| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 10 octobre 1984, 83-14811

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE (PARIS, 1ER FEVRIER 1983), QUE LA SOCIETE SHOPPING DECOR, LOCATAIRE DE LOCAUX A USAGE COMMERCIAL SITUES DANS LE CENTRE COMMERCIAL PARLY II, DONT LE BAILLEUR, LA SOCIETE D'INVESTISSEMENTS ET DE PLACEMENTS IMMOBILIERS DU CENTRE COMMERCIAL DE PARLY II, EST REPRESENTEE PAR LA SOCIETE DES CENTRES COMMERCIAUX ;

QUE LE LOYER A ETE FIXE A UN CERTAIN POURCENTAGE DU CHIFFRE D'AFFAIRE DU LOCATAIRE, SANS POUVOIR ETRE INFERIEUR A UN LOYER MINIMUM INDEXE, DONT LA BASE A ETE CALCULEE SELON LA METHODE DITE G.L.A., CE SIGLE CORRESPONDANT A L'EXPRESSION ANGLAISE "GROSS LEASING AREA" DONT LA TRADUCTION FRANCAISE EST "SURFACE LOCATIVE BRUTE" ;

QUE LA SOCIETE BAILLERESSE AYANT FAIT DELIVRER A LA LOCATAIRE TROIS COMMANDEMENTS VISANT LA CLAUSE RESOLUTOIRE, LE DERNIER, LE 8 JUILLET 1980, EN VUE D'OBTENIR LE PAIEMENT DES LOYERS CONTRACTUELLEMENT FIXES, LA SOCIETE LOCATAIRE A FAIT OPPOSITION A CES COMMANDEMENTS EN ALLEGUANT L'ILLICEITE DU MODE DE FIXATION DU LOYER ;

QUE, PAR VOIE RECONVENTIONNELLE, LA SOCIETE BAILLERESSE A DEMANDE QUE SOIT CONSTATEE LA RESILIATION DU BAIL ;

QUE, PAR "CITATION DIRECTE" LA SOCIETE LOCATAIRE A FAIT ASSIGNER DEVANT LE TRIBUNAL CORRECTIONNEL LA SOCIETE BAILLERESSE PRISE EN LA PERSONNE DE SES DIRIGEANTS POUR PRATIQUE DE PRIX ILLICITES ET POUR TROMPERIE SUR LA QUANTITE ;

QU'UN ARRET DU 25 MARS 1982 A CONDAMNE DE CES CHEFS LES DIRIGEANTS POURSUIVIS ;

ATTENDU QUE LA SOCIETE SHOPPING DECOR FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR REFUSE DE SURSEOIR A STATUER SUR LA DEMANDE EN CONSTATATION DE LA RESILIATION DU BAIL, ALORS, SELON LE MOYEN, "QUE L'ARRET PENAL DU 25 MARS 1982, STATUANT "IN REM" EST OPPOSABLE AUX SOCIETES BAILLERESSES, DECLAREES CIVILEMENT RESPONSABLES DES AGISSEMENTS DE LEURS DIRIGEANTS, ET QUE L'IDENTITE DES FAITS DECOULE DE CE QUE LA SURFACE LOUEE EST UN ELEMENT ESSENTIEL DU BAIL LITIGIEUX, STIPULANT UN MINIMUM GARANTI EN FONCTION DE METRES CARRES PROMIS, DE TELLE SORTE QUE L'ARRET CIVIL NE POUVAIT PAS VALIDER DES CALCULS DE LOYERS SUR UNE BASE DE 1142 METRES CARRES SANS SE METTRE EN CONTRADICTION AVEC L'ARRET PENAL, D'OU RESSORTAIT QUE LA SURFACE REGLEMENTAIRE SE RAMENAIT A 1082 METRES CARRES ET CE PAR UN MOTIF FAISANT CORPS AVEC LE DISPOSITIF DE CONDAMNATION DU CHEF DE TROMPERIE SUR LA QUANTITE ;

QU'AINSI LE REFUS DE SURSEOIR A STATUER PROCEDE D'UNE MECONNAISSANCE DE L'IDENTITE DES FAITS ET D'UNE VIOLATION DE L'ARTICLE 4 DU CODE DE PROCEDURE PENALE" ;

MAIS ATTENDU QUE L'ARRET, APRES AVOIR EXACTEMENT RAPPELE QUE LE SURSIS A STATUER NE S'IMPOSE QUE SI L'ACTION CIVILE PREND SA SOURCE DIRECTEMENT DANS LE PREJUDICE RESULTANT DE L'INFRACTION, SI LES DEUX DEMANDES CIVILES ET PENALES OPPOSENT LES MEMES PARTIES, ONT LE MEME OBJET ET LA MEME CAUSE, A RELEVE QUE LES ACTIONS EXERCEES DEVANT LES DEUX ORDRES DE JURIDICTION NE PROCEDAIENT PAS DES MEMES FAITS COMME SE RAPPORTANT A DEUX BAUX DIFFERENTS ;

