LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 septembre 2007), que M. Naas Y... est propriétaire du lot numéro 41 dans un immeuble en copropriété ; que par acte du 12 juillet 2006, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble l'a assigné en paiement d'un arriéré de charges afférentes au lot n° 41 et aux lots 54 à 56 ; que M. Y... a contesté être propriétaire des lots n° 54 à 56 ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour condamner M. Y... au paiement des sommes réclamées au titre des charges communes de copropriété, l'arrêt retient qu'aux termes de l'acte de vente du 29 septembre 1997 par lequel M. Y... a acheté le lot numéro 41, il est fait mention du modificatif du règlement de copropriété intervenu le 28 décembre 1992 et publié le 2 février 1993 à la conservation des hypothèques, que ce modificatif indique que 12 nouveaux lots sont créés, constitués par des couloirs, combles et autres locaux qui étaient jusqu'à maintenant des parties communes et qui deviennent des parties privatives, qu'ainsi les lots 54, 55 et 56 nouvellement créés sont rattachés au lot 41 et que M. Y... en est bien propriétaire ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les lots 54 à 56 avaient fait l'objet d'un cession à titre gratuit ou onéreux au profit de M. Y... ou de son auteur, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 septembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du ... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du ... à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix février deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE à l'arrêt n° 224 (CIV. III) ;
Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, Avocat aux Conseils, pour M. Y... ;
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT CONFIRMATIF ATTAQUÉ D'AVOIR condamné l'exposant à payer diverses sommes au titre des charges arrêtées au 12 juin 2006, au titre des frais, à titre de dommages et intérêts et par application de l'article 700 du Code de procédure civile en rejetait l'ensemble de ces demandes ;
AUX MOTIFS QUE Monsieur Y... conteste les charges réclamées par le syndicat des copropriétaires du ... au motif qu'il n'est propriétaire que du lot 41 alors qu'il lui est réclamé des charges afférentes aux lots 54, 55 et 56 ; qu'il a cependant acheté le lot 41 par acte du 29 septembre 1997 ; qu'aux termes de l'acte de vente, il est fait mention du modificatif du règlement de copropriété intervenu le 28 décembre 1992 et publié le 2 février 1993 à la conservation des hypothèques ; que ce modificatif indique que douze nouveaux lots sont créés et constitués par des couloirs, combles et autres locaux qui étaient jusqu'à maintenant des parties communes et qui deviennent des parties privatives ; qu'ainsi les lots 54, 55 et 56 créés nouvellement sont rattachés au lot 41 ; que Monsieur Y... est donc propriétaire de ces lots ; que la contestation de Monsieur Y... portant sur la propriété des lots et non sur le détail des sommes réclamées, le jugement sera confirmé ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis impose au propriétaire de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots (le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges) ; que les copropriétaires n'ayant pas contesté l'assemblée générale ayant voté l'approbation des comptes ne peuvent refuser de régler leur quote-part de charges ; que sont produits la copie de l'acte d'acquisition par Monsieur Y... Naas du lot n° 41 (une pièce et une cuisine et droit au water-closet commun de l'étage) acte précisant que le règlement de copropriété a été modifié par acte du 28 décembre 1992 ; la copie de l'acte modificatif du règlement de copropriété du 28 décembre 1992, régulièrement publié prévoyant la désignation de nouveaux lots et notamment d'un lot n° 54 couloir latéral au lot n° 41, un lot n° 55, water-closet donnant sur la passerelle précédent le lot n° 54, rapporté également au lot n° 41 un lot n° 56 : partie de passerelle reliant les lots n° 54 et 55 au ras du mur extérieur de ce dernier rapporté au même lot 41 ; que Monsieur Y... dispose donc également des lots 54, 55 et 56 (couloir, WC et passerelle), à un décompte individualisé des sommes dues postérieurement au précédent jugement, le procès-verbal de