LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l‘arrêt attaqué (Colmar, 7 décembre 2006), que par acte authentique du 31 août 1999, la société L'Allenburn a vendu en l'état futur d'achèvement à M. et Mme X... deux maisons jumelées, précision faite dans l'acte que certaines prestations énumérées ne seraient pas comprises dans la vente et que la mise à disposition des locaux aurait lieu le 30 septembre 1999 ; que la réception étant intervenue avec réserves le 13 janvier 2000, la société L'Allenburn a assigné en règlement du solde du prix de vente les époux X... qui, par voie reconventionnelle, ont demandé le paiement de pénalités de retard et la réparation de leur préjudice ;
Sur le premier moyen :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande en paiement, alors, selon le moyen :
1°/ que l‘article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation répute achevé l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat ; qu'il s'ensuit que, s'agissant en l'espèce d'un immeuble à usage d'habitation, celui-ci devait être réputé achevé à la date où il était habitable ; qu'en constatant l'existence d'un litige entre les parties relativement à la date d'achèvement des travaux, et donc au point de savoir si des pénalités de retard étaient dues à M. et Mme X..., puis, en déboutant ces derniers de leurs demandes en paiement desdites indemnités, sans déterminer cependant à quelle date l'ouvrage pouvait être considéré comme étant achevé et habitable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;
2°/ que la constatation de l'achèvement de l'immeuble procède d'une démarche commune des parties, de sorte qu'en se bornant, pour débouter M. et Mme X... de leur demande en paiement de pénalités de retard, à relever que ceux-ci "ne démontrent pas qu'à la date du 30 septembre 1999 leurs ouvrages n'étaient pas achevés au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation", cependant que la preuve de l'achèvement ou de l'inachèvement de l'immeuble ne saurait peser sur une partie en particulier, la cour d'appel a violé les articles L. 261-2 du code de la construction et de l'habitation et 1315 du code civil ;
3°/ qu'en estimant que la preuve n'était pas rapportée de ce que l'ouvrage n'était pas achevé au 30 septembre 1999, tout en constatant que les travaux, dont l'achèvement était effectivement prévu pour cette dernière date, n'avaient été finalement réceptionnés que le 13 janvier 2000 avec des réserves pour les deux lots, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation ;
Mais attendu qu'ayant retenu que l'acte authentique du 31 août 1999 portant vente en l'état futur d'achèvement stipulait que diverses prestations, dont les acquéreurs se réservaient l'exécution, étaient exclues de la vente, et que la mise à disposition des locaux par le vendeur devait avoir lieu le 30 septembre 1999, la cour d'appel a pu en déduire, sans inverser la charge de la preuve, que M. et Mme X... ne démontraient pas qu'à la date du 30 septembre 1999, leurs ouvrages n'étaient pas achevés ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande en indemnisation de la perte de loyers, alors, selon le moyen :
1°/ qu'en relevant que M. et Mme X... soutenaient que "les pavillons devaient être mis en location à compter du 1er novembre 1999 et que du fait de la lenteur de la société L'Allenburn à lever les réserves ceux-ci n'ont pu l'être respectivement qu'à compter du 1er juillet 2000 pour l'un et à compter du 1er septembre 2000 pour l'autre de sorte qu'ils n'ont pu percevoir les loyers qu'ils escomptaient", pour en déduire que "la demande ainsi formulée exclut toute prétention au titre de la période antérieure au 13 janvier 2000 qui correspond à la date du procès-verbal de réception avec réserve pour les deux pavillons", cependant que la limite dans le temps posée à la demande d'indemnisation des époux X... ne s'imposait nullement à la lecture des écritures de ceux-ci, qui faisaient au contraire courir expressément la période d'indemnisation à compter du 1er novembre 1999 et non du 13 janvier 2000, la cour d'appel a dénaturé les conclusions d'appel de M. et Mme X... et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2°/ que la preuve du retard imputable à un constructeur, et du préjudice causé par ce retard, est libre, de sorte qu'en écartant par principe les correspondances échangées par les parties au motif que de tels courriers "ne sauraient constituer la preuve de la lenteur alléguée" de la société L'Allenburn, la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant, d'une part, relevé que dans leurs écritures, M. et Mme X... avaient soutenu que les pavillons n'avaient pu être loués en raison de la lenteur de la société L'Allenburn à lever les réserves et que ces dernières n'avaient été consignées que dans un procès-verbal de réception du 13 janvier 2000, et, d'autre part, souverainement retenu que les échanges de courrier entre parties ne constituaient pas une preuve suffisante de la lenteur alléguée, la cour d'appel a pu, sans dénaturation, débouter les acquéreurs de ce chef de demande ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande se rapportant à la reprise des branchements électriques de la cuisine, alors, selon le moyen, que les désordres affectant les éléments d'équipement dissociables entrent dans le champ de la garantie de bon fonctionnement de deux ans à compter de la réception de l'ouvrage ; qu'en jugeant que le désordre affectant les branchements électriques de la cuisine devait être qualifié de "défaut de conformité", tout en constatant que les éléments d'équipement litigieux étaient simplement affectés d'un "dysfonctionnement", ce qui excluait le régime de la non-conformité et faisait entrer ce désordre affectant un élément d'équipement dissociable dans le champ de la garantie biennale, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1184, 1604 , 1792 et 1792-3 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu que M. et Mme X... ne rapportaient pas la preuve que ce désordre qui s'était révélé plus d'un mois après la réception et la prise de possession des lieux résultait d'un défaut d'exécution ou de mauvaise exécution imputable à la société L'Allenburn, la cour d'appel a pu déduire de ce seul motif qu'il ne relevait pas de la garantie biennale de l'article 1792-3 du code civil ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du quatre juin deux mille huit par M. Cachelot, conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.