QU'IL EN A JUSTEMENT DEDUIT QU'IL N'Y AVAIT PAS LIEU D'APPLIQUER LA REGLE EDICTEE PAR L'ARTICLE 4 DU CODE DE PROCEDURE PENALE ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;

SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QUE LA SOCIETE SHOPPING DECOR FAIT AUSSI GRIEF A L'ARRET D'AVOIR CONSTATE LA RESILIATION DU BAIL, ALORS, SELON LE MOYEN, "QUE, D'UNE PART, NUL NE POUVANT SE CREER UN TITRE A SOI-MEME, IL INCOMBE AU BAILLEUR, QUI DELIVRE COMMANDEMENT, DE JUSTIFIER DU MONTANT, CONFORME AUX CLAUSES DU BAIL, DES SOMMES RECLAMEES ;

QU'AU SURPLUS, LORSQUE DES COMPTES RESTENT A FAIRE ENTRE LES PARTIES, NE METTANT PAS EN MESURE LE JUGE DE FIXER EXACTEMENT LE LOYER CONTRACTUELLEMENT EXIGIBLE A LA DATE DE REFERENCE, LA SANCTION DE LA RESOLUTION NE SAURAIT ETRE LEGALEMENT PRONONCEE, QU'AINSI L'ARRET ATTAQUE, QUI ORDONNE UNE EXPERTISE COMPTABLE ET NE PARVIENT PAS A FIXER AVEC CERTITUDE LE MONTANT DU LOYER CONVENTIONNEL EN JUILLET 1980, ET A FORTIORI ANTERIEUREMENT, LOIN DE JUSTIFIER LA RESOLUTION AUX TORTS DU LOCATAIRE A VIOLE LES ARTICLES 1184 ET 1728 DU CODE CIVIL ;

ALORS QUE, D'AUTRE PART, EN S'EN TENANT ARTIFICIELLEMENT AU DERNIER COMMANDEMENT, L'ARRET ATTAQUE A GOMME LES IRREGULARITES S'ATTACHANT AUX PERIODES ANTERIEURES ET DENONCEES FORMELLEMENT PAR LE LOCATAIRE DONT LES CONCLUSIONS SOULIGNAIENT PRECISEMENT QUE, PAR L'EXIGENCE D'UN PRE-LOYER OU DROIT D'ENTREE, LES BAILLERESSES LUI AVAIENT FAIT SUPPORTER UNE DIME POUR LA PERIODE ANTERIEURE A L'ENTREE EN JOUISSANCE ET QUI ABOUTISSAIT A LUI FAIRE ENSUITE SUPPORTER, AVEC UN EFFET FINANCIER EXCESSIF, DES PERIODES D'INDEXATION SUPERIEURES A CELLES DE LA REVISION ET DONC CONTRAIRES A L'ARTICLE 27 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 MODIFIE ;

QU'ENTACHE D'INSUFFISANCE DE MOTIFS, L'ARRET ATTAQUE A VIOLE L'ARTICLE 455 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE" ;

MAIS ATTENDU, D'UNE PART, QUE L'ARRET RETIENT QUE LE LOCATAIRE NE CONTESTE, NI LA REGULARITE DU CALCUL NI LES CHIFFRES DU BAILLEUR RELATIFS AUX PAIEMENTS FAITS PAR LUI, NI LEUR IMPUTATION, QUE SI LE PREMIER JUGE A ECARTE CERTAINS POSTES SUJETS A VERIFICATION, IL EST INCONTESTABLE QUE LE PRENEUR DEVAIT UNE SOMME DE 1.300.000 FRANCS FAISANT L'OBJET DU COMMANDEMENT DU 8 JUILLET 1980 ET QU'IL N'EST PAS JUSTIFIE, NI MEME ALLEGUE QUE CETTE SOMME OU UNE PARTIE DE CELLE-CI AIT ETE REGLEE DANS LE MOIS DU COMMANDEMENT ;

ATTENDU, D'AUTRE PART, QUE LE LOYER CONTRACTUELLEMENT FIXE RESTE DU TANT QU'IL N'A PAS ETE DECLARE ILLICITE OU QU'IL N'A PAS ETE MODIFIE PAR UNE DECISION PASSEE EN FORCE DE CHOSE JUGEE ;

QUE L'ARRET RELEVE QUE LA DECISION PENALE DU 25 MARS 1982 ETAIT FRAPPEE D'UN RECOURS EN CASSATION ET QUE LES LOYERS RECLAMES ONT ETE FIXES PAR UNE APPLICATION REGULIERE DE LA CLAUSE D'ECHELLE MOBILE AUX ECHEANCES PREVUES PAR LE BAIL ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 1ER FEVRIER 1983, PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS ;