COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 70H
4ème chambre expropriations
ARRET No
CONTRADICTOIRE
DU 22 JANVIER 2008
R.G. No 07/02623
AFFAIRE :
SOCIETE D'AMENAGEMENT ET D'EQUIPEMENT DU DEPARTEMENT D'EURE-ET-LOIR "SAEDEL"
C/
M. X... Lucio, Joseph
...
Décision déférée à la Cour : Jugement rendu le 02 Février 2007 par le juge de l'expropriation de CHARTRES
RG no : 06/0008
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
SCP FIDAL
Me Odile FOUGERAY
+ Parties
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE VINGT DEUX JANVIER DEUX MILLE HUIT,
La Cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SOCIETE D'AMENAGEMENT ET D'EQUIPEMENT DU DEPARTEMENT D'EURE-ET-LOIR "SAEDEL"
domicile élu chez la SCP BOMMART ET MINAULT, avoués
... - BP 541
78005 VERSAILLES CEDEX
représentée par la SCP FIDAL avocats au barreau de CHARTRES
APPELANTE
****************
Monsieur X... Lucio, Joseph
...
28300 MAINVILLIERS
Monsieur X... Gilles, Luc, Henri
...
28300 CHAMPHOL
Madame X... Odile, Louise, Constance épouse Y...
...
28300 CHAMPHOL
Monsieur X... Thierry, Constant, Henri
...
28300 CHAMPHOL
Monsieur X... Vincent, Raoul
...
28300 CHAMPHOL
Madame X... Sylviane, Juliette, Constance épouse Z...
...
72000 LE MANS
Monsieur X... Jack, Louis, Bruno
7, bis Clos Jean Moulin
28300 CHAMPHOL
Monsieur X... Costantino, Alain, Marius
...
28300 CHAMPHOL
Monsieur X... Philippe, Dominique, Bruno, Roland
...
28300 CHAMPHOL
Madame X... Evelyne, Georgette, Michèle épouse A...
...
Le Tronchay
28190 SAINT ARNOULT DES BOIS
Monsieur X... Eric, Aldo
...
28300 CHAMPHOL
Madame X... Barbara, Gilberte, Claudia épouse B...
...
28630 THIVARS
Madame X... Emmanuelle, Rolande, Delphine
...
44740 BATZ SUR MER
Madame X... Béatrice, Patricia
...
28000 CHARTRES
représentés par Maître Odile FOUGERAY avocat au barreau de CHARTRES
Madame C... Madeleine, Mauricette, Roberte veuve D...
...
28300 CHAMPHOL
Comparante
Madame D... Nicole, Madeleine, Jeannine épouse E...
...
92500 RUEIL MALMAISON
Comparante
Monsieur D... Rodolphe, Christophe, Adolphe ,Wilfrid
...
75012 PARIS
Comparant
Madame D... Nathalie, Thérèse ,Suzanne épouse F...
...
37510 BALLAN MIRE
INTIMES
****************
Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame Pascale G... représentant TRESORIER PAYEUR GENERAL DES YVELINES , Trésorerie Générale des Yvelines France Domaine ... selon pouvoir spécial en date du 10 décembre 2007,
Composition de la Cour :
L'affaire a été débattue le 18 Décembre 2007, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Geneviève BREGEON, Président,
Madame Carole H..., Vice-Président au Tribunal de Grande Instance de PONTOISE,
Madame Louisella I..., Juge au Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Marie-Christine COLLET
********************FAITS ET PROCEDURE,
M Lucio X... est usufruitier pour un tiers de la parcelle de terrain sise lieu-dit La Plisse à Champhol (28), cadastrée section AE 181, dont sont nu-propriétaire MM Gilles et Thierry X... et Mme Odile X... épouse Y.... MM Vincent et Jack X... et Mme Sylviane X... épouse Z... sont propriétaires d'un autre tiers de cette même parcelle. MM Constantino, Philippe et Eric X... ainsi que Mmes Evelyne X... épouse A..., Barbara X... épouse B..., Emmanuelle et Béatrice X... sont propriétaires du dernier tiers de cette même parcelle, les 4 premiers à hauteur de un cinquième chacun et les trois autres à hauteur du tiers du cinquième chacun.
Mme Madeleine C... épouse D... est usufruitière de la parcelle de terrain sise lieu-dit La Plisse à Champhol (28), cadastrée section AE 182, dont sont nu-propriétaire, chacun pour un tiers, Mmes Nicole D... épouse E..., Nathalie D... épouse F... et M Rodolphe D....
D'une superficie respective de 75 a 93 ca en ce qui concerne celle no 181 et de 65 a 20 ca en ce qui concerne celle no 182, les deux parcelles ont fait l'objet d'une procédure d'expropriation poursuivie par la société d'aménagement et d'équipement du département d'Eure et Loir (SAEDEL), concessionnaire de la commune de Champhol, pour les acquisitions et l'aménagement de la zone d'habitation dite "lotissement de la Croix Jouvet".
