| France, Cour administrative d'appel de Versailles, 6ème chambre, 06 octobre 2016, 14VE02703

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. A... B...a demandé au Tribunal administratif de Montreuil de condamner la commune de Saint-Ouen à lui verser une indemnité de 975 650 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2012, en réparation des préjudices subis du fait de l'illégalité de la décision de préemption du 22 avril 2008 concernant un bien immobilier situé 23-25, rue Jules Vallès à Saint-Ouen.

Par un jugement n° 1205911 du 3 juillet 2014, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté la requête de M.B....

Procédure devant la Cour :

Par une requête, des mémoires en réplique et un mémoire en production de pièces, enregistrés le 4 septembre 2014, le 5 juin 2016 et le 6 septembre 2016, présentés par MeC..., M. B...demande à la Cour :

1° d'annuler le jugement précité ;

2° d'annuler la décision par laquelle le maire de Saint-Ouen a implicitement rejeté sa demande indemnitaire préalable du 13 mars 2012 ;

3° de condamner la commune de Saint-Ouen à lui verser une indemnité de

797 654 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2012 en réparation des préjudices subis du fait de l'illégalité de la décision de préemption du 22 avril 2008 ;

4° de mettre à la charge de la commune de Saint-Ouen une somme de 10 000 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative ;

5° de condamner la commune de Saint-Ouen aux dépens.

M. B...soutient que :

- la décision de préemption du 22 avril 2008 qui a été annulée par une décision du tribunal administratif de Montreuil en date du 27 janvier 2011 est fautive et susceptible d'engager la responsabilité de la commune de Saint-Ouen ;

- elle lui a causé un préjudice tiré de la différence entre la montant de la vente prévue initialement et celui de la vente réalisée qui est de 53 000 euros ;

- il a également subi un préjudice tiré de la perte de chance au titre de la vente, un préjudice en ce qu'il a été empêché de réinvestir la somme correspondant à la vente de son bien, au titre des frais divers occasionnés par le comportement de l'administration et un préjudice moral ;

- la décision par laquelle le maire de Saint-Ouen a implicitement rejeté sa demande indemnitaire préalable du 13 mars 2012 est entachée d'erreur de fait, d'erreur de droit, d'erreur manifeste d'appréciation et de détournement de pouvoir.

..........................................................................................................

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Errera,

- les conclusions de M. Delage, rapporteur public,

- et les observations de Me C..., pour M.B....

1. Considérant que M. B...était propriétaire d'un bâtiment situé 23-25, rue Jules Vallès à Saint-Ouen ; qu'il a adressé à la commune de Saint-Ouen une première déclaration d'intention d'aliéner ce bien pour un montant de 1 100 000 euros, le 22 janvier 2007 puis a, par lettre en date du 21 mars 2007, fait savoir à la commune, qui avait pris une décision de préemption à cette même date, qu'il renonçait à cette opération ; que M. B...a adressé à la commune une seconde déclaration d'intention d'aliéner ce bien pour le même montant, le 25 février 2008 ; qu'ayant reçu cette seconde déclaration d'intention d'aliéner, le maire de

Saint-Ouen a décidé d'exercer le droit de préemption de la commune, par une décision du

22 avril 2008, pour un prix de 550 000 euros ; que cette décision a été annulée par un jugement du Tribunal administratif de Montreuil en date du 27 janvier 2011, devenu définitif ; que la commune de Saint-Ouen a implicitement rejeté la réclamation préalable de M. B...en date du 13 mars 2012 ; que le requérant relève appel du jugement du 3 juillet 2014 par lequel le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa requête tendant à la condamnation de la commune de Saint-Ouen à lui verser une indemnité de 797 654 euros en réparation des préjudices qu'il estime avoir subis du fait des fautes commises par la commune ;

Sur la légalité de la décision par laquelle le maire de Saint-Ouen a implicitement rejeté la demande indemnitaire préalable du 13 mars 2012 :

2. Considérant qu'il y a lieu, par adoption des motifs retenus par les premiers juges, et qui sont suffisamment circonstanciés à cet égard, d'écarter comme inopérants les moyens tirés de l'erreur de fait, de l'erreur de droit, de l'erreur manifeste d'appréciation et du détournement de pouvoir dont serait entachée la décision en cause ;

Sur la responsabilité :

