Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société par actions simplifiée (SAS) Georges Holding et la société en nom collectif (SNC) Constellation ont demandé au tribunal administratif de Montreuil d'annuler la décision du 13 juillet 2018 par laquelle l'établissement public territorial Plaine Commune a rejeté leur demande indemnitaire préalable visant à obtenir la réparation de l'ensemble des préjudices subis du fait de l'illégalité de la décision du 8 juin 2015 préemptant deux lots de copropriété du volume 1 de l'ensemble immobilier situé 12 rue Pinel et huit emplacements de stationnement situés 1 rue de Traverse, 35 rue de la Légion d'honneur, 14-14 bis rue Pinel et rue de Toul, à Saint-Denis (Seine-Saint-Denis), de condamner l'établissement public territorial Plaine Commune à leur verser une somme de 767 210 euros en réparation du préjudice subi du fait de l'exercice illégal du droit de préemption, avec intérêts au taux légal et capitalisation à compter du 31 mai 2018, date de la notification de la demande indemnitaire préalable et, de mettre à la charge de l'établissement public territorial Plaine Commune une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Par un jugement n° 1808760 du 4 décembre 2019, le tribunal administratif de Montreuil a rejeté leur demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête enregistrée le 6 février 2020, un mémoire enregistré le 20 janvier 2022 et des pièces communiquées le 19 mai 2022, la société par actions simplifiée (SAS) Georges Holding et la société en nom collectif (SNC) Constellation, représentées par Me Robert-Védie, avocate, demandent à la cour :
1°) d'annuler ce jugement et cette décision ;
2°) de condamner l'établissement public territorial Plaine Commune à leur verser une somme de 767 210 euros en indemnisation des préjudices subis du fait de l'exercice illégal du droit de préemption, avec intérêts au taux légal et capitalisation à compter de la date de notification de la demande indemnitaire préalable ;
3°) de mettre à la charge de l'établissement public territorial Plaine Commune une somme de 10 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elles soutiennent que :
S'agissant de la régularité du jugement :
- il est irrégulier, en violation de l'article R. 741-7 du code de justice administrative, faute de signature de la minute ;
- il est insuffisamment motivé, en violation de l'article L. 9 du code de justice administrative, car les premiers juges n'ont pas suffisamment répondu à l'ensemble de leurs arguments en particulier s'agissant du respect des règles d'urbanisme applicables au projet, de la faisabilité de l'opération projetée, du respect des règles de copropriété, de l'existence d'acquéreurs potentiels et d'une décote à raison de l'achat groupé, ainsi que de la réalité du lien de causalité entre la faute et leurs préjudices ;
- le jugement est entaché d'erreurs de droit, de fait et d'appréciation ainsi que d'erreurs manifestes d'appréciation ;
- les premiers juges se sont abstenus à tort de rouvrir l'instruction alors qu'elles ont fait état de circonstances de fait nouvelles à la barre, à l'audience du 20 novembre 2019 ;
S'agissant du fond du litige :
- les premiers juges ont écarté l'existence d'un lien de causalité en retenant des motifs erronés et infondés, en leur demandant de fournir une preuve impossible et en commettant une erreur de droit et une erreur manifeste d'appréciation ; en effet, leur projet de changement de destination des locaux existants, malgré la circonstance que des autorisations administratives restaient à obtenir, était réalisable dès lors que le bâtiment se situe en zone UTT du plan local d'urbanisme qui se caractérise par " une grande mixité urbaine " ; de même, la circonstance qu'un accord de copropriété restait à obtenir ou encore, qu'une étude de faisabilité n'avait pas été diligentée, n'empêchait pas la réalisation de leur projet, décrit en détail dans le business plan et dont le caractère sérieux et viable est avéré ;
- les premiers juges ont mentionné à tort, même à titre surabondant, que l'opération projetée demeurait hypothétique faute de futurs acheteurs ;
- le prix convenu au mètre carré est en-dessous du prix du marché, car il a été négocié pour un ensemble de 132 immeubles, puis proratisé pour ce bien particulier ;
- la décision illégale de préemption les a privées d'un gain de 767 210 euros correspondant à la différence entre le prix de revente escompté et le prix d'achat.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 17 février 2021 et 16 février 2022, ainsi que des pièces produites le 6 mai 2022, l'établissement public territorial (EPT) Plaine Commune, représenté par Me Lherminier, avocate, demande à la cour de rejeter la requête de la SAS Georges Holding et la SNC Constellation et de mettre à leur charge une somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, ainsi que les entiers dépens.
