LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le second moyen :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu que pour rejeter la demande de Mme X... tendant à la condamnation de la société civile immobilière Vallat à lui rembourser des sommes indûment perçues au titre des charges depuis l'année 2001, l'arrêt attaqué (Montpellier, 16 décembre 2005) retient que Mme X... accepte depuis 1997 le mode de répartition des charges sans jamais l'avoir contesté et qu'elle a toujours payé celles-ci ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'acceptation tacite du mode de répartition des charges demandées par Mme X... ne pouvait résulter que d'actes manifestant de manière non équivoque sa volonté, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande de Mme X... tendant à la condamnation de la société civile immobilière Vallat à lui rembourser des sommes versées indûment au titre des charges depuis l'année 2001, l'arrêt rendu le 4 septembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;
Condamne la société Vallat aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Vallat, la condamne à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six janvier deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR validé le congé délivré par la SCI VALLAT à Madame X... par acte en date du 25 février 2005 pour le 1er septembre 2005 sur le fondement de l'article 1736 du Code civil, d'AVOIR dit Madame X... occupante sans droit ni titre des lieux loués depuis le 1er septembre 2005, d'AVOIR ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'AVOIR condamné Madame X... à payer une indemnité d'occupation égale à la valeur locative réelle des lieux loués soit la somme de 500 euros par mois depuis le 1er septembre 2005 et ce jusqu'à son départ effectif ;
AUX MOTIFS QU'il n'est pas contesté entre les parties que Mme X... est occupante d'un appartement de la SCI VALLAT au titre d'un bail verbal ; que la SCI VALLAT a fait délivrer congé à Mme X... par acte en date du 25 février 2005 pour le 1er septembre 2005 sur le fondement de l'article 1736 du Code civil ; qu'elle indique que la loi de 1989 ne s'applique pas entre les parties ; que Madame X... n'habite plus dans cet appartement mais chez sa fille à MONTPELLIER ; que Madame X... soutient la nullité de ce congé comme ne répondant pas aux conditions de la loi de 1989 ; que la Cour constate que la SCI VALLAT produit aux débats un constat d'huissier qui démontre que sur une période de un mois Madame X... n'a pas pu être trouvée présente au domicile de location ; qu'il est inopérant pour Madame X... de faire soutenir qu'elle passait les vacances de fins d'année chez sa fille alors même que le constat d'huissier a commencé au début du mois de décembre pour terminer à la mi janvier ; que, surtout, la SCI VALLAT rapporte la preuve que Madame X... a fait domicilier son compte bancaire chez sa fille ; qu'elle a fait mettre en service un système de renvoi téléphonique depuis son domicile vers un autre lieu ; que dans un courrier adressé par Madame X... à la SCI VALLAT en date du 16/08/04 elle a mentionné son adresse chez sa fille à MONTPELLIER ; que l'acte d'assignation a été délivré à l'adresse de Madame X... chez sa fille et cela sans aucune difficulté ; qu'il résulte encore des pièces produites par la SCI VALLAT que les facturations FRANCE TELECOM ne font pas état de communications téléphoniques passées depuis la ligne installée à LODEVE, sauf pendant une période d'été ; que plusieurs factures EDF mentionnent une consommation électrique égale à 0 pour des périodes de 6 mois à chaque fois ; qu'il résulte donc de l'ensemble de ces éléments que Madame X... n'occupe plus les lieux loués au titre de sa résidence principale et que c'est à juste titre que la SCI VALLAT lui a fait délivrer un congé à quitter les lieux sur la base des dispositions de l'article 1736 du Code civil ;
1°) ALORS QUE les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ; qu'en retenant, pour écarter l'application de cette loi «que Madame X... n'occupe plus les lieux loués au titre de sa résidence principale» (arrêt p.3, al. 7) pour valider le congé qui a été délivré à Madame X... le 25 février 2005, la Cour d'appel a violé les articles 2, 10 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;
2°) ALORS QUE, en toute hypothèse, les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 qui s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation principale continuent à s'appliquer en cours de bail même si le locataire cesse de faire usage du local loué à titre d'habitation principale ; qu'en se fondant sur la circonstance que Madame X... «n'occup ait plus les lieux à titre de résidence principale» (arrêt p.3, al. 7), pour valider le congé délivré à Madame X... le 25 février 2005, au visa de l'article 1726 du Code civil, la Cour d'appel a violé ce dernier article par fausse application, ensemble les articles 2, 10 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, en affirmant que «les facturations FRANCE TELECOM ne font pas état de communications téléphoniques passées depuis la ligne installée à LODEVE, sauf pendant une période d'été» (arrêt p.3, al. 6), quand ces factures révélaient, au contraire, l'existence de communications téléphoniques, la Cour d'appel les a dénaturées ces et a violé l'article 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR rejeté la demande de Madame X... tendant à la condamnation de la SCI VALLAT à lui rembourser certaines sommes qu'elle lui avait versées à titre de charges depuis 2001 ;
AUX MOTIFS QUE Madame X... demande à la Cour de dire que la répartition des charges d'eau, le montant des frais de déplacements et le montant exact des taxes d'ordures ménagères ne sont pas justifiés et de condamner la SCI VALLAT à lui rembourser les sommes indûment perçues à ce titre depuis 2001 ; qu'elle explique que la SCI VALLAT ne donne aucune explication sur le mode de calcul ; qu'il est constant que Madame X... accepte depuis 1997 ainsi que cela résulte des documents produits, le mode de répartition de ces différents postes sans jamais l'avoir contesté ; qu'elle a toujours payé ces sommes selon le mode de répartition précisé dans l'appel de charges par le bailleur ; elle sera déboutée de ce chef de demande ;
ALORS QUE la renonciation à un droit ne se présume pas et doit résulter d'actes manifestant une volonté claire et non équivoque de renoncer, faits en connaissance de cause ; que le seul fait, pour une locataire âgé de près de 80 ans, de payer le montant des charges qui lui sont réclamés par son bailleur sans contester le mode de répartition adopté par ce dernier ne vaut pas renonciation certaine et non équivoque, faite en connaissance de cause par la preneuse, de contester ce mode de répartition ; qu'en se fondant sur la circonstance que «Madame X... accepte depuis 1997 le mode de répartition des différents postes de charges sans jamais l'avoir contesté et qu'elle a toujours payé ces sommes selon le mode de répartition précisé dans l'appel de charges par le bailleur», la Cour d'appel a violé le principe susvisé et l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989.
