LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé qu'il résultait des comptes de la copropriété approuvés par les assemblées générales successives, objet d'aucune contestation sérieuse quant à leurs éléments de calcul, des mises en demeure des 23 septembre 2004 et 24 janvier 2005, que les époux X... étaient débiteurs d'un arriéré de charges arrêté au 1er octobre 2007 de 20 304,80 euros, la cour d'appel, qui a motivé sa décision et a constaté l'existence de mises en demeure, sans inverser la charge de la preuve, a exactement retenu que ces copropriétaires devaient être condamnés à payer cette somme au syndicat ;
Attendu, d'autre part, que le moyen qui invoque le fait que la cour d'appel a accordé plus qu'il n'avait été demandé sur les intérêts de retard ne donne pas ouverture à cassation ;
D'où il suit que pour partie irrecevable, le moyen n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Palace la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize janvier deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP CHOUCROY, GADIOU et CHEVALLIER, avocat aux Conseils pour les époux X...
IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE d'avoir condamné les époux X... à payer au Syndicat des copropriétaires, au titre des charges arriérées arrêtées au 1er octobre 2007, la somme principale de 20.309,80 uros qui produira intérêts au taux légal : sur 6.959,50 uros depuis le 24 janvier 2005, sur 10.228,97 uros depuis le 20 septembre 2005 et sur 20.309,80 uros depuis le 25 juillet 2007,
AUX MOTIFS QUE « Au soutien de leur appel, les époux X... prétendent que les décomptes du syndicat des copropriétaires seraient incompréhensibles et contestables ; Que les sommes qui leur sont réclamées ont varié dans le temps, les pièces adverses visant successivement : une dette de 10.229,97 uros au 1er juillet 2005, une dette de 7.259,21 uros (pièces 2), une dette de 6.959,50 uros au 24 janvier 2005, une dette de 7.259,21 uros ; Qu'ils auraient effectué des versements supérieurs à leur dette, qui aurait été réduite à 6.585,23 uros ; Que leur dette au 1er juillet 2005 ne pouvait donc être de 9.415,42 uros, somme ramenée à 9.195,17 uros après déduction d'autres versements ; Qu'ils ignorent les tantièmes dont sont affectés leurs lots, l'adversaire ne produisant pas le règlement de copropriété ; Qu'une nouvelle répartition des charges a été votée en 1998, le total des millièmes étant ramené de 14000 à 13997 sans que le syndicat applique cette nouvelle clef de répartition ; Que le parking qu'ils ont revendu était trop étroit, large de moins de 2 mètres, en l'espèce 1.93 mètres, ne pouvait pas être commodément utilisé, même avec un petit véhicule tel qu'une Renault Twingo, alors que d'autres sont larges de 2.6 mètres ; Que seul un petit véhicule pouvait y être garé, mais avec un stationnement décalé, en quinconce, avec les rétroviseurs repliés ; Que le syndicat n'a pas répondu à leurs demandes d'explications à ce sujet, n'a jamais inscrit ce problème à l'ordre du jour ; Qu'en l'état de cette absence de transparence, le syndicat ne saurait leur imposer le paiement de charges.
