LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 février 2007), que M. X..., aux droits duquel vient la SCI 95 rue de Charonne (la SCI), a donné à bail à M. Y... trois logements contigus par actes comprenant une clause interdisant au locataire de procéder sans autorisation écrite du bailleur à un changement de distribution, une démolition, une construction ou à un percement ; que les locataires ont réuni les trois logements en une seule unité d'habitation ; que la SCI a assigné les époux Y... en résiliation des trois baux les liant ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt attaqué de la débouter de sa demande, alors, selon le moyen :
1°/ qu'il résultait des stipulations claires et précises des trois contrats de bail que le locataire ne pourrait faire aucun changement de distribution, aucune démolition ou construction, aucun percement dans les lieux loués, sans l'autorisation expresse et par écrit du propriétaire ou de son mandataire (baux des 17 août 1978 et 12 mai 1987), et qu'il s'obligeait à ne pas transformer sans l'accord exprès et écrit du bailleur les locaux loués et leurs équipements (bail du 1er avril 1987) ; que la cour d'appel, qui a jugé que l'existence aux termes d'attestations d'un accord verbal de l'ancien propriétaire de l'immeuble sis 95 rue de Charonne à Paris pour les travaux réalisés par les époux Y... emportait renonciation à se prévaloir de l'absence d'accord écrit et exprès, a refusé d'appliquer les termes du contrat valide liant le propriétaire et les locataires, en violation de l'article 1134 du code civil ;
2°/ qu'il résultait des stipulations claires et précises des trois contrats de bail que le locataire ne pourrait faire aucun changement de distribution, aucune démolition ou construction, aucun percement dans les lieux loués, sans l'autorisation expresse et par écrit du propriétaire ou de son mandataire (baux des 17 août 1978 et 12 mai 1987), et qu'il s'obligeait à ne pas transformer sans l'accord exprès et écrit du bailleur les locaux loués et leurs équipements (bail du 1er avril 1987) ; que la cour d'appel, qui a jugé que la nature des travaux litigieux, et le fait qu'ils aient amélioré les locaux, avait pour conséquence que le défaut d'autorisation écrite ne pouvait constituer une faute d'une gravité suffisante pour entraîner la résiliation judiciaire des trois contrats de bail, a refusé d'appliquer les termes du contrat valide liant le propriétaire et les locataires, en violation de l'article 1134 du code civil ;
3°/ que la clause travaux des contrats de bail stipulait qu'en cas d'autorisation, les travaux devaient impérativement être exécutés par les entrepreneurs de l'immeuble, sous la surveillance de l'architecte du bailleur ; que la cour d'appel, qui, bien qu'ayant constaté que les travaux litigieux avaient été réalisés par M. Y..., a rejeté la demande de résiliation judiciaire des contrats de bail, a refusé d'appliquer les termes du contrat valide liant le propriétaire et les locataires, en violation de l'article 1134 du code civil ;
4°/ que la SCI 95 rue de Charonne faisait valoir, dans ses écritures d'appel, que les contrats de bail stipulaient qu'en cas d'autorisation, les travaux devaient impérativement être exécutés par les entrepreneurs de l'immeuble, sous la surveillance de l'architecte du bailleur ; que la cour d'appel qui, bien qu'ayant constaté que les travaux litigieux avaient été réalisés par M. Y..., a rejeté la demande de résiliation judiciaire des contrats de bail sans répondre à ce moyen, a méconnu les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant constaté que les époux Y... justifiaient d'une autorisation verbale expresse du précédent propriétaire et que les travaux réalisés contribuaient à l'amélioration des lieux loués, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a souverainement retenu que le manquement des locataires à leur obligation de ne pas transformer les lieux sans autorisation écrite n'était pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI 95 rue de Charonne aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI 95 rue de Charonne à payer aux époux Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI 95 rue de Charonne ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre juin deux mille huit.