Par arrêté du 23 juin 2004, le préfet a déclaré cette opération d'utilité publique. L'ordonnance d'expropriation est intervenue le 9 décembre 2005 et a été rectifiée par ordonnance du 20 février 2007.
Sur demande de la SAEDEL, le juge de l'expropriation de Chartres a, par jugement en date du 2 février 2007 :
* fixé les indemnités de dépossession foncière à revenir :
** 1/ à l'indivision des consorts X..., à la somme totale de 102.800 € en principal et frais de remploi, relativement à la parcelle cadastrée section AE 181,
** 1/ à l'indivision des consorts D..., à la somme totale de 87.315 € en principal et frais de remploi, relativement à la parcelle cadastrée section AE 182,
* rappelé que les dépens sont de droit supportés par l'expropriante par application de l'article L 13-5 du Code de l'expropriation.
LA COUR
Vu l'appel formé à l'encontre de cette décision par la SAEDEL par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au greffe de la cour le 22 mars 2007,
Vu le mémoire accompagné de documents, adressé par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 mai 2007, notifié par le greffe de la cour le 30 mai 2007 aux consorts X... et aux consorts D... ainsi qu'au commissaire du gouvernement, par lequel la SAEDEL, poursuivant la réformation du jugement déféré, demande à la cour, au visa des articles L 13-15 et L 13-16 du Code de l'expropriation, de fixer les indemnités à :
** 17.955,17 €, remploi compris, pour la parcelle AE 181,
** 15.470,94 €, remploi compris, pour la parcelle AE 182,
Vu le courrier adressé par M D..., par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 mai 2007, notifié par le greffe de la cour le 29 mai 2007 aux consorts X... et à la SAEDEL ainsi qu'au commissaire du gouvernement,
Vu le mémoire accompagné de documents, adressé par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 juin 2007, notifié le 29 juin 2007 par le greffe de la cour aux consorts X... et à la SAEDEL ainsi qu'au commissaire du gouvernement, par lequel les consorts D..., intimés relevant appel incident, demandent à la cour, au visa des articles 545 du Code civil et L 13-13 du Code de l'expropriation, de fixer les indemnités leur revenant aux sommes de :
* 223.666,70 € à titre d'indemnité principale,
* 23.366,60 € à titre d'indemnité de remploi,
Vu le mémoire accompagné de documents, adressé par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 juin 2007, notifié le 10 juillet 2007 par le greffe de la cour aux consorts D... et à la SAEDEL ainsi qu'au commissaire du gouvernement, par lequel les consorts X..., intimés relevant appel incident, demandent à la cour de :
* fixer les indemnités leur revenant :
** à titre principal, sur la base la qualification de terrain à bâtir, aux sommes de 375.813 € à titre d'indemnité principale et 38.581,30 € à titre d'indemnité de remploi, soit au total 414.394,30 €,
** à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour retiendrait la notion de terrain en situation privilégiée, à 70 % du total de celle d'un terrain à bâtir, soit 290.076 €,
* condamner la SAEDEL à leur verser la somme de 1.200 € en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,
Vu les conclusions, adressées par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 juin 2007, notifiées le 2 juillet 2007 par le greffe de la cour aux consorts X... et aux consorts D... ainsi qu'à la SAEDEL, par lesquelles le commissaire du gouvernement s'en remet à la sagesse de la cour sur la caractère privilégié des parcelles de terre en cause et lui demande de "confirmer le jugement en ce qui concerne la valeur unitaire en zone Nda soit 2.03 € le m², base des accords amiables",
Vu les convocations adressées le 9 novembre 2007 par le greffe de la cour pour l'audience du 18 décembre 2007,
Vu le mémoire accompagné de documents, adressé par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 décembre 2007, notifié par le greffe de la cour le 14 décembre 2007 aux consorts X... et aux consorts D... ainsi qu'au commissaire du gouvernement, par lequel la SAEDEL, appelante principale, réitère ses demandes du 18 mai 2007,
Vu le mémoire accompagné d'une photographie, adressé par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 décembre 2007, notifié par le greffe de la cour au commencement de l'audience du 18 décembre 2007 aux consorts X... et aux consorts D... ainsi qu'au commissaire du gouvernement, par lequel la SAEDEL, appelante principale, réitère ses demandes du 18 mai 2007,
Vu le document intitulé "mémoire en réponse" et sa lettre d'accompagnement, dépourvus de signature, adressés par fax du 17 décembre 2007 par les consorts X..., en un seul exemplaire,
Vu le "mémoire en réponse no 2" déposé à l'audience, en un seul exemplaire, par les consorts X...,
SUR CE,