3. Considérant que, comme l'ont relevé les premiers juges, si M. B...soutient que la décision de préemption du 21 mars 2007 serait illégale, il n'assortit pas ses conclusions de précisions suffisantes permettant au juge d'en apprécier la pertinence ; qu'il ne résulte pas de l'instruction que cette décision serait de fait illégale et susceptible d'engager la responsabilité de la commune de Saint-Ouen ; qu'il appartenait à M.B..., s'il s'y croyait fondé, de former un recours en excès de pouvoir à l'encontre de cette décision dans le délai de recours contentieux ;

4. Considérant que la décision en date du 22 avril 2008 par laquelle le maire de la commune de Saint-Ouen a exercé son droit de préemption sur le bien appartenant à M. B... a, en revanche et comme dit au point 1, été annulée par le jugement du tribunal administratif de Montreuil du 27 janvier 2011, motifs pris de ce que la commune n'avait pas suffisamment motivé sa décision, qu'elle n'établissait pas l'existence d'un projet réel et précis de nature à justifier une préemption et qu'elle avait enfin entaché sa décision d'un détournement de pouvoir ; que l'illégalité ainsi commise constitue une faute de nature à engager la responsabilité de la commune de Saint-Ouen ;

Sur les préjudices :

5. Considérant qu'à l'issue d'une procédure de préemption qui n'a pas abouti, le propriétaire du bien en cause peut, si la décision de préemption est entachée d'illégalité, obtenir réparation du préjudice que lui a causé de façon directe et certaine cette illégalité ; que lorsque le propriétaire a cédé le bien après renonciation de la collectivité, son préjudice résulte en premier lieu, dès lors que les termes de la promesse de vente initiale faisaient apparaître que la réalisation de cette vente était probable, de la différence entre le prix figurant dans cet acte et la valeur vénale du bien à la date de la décision de renonciation ; que pour l'évaluation de ce préjudice, le prix de vente effectif peut être regardé comme exprimant cette valeur vénale si un délai raisonnable sépare la vente de la renonciation, eu égard aux diligences effectuées par le vendeur, et sous réserve que ce prix de vente ne s'écarte pas anormalement de cette valeur vénale ;

6. Considérant que le propriétaire placé dans la situation indiquée ci-dessus subit un autre préjudice qui résulte, lorsque la vente initiale était suffisamment probable, de l'impossibilité dans laquelle il s'est trouvé de disposer du prix figurant dans la promesse de vente entre la date de cession prévue par cet acte et la date de vente effective, dès lors que cette dernière a eu lieu dans un délai raisonnable après la renonciation de la collectivité ; qu'en revanche, lorsque la vente a eu lieu dans un délai ne correspondant pas aux diligences attendues d'un propriétaire désireux de vendre rapidement son bien, quelles qu'en soient les raisons, le terme à prendre en compte pour l'évaluation de ce préjudice doit être fixé à la date de la décision de renonciation ;

En ce qui concerne le caractère probable de la vente :

7. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier qu'à compter du mois de septembre 2006, M. B... a eu de nombreux échanges avec D...J...qui exerçait également une activité d'agent immobilier, en vue de lui vendre le bien en cause ; que M. B... a ainsi informé son notaire, MaîtreH..., de ses intentions à cet égard, le 25 septembre 2006 ; que, par un courrier du 8 janvier 2007, M. B...lui a expressément demandé d'établir, dans cette perspective, une déclaration d'intention d'aliéner, pour un prix de 1 100 000 euros, l'acheteur étant D...J..., et précisant " je revends ce terrain. On va directement à la vente sans passer par une promesse " ; qu'ainsi qu'il a été indiqué plus haut,

M. B...avait adressé à la commune de Saint-Ouen une première déclaration d'intention d'aliéner le bien en cause pour un montant de 1 100 000 euros ; que cette déclaration d'intention d'aliéner, en date du 17 janvier 2007, produite pour la première fois en cause d'appel à la suite d'une mesure d'instruction diligentée en ce sens, mentionnait comme acquéreurD... J... ; que, confronté à la décision de préemption en date du 21 mars 2007, M. B... a, par lettre du même jour, fait savoir à la commune qu'il renonçait à cette opération ; que, dans un courrier électronique adressé à sa banque, en date du 24 juillet 2007, M. B... a de nouveau exposé son projet de vente du bien à D...J..., projet qui était donc toujours d'actualité, lui indiquant que les modalités particulières selon lesquelles la commune de