« Toutefois, le syndicat des copropriétaires répond justement, sur la pertinence du calcul de la dette des charges des appelants, que si le montant figurant sur les décomptes varie, c'est parce que les décomptes en question sont à des dates différentes et correspondent à des soldes de charges de copropriété dus par les époux X... variables au fil du temps compte tenu des échéances successives et des paiements partiels effectués ; Qu'ainsi, le solde de 6.959,50 uros réclamé dans la lettre de mise en demeure de payer du 24 janvier 2005 correspond aux charges de copropriété arrêtées au 15 octobre 2004 tandis que le solde de 7.259,21 uros correspond à l'arrêté définitif des charges de copropriété dues par les époux X... au 31 décembre 2004 ; Que se sont ajoutés ensuite, sur la période du 1er janvier au 1er juillet 2005, de nouveaux appels de fonds laissés impayés par les époux X..., portant l'arriéré de charges de copropriété dû par eux à 10.229,97 uros ; Qu'il dresse comme suit le décompte des charges dues depuis 2001 :
1) Au titre de l'année 2001, les époux X... étaient débiteurs d'un solde de 284,03 uros ;
2) Au titre de l'année 2002, le compte des époux X... était créditeur de 578,85 uros ;
3) Au titre de l'année 2003, les époux X... étaient débiteurs de 3.250,50 uros (3.743,41 + 85,94 d'agios – 578,85 de solde créditeur antérieur) ;
4) Au titre de l'année 2004, les époux X... étaient débiteurs de 7.259,21 (3.978,71 + 3.250,50 de solde débiteur antérieur = 7.239,21 + 20 d'agios = 7.259,21 ) ;
5) Sur la période du 1er janvier au 1er juillet 2005, le montant total des appels de fonds (non honorés par les époux X...) représente 3.774,99 uros ;
6) De la somme de 10.228,97 uros réclamée, il y a lieu de déduire une somme de 221,25 uros représentant les charges de copropriété afférentes au lot n°339 vendu le 19 avril 2005 ainsi qu'il apparaît sur l'extrait de compte des époux X... sur la période du 1er janvier au 1er juillet 2005 ;
7) Au 1er juillet 2005, l'arriéré de charges de copropriété dû par les époux X... s'établit donc à 10.008,92 uros ;
8) Il résulte de l'historique des écritures comptables édité le 10 juillet 2007 qu'au 1er janvier 2007 la dette d'arriérés de charges des époux X... s'établit à 15.709,06 uros et qu'à ce jour, cette dette s'élève à 19.155,82 uros et qu'au 1er octobre 2007 elle sera de 20.304,80 uros ;
Que la mise en oeuvre d'agios est fondée sur l'article 36 du décret du 17 mars 1967, sur la 6ème résolution de l'assemblée générale du 6 juillet 1999, alors qu'aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires (frais de mise en demeure et relance, droits et émoluments des actes d'huissiers de justice, droits de recouvrement ou d'encaissement) exposés par le syndicat des copropriétaires à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire ; Que les agios ne représentent que 85,94 uros + 20 uros = 105,94 uros.
« Par l'effet de l'évolution du litige, les comptes de la copropriété, approuvés par les assemblées générales successives n'étant l'objet d'aucune contestation sérieuse quant à leurs éléments de calcul, sauf le problème de la nouvelle répartition des millièmes qui sera traité plus loin, des mises en demeure ayant été effectuées les 23 septembre 2004 et 24 janvier 2005, la Cour retiendra, dans son principe, la somme de 20.304,80 uros arrêtée au 1er octobre 2007, outre intérêts au taux légal sur 6.959,50 uros depuis la mise en demeure du 24 janvier 2005, sur 10.228,97 uros depuis l'assignation et sur 20.309,80 uros depuis le 25 juillet 2007.
« Pour ce qui est du problème de la nouvelle répartition des millièmes, alors que les appelants connaissent nécessairement les millièmes d'origine grâce à leur acte notarié d'achat en date du 24 avril 2001, qui comporte obligatoirement un état descriptif de division, il est constant que l'assemblée générale en date du 16 juillet 1998 a voté une nouvelle répartition des charges d'ascenseur dont sont désormais assujettis les parkings.
« Dans une lettre officielle datée du 27 octobre 2006, l'avocat de la copropriété a communiqué à celui des époux X... une note explicative du syndic, qui admet certes que les millièmes sont passés de 14000 à 13977, que le notaire n'a pas modifié en conséquence le règlement de copropriété, et qui précise que l'incidence de cette modification est mineure puisque, pour le lot 451, les charges générales passeraient de 23,82 uros (14000 millièmes) à 23,88 uros (13977 millièmes) tandis que, pour le lot 8, elles passeraient de 157,82 uros à 155,27 uros dans les mêmes conditions, le syndic concluant que la répartition des charges générales, ascenseur et chauffage, calculée après modification sera inférieure, mais à l'exception des charges ascenseurs qui n'étaient pas réparties sur les parkings (lot 451), ce qui traduit une nette aggravation.
« En cet état, la répartition n'étant pas conforme aux nouveaux millièmes mais les différences en moins étant très faibles (– 0,6 + 15,05 + 2,55 = 11,90), le total étant en défaveur des appelants, la Cour retiendra la somme de 20.304,80 uros, outre intérêts, dans son principe et renverra les parties, si les appelants désirent payer plus, à liquider sur état les charges résultant de la nouvelle répartition.
