LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, qu'il résultait des procès-verbaux d'assemblée générale qu'au jour de l'adjudication la société civile immobilière, propriétaire saisie, était redevable, au titre des charges impayées, d'une somme de 58 143,20 euros dans laquelle était inclus le montant d'une condamnation prononcée par un arrêt définitif du 18 janvier 2000 antérieur de moins de cinq ans à la date de l'assignation en paiement de la société Marti-Madeleine, la cour d'appel, qui a exactement retenu que la prescription quinquennale ne s'appliquait pas au paiement des charges communes d'entretien et de fonctionnement des voies et services collectifs nécessairement indéterminées et variables dans leur existence, et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche inopérante, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que, lorsqu'elle avait donné mandat à la société d'avocats Draillard de porter les enchères, la société Marti-Madeleine était informée qu'elle devait payer les charges dues par le saisi et qu'elles étaient importantes, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendait inopérante, a pu en déduire, sans inverser la charge de la preuve, qu'aucun manquement à son obligation de conseil ne pouvait être reproché à la société d'avocats ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Marti Madeleine aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Marti Madeleine à payer à la société Cabinet Draillard la somme de 2 500 euros et la somme de 2 500 euros à l'ASL des Hauts de Ranguin ; rejette la demande de la société Marti Madeleine ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du vingt-quatre février deux mille neuf par M. Cachelot conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils pour la société Marti Madeleine.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SARL Marti La Madeleine à payer à l'ASL des Hauts de Ranguin la somme de 58.143,20 arrêtée au 30 septembre 2003, outre intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2003 ;
AUX MOTIFS QUE la prescription de cinq ans prévue par l'article 2277 du code civil ne s'applique pas au paiement des charges communes d'entretien et de fonctionnement des voies et services collectifs dues par les membres d'une association syndicale, ces charges étant nécessairement indéterminées et variables dans leur existence, même si elles doivent faire l'objet d'appels de provision ;
ALORS QUE le paiement des charges sur justificatif ne peut être demandé que dans les limites de la prescription quinquennale ; que dans ses conclusions d'appel, l'exposante faisait valoir que l'ASL n'avait jamais indiqué la date d'exigibilité des sommes qu'elle réclamait, et que certaines sommes, dont le montant était déterminé, étaient dues depuis 1995 et 1997 ;qu'en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher, comme il lui était demandé, si le paiement des charges litigieuses n'avait pas été demandé sur justificatifs antérieurement à la prescription quinquennale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2277 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SARL Marti La Madeleine de sa demande tendant à voir condamner la SCP Draillard à la garantir pour toutes les sommes auxquelles elle pourrait être condamnée ;
AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE la SARL Marti La Madeleine ne pouvait ignorer ses obligations au regard tant du dire déposé par l'ASL le 10 janvier 1996 relatif à la prise en charge par l'adjudicataire de l'arriéré, que des statuts de l'ASL (articles 2 et 23) prévoyant que tout acquéreur adhère à l'ASL et se trouve tenu au paiement de l'arriéré attaché à son lot ; que par suite, ne se trouve pas rapportée la preuve d'une faute et d'un lien de causalité de nature à engager la responsabilité de la SELARL Draillard ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QU'il résulte du titre d'adjudication de la SARL Marti La Madeleine que deux dires ont notamment été insérés au cahier des charges, l'un à la demande de l'ASL des Hauts de Ranguin pour rappeler entre autres les dispositions de l'article 23 de ses statuts, l'autre à la demande du poursuivant pour que soit annexé le second original d'un procès-verbal de description en date du 8 octobre 2001, dans lequel Me X..., huissier de justice, mentionne en page 5 qu'il a contacté le syndic par téléphone et que de dernier lui a indiqué qu'une somme de près de 380.000 francs était dues au titre des charges ; que lorsqu'elle a donné mandat à la SELARL d'avocats Draillard de porter les enchères la SARL Marti La Madeleine était donc informée qu'elle devrait payer les charges dues par le saisi et que celles-ci étaient importantes ; qu'elle disposait en outre de tous les éléments lui permettant d'en connaître le montant exact en se renseignant auprès du syndic dont l'identité et l'adresse étaient mentionnées dans le cahier des charges ; que dans ces conditions, aucun manquement à son obligation de conseil ne peut être reproché à la SELARL d'avocats Draillard ;
1/ ALORS QU'il incombe à l'avocat de prouver qu'il a exécuté son obligation de conseil vis-à-vis de son client ; qu'en considérant qu'aucun manquement à son obligation de conseil ne pouvait être reproché à la SELARL Draillard, au motif que la SARL Marti ne pouvait ignorer ses obligations au regard des deux dires insérés au cahier des charges, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé les articles 1315 et 1147 du code civil ;
2/ ALORS QU'il appartient à l'avocat, tenu d'une obligation de conseil vis-à-vis de son client d'informer celui-ci, lors d'une procédure d'adjudication, du montant total des sommes qu'il devra débourser ; que dans ses conclusions d'appel, la SARL Marti La Madeleine faisait valoir que la SELARL Draillard ne lui avait jamais indiqué qu'elle était tenue de payer les charges non réglées par le précédent propriétaire ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la SELARL Draillard avait informé son client de l'ensemble des obligations financières auxquelles elle était tenue dans le cadre de la procédure d'adjudication, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
