSACTIONS a avisé celle-ci que « la vente n'est toujours pas réalisée et le terme imparti est échu et ce malgré les relances de notre notaire. En conséquence, la société propriétaire reprend sa pleine et entière liberté pour les lots concernés avec toutes les conséquences de droit que cela comporte » ; que par courrier recommandé du 15 avril 2002, réceptionné par Madame Saran X... (signature apposée le 17 avril 2002), la société SAGGEL TRANSACTIONS a informé celle-ci, « que la société propriétaire, comme il vous l'a été indiqué, lors de notre entretien du 12 avril courant est prête à vous laisser un délai supplémentaire jusqu'au 26 avril 2002 pour vous permettre la réalisation de la vente. Faute d'une signature pour le 26 avril 2002 au plus tard, la compagnie propriétaire reprendra sa pleine et entière liberté sur les lots concernés avec toutes les conséquences des droits que cela comportait. Nous vous remercions de bien vouloir prendre toutes les dispositions avec votre banque et avec votre notaire pour respecter cette dernière date » ; que Madame Saran X... n'a pas respecté les conditions de la promesse relative au paiement effectif du prix, celle-ci ne contestant pas que le chèque de 150 000 du 23 mai 2001 n'a pas été encaissé par le notaire de la société promettante ; que la promesse de vente doit être considérée comme nulle et non avenue, faute par la bénéficiaire d'avoir réalisé la vente dans le délai fixé, Madame Saran X... n'ayant donné aucune suite à la correspondance du 15 avril 2002 lui accordant un ultime délai expirant le 26 avril 2002 pour lui permettre de réaliser cette acquisition avec son fils et de prendre les dispositions nécessaires avec sa banque et son notaire ; que le jugement déféré a dit que la promesse unilatérale de vente était caduque du fait de la non-réalisation de la condition suspensive par la faute de Madame Saran X... ; qu'il n'y pas lieu de prononcer la nullité du jugement déféré pour violation des dispositions de l'article 16 du nouveau Code de procédure civile mais seulement d'infirmer le jugement sur la cause de la caducité de la promesse unilatérale de vente ; qu'il convient de faire application des dispositions contractuelles relatives au versement de l'indemnité d'immobilisation (art. 10) prévoyant que « l'attribution de cette somme restera acquise de plein droit au promettant à titre d'indemnisation forfaitaire d'immobilisation en considération de l'indisponibilité des locaux objet des présentes », dès lors que la non-réalisation de la condition suspensive de financement n'est invoquée par aucune des parties ; qu'il n'y a pas lieu de réduire cette indemnité dans la mesure où la convention prévoit qu'elle sera acquise de plein droit au promettant à titre de dommages et intérêts ; que Madame Saran X... n'est pas entrée dans les locaux par voie de fait, au sens de l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991, mais s'y maintient irrégulièrement depuis le 1er juillet 2001, s'étant expressément engagée en vertu du commodat, à libérer les lieux au plus tard le 30 juin 2001 ; que dès lors, Madame Saran X... occupe sans droit ni titre les lieux depuis le 1er juillet 2001 et il convient de confirmer le jugement qui a fixé son indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 1 500 à compter du 1er juillet 2001, étant rappelé que Madame Saran X... a été déboutée de sa demande de sursis à son expulsion par le JEX du tribunal de grande instance de Nanterre (jugement du 14 décembre 2006) et que celle-ci, ainsi qu'il résulte des pièces produites, a fait l'objet d'une expulsion le 20 juin 2007 ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il ressort des pièces versées aux débats que le 23 mai 2001, Madame X... a pris possession des lieux objet de la vente dans le cadre d'un commodat consenti à titre gratuit par la société AXA COLLECTIVES jusqu'à la signature de la vente ou au plus tard le 30 juin 2001, Madame X... s'étant expressément engagée de manière irrévocable dans l'acte sous seing privé du 23 mai 2001 à libérer totalement et définitivement les biens à cette échéance ; qu'il résulte de ce qui précède que depuis le 1er juillet 2001, date d'expiration dudit commodat, Madame X... est occupante sans droit ni titre de l'appartement n° 701 et d'une cave sise résidence..., ... à Courbevoie (92) propriété de la demanderesse, sans s'acquitter d'une quelconque indemnité d'occupation ; que depuis le 1er juillet 2001, Madame X... a eu le temps nécessaire pour libérer les lieux, et il n'y a pas lieu de lui accorder maintenant des délais pour les quitter ; que compte tenu de l'ancienneté de cette occupation sans droit ni titre, il convient de dispenser la société AXA France VIE du délai prévu en matière d'expulsion par l'article 62 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 ; qu'il sera donc ordonné à Madame Saran X... et à tous occupants de son chef de libérer les lieux sous astreinte de 50 par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, et il sera ordonné en tant que de besoin son expulsion des lieux et celle de tous occupants de son chef, avec le concours, si nécessaire de la force publique ; qu'il y a lieu d'autoriser la demanderesse à faire transporter et séquestrer le mobilier et les objets garnissant les lieux dans un garde-meubles, aux frais et risques de Madame Saran X... ; que l'appartement occupé par la défenderesse ayant six pièces te une surface de 127, 50 m ², au regard des éléments de loyer afférent à des appartements similaires dans cette résidence, l'indemnité d'occupation mensuelle sera fixée à la somme de 1 500 à compter du 1er juillet 2001 ; que Madame Saran X... sera condamnée à payer à la société AXA France VIE la somme de 88 500 représentant le montant de cette indemnité d'occupation pour la période du 1er juillet 2001 au mois 2006 inclus, et sera condamnée à payer ladite indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à la libération effective des lieux ;

