LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué et les productions, que le 11 octobre 2003, les époux X... se sont engagés à vendre un bien immobilier à M. et Mme Y..., sous condition suspensive d'obtention d'un prêt ; que les parties ont adhéré au contrat "Promessimo" souscrit par l'agent immobilier auprès de la société CGI assurances (l'assureur) aux fins de "garantir la bonne fin de la transaction" en cas d'invalidité ou de décès accidentel ; que selon l'article 5 de la notice, les garanties étaient accordées à compter de la date de signature de l'avant-contrat de vente et pour la durée de celui-ci, dans la limite de douze mois maximum, et prenaient fin notamment à la signature de l'acte authentique ; que le contrat prévoyait, en cas de survenance d'un risque garanti et de réalisation de la vente, le paiement par l'assureur de la totalité du prix prévu ; que Suhanthiney Y... est décédée le 4 mai 2004 ; que le 17 mars 2005, M. Y..., agissant en son nom personnel et en qualité de représentant légal de ses enfants mineurs, a fait assigner l'assureur en exécution du contrat et en dommages-intérêts ; qu'après prorogation conventionnelle du délai de réitération de la promesse de vente, l'acte authentique a été signé le 30 septembre 2005 ;
Attendu que, pour déclarer M. Y... irrecevable en ses demandes, l'arrêt retient qu'il lui appartient, pour obtenir le versement de la totalité du prix de vente entre les mains du notaire, de démontrer que la vente s'est réalisée pendant la période de garantie, puis constate que la vente est intervenue onze mois après l'expiration de la garantie et qu'il ne justifiait pas, lors de l'introduction de la procédure, de la réalisation de la vente ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il ne résultait pas du contrat que la vente devait se réaliser dans les douze mois de la promesse pour que soit accordée la garantie, la cour d'appel a ajouté une condition non prévue par le contrat et a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 mars 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société CGI assurances aux dépens ;
Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991, condamne la société CGI assurances à payer à Me Luc-Thaler la somme de 2 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf février deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP THOMAS-RAQUIN et BENABENT, avocat aux Conseils pour M. Y...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré Monsieur Y... irrecevable en ses demandes contre la société CGI ASSURANCES;
AUX MOTIFS QUE «les modalités de mobilisation de la garantie du contrat PROMESSIMO sont rappelées ci-dessus à savoir : 1 - si la vente ne se réalise pas : le vendeur bénéficie de la part de l'assureur de 25% du prix du bien immobilier, plus les honoraires de l'agent immobilier et les frais accessoires, dans la limite de 150.000 euros TTC, 2 - si la vente se réalise :
le notaire de l'acquéreur se voit remettre pour le compte de celui-ci ou de ces ayants-droit 100% du prix du bien immobilier prévu au contrat dans la limite de 450.000 euros ; que Monsieur Y... étant acquéreur il lui appartient, pour obtenir le versement du prix de 100% du prix de la vente entre les mains du notaire, de démontrer que la vente s'est réalisée pendant la période de garantie ; que le contrat PROMESSIMO précise qu'il doit ainsi accompagner sa déclaration de sinistre : - de la copie de l'avant contrat de vente ; - des justificatifs du règlement des honoraires et des frais accessoires à la vente, - du justificatif de la réalisation … de la vente suite au sinistre ; considérant que force est de constater que M. Y... a réalisé la vente le 30 septembre 2005 soit 11 mois après l'expiration de la garantie ce dont il résulte, comme le soutient justement la CGI ASSURANCES, que l'intéressé ne justifiait pas au moment de l'introduction par lui de la procédure (assignation du 17 mars 2005) de la réalisation de la vente ; considérant qu'il s'ensuit qu'il convient de faire droit au moyen d'irrecevabilité soulevé par la CGI ASSURANCES et d'infirmer le jugement du 24 mai 2005 en ce qu'il a rejeté ce moyen qui s'analyse en fin de non-recevoir ; considérant que M. Y... étant déclaré irrecevable en ses demandes il convient de mettre à néant le jugement subséquent du 28 juin 2008 ayant statué sur le fond du litige»;
ALORS D'UNE PART QUE les conventions doivent être exécutées de bonne foi et obligent à toutes les suites que l'équité donne à l'obligation d'après sa nature ; qu'en l'espèce le contrat d'assurance PROMESSIMO avait pour «objet de garantir la bonne fin» de la promesse de vente dont bénéficiaient les époux Y... en leur garantissant pour la durée de celle-ci et dans une limite de 12 mois, en cas notamment de décès de l'assuré, «25 % du prix de vente du bien (…) plus le montant des honoraires de l'agent immobilier et les frais engagés accessoires à la vente» tels que prévus dans l'avant contrat «si la vente ne se réalise pas» et «100 % du prix du bien plus le montant des honoraires et frais précités, si la vente se réalise» ; que l'accident susceptible d'entraîner la mise en jeu de la garantie devait être déclarée dans les 30 jours de sa connaissance ; que le capital garanti devait être versé dans les 15 jours suivant la preuve du décès accidentel «si la vente ne se réalise pas : directement au vendeur» et «si la vente se réalise : au notaire de l'acquéreur pour le compte de celui-ci ou de ses ayants-droits» ; qu'il était également stipulé que la garantie prenait fin à la signature de l'acte authentique de vente et qu' «aucun évènement ne donn(ait) droit à un cumul de prestations d'assurance au titre du présent contrat» ce qui était de nature à exclure toute garantie en cas notamment de versement du prix par un organisme prêteur dont le prêt est garanti par une assurance ; qu'en cas de sinistre, devait être transmis notamment «la copie de l'avant contrat de vente, les justificatifs du règlement des honoraires et des frais accessoires à la vente et le justificatif de la réalisation ou de l'abandon de la vente suite au sinistre» ; qu'en retenant que cette dernière stipulation imposait, pour obtenir le versement du capital destiné à permettre la réalisation de la vente, que non seulement le sinistre soit survenu et déclaré dans le délai de garantie mais encore que la vente dont ce capital devait précisément permettre la réalisation, soit déjà réalisée par la signature de l'acte authentique pendant le délai de garantie et en déclarant Monsieur Y... irrecevable en sa demande de paiement du capital dû bien que le décès de son épouse soit intervenu et ait été déclaré dans le délai de garantie et qu'il ait été dans ce même délai demandé à l'assureur de verser le capital dû pour que la vente puisse se réaliser dans les délais requis ce que celui-ci s'est refusée à faire dans l'attente du résultat de l'autopsie, la Cour d'appel a violé les articles 1134 alinéa 3 et 1135 du Code civil.
ALORS D'AUTRE PART SUBSIDIAIREMENT QUE les clauses des contrats proposés par les professionnels aux consommateurs ou aux nonprofessionnels s'interprètent, en cas de doute, dans le sens le plus favorable au consommateur ou au non-professionnel ; qu'en retenant en l'espèce que la clause stipulant qu'en cas de sinistre doivent être transmis les justificatifs de la réalisation de la vente, impose que la vente soit déjà réalisée pour que l'assureur verse ensuite le capital décès quant, conformément à l'objet même du contrat qui était de garantir la bonne réalisation de la vente, les autres clauses précitées prévoyaient le versement du capital garanti entre les mains du notaire dans les 15 jours suivant la preuve du caractère accidentel du décès et la fin de l'obligation de garantie à la signature de l'acte authentique de vente, la Cour d'appel a violé l'article L. 133-2 du Code de la consommation.
ALORS DE TROISIEME PART QUE les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en l'espèce si la vente n'a pas pu être réalisée dans le délai de garantie c'est parce que l'assureur s'est refusé à verser au notaire le capital décès dû, tant qu'il n'avait pas reçu le rapport d'autopsie attestant du caractère accidentel du décès de Suhanthiney Y... ; qu'en retenant néanmoins que Monsieur Y... serait irrecevable en sa demande de versement de capital parce que la vente aurait été réalisée, en exécution du jugement de première instance, onze mois après l'expiration de la garantie et que Monsieur Y... ne justifiait donc pas, au moment de l'introduction de son action, de la réalisation de la vente, sans rechercher si l'assureur pouvait de bonne foi invoquer cette prétendue défaillance de l'assuré, la Cour d'appel a violé l'article 1134 alinéa 3 du Code civil.
