Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 49 bis, 51, 51 bis rue de Villiers à Neuilly-sur-Seine et M. D... A... ont demandé au tribunal administratif de Cergy-Pontoise d'annuler l'arrêté du 27 mai 2016 par lequel le maire de la commune de Neuilly-sur-Seine a accordé à la société immobilière Paré-Cherest un permis de construire une clinique sur un terrain situé 48 bis et 48 ter boulevard Victor-Hugo et 45 à 49 rue de Villiers à Neuilly-sur-Seine, ensemble la décision de rejet du recours gracieux tendant au retrait de ce permis en date du 28 septembre 2016.
Par un jugement n° 1611111 du 26 octobre 2018, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté leur demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et des mémoires complémentaires, enregistrés les 26 décembre 2018, 11 juillet 2019 et 6 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 49 bis, 51, 51 bis rue de Villiers à Neuilly-sur-Seine et M. D... A..., représentés par Me Raoul, avocat, demandent à la cour :
1° d'annuler le jugement du tribunal administratif de Cergy-Pontoise ;
2° d'annuler l'arrêté du 27 mai 2016 par lequel le maire de la commune de Neuilly-sur-Seine a accordé à la société immobilière Paré-Cherest un permis de construire une clinique sur un terrain situé 48 bis et 48 ter boulevard Victor-Hugo et 45 à 49 rue de Villiers à Neuilly-sur-Seine, ensemble la décision de rejet du recours gracieux tendant au retrait dudit permis en date du 28 septembre 2016 ;
3° de mettre à la charge de la commune de Neuilly-sur-Seine le versement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- leur requête d'appel est recevable, dès lors qu'ils ont intérêt pour agir et pour faire appel ;
- l'arrêté litigieux méconnait les dispositions de l'article R. 423-53 du code de l'urbanisme, dès lors que la rue de Villiers est une voie limitrophe de deux communes à savoir Neuilly-sur-Seine et Levallois-Perret et que le projet va nécessairement impacter l'ensemble de la rue, qui est une voie de passage pour transports urbains ;
- la dispense d'étude d'impact est irrégulière, puisque, d'une part, le projet se situe sur un ancien site industriel qui accueillera un public sensible et que, d'autre part, ce projet aura un impact sur la circulation ;
- le projet méconnait les dispositions des articles R. 111-2 du code de l'urbanisme et UD3-2 du plan local d'urbanisme, dès lors que chaque minute, deux véhicules en moyenne entrent ou sortent du bâtiment litigieux, en passant par le trottoir Victor Hugo, qui accueille un fort trafic piétonnier, notamment en raison de la proximité immédiate d'une école primaire et que le pétitionnaire n'aurait pas tenu compte des préconisations des études de sécurité et de trafic ;
- le projet méconnait les dispositions de l'article UD7-11 du plan local d'urbanisme, dès lors que ces dispositions doivent être appréciées au regard des deux unités foncières prises dans leur ensemble et non une par une. Or, le bâtiment front en R+4 côté boulevard Victor Hugo, de 16,93 mètres de hauteur, ne respecte pas la règle de prospect fixée par ces dispositions, concernant la façade sud par rapport à la limite séparative de la parcelle X14.
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Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'environnement ;
- le code de l'urbanisme ;
- la circulaire du 8 février 2007 relative à l'implantation sur des sols pollués d'établissements accueillant des populations sensibles ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. C...,
- les conclusions de Mme Margerit, rapporteur public,
- et les observations de Me E... pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 49 bis, 51, 51 bis rue de Villiers à Neuilly-sur-Seine et M. D... A..., de Me F... pour la commune de Neuilly-sur-Seine et de Me B... pour la société immobilière Paré-Cherest.
