Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. E... a demandé au tribunal administratif de Versailles, sous le n° 1901989, d'annuler l'arrêté du 29 octobre 2018 par lequel le maire de la commune de Neauphle-le-Vieux ne s'est pas opposé à la déclaration préalable de division de terrain portant création d'un lot à bâtir déposée par la SCI Catlobahiac et de mettre à la charge de la commune une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
M. E... a demandé au tribunal administratif de Versailles, sous le n° 1902788, d'annuler l'arrêté du 9 février 2019 par lequel le maire de la commune de Neauphle-le-Vieux a délivré à la SCI Catlobahiac un permis de construire une maison individuelle sur un terrain sis 19 rue basse et de mettre à la charge de la commune une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Par un jugement n° 1808846-1901989-1902788 du 21 avril 2020, le tribunal administratif de Versailles a sursis à statuer sur la requête n° 1902788 et rejeté les autres requêtes.
Procédure devant la cour :
Par une requête enregistrée le 24 juillet 2020 et des mémoires enregistrés le 7 août et le 15 décembre 2020, le 12 janvier, le 8 février et le 2 mars 2022, M. E..., représenté par Me de Broissia, avocate, demande à la cour, dans le dernier état de ses écritures :
1°) d'annuler le jugement du 21 avril 2020 en tant qu'il a rejeté la requête n°1901989 ;
2°) d'annuler pour excès de pouvoir l'arrêté de non-opposition a déclaration préalable en date du 29 octobre 2018 ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Neauphle-le-Vieux la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
s'agissant de la déclaration préalable de division :
- le dossier de demande méconnait l'article R. 423-1 et l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme et la commune ne pouvait pas ignorer qu'il était entaché de fraude dès lors que la SCI Catlobahiac n'était que co-indivisaire et qu'il lui a refusé son accord ; la SCI ne pouvait pas inclure le chemin dans la superficie du terrain d'assiette mais uniquement la part dont elle est propriétaire, soit 50% ; la desserte des lots B et F est réalisée par une extension et donc un nouveau chemin de 8,90 m, aboutissant à la création d'une nouvelle voie de 21,40 mètres ; le lot F est enclavé et le terrain n'est pas constructible ;
- une partie du terrain est classé en zone N alors que, en vertu des articles L. 442-1 et L. 441-1-2 du code de l'urbanisme, seuls les terrains constructibles peuvent être intégrés à un lotissement ; le jugement est insuffisamment motivé en tant qu'il ne vérifie pas que cette partie est un espace commun ou nécessaire à la cohérence de l'ensemble ; la partie constructible n'est pas la partie importante du lotissement et n'est pas calculée en méconnaissance de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme ; le jugement évoque une zone UR qui n'existe pas ;
- les premiers juges ont dénaturé ses écritures en relevant que le passage desservait plusieurs lots alors qu'il indiquait qu'il dessert les terrains à lotir et son terrain, ainsi que les pièces au regard du nombre d'arbres à abattre ;
- l'article UA 3 du plan local d'urbanisme est méconnu ; l'accès à la voie publique était inférieur aux 3,80 mètres et le tribunal s'est fondé à tort sur le permis de construire délivré à la SCI, qui est postérieur ; ce permis de construire n'a pas pu purger ce vice ; l'accès de 2,75 mètres est préservé au vu des plans ; le passage commun n'est pas un simple accès privatif au lotissement mais une voie privée relevant de l'article UA3 ; la desserte des lots B et F est réalisée par une extension et donc un nouveau chemin de 8,90 mètres, aboutissant à la création d'une nouvelle voie de 21,40 mètres ; l'entrée du passage commun ne permet pas l'accès des véhicules de secours, pas plus que la pente de 22,30 % ; le passage forme un angle droit et ne permet pas aux véhicules de manœuvrer vu sa largeur, n'ayant pas une largeur de 15 mètres pour se retourner conformément à l'arrêté du 31 janvier 1986 et son article 4 ; le permis de construire modificatif est contesté ; le lot F étant enclavé, c'est l'ancien plan local d'urbanisme en son article UA 3 qui est opposable.
