LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société Amir du désistement de son pourvoi en ce qu ‘ il est dirigé contre Mme X..., venant aux droits de M. Y..., prise en sa qualité d'administrateur judiciaire de la société Amir ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu, sans se contredire, que, nonobstant l'état des locaux loués, la société locataire était restée en mesure de poursuivre l'exploitation de son fonds, et qu'ainsi cette dernière ne pouvait se prévaloir, pour ne pas payer les loyers, de l'exception d'inexécution par le bailleur de ses obligations, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Amir aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Amir à payer à M. Jacques Z... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Amir ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six janvier deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils pour la société Amir.
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté l'acquisition de la clause résolutoire visée par le commandement du 14 février 2003, d'avoir condamné la Société AMIR à payer un indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2004 jusqu'à son départ des lieux loués et d'avoir ordonné l'expulsion de cette dernière ;
AUX MOTIFS QUE le local commercial présente des infiltrations dues à la vétusté des lieux qui se manifestent depuis que la Société AMIR a repris les lieux le 5 décembre 1991 ; que par un arrêt du 2 mai 2001, cette Cour statuant sur l'appel du jugement du Tribunal de grande instance de CRETEIL du 22 janvier 1996 qui a fixé le montant du loyer de renouvellement à compter du 1er juillet 1992 et de l'ordonnance de référé du juge d'instance de SAINT MAUR DES FOSSES du 30 janvier 1996 refusant de faire droit à la demande d'expertise de la société locataire a fixé le loyer de renouvellement à compter du 1er juillet 1992 à la somme annuelle de 135. 000 F en tenant compte des caractéristiques du local et estimé que les éléments d'appréciation produits lui permettaient de fixer à la somme de 80. 000 F la réparation du trouble de jouissance subi par la Société AMIR du fait du mauvais état des lieux ; que la Société AMIR n'a pas payé l'intégralité des loyers échus depuis lors ; que Monsieur Z... lui a délivré le 18 février 2002 un commandement de payer visant la clause résolutoire ; que le juge des référés de CRETEIL, par ordonnance du 29 octobre 2002, a condamné la Société AMIR à payer la somme de 75. 187 en vingt-quatre mensualités, la clause résolutoire étant suspendue pendant ce temps ; que la Société AMIR a été placée en redressement judiciaire par jugement du 21 novembre 2002 ; qu'elle a fait l'objet d'un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 février 2003 ; que Monsieur Z... a demandé que soit constaté qu'il avait acquis le bénéfice de la clause résolutoire ; que par ordonnance du 16 juin 2003, le juge des référés de CRETEIL a considéré que la demande se heurtait à une contestation sérieuse ; que sa décision a été confirmée par cette Cour le 28 janvier 2004 ; que la somme de 80. 000 F réparait le trouble de jouissance subi jusqu'au 1er juillet 1992 ; que le montant annuel du loyer fixé à compter de cette date tenait compte de l'état de vétusté des lieux qui se manifestait alors par de nombreuses infiltrations et par le fait que le clos et le couvert n'était plus assuré ni en façade rue ni en façade arrière, les travaux nécessaires à la remise en état des lieux étant évalués à la somme de 617. 219 F TTC, seule la vitrine principale qui menaçait ruine ayant été remplacée par le propriétaire pour une somme de 26. 532 F ; que Monsieur Z... demande le bénéfice du commandement de 2003 qui a été discuté successivement devant le juge des référés et la cour d'appel statuant en référé ainsi que devant le Tribunal de CRETEIL statuant au fond dans l'instance ayant abouti au jugement dont appel ; que la Société AMIR ne reprend pas les arguments tendant à établir la nullité du commandement pour absence de créance du bailleur ; qu'elle soutient simplement que les désordres se sont aggravés depuis lors ; que l'expert B... désigné une nouvelle fois par ordonnance du 22 février 2002 a déposé en exécution d'une ordonnance du 17 novembre 2003 un rapport de carence sans avoir visité les lieux ; que son rapport de carence n'apporte donc aucun élément ; que la Société AMIR produit également :- un compte-rendu d'intervention des pompiers le 1er juin 2004 à la suite de l'effondrement de 1 m ² de toiture fibrociment, compterendu qui indique qu'ils ont procédé à la dépose des débris restants et EDF à la coupure partielle de l'établissement ;- une note de Monsieur C... qui affirme que