Saint-Ouen exerçait son droit de préemption nécessitait des précautions spécifiques ; que, le 27 décembre 2007, M. B...a porté à la connaissance deD... J... des éléments relatifs à l'assurance du bien en cause au cas où ce dernier, comme il en avait annoncé l'intention, y entreposerait des véhicules d'occasion ; que, par un courrier du 8 janvier 2008,

M. B...a informé M. G..., adjoint au maire de Saint-Ouen, de ce projet, courrier accompagné de photographies des véhicules déjà entreposés dans le local ; que, dans un courrier électronique adressé au fils de D...J..., en date du 10 mars 2008, M. B... a évoqué le contenu de la promesse de vente dont la conclusion était prévue le 11 mars 2008 ; que la déclaration d'intention d'aliéner en date du 25 février 2008, établie au terme de ces échanges, mentionne, comme acquéreur, la société des garages Bens, contrôlée par D...J..., et ayant son siège social au 28 rue de Vaugirard à Meudon, comme la SCI du 28 rue de Vaugirard à Meudon dont l'épouse I...D...J...détenait 2 450 parts sur 2 500 ;

8. Considérant que d'autres pièces du dossier, et émanant de tiers, viennent corroborer la thèse selon laquelle M. B... et D...J...avaient conclu un accord tant concernant la chose que le prix ; que les attestations du notaire de M. B...et du fils de D...J..., aujourd'hui décédé, éclairent notamment les raisons pour lesquelles les protagonistes ont conçu un montage faisant intervenir en qualité d'acquéreur la société des garages Bens, créée pour l'occasion afin que le nom de D...F...n'apparaisse pas ; qu'une consultation effectuée par le cabinet CMS Bureau Francis Lefebvre le 22 janvier 2008 à l'intention de D...J...et envisageant les différents montages possibles pour faire aboutir le projet, témoigne de la volonté de ce dernier de réaliser la vente tout en échappant au risque de préemption ;

9. Considérant que l'intérêt avéré de D...J...pour le bien en cause s'est en définitive concrétisé ; qu'en effet, M. B...n'a pas été en mesure de rembourser la totalité du crédit bancaire de 450 000 euros qu'il avait souscrit le 31 janvier 2006 en vue de l'acquisition de ce bien ; que la créance bancaire restante de 220 000 euros a été rachetée par la société Cobenko, contrôlée par D...J... ; que le bien a finalement été acquis, à l'issue d'une vente aux enchères, par la société Fanny 1905, société dont la gérance était assurée par Mme E..., compagne de D...F... ;

10. Considérant qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que M. B... apporte la preuve, par des éléments nombreux et concordants, que la vente du bien en cause à la société des garages Bens, contrôlée par D...J..., revêtait un caractère suffisamment probable, et ce alors même que ces deux personnes n'ont pas conclu de promesse de vente, ainsi d'ailleurs qu'ils n'en avaient pas l'obligation ; qu'en défense, la commune de Saint-Ouen se borne à opposer cette seule absence de promesse de vente signée, sans verser au débat d'éléments de nature à contredire utilement les affirmations de M. B... et le faisceau d'indices qu'il produit et dont il a été fait état aux points 7 à 9 ; que M. B... est donc fondé à soutenir que c'est à tort que le tribunal administratif a jugé que la vente du bien en cause ne revêtait pas un caractère probable ;

En ce qui concerne le délai écoulé jusqu'à la vente du bien :

11. Considérant qu'aux termes de l'article R. 213-10 du code de l'urbanisme : " À compter de la réception de l'offre d'acquérir faite en application des articles R. 213-8 (c) ou R. 213-9 (b), le propriétaire dispose d'un délai de deux mois pour notifier au titulaire du droit de préemption : a) Soit qu'il accepte le prix ou les nouvelles modalités proposés en application des articles R. 213-8 (c) ou R. 213-9 (b) ; b) Soit qu'il maintient le prix ou l'estimation figurant dans sa déclaration et accepte que le prix soit fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; c) Soit qu'il renonce à l'aliénation. Le silence du propriétaire dans le délai de deux mois mentionné au présent article équivaut à une renonciation d'aliéner " ;

12. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la décision de préemption illégale du 22 avril 2008 a été notifiée à M. B... le même jour ; que du silence conservé par M. B... pendant le délai de deux mois résultant des dispositions précitées est née, le 23 juin 2008, une décision, de sa part, de renoncer à aliéner son bien ; qu'au regard du comportement constant de la commune, qui a pris, en l'espace de deux ans soit en 2007 et en 2008, deux décisions de préemption portant sur ce bien, M. B... ne pouvait plus, dès lors, entreprendre de le céder sans s'exposer à une nouvelle décision de préemption ;