Par des mémoires en défense enregistrés le 6 novembre 2020, le 12 novembre 2021 et le 14 février 2022, la SCI Catlobahiac, représentée par me Gonthier, avocate, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 5 000 euros soit mise à la charge de M. E... au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés ; que la requête n° 20VE01799 transmise au Conseil d'Etat par ordonnance du 10 mai 2021 n'a pas été admise ;
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- l'ordonnance du 10 mai 2021 par laquelle le président de la cour a transmis au Conseil d'Etat la requête n°20VE01799 ;
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. B...,
- et les conclusions de Mme Bobko, rapporteure publique.
Considérant ce qui suit :
1. M. E... a demandé au tribunal administratif de Versailles d'annuler trois décisions du maire de la commune de Neauphle-le-Vieux portant respectivement refus de dresser un procès verbal du 22 octobre 2018, non-opposition à déclaration préalable de division déposée par la SCI Catlobahiac et permis de construire une maison individuelle sur un terrain situé 19 rue Basse. Par un jugement du 21 avril 2020, le tribunal administratif de Versailles a sursis à statuer sur la légalité de l'arrêté délivrant un permis de construire et a rejeté les autres demandes. Par la présente requête, M. E... demande à la cour, dans le dernier état de ses écritures et après transmission au Conseil d'Etat de la requête en tant qu'elle est relative à la décision du 9 février 2019 portant permis de construire, d'annuler le jugement en tant qu'il a rejeté ses conclusions dirigées contre la décision de non-opposition à déclaration préalable de division.
2. Aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire. (...) " Aux termes de l'article R. 431-5 du même code, dans sa version applicable, la demande de permis de construire comporte " l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis. " Aux termes du dernier alinéa de l'article A. 424-8 du code de l'urbanisme : " Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s'estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d'autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d'urbanisme. ". En vertu de l'article R. 431-4 du même code, le dossier est réputé complet lorsqu'il comprend les informations et pièces limitativement énumérées aux articles R. 431-5 à R. 431-33-1, aucune autre information ou pièce ne pouvant être exigée par l'autorité compétente.
3. Il résulte de ces dispositions que, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue à l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme selon laquelle il remplit les conditions fixées par l'article R. 423-1 du même code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Il résulte également de ces dispositions qu'une demande d'autorisation d'urbanisme concernant un terrain soumis au régime juridique de l'indivision peut être régulièrement présentée par un seul des co-indivisaires, une contestation sur ce point ne pouvant être portée, le cas échéant, que devant le juge judiciaire. Une telle contestation ne saurait, par elle-même, caractériser une fraude du pétitionnaire entachant d'irrégularité la demande d'autorisation d'urbanisme ou une déclaration préalable.
4. S'il est constant que, par un arrêt du 13 mars 2014, la cour d'appel de Versailles a reconnu aux consorts E... le bénéfice d'un passage commun sur la parcelle cadastrée B 863 leur permettant d'accéder à leur fonds, cet arrêt écarte uniquement l'existence d'une servitude et ne fait pas expressément état du statut de co-indivisaire des intéressés. En tout état de cause, à supposer même que la cour ait entendu octroyer à M. D... et aux consorts E... la qualité de co-indivisaires de ce passage commun, il résulte de ce qui précède que les dispositions du b de l'article R. 423-1 précité autorisent un seul des co-indivisaires à déposer une demande. Il suit de là que M. E... ne peut pas utilement se prévaloir de ce que la SCI Catlobahiac a déposé une déclaration préalable de lotir en intégrant l'intégralité de la surface du passage commun à son projet, tout litige sur les droits des consorts E... relevant de la compétence du juge judiciaire. Le requérant n'est donc pas fondé à soutenir que les articles précités auraient été méconnus, ni que la déclaration déposée par la SCI serait entachée de fraude résultant de la prise en compte dans le dossier de l'intégralité de la superficie de ce passage commun dans la superficie globale du projet nonobstant l'arrêt du 13 mars 2014.
