LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 28 juin 2006) que la société Multiburo a pris à bail des locaux à usage commercial selon un loyer fixé avec un minimum garanti à la société Diamant ; que celle-ci a refusé de renouveler le bail ; que la preneuse a assigné en fixation du montant de l'indemnité d'éviction ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal :
Attendu que la société Multiburo fait grief à l'arrêt de fixer l'indemnité d'éviction à la somme de 140 018 euros, alors, selon le moyen, qu'en principe, le bail renouvelé se forme, sauf le cas où les parties en disposent autrement suivant les mêmes clauses et conditions que le bail expiré, spécialement la clause fixant le loyer ; qu'il s'ensuit, dans le cas du bail ayant pour objet un local de bureau et stipulant un loyer fixé en fonction du chiffre d'affaires que, comme les parties ne peuvent s'entendre ni sur un loyer supérieur ni sur un loyer inférieur à celui du bail expiré, le renouvellement quand il a lieu se fait nécessairement sur le pied du loyer fixé par le bail expiré ; qu'en décidant le contraire pour refuser de tenir compte dans l'évaluation de l'indemnité d'éviction de la perte d'un droit au bail, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1738 du code civil, ensemble les articles L. 145-57 et R. 145-11 du code de commerce ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que la jurisprudence citée par la locataire ne se rapportait pas à des locaux à usage de bureaux et que, pour de tels locaux, rien ne permettait de dire qu'en cas de renouvellement du bail le loyer aurait été fixé aux mêmes conditions que celui du bail échu, la cour d'appel a souverainement fixé l'indemnité d'éviction selon la méthode de calcul qui lui est apparue la meilleure ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen du pourvoi incident :
Attendu que la société Diamant fait grief à l'arrêt de fixer l'indemnité d'éviction à la somme de 140 018 euros à laquelle s'ajoutent les frais d'aménagement des nouveaux locaux alors, selon le moyen, qu'en statuant comme elle l'a fait, sans prendre en considération le fait que les locaux étaient loués à usage exclusif de bureaux ce qui excluait tout aménagement spécifique des nouveaux locaux, la cour d'appel a violé l'article L. 145-14 du code de commerce ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs adoptés, constaté que le bailleur était tenu de prendre en charge les frais de réinstallation supportés par la locataire pour mettre en place dans son nouveau fonds des aménagements semblables à ceux perdus, la cour d'appel qui a souverainement apprécié l'existence de ces frais de réinstallation, a fixé le montant de l'indemnité d'éviction due par la bailleresse ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne la société Multiburo et la société Diamant, ensemble, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette toutes les demandes de ce chef ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre février deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Capron, avocat aux Conseils pour la société Multiburo, (demanderesse au pourvoi principal).
Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR liquidé — hors frais d'aménagement des nouveaux locaux et hors frais de licenciement, lesquels devront être remboursés sur le vu des justificatifs qui seront produits — à la somme de 140 018 l'indemnité d'éviction dont la société Diamant est débitrice envers la société Multiburo ;
AUX MOTIFS QUE «la société Multiburo revendique le bénéfice d'un droit au bail en considérant qu'il est possible de dégager un différentiel entre le montant du loyer si le bail avait été renouvelé et le prix du marché, qui conduit à retenir une valorisation du droit au bail» (cf. arrêt attaqué, p. 4, 4e considérant) ; «que la cour estime que c'est également à juste raison que les premiers juges ont considéré qu'en matière de locaux à usage de bureaux, rien ne permet de dire qu'en cas de renouvellement, le loyer aurait été fixé aux mêmes conditions que le bail échu» (cf. arrêt attaqué, p. 4, 5e considérant) ; que «le bailleur conteste à juste titre la somme de 159 900 réclamée par la locataire à titre de valeur de droit au bail, en l'absence d'économie de loyer à capitaliser, s'agissant de bureaux» (cf. jugement entrepris, p. 4, 8e alinéa) ; que «la locataire ne saurait se prévaloir de la fixation, en l'espèce, d'un loyer variable, la jurisprudence qu'elle cite (cour de cassation, 10 mars 1993 : affaire théâtre Saint-Georges, cour de cassation, 27 janvier 1999: société Rodin) ne se rapportant pas à des locaux à usage de bureaux, et l'impossibilité, en cas de loyer binaire, pour le juge, de déterminer le loyer de renouvellement ne signifiant pas nécessairement qu'il y aurait eu loyer de renouvellement fixé aux même conditions de loyer que le bail échu» (cf. jugement entrepris, p. 4, 9e alinéa) ; qu'il n'y a dès lors pas lieu, en la cause, à fixation d'une indemnité principale» (cf. jugement entrepris, p. 4, 10e alinéa) ;
ALORS QU'en principe, le bail renouvelé se forme, sauf le cas où les parties en disposent autrement, suivant les mêmes clauses et conditions que le bail expiré, spécialement la clause fixant le loyer ; qu'il s'ensuit, dans le cas du bail ayant pour objet un local de bureau et stipulant un loyer fixé en fonction du chiffre d'affaires, que, comme les parties ne peuvent s'entendre ni sur un loyer supérieur, ni sur un loyer inférieur, à celui du bail expiré, le renouvellement, quand il a lieu, se fait nécessairement sur le pied du loyer fixé par le bail expiré ; qu'en décidant le contraire pour refuser de tenir compte, dans l'évaluation de l'indemnité d'éviction, de la perte d'un droit au bail, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1738 du code civil, ensemble les articles L 145-57 et R. 145-11 du code de commerce.
Moyen produit par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils pour la société Diamant, (demanderesse au pourvoi incident).
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR fixé l'indemnité d'éviction due à la société Multiburo à la somme de 140.018 , somme à laquelle il y avait lieu d'ajouter les frais d'aménagement des nouveaux locaux ;
AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE le bailleur est tenu de prendre en charge les frais de réinstallation supportés par le locataire pour mettre en place, dans son nouveau fonds, des aménagements semblables à ceux perdus ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE concernant les dispositions relatives à l'aménagement des nouveaux locaux, le principe de la prise en charge des frais par le bailleur est acquis ;
ALORS QU' en statuant comme elle l'a fait, sans prendre en considération le fait que les locaux étaient loués à usage exclusif de bureaux, ce qui excluait tout aménagement spécifique des nouveaux locaux, la cour d'appel a violé l'article L. 145-14 du code de commerce.
