LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à Mme X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre le directeur général de la comptabilité publique France Domaine, commissaire du gouvernement ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé
Attendu qu'ayant relevé que le caractère rural de la zone s'était traduit, dans le plan d'occupation des sols de la commune de Toulouse, depuis son origine par un classement en zone Na inconstructible, mais destinée, à terme, à être urbanisée, que seuls les terrains situés en bordure des voies publiques avaient fait l'objet d'un classement en secteur constructible, que les permis de construire délivrés à proximité des terrains expropriés concernaient des terrains desservis par des voies publiques existantes et que la restriction au droit de construire était antérieure de plusieurs dizaines d'années à l'opération d'expropriation, la cour d'appel qui a souverainement retenu que la preuve de l'intention dolosive de l'expropriant n'était pas établie, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que les accords amiables, nombreux, constituaient les termes de comparaison les plus pertinents, la cour d'appel a, par une décision motivée et sans violer les dispositions de l'article 1er du 1er protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, souverainement choisi les éléments de comparaison qui lui sont apparus les mieux appropriés et fixé le montant de l'indemnité d'expropriation en tenant compte des caractéristiques et de la situation des biens expropriés ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de ce chef ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux décembre deux mille huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Peignot et Garreau, avocat aux Conseils pour Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué, tel que rectifié, d'avoir fixé l'indemnité principale de dépossession revenant à Madame Yvette Y... épouse X... à la somme de 94.780 euros et, conséquemment, ramené à 10.478 euros le montant de l'indemnité partielle de remploi ;
AUX MOTIFS QUE l'expropriée n'est pas fondée à soutenir que le classement de sa propriété en zone 1 NA procéderait d'une intention dolosive, justement écartée par le premier juge ; que celle-ci n'est nullement démontrée ; qu'en effet, le caractère rural de la zone s'est traduit, dans le POS d la ville de TOULOUSE, depuis son origine, par un classement en zone NA inconstructible, en l'état, mais destinée à terme à être urbanisée, après équipement en infrastructures et transformation en zone constructible ; que c'est ainsi qu'au Schéma Directeur de l'Agglomération Toulousaine, ce site figure dans un secteur de déploiement urbain ; que seuls les terrains situés en bordure des voies publiques, à savoir les chemins de Montlong, de Tucaut, du Loup et de Seysses, ont fait l'objet d'un classement en secteur constructible pour prendre en compte l'habitat qui s'était déjà développé le long de ces voies, depuis de nombreuses années ; que les permis de construire qui ont pu être délivrés à proximité des terrains expropriés, concernent des terrains proches des voies publiques existantes et qui sont desservies par elles ; qu'ainsi la restriction au droit de construire résultant du classement en zone 1NA est antérieure de plusieurs années à l'opération d'expropriation, ce qui exclut tout rapprochement entre les deux et par là même, toute volonté de la part de l'expropriant, de dévaloriser les parcelles concernées ; qu'il ne saurait y avoir une intention dolosive lorsque le classement de longue date en zone inconstructible correspond à la situation effective des terrains et que le classement au POS en zone NA concernent une vaste zone et ne désavantage pas particulièrement l'exproprié ; que le classement de longue date en zone 1NA, de terrains à usage rural, suivi de la création d'une réserve foncière, puis d'une ZAC, ne fait que répondre à la volonté de la ville de TOULOUSE de réaliser une urbanisation cohérente et répond à des préoccupations d'urbanisme exclusives de toute intention dolosive ; que dès lors les deux références invoquées par l'expropriée devront être écartées comme étant inopérantes puisqu'elles portent sur des terrains lotis, par définition classés au POS en zone constructible ;
ALORS QU'en retenant, pour écarter l'intention dolosive imputée par l'expropriée à l'autorité expropriante dans le maintien du classement de la parcelle expropriée en zone 1 NA du POS, comme telle non immédiatement constructible, la circonstance que ledit classement ne concernait pas le seul bien de Madame X... et en déduire sur cette base l'absence de volonté de léser cette propriétaire par une opération d'expropriation avantageuse, la Cour d'appel a ajouté à la loi, qui ne distingue pas selon que les manoeuvres spéculatives concernent un seul ou plusieurs propriétaires, une condition qu'elle ne renferme pas ; que ce faisant, elle a violé l'article L.13-15 II du Code de l'expropriation.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué, tel que rectifié, d'avoir fixé l'indemnité principale de dépossession revenant à Madame Yvette Y... épouse X... à la somme de 94.780 euros et, conséquemment, ramené à 10.478 euros le montant de l'indemnité partielle de remploi ;