ALORS D'UNE PART QUE l'exposante avait fait valoir qu'elle avait régulièrement levé l'option dans le délai conventionnellement prévu et prorogé à plusieurs reprises, en manifestant à plusieurs occasions sa volonté d'acquérir le bien, en versant, au-delà du montant de l'indemnité d'immobilisation, la somme de 150 000 francs le 23 mai 2001 en règlement d'une partie du prix, mais aussi en remettant au promettant deux attestations successivement établies les 21 mai 2001 et 16 avril 2002 par des établissements bancaires portant acceptation de prêt pour l'acquisition du bien ; qu'en se bornant à affirmer péremptoirement qu'il résulte des pièces produites aux débats que l'exposante « n'avait pas levé l'option de la promesse unilatérale de vente dans les délais et conditions fixés, consistant à réaliser la vente dans le délai prévu contractuellement », que l'exposante « n'avait pas respecté les conditions de la promesse, relatives au paiement effectif du prix, dès lors qu'elle ne contestait pas que le chèque de 150 000 francs du 23 mai 2001 n'avait pas été encaissé par le notaire de la société promettante » et que l'exposante n'aurait donné aucune suite à la correspondance du 15 avril 2002 lui accordant un ultime délai expirant le 26 avril 2002 pour lui permettre de réaliser cette acquisition avec son fils et de prendre les dispositions nécessaires avec sa banque et son notaire, sans nullement rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant invitée, si, indépendamment de la signature effective de l'acte authentique de vente rendue impossible en 2001 à seule raison du défaut d'établissement du règlement de copropriété exclusivement imputable au vendeur, la levée régulière de l'option, formant définitivement la vente, n'était pas intervenue dès le mois de mai 2001, date à laquelle l'exposante avait clairement manifesté sa volonté d'acquérir le bien en sollicitant la jouissance anticipée de l'appartement « compte tenu des retards pris pour la signature définitive de l'appartement », en remettant un chèque de 150 000 francs à titre de règlement partiel du prix de la vente et l'attestation d'octroi du prêt, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1589 du code civillegifrance ;

ALORS D'AUTRE PART QUE l'exposante avait fait valoir qu'en suite de la promesse unilatérale de vente des 18 janvier et 5 février 2001, elle avait régulièrement levé l'option tant en 2001 qu'en 2002, en manifestant de façon réitérée, avant l'expiration du délai d'option, sa volonté d'acquérir, cette manifestation de volonté s'étant accompagnée, dans ce délai, non seulement de la justification auprès du promettant de l'obtention du prêt permettant d'assurer le financement du bien, mais aussi de la remise au vendeur le 23 mai 2001 d'un chèque de 150 000 francs à titre de règlement partiel et que c'est à raison du seul défaut d'établissement du règlement de copropriété de l'immeuble, exclusivement imputable au vendeur, que la signature par acte authentique de la vente ainsi formée n'avait pu avoir lieu ; qu'en retenant que l'exposante n'avait pas levé l'option de la promesse unilatérale de vente dans les délais et conditions fixés « consistant à réaliser la vente dans le délai prévu contractuellement », sans nullement rechercher ni préciser d'où il ressortait que les parties avaient conventionnellement prévu de subordonner la levée régulière de l'option à la réalisation de la vente par la signature de l'acte authentique avant l'expiration du délai d'option, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1589 du Code civil ;