Il fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés.
Par une ordonnance du président de chambre du 3 mai 2022, la clôture d'instruction a été fixée au 20 mai 2022 à 12 h 00.
Un mémoire produit pour l'établissement public territorial Plaine Commune a été enregistré le 20 mai 2022 à 16 h 53, postérieurement à la clôture de l'instruction.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme A...,
- les conclusions de Mme Bobko, rapporteure publique,
- et les observations de Me Espeisse, pour les SAS Georges Holding et SNC Constellation et de Me Bakari, pour l'établissement public territorial Plaine Commune.
Une note en délibéré, présentée pour l'établissement public territorial Plaine Commune, a été enregistrée le 30 mai 2022.
Considérant ce qui suit :
1. L'établissement public national à caractère administratif Pôle Emploi a notifié en mairie de Saint-Denis, le 5 mars 2015, une déclaration d'intention d'aliéner, pour un prix de 630 630 euros hors commission, un bien immobilier composé de deux lots de copropriété du volume 1 de l'ensemble sis 12 rue Pinel et huit emplacements de stationnement situés 1 rue de Traverse, 35 rue de la Légion d'honneur, 14/14 bis rue Pinel et rue de Toul. L'établissement public territorial Plaine Commune a décidé de préempter le bien en question par une décision du 8 juin 2015, l'a acheté le 8 septembre 2015 puis revendu le 2 octobre 2015 à l'Office public de l'habitat communautaire de Plaine Commune. La décision de préemption du 8 juin 2015 a été annulée pour des motifs de légalité interne par un jugement du 3 mars 2016 du tribunal administratif de Montreuil, confirmé par un arrêt du 25 janvier 2018 de la cour administrative d'appel de Versailles, devenu définitif. Par une décision du 13 juillet 2018, l'établissement public territorial Plaine Commune a rejeté la demande indemnitaire préalable du 31 mai 2018 de la SAS Georges Holding et de la SNC Constellation tendant au versement d'une somme de 767 210 euros en indemnisation du préjudice financier causé par la décision illégale de préemption du 8 juin 2015. Ces deux sociétés font appel du jugement du 4 décembre 2019 du tribunal administratif de Montreuil rejetant leur demande indemnitaire.
Sur le fond du litige et sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la régularité du jugement :
2. D'une part, l'établissement public national Pôle Emploi a notifié en mairie de Saint-Denis, le 5 mars 2015, une déclaration d'intention d'aliéner, pour un prix de 630 630 euros hors commission, le bien immobilier décrit au point 1. du présent arrêt. Ce bien faisait partie d'un ensemble de 132 immeubles pour lesquels Pôle Emploi a conclu avec la SAS Georges Holding une promesse synallagmatique de vente en date du 16 mars 2015, dûment enregistrée le 24 mars 2015 au SIE de Paris 1er, concernant une opération de marchand de biens planifiée sur quatre ans et pour un montant total de 49 891 280 euros comprenant en particulier la somme de 630 630 euros pour le bien immobilier en cause sis à Saint-Denis. Cette promesse de vente ne mentionne aucune clause suspensive relative à l'obtention du crédit de financement ni d'ailleurs en ce qui concerne l'obtention d'un certificat ou d'une autorisation d'urbanisme. Par ailleurs, l'accord bancaire concernant le crédit de financement nécessaire pour cette opération de marchand de biens en sus des fonds propres, a été obtenu le 28 avril 2015 de la direction des financements immobiliers de la Banque populaire Rives de Paris, s'agissant notamment des montants de vingt millions d'euros en crédit acquisition de la tranche 1, cinq millions d'euros pour la tranche 2 et cinq millions d'euros pour la tranche 3. La vente du bien en litige présentait ainsi un caractère probable.
3. D'autre part, la décision de préemption du 8 juin 2015 a été annulée pour des motifs de légalité interne par un jugement du 3 mars 2016 du tribunal administratif de Montreuil, confirmé par un arrêt du 25 janvier 2018 de la cour administrative d'appel de Versailles, devenu définitif. Selon les termes de l'article 7 de la promesse de vente, la SAS Georges Holding s'y est faite substituer par la SNC Constellation au 20 avril 2015. Il suit de là que la SNC Constellation est seule fondée à se prévaloir de la qualité d'acquéreur évincé par la décision illégale de préemption en cause.
