LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que parmi les documents déposés chez le notaire le 10 juillet 1987 figurait un tableau relatif à la composition des lots, selon document d'arpentage d'un géomètre expert dans lequel étaient mentionnés 73 lots, les lots 20 et 21 ayant été omis et le lot 47 étant mentionné comme ayant une superficie largement supérieure à la superficie du lot 47 initial et très proche de la somme des superficies de ce lot 47 initial et des lots 20 et 21, la cour d'appel, qui en a déduit que la réunion des lots 20, 21 et 47 avait été opérée dès avant le 10 juillet 1987, a, par une interprétation souveraine du règlement du lotissement, rendue nécessaire par son imprécision et abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à l'antériorité de l'acte de dépôt de pièces par rapport à l'arrêté modificatif du 26 mai 1987, retenu que ne restait possible que la division en quatre lots du nouveau lot 47 et que le lot 47 "ter" issu d'une nouvelle division du lot ne pouvait être lui même divisé qu'en deux autres lots ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à l'association syndicale du lotissement Les Côteaux de Chamoux la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize janvier deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE à l'arrêt n° 79 (CIV. III) ;
Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, Avocat aux Conseils, pour les époux X... ;
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la parcelle cadastrée HD 638 pouvait être divisée en deux lots seulement et que sur chacun de ces lots pourra être édifiée une maison, et d'AVOIR débouté, en conséquence, les époux X... de leur demande de dommages-intérêts contre l'association syndicale libre du lotissement Les Coteaux de Chamoux ;
AUX MOTIFS QU'il est constant que le règlement du lotissement du 4 septembre 1986 annexé à l'arrêté d'autorisation de lotissement du 4 novembre 1986, a valeur contractuelle à l'égard des époux X... ; que l'article 7 et 8 de ce règlement est ainsi rédigé :
« Surface hors oeuvre nette constructible :
la S.H.O. attribuée à l'ensemble du tènement est de :
67.147 x 0,20 = 13.429,40 Elle se répartit uniformément entre chaque lot, soit 173,10 m² par lot, sauf le lot n°47 où la SHON sera de 619,40 m² » ;
qu'il en résulte que, hormis le lot particulier n°4 7, le nombre des autres lots était de (13.429,40 – 619,40) / 173,10 = 74 ;
que l'article 8 du règlement du lotissement est ainsi rédigé :
« Particularités :
A) Le lot 47 pourra ultérieurement faire l'objet d'une division en trois lots. Son propriétaire la déterminera ultérieurement, sans formalité par simple document d'arpentage.
B) Groupement de lots : il est possible de réunir plusieurs lots en un seul. L'aménageur se réserve cette faculté dès la numérotation cadastrale faisant suite à l'autorisation de lotissement ; en particulier pour les lots 20-21-47. Le lot ainsi créé pourra ultérieurement faire l'objet d'une nouvelle division en 4 lots, sans formalité par simple document d'arpentage » ;
qu'existait donc l'alternative suivante :
- soit division du lot n°47 en trois lots, ce qui devait porter le nombre total de lots du lotissement à 77,
- soit réunion du lot n°47 avec les lots n°20 et 21 puis division en 4 lots du lot issu de cette réunion, ce qui devait porter le nombre total de lots du lotissement à 76 ;
que, par ailleurs, les époux X... sont intervenus à l'acte de dépôt de pièces du 10 juillet 1987 en qualité de propriétaires de terrains inclus dans le périmètre du lotissement et «donc soumis aux règles de ce lotissement» ; qu'ils sont, en conséquence, tenus de respecter les règles fixées par les documents ayant fait l'objet de ce dépôt ; que parmi ces documents figure un tableau relatif à la composition des lots, selon document d'arpentage de Monsieur Yvon Y... géomètre-expert, dans lequel sont mentionnés 73 lots, numérotés de 1 à 19 et de 22 à 75, les n° 20 et 21 ayant donc été omis ; que le lot n°47 est mentionné comme ayant une superficie de 3827 m², ce qui est largement supérieur à la superficie du lot n°47 initial (2583 m²) mais très proche de la somme des superficies de ce lot n°47 initial et des lots n°20 et 21 (respectivement 667 m² et 650 m²) ; qu'il s'en déduit que la réunion des lots initialement numérotés 20, 21 et 47 a été opérée dès avant le 10 juillet 1987, de sorte que ne restait possible que la seconde branche de l'alternative prévue par l'article 8 B du règlement du lotissement, c'est-à-dire la division en quatre lots du nouveau lot issu de cette réunion auquel a été attribué le numéro 47 ; qu'il est constant que ce nouveau lot n°47 (issu de la réunion des anciens lots n°20, 21 et 47) a ensuite été divisé par les époux X... en trois lots numérotés respectivement 20, 21 et encore 47, et cadastrés HD 636, HD 637 et HD 638 ; qu'ainsi, le même n°47 a successivement été attribué à trois parcelles :
- d'abord à la parcelle de 2583 m² correspondant au lot n°47 mentionné dans le règlement du lotissement,
- puis à la parcelle de 3827 m² issue de la réunion de la précédente avec les lots n°20 et 21 et correspondant au lot n°47 mentionnée dans le tableau faisant partie du dépôt de pièces du 10 juillet 1987, qui pour la clarté du raisonnement sera dénommée n°47 (bis),
- enfin à la parcelle actuellement cadastrée HD 638 issue de la division du n°47 bis, qui pour la clarté du raisonnement sera dénommée n°47 (ter) ;
que ce lot n°47 ter ne peut plus être lui-même divisé en quatre lots, comme le voudraient les époux X..., puisque cela conduirait à la création de 6 lots issus de la division du lot n°47 bis lui-même issu de la réunion des anciens lots n°20, 21 et 47 alors que l e règlement de lotissement n'autorisait pas sa division en plus de quatre lots ; que c'est à tort que les époux X... invoquent, pour justifier leur décision de procéder à cette nouvelle division en quatre lots, l'article 2 de l'arrêté du 26 mai 1987, modifiant l'arrêté du 4 novembre 1986 ; qu'en effet, cet arrêté est postérieur à l'acte de dépôt de pièces et donc à la réunion des anciens lots n°20, 21 et 47 de sorte que le lot n°4 7 qui y est mentionné comme bénéficiant d'une SHON de 692,40 m² et comme pouvant être divisé en quatre lots correspond à la parcelle de 3827 m² (n°47 bis) ; que les époux X..., qui ont déjà divisé cette parcelle n°47 bis en détachant deux parcelles qu'ils ont cédées à des tiers, ne peuvent pas encore diviser la parcelle HD 638 n°47 ter en quatre lots mais seulement en deux ; que sur chacun des lots issus de cette division pourra être édifiée une maison ;
ALORS QUE l'arrêté du 26 mai 1987, dont l'article 2 prévoyait que le lot 47 bénéficiant d'une SHON de 692,40 m² pouvait être divisé en quatre lots, était intervenu avant l'acte de dépôt de pièces du 10 juillet 1987 constatant la réunion des anciens lots 20, 21 et 47 en un nouveau lot 47 (dénommé 47 bis par la cour d'appel) ; que la divisibilité en quatre qu'il autorisait s'appliquait donc à la parcelle HD 638 correspondant au lot 47 initial, et non à celle du lot 47 bis ; qu'en jugeant, pour écarter les prétentions des époux X..., que l'arrêté du 26 mai 1987 était intervenu postérieurement à l'acte de dépôt de pièces du 10 juillet 1987, la cour d'appel a violé les dispositions de l'arrêté précité.