5. L'article L. 442-1 du code de l'urbanisme dispose que " Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. (...) ". Aux termes de l'article L. 442-1-2 du même code : " Le périmètre du lotissement comprend le ou les lots destinés à l'implantation de bâtiments ainsi que, s'ils sont prévus, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs à ces lots. Le lotisseur peut toutefois choisir d'inclure dans le périmètre du lotissement des parties déjà bâties de l'unité foncière ou des unités foncières concernées. (...) ".
6. Une opération d'aménagement ayant pour effet la division d'une propriété foncière en plusieurs lots constitue un lotissement, au sens de ces dispositions, s'il est prévu d'implanter des bâtiments sur l'un au moins de ces lots. Une telle opération doit respecter les règles tendant à la maîtrise de l'occupation des sols édictées par le code de l'urbanisme et les documents locaux d'urbanisme. Il appartient par suite à l'autorité compétente de refuser le permis d'aménager sollicité ou de s'opposer à la déclaration préalable déposée lorsque, compte tenu de ses caractéristiques telles qu'elles ressortent des pièces du dossier qui lui est soumis, le projet de lotissement prévoit l'implantation de constructions dont la conformité avec les règles d'urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d'urbanisme requises. Toutefois, la circonstance que certains lots ne soient pas destinés à accueillir des constructions ne fait pas obstacle, par elle-même, à la réalisation d'une opération de lotissement incluant ces lots, dès lors que leur inclusion est nécessaire à la cohérence d'ensemble de l'opération et que la règlementation qui leur est applicable est respectée.
7. Il ressort des pièces du dossier que le lot F est principalement implanté en zone UA et donc qu'une partie substantielle dudit lot est constructible dans les conditions que le règlement applicable à cette zone prévoit, quand bien même une partie de la surface dudit lot est boisée et ne peut faire l'objet d'abattage. Il ressort au surplus du règlement de la zone N qu'il ne prohibe pas toute construction. Il suit de là que M. E... n'est pas fondé à se prévaloir de la méconnaissance des articles précités dès lors que le lot F est prévu sur une parcelle qui est au moins partiellement constructible, ni, par suite, de ce que le tribunal aurait insuffisamment motivé son jugement ou qu'il aurait entaché son jugement d'une erreur matérielle en faisant état de la zone UR.
8. Aux termes, d'une part, de l'article UA 3 du plan local d'urbanisme de Neauphle-le-Vieux intitulé " Les conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d'accès aux voies ouvertes au public " : " Les caractéristiques des voies et accès doivent répondre aux normes en vigueur exigées par les services de sécurité, de la défense contre l'incendie et de la protection civile. / ACCES / La disposition des accès doit assurer la sécurité des usagers et leurs abords doivent être dégagés de façon à assurer la visibilité. / Les accès doivent être situés en des points les plus éloignés possibles des carrefours existants, des virages et autres endroits où la visibilité est mauvaise. L'accès sur la voie publique mesure au minimum 3,80 mètres. / Pour être constructible un terrain doit avoir un accès direct à une voie publique ou privée ouverte à la circulation automobile et en bon état de viabilité. (...) / VOIES / Pour être accessible, un terrain doit être accessible par une voie carrossable publique ou privée ayant des caractéristiques adaptées à l'approche du matériel de lutte contre l'incendie et l'enlèvement des ordures ménagères. / Les voies publiques ou privées communes ouvertes à la circulation automobile doivent avoir des caractéristiques techniques adaptées aux usages qu'elles supportent et aux opérations qu'elles doivent desservir. (...) / Les nouvelles voies en impasse publiques ou privées doivent faire au moins 50m de long. Si les voies en impasse sont d'une longueur égale ou supérieure à 15 mètres, elles doivent être aménagées de telle sorte que les véhicules puissent se retourner, notamment les véhicules de secours. (...) ". Selon le lexique annexé au plan local d'urbanisme par ailleurs : " Pour être constructible, tout terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur fonds voisins. Tout nouvel accès individuel doit présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l'incendie et de la protection civile. / L'accès assure le désenclavement des parcelles. Il constitue la portion franchissable de la limite séparant l'unité foncière, sur laquelle est projetée une opération, de la voie d'accès ou de desserte publique ou privée ouverte à la circulation. "