S'agissant du lien de causalité entre la décision illégale de préemption et le préjudice financier invoqué :
4. L'acquéreur évincé par une décision de préemption illégale est en droit d'obtenir réparation des préjudices qui résultent pour lui, de façon directe et certaine, de cette décision.
5. Il résulte de l'instruction que le bien préempté devait être acquis dans le cadre de l'achat à Pôle Emploi d'un lot de 132 immeubles pour le prix unique global de 49 891 280 euros, intégrant une décote générale sur le prix d'achat du fait de l'importance du portefeuille cédé, et que l'immeuble illégalement préempté figurait parmi les 17 immeubles dont le prix était supérieur à 600 000 euros. Les requérantes font ainsi valablement valoir que la préemption en cause a obéré l'opération de marchand de biens initialement projetée, et ce, sans qu'elles puissent renoncer à leur engagement d'acheter le lot global en invoquant cette préemption et en faisant application de la clause résolutoire de l'article 13.2.1 de la promesse synallagmatique. En effet, cette clause résolutoire prévoyait la faculté pour l'acquéreur de renoncer à cette opération, soit en cas de préemption d'au moins un des trois immeubles sis à Paris 9ème arrondissement (2 266 416 euros), à Paris 10ème arrondissement (4 070 957 euros) et à Boulogne-Billancourt (731 053 euros), soit en cas de préemption de biens représentant plus de 15 % du montant de la vente, mais pas en cas de préemption du bien en cause, sis à Saint-Denis. La décision illégale de préemption a ainsi empêché l'acquisition de ce bien, d'une superficie de 617 mètres carrés, au prix très avantageux de 630 630 euros, soit 1 022 euros le mètre carré. S'agissant du chiffrage du préjudice financier, la SNC Georges Holding et la SAS Constellation versent au dossier une fiche technique, élaborée en janvier 2015, intitulée " Constellation : portefeuille Pôle emploi " comprenant un " business plan " projetant des travaux à effectuer pour transformer les locaux du rez-de-chaussée de l'immeuble en cause en appartements, ainsi que ceux du 1er étage, pour un coût moyen de 500 euros le mètre carré, soit 300 000 euros au total, correspondant selon ce plan à des travaux de rénovation à caractère restreint, adaptés aux caractéristiques de cet immeuble récent, bien entretenu et de bonne facture, dont ils n'affectent pas la structure. Il était ensuite prévu de commercialiser le bien ainsi transformé, en le revendant au prix de 2 700 euros par mètre carré, pour le rez-de-chaussée, et de 2 800 euros par mètre carré, pour le premier étage, à comparer avec le prix moyen effectivement constaté sur le marché local, à savoir 3 075 euros par mètre carré. Ainsi projetée, l'opération d'acquisition, de transformation et de revente de ce bien devait générer une marge brute de 55 %, ce qui correspond à la somme de 767 210 euros. Ces données chiffrées sont d'ailleurs corroborées par la production du tableau récapitulant la totalité de l'opération, débutée en mai 2015 et terminée en mars 2022, et précisant que la somme correspondant aux achats de 113 biens au total s'élève à 45 561 258 euros et que la somme totale correspondant aux coûts de portage et travaux effectués est de 9 215 106 euros, soit un ratio moyen de travaux en valeur égal à 20 % seulement du prix d'achat. A l'aune de ce ratio moyen effectivement réalisé de 20 %, la cour observe que la valeur de 300 000 euros des travaux projetés dans l'immeuble en cause, devant être acheté pour la somme de 630 630 euros, était surévaluée, puisqu'elle correspond à un ratio projeté de 47 % et que les travaux projetés étaient qualifiés de " restreints ". Il suit de là, que les sociétés requérantes établissent l'existence du lien de causalité direct et certain entre la décision de préemption illégale et l'impossibilité de réaliser l'opération immobilière projetée sur le bien en question, devant générer au moins la marge brute susmentionnée.