ALORS DE TROISIEME PART QUE lève valablement l'option le bénéficiaire d'une promesse vente qui, avant l'expiration du délai conventionnellement convenu puis prorogé, manifeste sa volonté d'acquérir en versant au promettant une partie du prix de vente et en justifiant pour le surplus de l'obtention d'un prêt bancaire permettant d'en assurer son financement conformément à la condition suspensive stipulée dans la promesse ; qu'en retenant que l'exposante, bénéficiaire de la promesse de vente, n'avait pas respecté les conditions de la promesse relative au paiement effectif du prix dès lors qu'elle ne contestait pas que « le chèque de 150 000 du 23 mai 2001 n'a pas été encaissé par le notaire de la société promettante », cependant que cette circonstance tenant au défaut de remise à l'encaissement du chèque, était exclusivement imputable au promettant et ne pouvait permettre de conclure à l'absence de levée régulière de l'option, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1134 et 1589 du Code civil ;

ALORS DE QUATRIEME PART QUE les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; que l'exposante avait fait valoir que le chèque de règlement d'un montant de 150 000 francs qu'elle avait remis le 23 mai 2001 à la société promettante n'avait jamais été présenté à l'encaissement ce qui ne pouvait caractériser une quelconque carence de l'exposante dans la réalisation de l'acte de vente et ajouté que « c'est de manière sournoise, frauduleuse et malicieuse que la société AXA, se rendant compte qu'elle n'avait plus intérêt à vendre le bien à de telles conditions à Madame X..., a fait exprès de ne pas encaisser ce chèque, car si elle l'avait encaissé, elle aurait de manière pour ainsi dire irrévocable lié l'accord définitif des parties sur la vente du bien litigieux » (conclusions d'appel p. 13) ; qu'en se bornant à retenir que l'exposante « n'a pas respecté les conditions de la promesse relatives au paiement effectif du prix, celle-ci ne contestant pas que le chèque de 150 000 euros du 23 mai 2001 n'a pas été encaissé par le notaire de la société promettante », sans nullement répondre au moyen pertinent dont elle était saisie tiré de ce que le défaut de remise à l'encaissement de ce chèque par la société promettante caractérisait une exécution de mauvaise foi de la convention des parties, la Cour d'appel a violé les dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile ;

ALORS DE CINQUIEME PART QUE sollicitant la communication contradictoire du règlement de copropriété de l'immeuble dont le promettant n'avait jamais justifié (Conclusions d'appel p 5), l'exposante avait fait valoir que la régularisation de la vente n'avait pu intervenir par le fait exclusif du vendeur et ce en raison notamment du défaut d'établissement de ce règlement de copropriété ainsi que cela ressortait au demeurant des propres déclarations de la société venderesse dans l'acte des 23 mai et 11 juillet 2001, selon lesquelles « cet immeuble doit faire l'objet d'un règlement de co-propriété suivant acte à recevoir par Me Z..., notaire à PARIS … A ce jour, le règlement de co-propriété nécessaire à la régularisation de la vente projetée n'a pu être signé » ; Qu'en se bornant à affirmer que la promesse unilatérale de vente est caduque pour non réalisation de la vente par la bénéficiaire dans les délais et conditions contractuellement fixés, sans nullement rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant invitée si le défaut d'établissement du règlement de copropriété, exclusivement imputable au promettant, n'avait pas fait obstacle à la régularisation de la vente projetée, la Cour d'appel a violé les dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile ;

ALORS ENFIN QUE l'exposante avait en tout état de cause sollicité, par application de l'article 1152 du code civillegifrance, la réduction à l'euro symbolique du montant de l'indemnité d'immobilisation versée à la société promettante à hauteur de la somme de 117 200 francs ; qu'en se bornant à retenir qu'il n'y a pas lieu de réduire cette indemnité dans la mesure où la convention prévoit qu'elle sera acquise de plein droit au promettant à titre de dommages et intérêts, sans rechercher si le montant de cette indemnité n'était pas manifestement excessif, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1152 du code civillegifrance ;

TROISIEME MOYEN DE CASSATION :

LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT PARTIELLEMENT INFIRMATIF ATTAQUÉ D'AVOIR dit que la promesse unilatérale de vente des 18 janvier et 5 février 2001 est caduque pour non-réalisation de la vente par la bénéficiaire dans les délais et conditions contractuellement fixés, débouté l'exposante de l'ensemble de ses demandes tendant à la réalisation de la vente, dit qu'elle était occupante sans droit ni titre et depuis le 1er juillet des lieux susvisés appartenant à la société AXA France VIE, débouté l'exposante de sa demande tendant à l'octroi de délais pour quitter les lieux, dispensé la société AXA France VIE du délai prévu en matière d'expulsion par l'article 62 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991, dit que l'exposante et tous occupants de son chef devraient restituer les lieux sous astreinte, ordonné l'expulsion des lieux de l'exposante et de tous occupants de son chef, autorisé la société AXA France VIE à faire transporter et séquestrer le mobilier et les objets garnissant les lieux dans un garde-meubles aux frais et risques de l'exposante et fixé à compter du 1er juillet 2001 le montant mensuel de l'indemnité d'occupation due par l'exposante à la somme de 1 500, condamné cette dernière au paiement de la somme de 88 500 représentant tant le montant de cette indemnité d'occupation du 1er juillet 2001 à mai 2006, condamné l'exposante à payer à la société AXA France VIE la somme de 1 500 par mois au titre de l'indemnité d'occupation jusqu'à complète libération des lieux, ordonné l'attribution à la société AXA France VIE de la somme de 17 867, 02 représentant le montant de l'indemnité d'immobilisation séquestrée et en tant que de besoin condamné l'exposante au paiement de ladite somme ;

AUX MOTIFS QU'il résulte des pièces produites aux débats, que Madame Saran X... n'a pas levé l'option de la promesse unilatérale de vente conclue avec la société AXA COLLECTIVES, aux droits de laquelle se trouve SA AXA France VIE, dans les délais et conditions fixés, consistant à réaliser la vente dans le délai prévu contractuellement, étant rappelé qu'un acte sous seing privé en date des 23 mai et 11 juillet 2001 avait prorogé la durée de validité de la promesse de vente, initialement fixée au 18 avril 2001, pour une durée devant expirer huit jours après la notification à Madame Saran X... de la signature du règlement de copropriété et en tout état de cause, au plus tard le 30 juin 2001 ; que la convention signée contenant un prêt à usage (à titre gratuit) au profit de Madame Saran X... précisait : « il est expressément convenu à cet égard que l'expiration du commodat à la date ci-dessus fixée constitue une condition déterminante de l'accord du prêteur sans laquelle stipulation, il n'aurait pas contracté. En conséquence, l'emprunteur s'engage de manière irrévocable à libérer totalement et définitivement les biens à cette échéance dans le cas où, pour quelle que cause que ce soit, la vente projetée ne serait pas régularisée » ; que par courrier recommandé du 8 avril 2002, la société SAGGEL TRANSACTIONS a avisé celle-ci que « la vente n'est toujours pas réalisée et le terme imparti est échu et ce malgré les relances de notre notaire. En conséquence, la société propriétaire reprend sa pleine et entière liberté pour les lots concernés avec toutes les conséquences de droit que cela comporte » ; que par courrier recommandé du 15 avril 2002, réceptionné par Madame Saran X... (signature apposée le 17 avril 2002), la société SAGGEL TRANSACTIONS a informé celle-ci, « que la société propriétaire, comme il vous l'a été indiqué, lors de notre entretien du 12 avril courant est prête à vous laisser un délai supplémentaire jusqu'au 26 avril 2002 pour vous permettre la réalisation de la vente. Faute d'une signature pour le 26 avril 2002 au plus tard, la compagnie propriétaire reprendra sa pleine et entière liberté sur les lots concernés avec toutes les conséquences des droits que cela comportait. Nous vous remercions de bien vouloir prendre toutes les dispositions avec votre banque et avec votre notaire pour respecter cette dernière date » ; que Madame Saran X... n'a pas respecté les conditions de la promesse relative au paiement effectif du prix, celle-ci ne contestant pas que le chèque de 150 000 du 23 mai 2001 n'a pas été encaissé par le notaire de la société promettante ; que la promesse de vente doit être considérée comme nulle et non avenue, faute par la bénéficiaire d'avoir réalisé la vente dans le délai fixé, Madame Saran X... n'ayant donné aucune suite à la correspondance du 15 avril 2002 lui accordant un ultime délai expirant le 26 avril 2002 pour lui permettre de réaliser cette acquisition avec son fils et de prendre les dispositions nécessaires avec sa banque et son notaire ; que le jugement déféré a dit que la promesse unilatérale de vente était caduque du fait de la non-réalisation de la condition suspensive par la faute de Madame Saran X... ; qu'il n'y pas lieu de prononcer la nullité du jugement déféré pour violation des dispositions de l'article 16 du nouveau Code de procédure civile mais seulement d'infirmer le jugement sur la cause de la caducité