Sur le moyen unique, pris en ses quatre branches, ci-après annexé :
Attendu que M. X..., ayant été propriétaire indivis d'un immeuble avec sa belle-fille, Mme Y..., a assigné M. Z..., agent immobilier, auquel il prétendait avoir confié la gestion de l'immeuble entre 1978 et 2000, en reddition de comptes et à défaut en paiement des loyers qu'il aurait dû percevoir pour la période comprise entre 1995 et 2000 ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt attaqué (Bastia, 30 mai 2007) d'avoir rejeté ses demandes ;
Attendu, d'abord, que l'arrêt relève que le contrat de mandat du 1er mai 1990, confiant la gestion du bien indivis à M. Z..., a été signé par Mme Y... seule ; que la cour d'appel en a déduit que M. X... n'avait aucun droit à réclamer à l'agent immobilier qu'il rende compte de sa gestion ; que le grief tiré d'un manque de base légale au regard des dispositions des articles 815-3, dans sa rédaction antérieure à la loi du 23 juin 2006, 1134 et 1993 du code civil est inopérant dès lors qu'en l'absence de lien de droit entre le mandataire et les indivisaires ayant laissé l'un des leurs agir seul, ces derniers ne peuvent demander directement des comptes au mandataire mais seulement à l'indivisaire gérant ; qu'en sa première branche, le moyen ne peut être accueilli ;
Attendu, ensuite, que la preuve de l'existence et de l'étendue du mandat de gestion immobilière délivré à un professionnel ne peut être rapportée que par écrit ; que l'arrêt, après avoir constaté qu'aucun écrit ou commencement de preuve par écrit n'était produit, a retenu, sans la dénaturer, que la lettre de l'agent immobilier du 3 septembre 2002 démontrait que les loyers étaient versés à Mme Y... et non par parts égales à chacun des coïndivisaires, comme le soutenait M. X... ; qu'ayant exactement dit que l'existence du mandat allégué ne pouvait être déduite du refus de M. Z... de produire les comptes de sa gestion dès lors qu'il appartenait à M. X..., qui s'en prévalait, de démontrer avoir été pour partie bénéficiaire des loyers, la cour d'appel a décidé à bon droit que l'existence d'un mandat de gestion immobilière confié à M. Z... par M. X... n'était pas établie ; que le moyen n'est pas fondé dans ses trois dernières branches ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à M. Z... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP GATINEAU et FATTACCINI, avocat aux Conseils pour M. X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X... de sa demande en reddition de comptes,
AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la preuve du mandat de gestion pour la période de 1978 à 1990, la preuve du mandat incombe à celui qui s'en prévaut et le mandat de gestion immobilière que Monsieur X... prétend avoir conclu avec Monsieur Roger Z..., agent immobilier, doit satisfaire à l'exigence de l'écrit ; qu'il convient de constater à cet égard que Monsieur François X... ne produit ni écrit, ni commencement de preuve d'un écrit constatant le mandat prétendument donné à Monsieur Roger Z... de gérer pour son compte l'immeuble précité pour la période comprise entre 1978 et le 1er mai 1990 ; que l'affirmation de Monsieur François X... contenue dans ses écritures d'appel selon laquelle les loyers perçus au titre de la location de ce bien ont été versés à parts égales à chacun des co-indivisaires est contredite par la lettre adressée par l'agent immobilier à son conseil le 3 septembre 2002 selon laquelle Madame X..., sa belle-fille " a été destinataire de l'ensemble des documents et des règlements " et ne vaut pas dans ces circonstances comme preuve du mandat de gestion donné par celui-ci à Monsieur Roger Z... en l'absence de toute justification à ce titre ; que l'existence du mandat de gestion litigieux ne peut pas davantage se déduire du refus opposé par Monsieur Roger Z... de produire les comptes de sa gestion de 1978 à 1995 qui seraient de nature à démontrer le versement des loyers encaissés au profit de chacun des propriétaires indivis dès lors que Monsieur François X... qui invoque avoir été bénéficiaire pour partie