Considérant ce qui suit :
1. La société immobilière Paré-Cherest a déposé pour son compte et celui de la société immobilière du Parc des princes le 6 novembre 2015 une demande de délivrance d'un permis de construire, valant permis de démolir, tendant à l'édification d'une polyclinique sur un terrain situé 48 bis et 48 ter boulevard Victor-Hugo et 45 à 49 rue de Villiers à Neuilly-sur-Seine. Par un arrêté du 27 mai 2016, le maire de la commune de Neuilly-sur-Seine a délivré ce permis. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 49 bis, 51, 51 bis rue de Villiers à Neuilly-sur-Seine et M. D... A... ont alors formé un recours gracieux le 26 juillet 2016, reçu le lendemain, dirigé contre cette décision, qui a été rejeté par décision implicite née du silence gardé par l'administration, le 28 septembre suivant. Par arrêté du 7 septembre 2017, le maire de la commune de Neuilly-sur-Seine a délivré un permis de construire modificatif, en raison, notamment, de la production par le pétitionnaire d'un projet d'acte notarié de constitution d'une association syndicale de propriétaires. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 49 bis, 51, 51 bis rue de Villiers à Neuilly-sur-Seine et M. D... A... relèvent appel du jugement n° 1611111 en date du 26 octobre 2018, par lequel le tribunal administratif de Cergy Pontoise a rejeté leur demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 27 mai 2016 et du rejet de leur recours gracieux.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
2. En premier lieu, aux termes des dispositions de l'article R. 423-53 du code de l'urbanisme : " Lorsque le projet aurait pour effet la création ou la modification d'un accès à une voie publique dont la gestion ne relève pas de l'autorité compétente pour délivrer le permis, celle-ci consulte l'autorité ou le service gestionnaire de cette voie, sauf lorsque le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu réglemente de façon particulière les conditions d'accès à ladite voie. ". Par création d'un accès à une voie publique au sens de cette disposition, il faut entendre tout changement dans la configuration matérielle des lieux ou dans l'usage qui en est fait permettant à un riverain d'utiliser cette voie avec un véhicule.
3. Il ressort des pièces du dossier que si le projet litigieux est intégralement situé à Neuilly-sur-Seine, il borde, notamment, la rue de Villiers qui se situe, pour moitié, sur le territoire des communes de Neuilly-sur-Seine et de Levallois-Perret. Toutefois, les aménagements des accès bâtiment n'ont d'incidence que sur la portion de voie directement accessible appartenant à la voie publique communale de Neuilly-sur-Seine. Le permis ayant été délivré par le maire de Neuilly-sur-Seine, cette commune est réputée avoir été consultée en sa qualité de service gestionnaire de la voie publique. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le permis de construire litigieux serait entaché d'un vice de procédure au motif que la commune n'aurait pas procédé à la consultation prévue à l'article R. 423-53 du code de l'urbanisme.
4. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme alors en vigueur : " Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : a) Lorsqu'elles sont exigées au titre du permis de construire auquel est soumis le projet figurant dans l'énumération du tableau annexé à l'article R. 122-2 du code de l'environnement, l'étude d'impact ou la décision de l'autorité administrative de l'Etat compétente en matière d'environnement dispensant le demandeur de réaliser une étude d'impact (...) ". Aux termes de l'article R. 122-2 du code de l'environnement : " I.-Les travaux, ouvrages ou aménagements énumérés dans le tableau annexé au présent article sont soumis à une étude d'impact soit de façon systématique, soit après un examen au cas par cas, en fonction des critères précisés dans ce tableau. (...) ". Aux termes de l'article R. 122-3 du même code : " I.- Pour les projets relevant d'un examen au cas par cas en application de l'article R. 122-2, l'autorité administrative de l'Etat compétente en matière d'environnement, définie à l'article R. 122-6, examine, au regard des informations fournies par le pétitionnaire ou le maître d'ouvrage, si le projet doit faire l'objet d'une étude d'impact.(...) ". Le projet en litige entre dans la catégorie définie au 36° du tableau annexé à l'article R. 122-2 précité qui est celle des " travaux ou constructions soumis à permis de construire, sur le territoire d'une commune dotée, à la date de dépôt de la demande, d'un PLU (...) ", d'une surface de plancher supérieure à 10 000 m² mais inférieure à 40 000 m², soumise à la procédure au " cas par cas ". Dans cette hypothèse, le préfet doit se prononcer après le dépôt par le pétitionnaire, sur la demande de dispense d'étude d'impact, conformément à l'article R. 122-3 du code de l'environnement et à l'annexe III de la directive 2011/92/UE du 13 décembre 2011, en se livrant à un examen particulier du dossier afin d'apprécier, notamment au regard de la localisation du projet et de la sensibilité environnementale de la zone d'implantation ou du cumul des incidences du projet avec celles d'autres projets d'installations, d'ouvrages, ou travaux situés dans la même zone, si une évaluation environnementale donnant lieu, en particulier, à une étude d'impact est nécessaire.