l'état de l'immeuble s'est dégradé ;- un procèsverbal de constat dressé par Maître D... le 21 avril 2006 dont il résulte que l'accès au fond du garage a été interdit par les pompiers à la suite du sinistre du 1er juin 2004 ;- une note aux parties établies par Monsieur B... le 3 avril 2007 en exécution de l'arrêt avant dire droit rendu par cette cour le 6 juillet 2006 qui confirme l'impossibilité d'accéder au fond de l'atelier et donc à la cour de stockage qui se trouve derrière, le retrait d'une partie du plancher du deuxième bureau du fait de la répétition des fuites et qui conclut que les dommages se sont aggravés ; que Monsieur Z... considère que ces constatations ne caractérisent pas une impossibilité absolue d'exploitation qui seule justifierait l'exception d'inexécution ; qu'il produit par ailleurs un constat établi le 19 mai 2005 par l'huissier Maître F... dont il résulte que le garage est toujours exploité ; qu'il ajoute que la Société AMIR s'est opposée à l'exécution des travaux et produit des lettres de ses architectes des 17 mai et 3 septembre 2001 qui font état des réticences de la société locataire ainsi qu'une mise en demeure par lettre recommandée du 12 juin 2001 ; que la différence entre les photos du constat de Maître F... et celles du constat de Maître D... est telle que ces dernières réalisées à la demande de la société locataire au moment choisi par elle évoquent une mise en scène destinée à établir l'impossibilité d'exploiter le fonds qui est présenté dans un état d'abandon absolu alors qu'il résulte des photos de Maître F... que ce fonds est exploité et offre même une façade convenable ; que ces dernières photos n'ayant pas pu être mises en scènes sont de nature à emporter la conviction de la Cour que, si aggravation il y a eu depuis le 1er juillet 1992, celle-ci n'était pas de nature à empêcher l'exploitation par la société locataire du fonds de commerce ; que le non-paiement par la société locataire de ses loyers n'est donc pas justifié ; qu'il apparaît enfin que celle-ci n'est pas en état de faire face à ses obligations financières ainsi qu'elle le reconnaît dans ses écritures ; que la Société AMIR avait consigné la somme de 27. 378, 80 au 23 juin 2004 entre les mains de son administrateur judiciaire, Maître Y... ; que ces fonds auraient été versés à la SCP BRIGNER-TULLIER qui les auraient restitués par erreur à la Société AMIR ; qu'en définitive, celle-ci a simplement consigné la somme de 11. 200 en exécution de l'arrêt avant dire droit du 6 juillet 2006, soit moins du dixième des sommes dues ; qu'il convient donc de constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE le bailleur doit, dans le cadre de son obligation de délivrance, garantir au locataire le clos et le couvert ; qu'en retenant, pour décider l'acquisition de la clause résolutoire, que l'exception d'inexécution de son obligation de délivrance par le bailleur ne pouvait être utilement invoquée par le locataire, dès lors que les désordres en cause n'étaient " pas de nature à empêcher l'exploitation par la société locataire du fonds de commerce " (arrêt attaqué, p. 6 in fine), sans rechercher si le bailleur était en mesure d'assurer à son locataire le clos et le couvert, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1719, 1720, 1721 et 1728 du Code civil ;
ALORS, EN DEUXIEME LIEU, QU'en estimant que la Société AMIR n'était pas fondée à invoquer l'exception d'inexécution par Monsieur Z... de son obligation de délivrance, tout en relevant qu'à la date du 1er juillet 1992, " le clos et le couvert n'était plus assuré ni en façade rue ni en façade arrière " (arrêt attaqué, p. 5 § 6) et que cette situation s'était encore aggravée depuis le 1er juillet 1992 (arrêt attaqué, p. 6 in fine), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1134, 1719, 1720, 1721 et 1728 du Code civil ;
ALORS, EN TROISIEME LIEU, QU'en retenant, au vu du constat établi par Maître F..., que la façade du bâtiment était " convenable ", tout en relevant qu'à la date du 1er juillet 1992, le clos et le couvert n'était plus assuré pour les façades du local loué et que la situation s'était encore aggravée depuis cette date (arrêt attaqué, p. 5 § 6 et p. 6 in fine), la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ET ALORS, EN DERNIER LIEU, QU'en affirmant, pour se déterminer comme elle l'a fait, que le fonds de commerce pouvait être exploité, sans préciser dans quelles conditions cette exploitation était possible, compte tenu des infiltrations dues à la vétusté des locaux dont elle constatait l'existence (cf. arrêt attaqué, p. 5 § 1), la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1134, 1719, 1720, 1721 et 1728 du Code civil.