de ces loyers doit être en mesure de le démontrer utilement par ses relevés bancaires, des quittances ou ses déclarations fiscales mentionnant la perception de ces sommes à ce titre, sans qu'il soit besoin d'exiger de l'agent immobilier qu'il communique sa comptabilité ; qu'il s'ensuit que les premiers juges ont retenu à bon droit que Monsieur François X... ne démontrait pas avoir contracté avec Monsieur Roger Z... pour la gestion de l'immeuble précité pendant la période comprise entre le 26 janvier 1978 et le 1er mai 1990 ; sur la preuve du mandat de gestion pour la période du 1er mai 1990 au 19 juillet 2000, que par acte sous seing privé en date du 1er mai 1990, le cabinet immobilier " u renosu " a reçu mandat de gérer et d'administrer l'immeuble précité dans les termes de la stipulation suivante : « M § Mme X... agissant en qualité de propriétaires donne pouvoir au mandataire de gérer et administrer un immeuble sis à lot X... 20240 Ohisonaccia » ; que pour que ce mandat de gestion puisse être considéré comme valable à l'égard de Monsieur François X..., le consentement de celui-ci doit être certain ; qu'il convient, cependant, de constater que le mandat est revêtu de la seule signature de Madame X..., ce dont il résulte que Monsieur Français X... n'a pas consenti à cet acte et ne dispose, donc, d'aucun droit à solliciter de l'agent immobilier qu'il lui rende compte de sa gestion ; que Monsieur François X... ne peut pas utilement déduire de l'adjonction de la lettre " M " à la mention " Mme X... " contenue dans la stipulation précitée que le mandat de gestion a été donné au cabinet immobilier par les deux co-indivisaires en l'absence d'apposition de sa signature sur cet acte traduisant sa volonté de donner mandat et en considération de l'emploi au singulier du verbe " donne " dont il résulte sans équivoque que Madame X..., seule signataire de ce document, a conclu le contrat du 1er mai 1990 ; qu'il est vain, enfin, pour Monsieur François X... de prétendre que l'exécution à son profit du mandat caractérisée par le versement opéré par l'agent immobilier de la moitié des loyers jusqu'en 1995 vaut preuve que la gestion de l'immeuble a été convenue par lui-même en qualité de mandant pour le motif précité tiré de l'absence de preuve des règlements prétendument effectués par Monsieur Roger Z... du 1er mai 1990 au 19 juillet 2000, date à laquelle le mandat a pris fin ; qu'il convient donc, dans ces circonstances de confirmer le jugement déféré qui rejette les demandes formées par Monsieur François X... contre l'agent immobilier,
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes de l'article 9 du Nouveau Code de Procédure Civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ; qu'il incombe en conséquence à monsieur X... François, demandeur à l'action, d'apporter la preuve de sa qualité de mandant et, par tant, du lien contractuel qui l'unissait à monsieur Roger Z... ; que s'agissant d'un contrat de mandat de gestion immobilière, le décret du 22 juillet 1972 impose la rédaction d'un écrit signé par chacune des parties ; qu'en l'espèce, le demandeur ne fournit aux débats que le seul acte notarié de liquidation de la communauté des époux X...- Y..., lequel, s'il atteste bien de sa qualité de propriétaire indivisaire sur les biens litigieux, n'est pas en revanche de nature à établir sa qualité de co-mandant, aux côtés de madame Y..., à l'égard du cabinet " U RENOSU " ; que par ailleurs, l'exemplaire du contrat de mandat de gestion immobilière, apporté aux débats par la partie défenderesse, s'il mentionne également la qualité de propriétaire de monsieur X... François, n'atteste pas davantage de sa qualité de mandant, seule madame Y... ayant signé ledit document et apparaissant par la même comme seule représentante de l'indivision à l'égard du cabinet immobilier ; qu'enfin, monsieur X... François ne fournit aucun élément probatoire de nature à établir qu'il aurait effectivement perçu la moitié des loyers durant la période de 1978 à 1995 ; que, dans ces conditions, monsieur X... François ne rapporte pas la preuve du lien contractuel qui engageait monsieur Z... Roger à son encontre ; qu'il convient en conséquence de le débouter du chef de sa demande,
1- ALORS QUE l'indivisaire qui prend en main la gestion d'un bien immobilier indivis, en concluant un contrat de mandat avec un administrateur de biens, au su et au vu des autres indivisaires et néanmoins sans opposition de leur part, est censé avoir reçu pour ce faire un mandat tacite des autres indivisaires ; que l'administrateur de biens est dès lors engagé à l'égard de tous les indivisaires, et qu'il doit donc rendre compte à chacun d'entre eux ; qu'il n'en va autrement que s'il pouvait légitimement ignorer que le bien au titre duquel le mandat de gestion immobilière lui a été confié était en indivision et qu'il pouvait légitimement croire que l'indivisaire avec lequel il contractait agissait en son seul nom personnel ; qu'en l'espèce, pour débouter Monsieur X..., indivisaire, de sa demande en reddition de comptes, la Cour d'appel s'est contentée de relever que le contrat de mandat confié à Monsieur Z... pour administrer le bien indivis signé le 1er mai 1990 avait été conclu par la seule Madame Y..., indivisaire ; qu'en statuant par ce motif inopérant, sans rechercher si Monsieur Z... avait légitimement pu ignorer l'indivision et croire que Madame Y... agissait en son seul nom personnel, seul motif qui aurait pu l'exonérer de son obligation de rendre des comptes à Monsieur X..., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 815-3 dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006, 1134 et 1993 du Code civil.
2- ALORS, en tout état de cause, QUE si le contrat de gestion immobilière doit en principe être conclu par écrit, cette règle est érigée dans l'intérêt du mandant non professionnel, de sorte que le mandataire professionnel ne peut invoquer à son profit l'absence d'écrit pour échapper à ses obligations ; qu'en reconnaissant pourtant à Monsieur Z..., administrateur de biens professionnel, la possibilité de se prévaloir de l'absence d'écrit pour échapper à son obligation de reddition de comptes, la Cour d'appel a violé les articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l'article 64 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 par fausse application, ensemble l'article 1985 du Code civil par refus d'application.
3- ALORS QUE Monsieur X... produisait en cause d'appel un courrier écrit par Monsieur Z... le 3 septembre 2002 dans lequel ce dernier soutenait d'une part que « Madame X... Jeannine soit Madame Y... était destinataire de l'ensemble des documents et règlements conformément aux souhaits de Monsieur le Docteur X... », mais dans lequel il reconnaissait également que Monsieur X... « venait régulièrement en notre cabinet pour traiter des problèmes inhérents à cette gestion » ; qu'en retenant uniquement la première de ces affirmations pour conclure que ce courrier ne permettait pas de prouver l'existence d'un mandat de gestion donné par Monsieur X... à Monsieur Z..., en ignorant totalement la seconde affirmation dont il ressortait que Monsieur X... et Monsieur Z... s'entretenaient ensemble de la gestion du bien et donc que le second était mandaté par le premier à cette fin, la Cour d'appel a dénaturé par omission d'une partie de son contenu le courrier précité du 3 septembre 2002 et violé par conséquent l'article 1134 du Code civil.
4- ALORS QUE le juge doit tirer toutes les conséquences du refus d'une partie de déférer à une injonction de produire certaines pièces ; qu'en l'espèce, le conseiller de la mise en état avait enjoint à Monsieur Z... de produire les comptes de sa gestion de 1978 à 1995, injonction à laquelle Monsieur Z... n'a pas cru bon de déférer ; qu'en jugeant pourtant qu'il n'était pas besoin d'exiger de l'agent immobilier qu'il communique sa comptabilité, au lieu de tirer toutes les conséquences du refus de Monsieur Z... de déférer à l'injonction de produire qui lui avait été faite par l'ordonnance du 12 juin 2006, la Cour d'appel a violé les articles 11 et 142 du nouveau Code de procédure civile.
