LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes de l'acte des 25 novembre et 2 décembre 1948 rendait nécessaire, la cour d'appel a retenu que la seule indication " les vendeurs ", sans aucune autre précision, permettait d'analyser la commune intention des parties comme une stipulation engageant les seuls vendeurs au profit d'Edouard X... et non pas comme la constitution d'une charge réelle affectant le fonds dont les consorts Y..., vendeurs, demeuraient propriétaires et qu'il en résultait qu'aucune servitude non aedificandi ne grevait le fonds, actuellement propriété des consorts Z... et de la société Les Espaces Y... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen, qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux A... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux A... ; les condamne à payer aux consorts Z... et à la société Espaces Y..., ensemble, la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du neuf décembre deux mille huit par M. Peyrat conseiller doyen faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Blanc, avocat aux Conseils pour les époux A....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement qui avait décidé que la partie de la parcelle AP38, correspondant à la parcelle 258 p de l'ancien cadastre, devenue propriété des consorts Z..., était grevée d'une servitude conventionnelle non aedificandi au profit des parcelles ... en vertu de l'acte authentique du 25 novembre 1948 ;
Aux motifs que la clause litigieuse de l'acte du 25 novembre 1948 constatant la vente intervenue entre les Consorts Y... et Edouard X..., auteur des époux A..., qui indiquait que « Les vendeurs ne pourront élever aucune construction sur les terrains restant leur appartenir au couchant de la propriété vendue jusqu'au chemin de la cheminée, lesdits terrains figurant au plan cadastral sous le n° 258 p », sans aucune autre précision, notamment que l'interdiction s'imposerait sur les terrains restés leur propriété après eux à tous propriétaires successifs, engageait les seuls vendeurs à titre personnel au profit d'Edouard X..., et ne constituait pas une charge réelle affectant le fonds dont les consorts Y... demeuraient propriétaires ; qu'aucune servitude ne grevait donc le fonds appartenant aux consorts Z... et à la Sarl Les Espaces Y... ;
Alors que l'obscurité intrinsèque d'une partie d'une clause est dissipée par le caractère clair et précis de l'ensemble de la clause ; qu'en retenant que, dans la clause selon laquelle « Les vendeurs ne pourront élever aucune construction sur les terrains restant leur appartenir au couchant de la propriété vendue jusqu'au chemin de la cheminée », la seule indication « les vendeurs » sans précision que l'interdiction s'imposerait aux propriétaires successifs, permettait de l'analyser comme engagement personnel des vendeurs et non comme une charge réelle affectant le fonds, cependant que cette clause n'était qu'une partie d'une clause insérée dans l'acte au chapitre « Servitudes Conditions particulières », clause qui dans son ensemble mentionnait :
« Passages communs :
Tous les passages communs figurant sous teinte jaune au plan ci-annexé devront rester indéfiniment et entièrement à l'usage de passages communs avec M. X..., acquéreur ou ses ayants-droits sans qu'ils ne puissent jamais être encombrés.
Le chemin d'exploitation formant la limite sud de la propriété vendue sera grevé d'une servitude au profit de M. X..., concurremment avec M. C... pour accéder au chemin de la cheminée. Cette servitude de passage servira à tous usages y compris celui de tous véhicules et matériels agricoles.
Les vendeurs ne pourront élever aucune construction sur les terrains restant leur appartenir au couchant de la propriété vendue jusqu'au chemin de la cheminée »,
ce dont il résultait que, de manière claire et précise, comme l'avait jugé le tribunal, les trois alinéas de la clause ne comportaient que des charges de nature réelle, le troisième alinéa ne pouvant être artificiellement séparé du reste de la clause, la cour d'appel l'a dénaturée (violation de l'article L1134 du Code civil).
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(Subsidiaire)Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande subsidiaire des époux A... tendant à voir juger que, même à l'analyser comme un engagement de nature personnelle et non comme une charge réelle, l'obligation des vendeurs dans l'acte du 25 novembre 1948 de n'élever aucune construction sur les terrains restant leur appartenir au couchant de la propriété vendue jusqu'au chemin de la cheminée, avait été transmise aux Consorts Z... ;
Aux motifs que les dispositions du Code civil spécifiques aux servitudes excluant l'application d'autres dispositions du même code sur les contrats et conventions, il n'y avait pas lieu d'examiner les prétentions des époux A... au regard de l'article 1122 dudit code ;
Alors d'une part, que nonobstant les dispositions du Code civil spécifiques aux servitudes, des contractants peuvent à titre personnel s'engager à ne pas construire sur un terrain dont ils restent propriétaires (violation des articles 1122 et 1134 du Code civil) ;
Alors d'autre part, que la violation des articles 1122 et 1134 du Code civil se double d'une méconnaissance par le juge de son obligation de se prononcer sur tout ce qui lui est demandé (violation de l'article 5 du nouveau Code de procédure civile).