S'agissant du montant de l'indemnisation :
6. L'annulation par le juge de l'excès de pouvoir de l'acte par lequel le titulaire du droit de préemption décide d'exercer ce droit, emporte pour conséquence que ce titulaire doit être regardé comme n'ayant jamais décidé de préempter. Cette annulation implique nécessairement, sauf atteinte excessive à l'intérêt général appréciée au regard de l'ensemble des intérêts en présence, que le titulaire du droit de préemption, s'il n'a pas entre temps cédé le bien illégalement préempté, prenne toute mesure afin de mettre fin aux effets de la décision annulée. A ce titre - et en l'absence de transaction qu'il est loisible à la collectivité publique concernée de conclure avec l'acquéreur évincé en vue de déterminer les conditions de la cession du bien ou de la renonciation de ce dernier à tout droit sur ce bien et, le cas échéant, de réparer les préjudices que la décision de préemption illégale a pu lui causer - le montant de l'indemnisation doit, sur la base du prix mentionné dans la déclaration d'intention d'aliéner adressée au titulaire du droit de préemption, être majoré s'il y a lieu du coût des travaux indispensables à la conservation du bien que la collectivité publique a supportés et de la variation de la valeur vénale du bien consécutive aux travaux utiles d'amélioration ou de démolition réalisés par la collectivité publique à la suite de la préemption litigieuse. En revanche, il n'y a pas lieu de tenir compte, dans la fixation de ce prix, de facteurs étrangers à la consistance et à l'état du bien qui ont modifié sa valeur vénale, notamment la modification des règles d'urbanisme qui lui sont applicables et les évolutions du marché immobilier postérieures à la décision de préemption.
7. La SNC Constellation apporte des éléments de preuve probants, constitués notamment par le business plan et le tableau financier récapitulatif de la totalité de l'opération de marchand de biens entre mai 2015 et mars 2022 et concernant 113 biens immobiliers, corroborant le montant indemnitaire de 767 210 euros réclamé au titre du préjudice financier relatif au bien en cause. Ce montant correspond, ainsi qu'il a été dit au point 5., au bénéfice qu'elle pouvait raisonnablement attendre de l'opération projetée s'agissant du bien immobilier en cause, bénéfice en tout état de cause sous-évalué dès lors que le prix des travaux projetés avait été lui-même surévalué ainsi qu'il a été dit et que le prix de vente projeté était légèrement inférieur au prix moyen effectivement constaté sur le marché. Dans ces conditions, il y a lieu de fixer le montant de l'indemnisation devant être versée à la SNC Constellation au quantum qu'elle réclame, à savoir 767 210 euros.
8. Il résulte de tout ce qui précède, que la société par actions simplifiée Georges Holding et la société en nom collectif Constellation sont fondées à demander l'annulation du jugement attaqué du tribunal administratif de Montreuil et qu'il y a lieu d'enjoindre à l'établissement public territorial Plaine Commune de verser à la SNC Constellation, seul acquéreur évincé, une indemnisation de 767 210 euros en réparation du préjudice financier causé par la décision illégale de préemption du 8 juin 2015, avec intérêts au taux légal et capitalisation à compter de la date de notification de la demande indemnitaire préalable du 31 mai 2018. Il y a enfin lieu de faire droit à ses conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative à hauteur d'une somme de 1 500 euros devant lui être versée par l'établissement public territorial Plaine Commune, et de rejeter le surplus de ses conclusions. En revanche, les conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative par l'établissement public territorial Plaine Commune, partie perdante à la présente instance, doivent être rejetées.
DÉCIDE :
Article 1er : Le jugement n° 1808760 du 4 décembre 2019 du tribunal administratif de Montreuil est annulé.
Article 2 : L'établissement public territorial Plaine Commune versera à la SNC Constellation une somme de 767 210 euros en réparation du préjudice financier causé par la décision illégale de préemption du 8 juin 2015, avec intérêts au taux légal et capitalisation à compter de la date de notification de la demande indemnitaire préalable du 31 mai 2018.
Article 3 : L'établissement public territorial Plaine Commune versera à la SNC Constellation une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la société par actions simplifiée Georges Holding, à la société en nom collectif Constellation et à l'établissement public territorial Plaine Commune.
Copie en sera adressée au préfet de la Seine-Saint-Denis.
Délibéré après l'audience du 25 mai 2022, à laquelle siégeaient :
M. Albertini, président de chambre,
M. Mauny, président-assesseur,
Mme Moulin-Zys, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 9 juin 2022.
La rapporteure,
M.-C. A...Le président,
P.-L. ALBERTINI La greffière,
S. DIABOUGA
La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Saint-Denis en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme
La greffière,
N° 20VE00515002