Considérant qu'à l'ouverture des débats la cour a constaté que le greffier n'avait été mis en mesure par les consorts X... de notifier leurs deux mémoires en réponse ainsi que les pièces complémentaires visées par celui déposé à l'audience, ceux-ci n'existant qu'en un seul exemplaire en dépit des dispositions de l'article R 13-49 du Code de l'expropriation imposant d'en produire autant d'exemplaires qu'il y a de parties plus un ;
Qu'interpellé sur ce manque de respect du principe du contradictoire, l'avocat des consorts X... a soulevé le non respect de ce principe par la SAEDEL, dont il a reçu tardivement communication des dernières écritures et pièces ; que la SAEDEL a fait valoir qu'elle a attendu, pour déposer celles-ci, un arrêt rendu par cette cour dont elle entendait se prévaloir à titre d'élément de comparaison pour déterminer la valeur des biens en cause ;
Mais considérant que ledit arrêt est intervenu le 18 septembre 2007 et que les autres pièces produites les 13 et 17 décembre 2007 sont des photographies, ordres de service et demande d'autorisation de lotissement datés, pour l'une des photographies, du 31 juillet 2007 et, pour les autres documents, s'avérant antérieurs à cette dernière date ; que la SAEDEL ne justifie pas s'être trouvée dans l'impossibilité de produire ces pièces avant les 13 et 17 décembre 2007 alors qu'elle savait, depuis le 9 novembre 2007, que l'audience aurait lieu le 18 décembre 2007 ; qu'elle a, de la sorte, privé les intimés, ainsi que l'a souligné M D..., de la possibilité d'en prendre utilement connaissance et d'y répondre ;
Que, dès lors, tout comme les deux mémoires en réponse des consorts X... les mémoires et pièces de la SAEDEL des 13 et 17 décembre 2007 seront écartés des débats ;
Considérant que l'appel de la SAEDEL est limité aux dispositions par lesquelles le juge de l'expropriation a statué sur les indemnités de dépossession foncière revenant aux usufruitiers et nu-propriétaires expropriés, en sorte que la SCEA SECHECOTE, exploitante agricole de la parcelle cadastrée section AE 182, n'a pas été intimée par elle ; qu'il n'y a donc pas lieu d'examiner l'indemnité d'éviction de 4.032,57 € allouée à cette personne morale pour la dire "satisfactoire", ainsi que le demandent les consorts D... ;
Considérant que les consorts X... invoquent l'arrêt rendu le 29 mars 2006 par le 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation sur la position dominante du commissaire du gouvernement, expert et partie, qui bénéficie d'avantages dans l'accès aux informations pertinentes publiées au fichier immobilier et "les dispositions des articles R 13-32, 35, 36 et 47 du Code de l'expropriation génératrices d'un déséquilibre incompatible avec le principe de l'égalité des armes" et l'article 6 alinéa 1er de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
Que, toutefois, l'article L 135 B du Livre des procédures fiscales, dans sa rédaction issue de la loi 2006-872 du 13 juillet 2006, dispose que "l'administration fiscale transmet gratuitement, à leur demande, aux propriétaires faisant l'objet d'une procédure d'expropriation ... les éléments d'information qu'elle détient au sujet des valeurs foncières déclarées à l'occasion des mutations intervenues dans les cinq dernières années" ; que l'égalité des armes dans la procédure se trouve de la sorte assurée et que les consorts X... n'allèguent pas avoir vainement tenté d'obtenir de l'administration fiscale les éléments nécessaires au soutien de la défense de leurs intérêts ;
* * *
Considérant que la date de référence se situe au 16 février 2003, un an avant l'ouverture de l'enquête d'utilité publique du 16 février 2004 ; qu'à cette date, les parcelles sont en nature de terre de culture, seule celle no 182 étant exploitée dans le cadre d'un bail rural verbal ; qu'elles sont toutes deux contiguës et classées, pour partie, en zone inconstructible ND a, à raison d'une servitude de vue sur la cathédrale de Chartres, et, pour partie, en zone 1 NA b aménageable pour recevoir des habitations en constructions groupées avec un COS de 0,60 ;
Considérant que la SAEDEL soutient que la valeur unitaire des deux parcelles doit être fixée à 2,03 €, s'agissant de terrains à vocation agricole, au vu des ventes de gré à gré conclues par elle dans le périmètre de l'opération, en application de l'article L 13-16 du Code de l'expropriation;
Mais que ce texte impose de tenir compte des accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et de les prendre pour bases lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins de la superficie concernée ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées ;
