LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant retenu que la clause suivant laquelle le versement du prix et le transfert de propriété interviendraient lors de la signature de l'acte authentique, signifiait que les parties entendaient différer le transfert de propriété du bien vendu et non faire dépendre de la réalisation de ces deux événements leur consentement à la vente, qu'en l'absence de clause de caducité sanctionnant de plein droit le non respect du terme prévu pour la réitération de la vente, "le compromis" prévoyait que passé ce délai, huit jours après la réception d'une lettre recommandée avec accusé de réception adressée par la partie la plus diligente sommant l'autre de s'exécuter et demeurée sans effet, l'acquéreur aurait la possibilité de contraindre le vendeur par toute voie de droit, que M. X... avait sommé l'acquéreur par lettre recommandée du 1er juin 2005, laquelle avait le 2 juin 2005 réitéré sa volonté d'acquérir, la cour d'appel, sans dénaturation, en a exactement déduit que la vente intervenue le 16 septembre 2003 était parfaite ;
Attendu, d'autre part, que la cour d'appel n'était pas tenue de répondre à une simple allégation dont M. X... ne tirait aucune conséquence juridique ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la société Capelli la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du seize décembre deux mille huit par M. Cachelot, conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils pour M. X...,
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré parfaite la vente intervenue le 16 septembre 2003 entre la Société CAPELLI et Monsieur Etienne X... de la parcelle de terrain référencée au cadastre de la commune de VILLIEU LOYES MOLLON sous la section ZC n° 137, dit que le présent arrêt tiendra lieu d'acte authentique de vente et rejeté, en conséquence, les demandes de dommages et intérêts formées par Monsieur X... à l'encontre de la Société CAPELLI ;
AUX MOTIFS QUE c'est à tort que le premier juge a considéré que la vente n'était pas parfaite le 16 septembre 2003 en se fondant sur la clause du compromis litigieux selon laquelle le versement effectif de la totalité du prix et des frais, ainsi que la signature de l'acte authentique, conditionneraient le transfert du droit de propriété au profit de l'acquéreur. En effet, par cette clause les parties ont voulu seulement différer le transfert de propriété du bien vendu, et non faire dépendre de la réalisation de ces deux événements leur consentement à la vente. Il s'agit d'une clause classique dans les ventes d'immeuble, et son insertion dans le compromis litigieux ne suffit pas pour caractériser un comportement déloyal de l'acquéreur. En l'absence de clause de caducité sanctionnant de plein droit le non-respect du terme prévu pour la réitération de la vente, le compromis contenait les dispositions suivantes « … passé ce délai, huit jours après la réception d'une lettre recommandée avec accusé de réception adressée par la partie la plus diligente sommant l'autre de s'exécuter, et demeurée sans effet :
1) si toutes les conditions suspensives sont réalisées :
et si l'une des parties ne pouvait ou ne voulait réitérer les présentes conventions par acte authentique ou exécuter ses obligations :
• s'il s'agit du vendeur : l'acquéreur aura la possibilité de l'y contraindre par toute voie de droit…
• s'il s'agit de l'acquéreur :
le vendeur aura la possibilité soit d'exiger la vente, soit de mettre fin aux présentes conditions huit jours après la réception d'une lettre recommandée avec accusé de réception sommant l'acquéreur de s'exécuter et demeurée sans effet.
2) si toutes les conditions suspensives ne sont pas réalisées :
le vendeur et l'acquéreur reprendront leur entière liberté ».
Immédiatement après réception de la lettre recommandée du 1er juin 2005 par laquelle Etienne X... l'informait qu'il entendait reprendre sa liberté au motif que la réitération de la vente par acte authentique n'était pas intervenue avant la date limite, la société CAPELLI a manifesté son intention de réitérer la vente devant notaire.
Le vendeur ne peut donc se prévaloir d'une mise en demeure restée sans effet. Etienne X... a invoqué ensuite (lettre du 10 août 2005) la non réalisation des conditions suspensives avant la date limite. Mais ces conditions n'ayant pas plus que le terme pour la réitération de l'acte authentique été assorties d'une clause de caducité, la société CAPELLI a pu valablement renoncer dans sa lettre du 8 septembre 2005 à celles énoncées dans son intérêt exclusif. S'il en va différemment de la condition suspensive relative au droit de préemption énoncée au profit du vendeur comme l'indique expressément l'acte dans le paragraphe « déclarations particulières», la cour relève que Monsieur X..., qui avait la charge de procéder à la déclaration d'aliéner, ne justifie ni de l'exécution de cette formalité, ni de la défaillance de cette condition. La promesse synallagmatique de vente devant recevoir exécution, le jugement sera infirmé dans toutes ses dispositions ;
1) ALORS QU'une clause d'un compromis de vente retardant le transfert de propriété au jour de la signature de l'acte authentique de vente ne fait pas en soi obstacle à la formation de la vente, sauf autres circonstances de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement ; qu'en l'espèce, Monsieur X... soutenait qu'il avait été dans l'intention des parties à l'acte sous seing privé de vente sous conditions suspensives du 16 septembre 2003, de différer la formation de la vente au jour de la signature de l'acte authentique ; qu'en se bornant à énoncer que les parties, en différant, par une clause usuelle, le transfert de propriété et le paiement du prix au moment de la signature de l'acte authentique, n'avaient pas entendu faire dépendre de la réalisation de ces deux événements leur consentement à la vente, sans rechercher si cette circonstance ne résultait pas des autres clauses de l'acte sous seing privé de vente sous conditions suspensives du 16 septembre 2003, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1583 et 1589 du Code civil ;
2) ALORS QUE l'acte sous seing privé de vente du 16 septembre 2003 conclu entre Monsieur X... et la Société CAPELLI stipulait que « si toutes les conditions suspensives énoncées ci-dessus sont réalisées la présente vente sera réitérée » par acte authentique, « au plus tard » le 31 décembre 2004, prorogeable au maximum de deux mois, et que passé ce délai et « huit jours après la réception d'une lettre recommandée avec accusé de réception adressée par la partie la plus diligente sommant l'autre de s'exécuter et demeurée sans effet (….) 2) Si toutes les conditions suspensives ne sont pas réalisées, le vendeur et l'acquéreur reprendront leur entière liberté » ; qu'il résultait de ces stipulations claires et précises, que la non réalisation des conditions suspensives dans le délai fixé, était sanctionnée par la caducité du compromis ; qu'en retenant néanmoins que les conditions suspensives « pas plus que le terme pour la réitération de l'acte authentique» n'ont « été assorties d'une clause de caducité », pour en déduire que l'acquéreur avait pu valablement renoncer dans sa lettre du 8 septembre 2005 aux conditions stipulées dans son intérêt exclusif et faire droit à sa demande de réalisation forcée de la vente, la Cour d'appel a dénaturé cette clause claire et précise et violé l'article 1134 du Code civil ;
3) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QU'en ne répondant pas aux conclusions de Monsieur X... invoquant le caractère purement potestatif de la condition suspensive, stipulée en faveur de l'acquéreur, subordonnant la réalisation de la vente à l'obtention par la Société CAPELLI des autorisations administratives permettant la constructibilité des parcelles en un lotissement de 15 lots sur les parcelles formant la zone NA soit 137. 37. 36. 35. 34, la Cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile.