AUX MOTIFS QUE l'emplacement du terrain dans un quartier de TOULOUSE, impose de lui reconnaître une situation privilégiée, c'est-à-dire une valeur établie à partir de celle d'un terrain agricole, seule qualification possible, par défaut, aux termes de l'articles L.13-15-II du Code de l'expropriation, mais d'autant plus élevée que l'on se rapproche du centre de l'agglomération et que le quartier bénéficie d'une cote plus élevée ; que le débat réside finalement dans l'interprétation qu'il y a lieu de faire des termes de comparaison cités, étant entendu qu'aucune des ventes dont il est fait état par les parties, en dehors des accords amiables obtenus dans le cadre de la présente opération, ne concerne des ventes de terrains en secteur 1 NA (ce qui confirme d'ailleurs l'absence d'intérêt du marché pour de tels terrains, conséquence de leur inconstructibilité); que les termes de comparaison situés en secteur U, directement constructibles pour la plupart, leur superficie permettant seulement la construction d'une maison d'habitation individuelle, ou susceptibles de revente simplement après division et réalisation des branchements lorsqu'ils sont acquis par des lotisseurs, ne sont pas pertinents pour évaluer un terrain n'ayant pas ces qualités juridique et physique ; mais que les terrains vendus en secteur 3 NA ne le sont pas davantage : ils sont juridiquement constructibles, et susceptibles eux aussi d'être acquis par des lotisseurs aptes à les équiper en vue de la revente à des particuliers ; que leur valeur de marché sera d'autant plus importante que les frais d'équipement seront modérés au regard de la plus-value attendue d'une telle revente ; que les terrains en zone 1 NA nécessitent des équipements d'une toute autre ampleur, justifiant d'ailleurs l'intervention de la collectivité à cet effet ; que dès lors, ce sont bien les accords amiables qui constituent les termes de comparaison les plus pertinents : les offres acceptées par un grand nombre de propriétaires (28 accords sont énumérés) ont établi un prix de marché susceptible de constituer une référence pertinente, rien ne permettant de penser que toutes ces personnes ont manqué de clairvoyance et n'ont pas eu le souci légitime d'obtenir pour leur bien une indemnité conforme à sa valeur réelle ;
ET QUE le prix offert de 35 euros, pour une parcelle présentant les caractéristiques de celle présentement examinée, apparaît dès lors conforme au marché potentiel de ce type de terrains, et adapté à l'évolution des prix de l'immobilier en général et localement, la nécessité de prendre en compte une situation privilégiée n'étant pas discutable ni discutée ; que le jugement sera en conséquence réformé et l'offre jugée satisfactoire en ce qui concerne l'indemnité principale de dépossession qui s'élève ainsi à : 94.780 euros ; qu'en ce qui concerne l'indemnité de remploi, les taux appliqués par le premier juge ne sont pas discutés et seront retenus ;
1/ ALORS QUE si les juges peuvent prendre en considération les accords amiables invoqués par l'expropriant, c'est à la condition qu'ils fournissent dans leur décision les précisions minimales pour permettre à la Cour Suprême d'exercer son contrôle de la motivation ; que seuls des accords amiables postérieurs à la déclaration d'utilité publique peuvent être pris en considération, qu'en l'espèce, la Cour d'appel s'est contentée d'énoncer que " ce sont bien les accords amiables qui constituent les termes de comparaison les plus pertinents " (p.10, § 4) pour affirmer que le prix offert par l'expropriante " apparaît dès lors conforme au marché potentiel de ce type de terrains, et adapté à l'évolution des prix de l'immobilier en général et localement " (ibid., § 5) sans fournir d'éléments chiffrés sur ces accords, par elle considérés dans leur globalité, ni préciser aucune des données du marché immobilier local susceptibles d'étayer cette affirmation ; qu'en statuant ainsi, elle a privé sa décision de base légale au regard des articles L.13-15-I et L13-16 du Code de l'expropriation ;
2/ ALORS en tout état de cause QU'en entérinant comme base d'indemnisation le montant des accords amiables invoqués par l'expropriante, lesquels s'étaient échelonnés sur une durée supérieure à cinq ans pendant laquelle le marché immobilier n'avait cessé de croître, la Cour d'appel, qui a ce faisant appliqué un système privant indûment de la plusvalue de sa parcelle l'expropriée, contrainte de subir, du fait de l'expropriation, une charge excessive, a méconnu les dispositions de l'article 1er du premier protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés.