5. D'abord, il ressort des pièces du dossier que par décision du 8 octobre 2015, produite à l'appui de la demande de permis de construire, le préfet de la région Ile-de-France a dispensé le projet litigieux de la réalisation d'une étude d'impact aux motifs, d'une part, que si le projet est situé dans le périmètre de protection de trois sites classés monuments historiques, il fera l'objet d'un avis de l'architecte des bâtiments de France, d'autre part, que si ce projet s'implante dans un ancien site industriel, recensé dans l'inventaire des sites industriels et activités de service Basias, des études de pollution des sols et des nappes sont en cours afin de déterminer les actions à mener et qu'il appartient au pétitionnaire de prendre les mesures nécessaires pour garantir la compatibilité des sols, avec l'usage du futur bâtiment. Enfin, le préfet indique que le projet est situé dans une zone de nuisances sonores de niveau trois, résultant du trafic routier et va générer davantage de bruit en raison des travaux, mais qu'il appartient au pétitionnaire d'y pallier.
6. Ensuite, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 49 bis, 51, 51 bis rue de Villiers à Neuilly-sur-Seine et M. D... A... soutiennent que l'étude d'impact était nécessaire, puisque le projet se situe sur un ancien site industriel, alors qu'il accueillera un public sensible. Toutefois, ils ne démontrent ni l'impact réel environnemental du projet du fait de sa seule implantation sur un ancien site industriel, ni le degré, la nature et l'existence même de la pollution de ce site, alors que l'inscription sur la base de données sur les sites industriels et d'activités de service anciens, ne signifie pas nécessairement que le sol souffre de pollution. Par ailleurs, il est constant que l'assiette du projet ne couvre pas toute l'emprise du terrain anciennement exploité par l'entreprise Thalès et qu'elle se situe intégralement en zone urbanisée. En outre, les appelants ne peuvent utilement se prévaloir de la notion de " public sensible " au sens de la circulaire du 8 février 2007 susvisée, qui couvre les enfants accueillis en crèches ou scolarisés. Par ailleurs, si le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 49 bis, 51, 51 bis rue de Villiers à Neuilly-sur-Seine et M. D... A... soutiennent qu'une étude d'impact était nécessaire en raison des effets du projet sur la circulation, il résulte de l'étude de trafic de mai 2015, qui a été jointe à la demande de permis de construire, que les volumes de flux générés par le projet sont modestes en regard des charges globales sur les carrefours, et n'excèderont pas 20 % aux heures de pointe et qu'il appartiendra seulement au maire d'ajuster le temps du feu vert sur le carrefour entre le boulevard Victor Hugo et le boulevard Bineau. Au surplus, il est constant que le projet est bien desservi par le métro et par les bus, qu'il comporte 451 places de stationnement et qu'il vise à regrouper des activités existantes sur d'autres cliniques. Au surplus, le permis rappelle la nécessité de respecter l'arrêté préfectoral du 6 juillet 2000 relatif à l'isolement acoustique des bâtiments contre les bruits de l'espace extérieur. Par suite, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet est susceptible d'avoir des impacts notables sur l'environnement ou sur la santé. Dans ces conditions, les appelants ne sont pas fondés à soutenir que la dispense accordée par le préfet de Région serait entachée d'erreur manifeste d'appréciation.
7. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. ". Aux termes de l'article UD3-2 du plan local d'urbanisme : " Les accès doivent présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de sécurité, de défense contre l'incendie et de la protection civile. Ces exigences doivent être respectées sans porter atteinte au stationnement existant sur les voies riveraines publiques ".
8. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 49 bis, 51, 51 bis rue de Villiers à Neuilly-sur-Seine et M. D... A... soutiennent que chaque minute, deux véhicules en moyenne entreraient ou sortiraient du bâtiment litigieux, en passant par le trottoir Victor Hugo, qui accueille un fort trafic piétonnier, notamment en raison de la proximité immédiate d'une école primaire et que le pétitionnaire n'aurait pas tenu compte des préconisations des études de sécurité et de trafic. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que le bâtiment est aisément accessible, d'une part, par le boulevard Victor Hugo en ce qui concerne les patients, les pompiers et les ambulances, qui passeront, alors, sous le bâtiment-front, servant de porche, pour accéder au parking, d'autre part, par la rue de Villiers, en ce qui concerne les camions de livraison, qui accèderont alors à une cour logistique. En outre, les piétons pourront aisément circuler via une allée paysagère ouverte sur le boulevard et le projet prévoit l'implantation d'une barrière en partie haute de la rampe obligeant les véhicules sortant à marquer l'arrêt. Au surplus le permis de construire modificatif apporte des mesures de sécurité des accès supplémentaires, telles que la pose de barrières automatiques doublées et de potelets de protection. Enfin, aucune disposition législative ou règlementaire n'imposait d'intégrer les préconisations de l'étude de la circulation, qui relèvent essentiellement de la politique générale de la commune en matière de circulation et de stationnement. Par suite, le moyen doit être écarté.