« La Cour pourra être saisie par simple dépôt de conclusions en cas de difficulté de liquidation.
« La demande des appelants afférente aux parkings manque de base, leur étroitesse étant bien connue des époux X... lors de leur achat puisqu'ils ont pu les visiter et les essayer, le problème de leur aptitude à l'usage concernant les vendeurs, ce problème n'ayant pas empêché les époux X... de le revendre sans qu'une moins value soit invoquée ni justifiée, la saisine de l'assemblée générale à cet égard étant sans objet, la collectivité ne pouvant pas décider de pousser les murs, ce qui serait le seul remède au problème, qui peut toujours être réglé par l'achat d'un véhicule encore moins large. »
ALORS D'UNE PART QUE le jugement doit être motivé à peine de nullité ; Qu'en condamnant les exposants à payer au syndicat des copropriétaires un arriéré de charges de 20.304,80 uros arrêté au 1er octobre 2007 en se contentant de recopier quasiment mot à mot les conclusions de l'intimé du 25 juillet 2007 (prod. p.4 et 5) et de viser les comptes de la copropriété approuvés par les assemblées générales successives qui ne sont l'objet d'aucune contestation sérieuse quant à leurs éléments de calcul sauf le problème de la nouvelle répartition des millièmes, mais sans jamais se préoccuper de procéder elle-même à une analyse sommaire des éléments de preuve sur lesquels elle a fondé sa conviction, hormis sur la question de la nouvelle répartition des millièmes, la Cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du Nouveau Code de procédure civile ;
ALORS D'AUTRE PART QUE les dispositions de l'article 36 du décret du 17 mars 1967 ne peuvent trouver application qu'après mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant ; Qu'en écartant la contestation des exposants relative aux agios qui leur ont été facturés en 2003 et 2004 au motif notamment, recopié dans les conclusions de l'intimé, que leur mise en oeuvre est fondée sur le texte susmentionné et sur la 6ème résolution de l'assemblée générale du 6 juillet 1999 sans constater que le syndicat des copropriétaires justifiait d'une mise en demeure préalable adressée par le syndic aux exposants, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 36 du décret du 17 mars 1967 ;
ALORS ENCORE QUE seuls sont imputables au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée à son encontre ;
Qu'en écartant la contestation des exposants relative aux agios qui leur ont été facturés en 2003 et 2004 en se fondant notamment sur les dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée invoquées dans les conclusions de l'intimé sans constater que ces agios ont été facturés après mise en demeure des exposants par le syndic, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard du texte susvisé ;
ALORS ENCORE QUE nul ne peut se constituer un titre à soi même ; Qu'en se fondant exclusivement sur des décomptes de charges émanant du syndicat des copropriétaires par l'intermédiaire de son syndic, qui est son mandataire, pour retenir dans son principe la somme de 20.304,80 uros arrêtée au 1er octobre 2007, et sur le fait que les comptes de la copropriété approuvés par les assemblées générales successives ne sont l'objet d'aucune contestation sérieuse, la Cour d'appel a méconnu le principe sus-rappelé et violé l'article 1315 du Code civil ;
ALORS ENFIN QUE les intérêts au taux légal ne sauraient courir plusieurs fois sur une même somme ; Qu'alors que tant les premiers juges (prod. p.3) que le syndicat des copropriétaires (prod. p.9) avaient pris soin de préciser que les intérêts au taux légal étaient dus à compter du 24 janvier 2005 sur la somme de 6.959,50 uros, à compter du 20 septembre 2005 sur celle de 3.269,47 uros (10.228,97 - 6.959,50 ) et à compter de la notification des conclusions du 25 juillet 2007 par l'intimé pour le surplus, la Cour d'appel a assorti la condamnation des exposants des intérêts au taux légal sur 6.959,50 uros depuis le 24 janvier 2005, sur 10.228,97 uros (et non pas 3.269,47 uros) depuis le 20 septembre 2005 et sur 20.309,80 uros (au lieu de 20.309,80 - 10.228,97 = 10.080,83 uros) à compter du 25 juillet 2007 ;
Que, ce faisant, elle a violé l'article 1153 du Code civil et l'article 36 du décret du 17 mars 1967, ensemble les articles 4 et 5 du Nouveau Code de procédure civile.