Qu'en l'espèce, la SAEDEL précise que le périmètre des opérations à prendre en compte est de 4 ha 30 a 07 ca et porte sur les cinq parcelles cadastrées AE no 185, 184, 183, 182 et 181 ; qu'elle expose avoir acquis à l'amiable les trois parcelles AE no 185, 184 et 183 représentant une surface totale de 2 ha 88a 94 ca, soit plus de la moitié des propriétaires intéressés mais moins des deux tiers de la superficie concernée ou plus de la moitié des superficies concernées mais moins des deux tiers des propriétaires intéressés ; qu'au surplus, ainsi que le retient le premier juge, les trois parcelles AE no 185, 184 et 183 ont une surface classée en zone 1 NA b inférieure (voire résiduelle pour celles no 185 et 184) à celles présentement en cause, en sorte que les biens ne sont pas réellement comparables ; qu'en outre, les consorts X... observent justement que les parcelles no 185 et 184 sont enclavées et que la partie de la parcelle no 183, située en zone 1 NA b, est bordée par un chemin rural sur une faible longueur et ne dispose d'aucun réseau à proximité, à la différence de leur propre bien qui bénéficie d'un accès sur une voie carrossable, enrobée et équipée de réseaux, longeant tout son côté situé à l'est ; qu'il s'ensuit que les dispositions de l'article L 13-16 ne peuvent recevoir application ;
Considérant que les consorts X... et les consorts D... soutiennent, qu'au moins pour partie, leurs parcelles doivent être qualifiées de terrains à bâtir mais que, par de justes motifs faisant une exacte appréciation de leurs caractéristiques, le premier juge a retenu qu'elles bénéficient seulement d'une situation privilégiée leur donnant une plus-value, justifiant une valeur économique proche de celle de terrains à bâtir pour leur partie constructible ; qu'il suffit d'observer que, pas plus qu'en première instance, les consorts X... ne démontrent que les réseaux, conçus et réalisés pour le lotissement voisin, sont adaptés à la capacité de construction de leur terrain, ainsi qu'ils le prétendent ;
Considérant que les consorts D... estiment que la valeur unitaire de leur parcelle s'élève à 60 € pour sa partie constructible tandis que les consorts X... sollicitent la fixation de l'indemnité sur la base de 86 € du m² pour la partie constructible de leur parcelle ; que les intimés acceptent le prix de 2,03 € par m² pour le surplus ;
Considérant que le commissaire du gouvernement précise que la parcelle des consorts D... a fait l'objet d'une déclaration de valeur pour 15.500 € dans le cadre de la déclaration de succession de M Roger D... du 9 novembre 2005 ;
Qu'outre les trois ventes amiables des parcelles voisines AE no 185, 184 et 183 au prix de 2,03 € par m² en octobre 2004, l'autorité expropriante évoque des mutations de terres agricoles intervenues sur des communes environnantes avec des prix s'échelonnant de 1,83 à 2, 50 €, qui ne peuvent être retenues comme éléments de comparaison tant à raison de leur éloignement du site en cause que de l'absence de caractéristiques comparables à celles des biens litigieux ;
Que les consorts X... citent comme référence une vente du 3 août 2006 au prix de 86,68 € le m², portant sur un terrain à bâtir de 1.269 m² sis ..., "pratiquement en face"de leur parcelle, mais qui ne peut constituer à elle seule un terme de comparaison pertinent, s'agissant d'un terrain à bâtir dont, au surplus, la superficie est sans commune mesure avec celle de leur parcelle;
Que l'étroitesse du marché et le petit nombre de transactions intervenues ne permettent pas aux consorts X... de prétendre sérieusement que les références retenues par le premier juge sont trop anciennes puisque datant des 26 juin 2002 et 5 août 2004 ;
Qu'en définitive, la cour estime que le premier juge a fait une juste appréciation des caractéristiques des deux parcelles au regard des éléments de comparaison produits devant elle pour en fixer le prix unitaire à 20 € pour leur partie classée en zone 1 NA b et à 2,03 € pour celle classée en zone ND a ; que sa décision sera donc confirmée en ce qui concerne le montant des indemnités principales ;
Considérant que la méthode de calcul des indemnités de remploi n'est pas remise en discussion, en sorte que celles-ci seront également confirmées ;
Considérant qu'il convient d'attribuer aux consorts X... la somme de 800 € au titre des frais non compris dans les dépens d'appel ; que la SAEDEL, partie perdante, doit supporter la charge des dépens d'appel ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, contradictoirement et en valeur à la date du jugement entrepris,
Ecarte des débats les mémoires et pièces de la SAEDEL des 13 et 17 décembre 2007 ainsi que les deux mémoires en réponse des consorts X...,
Confirme le jugement entrepris en ses dispositions critiquées et, y ajoutant,
Alloue aux consorts X... la somme de 800 € au titre des frais non compris dans les dépens,
Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties,
Condamne la SAEDEL aux dépens d'appel.
Arrêt prononcé par Madame Geneviève BREGEON, président, et signé par Madame Geneviève BREGEON, président et par Madame Marie-Christine COLLET, greffier, présent lors du prononcé.
Le GREFFIER, Le PRESIDENT,