l'assemblée générale du 28 avril 2006 ainsi que le justificatif de notification, une sommation du 14 avril 2006, le jugement de ce siège du 28 juillet 2005, un contrat de syndic non signé ; qu'après déduction des frais, Monsieur Naas Y... reste devoir la somme de 3 359, 74 au titre des charges de copropriété dues de l'appel troisième trimestre 2005 au 12 juin 2006 avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2006, date d'une sommation de payer ; que rien ne s'oppose à la capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l'article 1154 du Code civil ; qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement de la créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire ; que Monsieur Y... devra régler le coût de la sommation (124, 26), des deux relances et de la mise en demeure produite (14, 59 x 2) + 33, 06, soit 62, 24 ; qu'aucun contrat de syndic signé n'étant produit, les honoraires particuliers prélevés par le syndic ne seront pas retenus ; que le non-paiement des charges de copropriété persistant malgré des relances aggrave les frais de gestion du syndicat des copropriétaires et compromet son équilibre financier ; qu'en application de l'article 1153, alinéa 4, du Code civil, il sera alloué la somme de 350 euros à titre de dommages et intérêts ; que l'ancienneté de la créance et l'urgence pour le syndicat des copropriétaires de disposer des fonds nécessaires à son fonctionnement justifient l'exécution provisoire de la décision ;
ALORS D'UNE PART QUE tous actes d'acquisition ou d'aliénation des parties communes ou de constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la charge des ces dernières, à la condition qu'ils aient été décidés conformément aux dispositions des articles 6, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, sont valablement passés par le syndicat lui-même et de son chef ; que la vente de parties communes n'est déterminée que lorsqu'elles ont été constituées en lots, le consentement des parties n'étant réalisé que lorsqu'une décision de l'assemblée définitive a approuvé l'état descriptif de division créant le nouveau lot et lui attribuant des millièmes de parties communes ; que l'exposant faisait valoir n'être propriétaire que du lot 41, le modificatif du règlement de copropriété en date du 28 décembre 1992 relatant seulement la décision du syndicat de créer douze nouveaux lots numérotés de 48 à 59, qu'il en ressort que l'assemblée générale des copropriétaires du 6 novembre 1990 a voté à l'unanimité le principe de la vente des lots 48, 49, 50, 51 et 52, les lots 54 à 56 n'ayant fait l'objet d'aucune mutation autorisée, aucune preuve n'étant rapportée en ce sens ; qu'ayant constaté que Monsieur Y... a acheté le lot 41 par acte du 29 septembre 1997, qu'aux termes de l'acte de vente, il est fait mention du modificatif du règlement de copropriété intervenu le 28 décembre 1992, publié le 2 février 1993, que ce modificatif indique que douze nouveaux lots sont créés constitués par des couloirs, combles et autres locaux qui étaient jusqu'alors des parties communes et qui deviennent des parties privatives pour en déduire que les lots 54, 55 et 56 nouvellement créés sont rattachés au lot 41, que Monsieur Y... est propriétaire desdits lots, sans relever aucun élément de preuve établissant une quelconque mutation autorisée des lots 54 à 56, la Cour d'appel qui se contente de relever qu'un modificatif du règlement de copropriété du 28 décembre 1992 relate que douze nouveaux lots sont créés, a dénaturé cet acte et violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE l'exposant faisait valoir qu'il résulte du modificatif du 28 décembre 1992 que le syndicat des copropriétaires a décidé la création de douze nouveaux lots numérotés de 48 à 59, qu'il est indiqué qu'une assemblée générale des copropriétaires du 6 novembre 1990 a voté à l'unanimité des copropriétaires le principe de la vente des lots 48, 49, 50, 51 et 52, les lots 54 à 56 n'ayant fait l'objet d'aucune mutation autorisée et le syndicat des copropriétaires, qui ne prouvait pas qu'une cession était intervenue, ne communiquant aucun procès-verbal d'assemblée générale qui aurait voté le principe de la vente de ces lots ; qu'en se contentant de relever qu'aux termes de l'acte d'acquisition du lot 41, il est