LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la ville de Paris du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre le syndicat des copropriétaires du 13 quai de Conti à Paris :
Sur les deux premiers moyens, réunis :
Attendu selon l'arrêt attaqué ( Paris, 11 janvier 2007), que la ville de Paris, propriétaire d'un appartement donné à bail à M. X..., a assigné celui-ci aux fins qu'il lui soit ordonné, sous astreinte, de l'autoriser à pénétrer dans son appartement pour y faire exécuter les travaux de réfection votés par l'assemblée générale des copropriétaires du 19 mars 2002, objet du permis de construire définitif délivré le 11 décembre 2002, relatifs à la suppression d'une "inter-lucarne" :
Attendu que la ville de Paris fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande alors, selon le moyen :
1° / que le locataire est tenu de permettre l'exécution dans les lieux loués des travaux d'amélioration de l'immeuble, a fortiori, des travaux visant à sa conservation : qu'en l'espèce, d'une part, la copropriété a décidé de procéder à la réfection de la toiture, mesure tendant par nature à la conservation de l'immeuble ; que d'autre part, la réfection de la toiture n'était licite et donc possible, qu'en conformité avec les prescriptions du permis de construire, lesquelles exigeaient la suppression de la lucarne intermédiaire; qu'en décidant que le locataire pouvait s'opposer aux travaux, et en rejetant les demandes de la ville de Paris, les juges du fond ont violé les articles 7 e) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1134 alinéa 3 et 1724 du code civil :
2°/ que dès lors que le syndic, agissant au nom de la copropriété, avait décidé d'exécuter les travaux, le locataire devait autoriser leur réalisation sans pouvoir opposer les règles régissant le fonctionnement interne de la copropriété et répartissant les compétences entre ses différents organes ; qu'en se fondant sur l'absence prétendue d'une assemblée générale ayant expressément autorisé les travaux litigieux, les juges du fond ont violé les articles 1134 du code civil, 1 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :
3°/ que la nécessité d'une réfection de la toiture, en vue de la conservation de l'immeuble n'étant pas contestée, et les travaux ne pouvant être réalisées que sous le respect du permis de construire qui avait été préalablement délivré, les juges du fond ne pouvaient que se conformer à la décision de l'administration, portant permis de construire, et imposant la suppression de la lucarne intermédiaire, sans pouvoir s'immiscer dans la mise en oeuvre des règles relatives aux monuments historiques, laquelle était du seul ressort de l'administration : qu'en procédant comme ils l'ont fait, les juges du fond ont commis un excès de pouvoir et violé la loi des 16-24 août 1790, ensemble le décret du 16 fructidor an III :
4°/ qu'à supposer que le locataire puisse se prévaloir des règles gouvernant le fonctionnement interne de la copropriété et notamment la répartition du pouvoir entre ses organes, de toute façon, les juges du fond devaient rechercher si, eu égard à son objet et aux conditions dans lesquelles elle est intervenue, la délibération du 19 mars 2002, décidant la réfection des toitures, n'avait pas autorisé l'ensemble des travaux, au nombre desquels la suppression de la lucarne intermédiaire, dès lors que, au vu de la position émise par la Direction régionale des affaires culturelles d'Ile de France, le dossier avait été modifié par la copropriété pour pouvoir obtenir la délivrance d'un permis de construire permettant la réfection de la toiture ; qu'ainsi l'arrêt est dépourvu de base légale au regard des articles 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, L. 422-1 et R. 421-38-2 du code de l'urbanisme et 1134 du Code civil :
5°/ que, en tout cas, les juges du fond devaient rechercher si l'argument fondé sur l'absence de décision de l'assemblée générale n'était pas inopérant, dès lors que la réfection de la toiture étant nécessaire, pour assurer la conservation de l'immeuble, les travaux ne pouvaient être entrepris sans suppression corrélative de la lucarne intermédiaire et qu'en s'abstenant de se prononcer sur ce point, les juges du fond ont de nouveau privé leur décision de base légale au regard des articles 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, L. 422-1 et R. 421-38-2 du code de l'urbanisme et 1134 du code civil :
Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que si l'assemblée générale des copropriétaires avait décidé, le 19 mars 2002, de procéder à la réfection des toitures, elle n'avait jamais été invitée à se prononcer de façon expresse sur la suppression de "l'inter-lucarne", et ayant retenu qu'il n'était nullement certain qu'informée de la difficulté, elle aurait adopté le principe de cette suppression et non, comme elle le pouvait également, pris la décision de différer les travaux en invitant son architecte à rechercher avec l'administration une solution moins radicale consistant à maintenir une ouverture compatible avec les règles esthétiques s'imposant à la réfection des toitures de monuments historiques, la cour d'appel, qui a souverainement relevé que rien ne démontrait qu'une telle solution n'existait pas, n'a pas, procédant aux recherches invoquées, retenu que les travaux de réfection de la toiture ne pouvaient être entrepris sans suppression corrélative de la lucarne intermédiaire :
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que l'opposition de M. X... ne s'était manifestée qu'à l'encontre de la suppression de "l'inter-lucarne" et nullement de la réfection des toitures, et constaté que cette suppression apportait une altération grave et définitive à la consistances des lieux donnés à bail, n'était nullement urgente ni nécessaire au maintien en état d'entretien normal des lieux loués et n'apportait aucune amélioration réelle, la cour d'appel, qui en a exactement déduit que la suppression d'une ouverture éclairant le logement n'entrait dans aucune des prévisions des articles 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 et 1724 du code civil, a pu retenir, sans méconnaître les règles sur la copropriété ni commettre un excès de pouvoir, que l'opposition du locataire était légitime ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé :
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le troisième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi :
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi :
Condamne la ville de Paris aux dépens :
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la ville de Paris à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la ville de Paris ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize avril deux mille huit.