de la promesse unilatérale de vente ; qu'il convient de faire application des dispositions contractuelles relatives au versement de l'indemnité d'immobilisation (art. 10) prévoyant que « l'attribution de cette somme restera acquise de plein droit au promettant à titre d'indemnisation forfaitaire d'immobilisation en considération de l'indisponibilité des locaux objet des présentes », dès lors que la non-réalisation de la condition suspensive de financement n'est invoquée par aucune des parties ; qu'il n'y a pas lieu de réduire cette indemnité dans la mesure où la convention prévoit qu'elle sera acquise de plein droit au promettant à titre de dommages et intérêts ; que Madame Saran X... n'est pas entrée dans les locaux par voie de fait, au sens de l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991, mais s'y maintient irrégulièrement depuis le 1er juillet 2001, s'étant expressément engagée en vertu du commodat, à libérer les lieux au plus tard le 30 juin 2001 ; que dès lors, Madame Saran X... occupe sans droit ni titre les lieux depuis le 1er juillet 2001 et il convient de confirmer le jugement qui a fixé son indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 1 500 à compter du 1er juillet 2001, étant rappelé que Madame Saran X... a été déboutée de sa demande de sursis à son expulsion par le JEX du tribunal de grande instance de Nanterre (jugement du 14 décembre 2006) et que celle-ci, ainsi qu'il résulte des pièces produites, a fait l'objet d'une expulsion le 20 juin 2007 ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il ressort des pièces versées aux débats que le 23 mai 2001, Madame X... a pris possession des lieux objet de la vente dans le cadre d'un commodat consenti à titre gratuit par la société AXA COLLECTIVES jusqu'à la signature de la vente ou au plus tard le 30 juin 2001, Madame X... s'étant expressément engagée de manière irrévocable dans l'acte sous seing privé du 23 mai 2001 à libérer totalement et définitivement les biens à cette échéance ; qu'il résulte de ce qui précède que depuis le 1er juillet 2001, date d'expiration dudit commodat, Madame X... est occupante sans droit ni titre de l'appartement n° 701 et d'une cave sise résidence..., ... à Courbevoie (92) propriété de la demanderesse, sans s'acquitter d'une quelconque indemnité d'occupation ; que depuis le 1er juillet 2001, Madame X... a eu le temps nécessaire pour libérer les lieux, et il n'y a pas lieu de lui accorder maintenant des délais pour les quitter ; que compte tenu de l'ancienneté de cette occupation sans droit ni titre, il convient de dispenser la société AXA France VIE du délai prévu en matière d'expulsion par l'article 62 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 ; qu'il sera donc ordonné à Madame Saran X... et à tous occupants de son chef de libérer les lieux sous astreinte de 50 par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, et il sera ordonné en tant que de besoin son expulsion des lieux et celle de tous occupants de son chef, avec le concours, si nécessaire de la force publique ; qu'il y a lieu d'autoriser la demanderesse à faire transporter et séquestrer le mobilier et les objets garnissant les lieux dans un garde-meubles, aux frais et risques de Madame Saran X... ; que l'appartement occupé par la défenderesse ayant six pièces te une surface de 127, 50 m ², au regard des éléments de loyer afférent à des appartements similaires dans cette résidence, l'indemnité d'occupation mensuelle sera fixée à la somme de 1 500 à compter du 1er juillet 2001 ; que Madame Saran X... sera condamnée à payer à la société AXA France VIE la somme de 88 500 représentant le montant de cette indemnité d'occupation pour la période du 1er juillet 2001 au mois 2006 inclus, et sera condamnée à payer ladite indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à la libération effective des lieux ;

ALORS QU'en se bornant à relever que l'exposante s'était engagée, en vertu du commodat, à libérer les lieux au plus tard le 30 juin 2001 pour en déduire qu'elle s'y maintenait irrégulièrement depuis le 1er juillet 2001 et la condamner au paiement de diverses sommes à titre d'indemnité d'occupation, sans répondre au moyen dont elle était régulièrement saisie tiré de ce qu'il était impossible de tenir la date du 30 juin 2001 puisque la convention synallagmatique portant commodat n'avait été signée par le vendeur que le 11 juillet 2001, soit après la date du 30 juin 2001 qui y était visée, la Cour d'appel a violé les dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile ;

Références :

Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 11 octobre 2007


Publications :

Proposition de citation: Cass. Civ. 3e, 24 février 2009, pourvoi n°08-10749

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Composition du Tribunal :

Président : M. Cachelot (conseiller le plus ancien faisant fonction de président)
Avocat(s) : SCP Bouzidi et Bouhanna, SCP Yves et Blaise Capron

Origine de la décision

Formation : Chambre civile 3
Date de la décision : 24/02/2009
Date de l'import : 06/07/2015

Fonds documentaire ?: Legifrance

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