LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 545 du code civil ;
Attendu que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 1er octobre 2007), que les époux X... ont fait assigner les époux Y..., propriétaires d'un fonds contigu au leur, en démolition d'un mur empiétant sur leur fonds ;
Attendu que, pour rejeter leur demande, l'arrêt relève que les époux X... connaissaient l'existence de l'empiétement lorsqu'ils ont acquis leur fonds, que leur projet de construction en limite de propriété impliquant des interventions sur la propriété Y... dont certaines risquaient d'être définitives, ils avaient invoqué un empiétement minime et brandi la menace d'une demande de démolition uniquement dans le but d'obtenir l'accord de leurs voisins, et retient que cet empiétement très faible, toléré lors de l'achat ne pouvait justifier la demande de démolition ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la faiblesse de l'empiètement, la connaissance qu'en avaient les époux X... lorsqu'il ont acheté leur bien, et les raisons pour lesquelles ils ont décidé de ne plus le tolérer, ne sont pas de nature à les priver du droit d'obtenir la démolition du mur empiétant sur leur propriété dès lors que l'empiétement était constaté, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 1er octobre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble, autrement composée ;
Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Y... à payer à M. et Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. et Mme Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt janvier deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils pour les époux X...
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame X... de leur demande de démolition ;
AUX MOTIFS QUE dans un courrier en date du 5 avril 1996, Monsieur et Madame X... ont écrit à Monsieur Y... : " Je vous informe que je viens d'obtenir le permis de construire sur la parcelle ... " en la commune de SAINT-VERAN … Dans cet esprit de bon voisinage, la construction que je vais réaliser permet de vous laisser la jouissance du petit triangle situé au nord du terrain correspondant à l'emprise de votre mur sur ma propriété et de la petite parcelle située en son emport (matérialisée au stabylo bleu sur le plan joint). Vous conserverez également la propriété et la jouissance de la parcelle située entre mon mur de construction et votre mur ainsi que le rocher … " ; que dans un courrier du 4 juin 1996, les époux X... écrivaient aux époux Y... : " Pour les limites de propriété, celles-ci sont irrévocables. Elles ont fait l'objet d'un procès-verbal de bornage amiable établir par Monsieur B..., géomètre expert à EMBRUN, que vous avez signé. Bien entendu, je ne me retrancherai pas derrière ce procès-verbal de bornage étant, comme je vous l'ai précédemment indiqué, ouvert à la discussion pour le petit triangle, suivant résultats des études techniques … " ; que les époux X... ayant acquis leur propriété des époux C... suivant acte des 23 et 25 avril 1996 signé en l'étude de Maître D..., notaire associé à CESSON-SEVIGNE (Ille-et-Vilaine), il est acquis qu'à cette date ils connaissaient l'existence de l'empiètement et qu'ils sont devenus propriétaires en pleine connaissance de cette difficulté ; qu'ils connaissaient même l'existence d'un bornage amiable puisqu'ils font référence à cet acte dans leur courrier du 4 juin 1996 et qu'ils ont accepté d'acquérir compte tenu de ce que l'empiètement était minime, dans une zone en forte pente et de ce qu'il n'a aucune influence sur la valeur de leur terrain ; que leur premier courrier atteste de ce qu'ils n'avaient pas l'intention à l'origine de faire démolir la terrasse des époux Y... et que leur changement de position est uniquement destiné à faire pression sur les intimés afin qu'ils acceptent les lourdes contraintes engendrées par leur projet ; que l'expert Jacques E... indique dans un courrier du 15 octobre 2002 : " Il apparaît qu'il est nécessaire de réaliser une paroi microberlinoise tirantée sur les trois côtés en limite de propriété nord. Il est à noter que la réalisation des tirants sous la propriété voisine et leur éventuel maintien après travaux, devra recevoir l'accord du propriétaire … une paroi tirantée similaire est à prévoir pour retenir le talus en amont en cours de travaux … " ; que FORESOL dans sa proposition de travaux confirme la nécessité d'obtenir l'accord des propriétaires des fonds amonts pour réaliser l'opération de terrassement importante envisagée par les époux X... pour leur construction ; que l'expert F..., désigné par le tribunal, indique dans sa note n° 2 versée aux débats par les intimés : " Le projet tel qu'il est conçu implique de mettre en oeuvre des moyens importants et rarement utilisés pour des constructions de cette importance … Ce projet est donc d'une complexité au moins équivalente à celle d'une construction en site fortement urbanisé avec des contraintes de terrassement en présence de niveaux de sous sols mitoyens différents de celui de la construction envisagée. Il y a lieu de définir avec le maximum de réalisme les sollicitations apportées par les terrains et constructions mitoyennes. Il convient également de fixer les limites de déformation des parois de soutènement provisoire et définitive extrêmement sévères de manière à limiter les désordres potentiels aux avoisinants … A l'examen des documents qui m'ont été transmis, je n'ai trouvé aucune de ces données, ni justification de leur prise en compte … " ; qu'il résulte de ces éléments que le projet des époux X... par son ampleur et sa situation en limite de propriété implique des interventions sur la propriété Y... dont certaines risquent d'être définitives et que c'est uniquement pour obtenir l'accord de leurs voisins que les époux X... ont invoqué un empiètement minime, qu'ils connaissaient lorsqu'ils ont acquis leur propriété et qu'ils ont brandi la menace d'une demande de démolition ; que cet empiètement très faible, toléré lors de l'achat, ne peut justifier la demande de démolition formée par les appelants ;
ALORS, D'UNE PART, QUE nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique ; qu'en rejetant la demande de démolition formée par Monsieur et Madame X..., au motif que l'empiètement constaté sur leur parcelle était " très faible ", qu'il avait été " toléré " lors de l'achat de leur fonds et qu'en définitive c'était " uniquement pour obtenir l'accord de leurs voisins " pour la réalisation de travaux " que les époux X... ont invoqué un empiètement minime, qu'ils connaissaient lorsqu'ils ont acquis leur propriété, et qu'ils ont brandi la menace d'une demande de démolition " (arrêt attaqué, p. 6 § 1 et 2), cependant qu'elle devait nécessairement ordonner qu'il soit mis fin à un empiètement dont elle constatait l'existence, nonobstant les considérations inopérantes qu'elle rapportait, la cour d'appel a violé l'article 545 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en se bornant à relever, pour débouter Monsieur et Madame X... de leur demande en démolition de la partie du mur empiétant sur leur propriété, que ceux-ci connaissaient la situation des lieux au jour de l'achat de leur parcelle et qu'ils avaient " toléré " l'empiètement litigieux (arrêt attaqué, p. 6 § 1 et 2), sans caractériser une quelconque renonciation manifestée sans équivoque par Monsieur et Madame X... à leur droit à obtenir la démolition de la partie du mur empiétant sur leur fonds, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 545 et 1134 du Code civil.
