LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 1er mars 2007), que les époux Georges A...- X... ont, par acte authentique des 27 et 28 mai 1980, vendu à leur fils et à leur belle-fille, les époux Patrice A...- B..., deux lots de copropriété en s'en réservant le droit d'usage et d'habitation, sans notifier la mutation au syndic ; que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 106-120 avenue Félix Faure à Paris (le syndicat des copropriétaires) a assigné les deux parties et le gérant de tutelle du vendeur, qui s'était retiré dans une maison de retraite, en paiement in solidum d'un arriéré de charges de copropriété courantes et a attrait ultérieurement Mme Z..., avec laquelle M. Georges
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s'était remarié après le décès de Mme X..., en qualité de conjoint et d'occupante des lots ;
Sur le premier moyen :
Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de le débouter de ses demandes de paiement à l'encontre des époux Patrice A...- B..., alors, selon le moyen :
1° / que tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ses droits est notifié sans délai au syndic, et en l'absence de cette formalité, le syndicat est en droit de poursuivre la condamnation in solidum du nouveau copropriétaire et du cédant qui s'est réservé un droit d'usage et d'habitation, sans avoir à procéder à une répartition des charges du lot concerné sur les bases fixées par l'acte de vente inopposable ; qu'en l'espèce, dès lors qu'il est constant que l'acte de mutation des 27 et 28 mai 1980 n'a pas été notifié selon les dispositions de l'article 6 du décret du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires était en droit de poursuivre in solidum les copropriétaires cédant et cessionnaire pour le paiement des charges courantes impayées ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé, ensemble, les articles 10 de la loi du 10 juillet 1965 et 6 du décret du 17 mars 1967 ;
2° / que la clause de solidarité entre usufruitier et nu-propriétaire stipulée au règlement de copropriété pour le paiement des charges est opposable aux copropriétaires cédant et cessionnaire, même lorsque le cédant n'a conservé qu'un droit d'usage et d'habitation, et, en l'absence de notification de la vente conforme à l'article 6 du décret du 17 mars 1967, il n'appartient au syndic, ni de vérifier la situation juridique des biens immobiliers ni de procéder à une répartition des charges du lot concerné sur les bases fixées par l'acte de vente inopposable ; qu'en jugeant le contraire en l'espèce, et en écartant la clause de solidarité du règlement de copropriété au prétexte qu'elle ne visait que les indivisaires et non un propriétaire et un bénéficiaire d'un droit d'usage et d'habitation, la cour d'appel a violé, ensemble, les articles 8, 9, 10 de la loi du 10 juillet 1965, 6 du décret du 17 mars 1967, et 605 et 606 du code civil ;
Mais attendu, d'une part, que le syndicat des copropriétaires n'ayant pas soutenu devant les juges d'appel que la clause de solidarité entre usufruitier et nu-propriétaire stipulée dans le règlement de copropriété pour le paiement des charges était opposable aux copropriétaires cédant et cessionnaire, même lorsque le cédant n'avait conservé qu'un droit d'usage et d'habitation, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que l'acte de mutation n'avait pas été notifié selon les dispositions " légales " de l'article 6 du décret du 17 mars 1967, le transfert de droit était inopposable et relevé que l'acte des 27 et 28 mai 1980 stipulait que les charges autres que les charges extraordinaires seraient acquittées par les bénéficiaires du droit d'usage et d'habitation, la cour d'appel a pu en déduire que le syndicat des copropriétaires n'était pas en mesure, sans se contredire, de solliciter la condamnation in solidum de M. Georges
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et de ses enfants devenus propriétaires tout en contestant avoir été informé officiellement du démembrement du droit de propriété ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour rejeter la demande de condamnation solidaire de M. Georges
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avec Mme Z..., l'arrêt retient qu'au moment de la rédaction de l'acte l'épouse de M. Georges
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, née X..., bénéficiait également du droit d'usage et d'habitation, qu'elle était décédée en 1982 et que M. Georges
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s'était remarié en 1984 avec Mme Z... qui occupait actuellement lesdits locaux en refusant d'acquitter les charges ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions du syndicat des copropriétaires qui soutenait que les charges de copropriété devaient être considérées comme des dettes ménagères et que la condamnation solidaire des époux Georges A...- Z... s'imposait en application de l'article 220 du code civil dès lors que l'épouse continuait à habiter le logement familial, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. Georges
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, représenté par son gérant de tutelle, seul, à payer au syndicat des copropriétaires du 106-120 avenue Félixe Faure, 75015 Paris la somme de 6 729, 72 euros, l'arrêt rendu le 1er mars 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne Mme Yvette
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aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 106-120 avenue Félix Faure à Paris ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du vingt-quatre septembre deux mille huit par M. Cachelot, conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.