9. D'autre part, aux termes du premier alinéa de l'article R. 111-1 du code de l'urbanisme : " Le règlement national d'urbanisme est applicable aux constructions et aménagements faisant l'objet d'un permis de construire, d'un permis d'aménager ou d'une déclaration préalable ainsi qu'aux autres utilisations du sol régies par le présent code. (...) ". Il résulte de ces dispositions et de celles de l'article L. 442-1 précité que les lotissements, qui constituent des opérations ayant pour but l'implantation de constructions, doivent respecter les règles tendant à la maîtrise de l'occupation des sols édictées par le code de l'urbanisme ou les documents locaux d'urbanisme, même s'ils n'ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n'existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d'un lot d'une unité foncière. Il appartient à l'autorité compétente, dans tous les cas, de s'opposer à une déclaration préalable portant sur un lotissement situé dans un secteur que ces règles rendent inconstructible.
10. S'il ressort des plans produits à l'appui du dossier de déclaration préalable que l'accès au lotissement depuis la rue basse a une largeur de 3,50 mètres, et que cette largeur est inférieure aux exigences de l'article UA3 précité, il ne ressort pas des pièces du dossier que cette largeur était de nature à remettre en cause la constructibilité sur le lot F dès lors qu'elle pouvait faire l'objet d'une modification au stade du permis de construire, modification qui a d'ailleurs été apportée audit stade, ainsi que l'a justement relevé le tribunal administratif sans méconnaitre son office de juge de l'excès de pouvoir. Par ailleurs, il ne ressort pas du titre et des termes de l'article UA3 que ses dispositions ont vocation à s'appliquer aux voies internes d'un lotissement. La circonstance que les véhicules de secours ne disposeraient pas d'une largeur suffisante pour se retourner sur le passage commun, qui n'est pas une voie nouvelle, est donc sans incidence sur la légalité de la décision en litige. Enfin, M. E..., qui ne soutient pas que le projet aurait dû faire l'objet d'un permis d'aménager, ne peut pas utilement se prévaloir d'une dénaturation par le tribunal du sens de ses écritures s'agissant de la desserte assurée par la voie en cause.
11. Il résulte de tout ce qui précède que M. E... n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que le tribunal administratif de Versailles a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 29 octobre 2018 portant non-opposition à déclaration préalable de division déposée par la SCI Catlobahiac.
Sur les frais liés à l'instance :
12. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'il soit fait droit aux conclusions de M. E... sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, la SCI Catlobahiac n'étant pas la partie perdante à l'instance.
13. Il y a lieu de mettre à la charge de M. E... une somme de 1 500 euros au titre des conclusions présentées sur le même fondement par la SCI Catlobahiac.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de M. E... est rejetée.
Article 2 : M. E... versera à la SCI Catlobahiac la somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. C... E..., à la SCI Catlobahiac et à la commune de Neauple-le-Vieux.
Délibéré après l'audience du 7 juillet 2022 à laquelle siégeaient :
M. Albertini, président de chambre,
M. Mauny, président assesseur,
Mme Moulin-Zys, première conseillère,
Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 août 2022.
Le rapporteur,
O. B...Le président,
P.-L. ALBERTINILa greffière,
F. PETIT-GALLAND
La République mande et ordonne au préfet des Yvelines en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme
Le greffière,
N° 20VE01751002