fait mention du modificatif du règlement de copropriété intervenu le 28 décembre 1992, publié le février 1993, lequel indique que douze nouveaux lots sont créés et deviennent des parties privatives pour en déduire que les lots 54, 55 et 56 sont rattachés au lot 41, que Monsieur Y... en est propriétaire, sans relever, ainsi qu'elle y était invitée, que le syndicat rapportait la preuve que l'assemblée générale a voté le principe de la vente de ces lots comme cela a été le cas pour les lots 48 à 52 et qu'il produisait les actes de mutation établissant qu'une cession était intervenue au profit de l'exposant ou de son auteur, la Cour d'appel qui se prononce par des motifs insusceptibles d'établir une telle mutation a privé sa décision de base légale au regard des articles 1315 et 1134 du Code civil, ensemble les articles 6 et suivants, 16 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS DE TROISIÈME PART QUE l'exposant faisait valoir que le modificatif du règlement de copropriété en date du 28 décembre 1992 indique expressément au titre de la nouvelle répartition des charges qu'elle sera soumise pour approbation à la prochaine assemblée générale des copropriétaires conformément à l'article 11, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965, qu'aux termes de la troisième résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 décembre 1991, il a été décidé que les charges sont réparties au 1 / 1 051e puisque 34 / 1 000e n'ont pas trouvé acquéreur, lesquelles correspondent aux lots 53 à 59 n'ayant fait l'objet d'aucune mutation à l'inverse des lots 48 à 52, ce qui démontrait que les lots 54 à 56 n'avaient jamais été cédés et affectés au lot 41 ; que l'exposant faisait encore valoir que la direction générale des impôts, Conservation des hypothèques de Paris, le 15 décembre 2006, confirmait que « les lots 54 à 56 n'ont fait l'objet d'aucune transaction depuis leur création à l'initiative du syndicat des copropriétaires de l'immeuble suite au modificatif du règlement de copropriété » et « il ressort que par acte du 29 septembre 1997 … vous n'avez acquis que le lot unique portant le numéro 41 » (conclusions p. 6), l'exposant invitant la Cour d'appel à constater qu'aucun document versé aux débats n'établit l'existence d'une transaction ayant pour objet les lots litigieux, qu'au contraire les documents produits émanant de la Conservation des hypothèques, le titre de propriété de l'exposant, le règlement de copropriété modificatif du 28 décembre 1992, la matrice cadastrale du 10 novembre 2006 démontrent qu'aucune mutation n'a eu pour objet les lots 54 à 56 ; qu'en se contentant de relever qu'il est fait mention dans le modificatif du règlement de copropriété intervenu le 28 décembre 1992, publié le 2 février 1993, de la création de douze nouveaux lots devenus parties privatives, que les lots 54 à 56 sont rattachés au lot 41 pour en déduire que l'exposant est propriétaire desdits lots sans rechercher s'il ne ressortait pas des documents produits et notamment de l'attestation de la conservation des hypothèques que l'exposant n'était pas propriétaire des lots litigieux, lesquels n'ont jamais fait l'objet d'une mutation depuis leur création, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS ENFIN QU'en se contentant de relever que Monsieur Y... a acheté le lot 41 par acte du 29 septembre 1997, qu'aux termes de cet acte il est fait mention du modificatif du règlement de copropriété intervenu le 28 décembre 1992, publié le 2 février 1993, que ce modificatif indique que douze nouveaux lots sont créés et constitués par des couloirs, combles et autres locaux qui étaient jusqu'à maintenant des parties communes et qui deviennent des parties privatives, que les lots 54, 55 et nouvellement créés sont rattachés au lot 41 pour en déduire que Monsieur Y... est propriétaire de ces lots, sans constater qu'était produit l'acte de mutation au profit du propriétaire du lot 41, des lots 54, 55 et 56 ainsi que la publication qui en aurait été faite à la Conservation des hypothèques modifiant la publication selon laquelle ces lots appartenaient au syndicat et le seul lot 41 à l'exposant, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1315, 1134 du Code civil, 6, 6-1, 16 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.