9. En dernier lieu, aux termes de l'article UD7-11 du plan local d'urbanisme applicable aux constructions et installations nécessaires au service public et installations collectives : " Lorsque les constructions ne sont pas implantées sur limites séparatives, la distance comptée horizontalement d'un bâtiment aux limites séparatives doit être au moins égale à la moitié de la hauteur du bâtiment sans pouvoir être inférieure à 3 mètres ". Aux termes de l'article UD7.2.1.2.1 du même plan : " Cas d'implantation sur les deux limites : a) l'implantation sur les limites est obligatoire sur une profondeur de 15 mètres comptée à partir de l'alignement ou des reculements imposés, lorsque l'unité foncière comprend une bande de 15 mètres figurée au plan de zonage avec la mention "ordre continu". " Pour l'application des dispositions précitées, doit être regardée comme une unité foncière, un îlot de propriété d'un seul tenant, composé d'une parcelle ou d'un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision.
10. D'abord, il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette est composé d'un premier terrain, cadastré X.15, qui appartient à la société immobilière Paré-Cherest, et d'un second terrain, cadastré X.68, qui appartient à la société immobilière du Parc des princes et qui est destiné à être rétrocédé à la société immobilière Paré-Cherest. Par suite, contrairement à ce que soutiennent les appelants, les terrains doivent être regardés comme constituant deux unités foncières distinctes, dès lors qu'à la date de la décision attaquée, elles appartenaient à deux propriétaires différents.
11. Ensuite, il ressort des pièces du dossier que le " bâtiment-front " en R+4, situé le long de la voie publique, est implanté sur les limites latérales de la parcelle X.15 et qu'une bande du terrain X.68 s'intercale au sud entre la parcelle X.15 et la parcelle X.14. Par suite, contrairement à ce que soutiennent le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 49 bis, 51, 51 bis rue de Villiers à Neuilly-sur-Seine et M. D... A..., le projet doit être regardé comme implanté en limite séparative de la parcelle X.68 et non en recul de la parcelle X.14. Dans ces conditions, ils ne peuvent utilement se prévaloir de la violation de l'article UB7-11 du plan local d'urbanisme. Au surplus, il résulte de ce qui précède que seules les dispositions précitées de l'article UD7.2.1.2.1 du plan local d'urbanisme étaient applicable à ce bâtiment, dès lors qu'il se situe sur la bande des 15 mètres et qu'il ressort du plan de zonage de ce plan que la parcelle X.68 donnant sur le boulevard Victor Hugo est considérée d' " ordre continu ". Or, il est constant que le " bâtiment-front " est implanté le long des deux limites séparatives latérales sur une bande de 15 mètres. Par suite, le moyen doit être écarté.
12. Il résulte de ce qui précède, sans qu'il soit besoin de statuer sur la recevabilité de la requête, que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 49 bis, 51, 51 bis rue de Villiers à Neuilly-sur-Seine et M. D... A... ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté leur demande.
Sur les frais liés au litige :
13. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la commune de Neuilly-sur-Seine, qui n'est pas la partie perdante, soit condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 49 bis, 51, 51 bis rue de Villiers à Neuilly-sur-Seine et M. D... A... la somme que ceux-ci demandent au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit aux conclusions présentées par la société immobilière Paré-Cherest et par la commune de Neuilly-sur-Seine et de mettre à la charge solidaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 49 bis, 51, 51 bis rue de Villiers à Neuilly-sur-Seine et de M. D... A..., le versement d'une somme de 2 000 euros, au bénéfice, d'une part, de la commune de Neuilly-sur-Seine, d'autre part, de la société immobilière Paré-Cherest, sur le fondement de ces dispositions.
DECIDE :
Article 1er : La requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 49 bis, 51, 51 bis rue de Villiers à Neuilly-sur-Seine et de M. D... A... est rejetée.
Article 2 : Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 49 bis, 51, 51 bis rue de Villiers à Neuilly-sur-Seine et M. D... A..., pris ensemble, verseront, d'une part, une somme de 2 000 euros à la commune de Neuilly-sur-Seine, d'autre part, une somme de 2 000 euros à la société immobilière Paré-Cherest, sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
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N° 18VE04356