13. Considérant, en tout état de cause, que quelques jours seulement après sa renonciation d'aliéner, M. B... a été mis en demeure par la banque Espirito Santo et de la Vénétie, le 3 juillet 2008, de régler une somme de 290 000 euros correspondant à la première étape du remboursement de l'emprunt souscrit, le 31 janvier 2006, par acte notarié, en vue de l'acquisition du bien ; qu'ainsi qu'il a été dit au point 9, après un remboursement partiel effectué par M. B..., la créance bancaire restante de 220 000 euros a été rachetée le 8 octobre 2008 par la société Cobenko, contrôlée par D...J..., laquelle a immédiatement mis en demeure M. B... de rembourser cette somme ; que, faute pour ce dernier d'y parvenir, la société Cobenko a fait procéder à la saisie du bien ; que, par un jugement en date du 9 février 2010, celui-ci a été adjugé, dans le cadre d'enchères judiciaires, à la société Argentier Immobilier au prix de 951 000 euros ; que la société Cobenko a surenchéri le 19 février 2010 ; que le bien a finalement été adjugé, sur surenchère, à la société Fanny 1905, par jugement du tribunal de grande instance de Bobigny en date du 25 mai 2010, pour un montant de 1 047 000 euros ;

14. Considérant qu'il résulte de ces circonstances que, dans les mois qui ont suivi la décision de préemption du 22 avril 2008, M. B... a vu le bien échapper à sa maîtrise et a été mis dans l'impossibilité de le céder ; qu'ainsi, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir entrepris les diligences nécessaires pour procéder à la cession dans un délai raisonnable ;

En ce qui concerne le préjudice subi au titre de l'écart entre le prix mentionné dans la déclaration d'intention d'aliéner et le prix de vente effectif du bien :

15. Considérant qu'il résulte de ce qui a été dit aux points 7 à 10 que le caractère probable de la vente ouvre à M. B...un droit à réparation du préjudice tiré de la différence entre le prix mentionné dans la déclaration d'intention d'aliéner et le prix de vente effectif du bien ; qu'en raison de l'illégalité fautive commise par la commune de Saint-Ouen, M. B...a en effet subi un préjudice financier correspondant à la diminution de la valeur de son bien entre le prix figurant dans la promesse de vente et celui auquel le bien a été vendu ; qu'ainsi qu'il a été dit aux points 13 et 14, cette vente a eu lieu au terme d'un délai qui, eu égard aux spécificités des faits de l'espèce, ne peut être considéré comme déraisonnable ; que le prix de vente initialement consenti ne s'écarte pas de manière anormale de la valeur vénale du bien à la date d'annulation de la décision de préemption ; que M. B...justifie donc d'un préjudice afférent à la diminution de valeur vénale s'élevant à la somme de 53 000 euros ;

En ce qui concerne le préjudice subi au titre de l'impossibilité dans laquelle s'est trouvé M. B...de disposer du prix de vente prévu jusqu'à la date de vente effective :

16. Considérant que M. B...a également subi un préjudice tiré de l'impossibilité de disposer et de tirer profit de la somme qu'il aurait pu retirer du produit de la vente si celle-ci était intervenue comme prévu ; que le bien ayant été vendu le 25 mai 2010, il y a lieu d'appliquer à la somme de 1 100 000 euros, sur la période écoulée entre le 23 juin 2008 et le 25 mai 2010, le taux d'intérêt légal de 3,99 % du 11 juillet au 31 décembre 2008, de 3,79 % pour l'année 2009, et de 0,65 % du 1er janvier au 25 mai 2010 ; que, compte tenu de ce calcul, le préjudice tiré de l'indisponibilité du produit de la vente s'élève à 65 333,07 euros ;

En ce qui concerne les autres chefs de préjudice :

17. Considérant, en premier lieu, que s'agissant des impôts locaux acquittés au titre du bien durant la période postérieure à la décision de préemption illégale, ainsi que des charges foncières y afférentes et des cotisations d'assurances, des frais de réparation de la toiture et des frais d'électricité et d'eau, M. B...n'établit pas que ces dépenses aient été exposées en vain, dès lors qu'il résulte de l'instruction que les difficultés qu'il a rencontrées pour recouvrer la pleine jouissance de son bien au cours de la période litigieuse ne sont en tout état de cause pas imputables à la commune ; que le montant des intérêts et des frais supplémentaires concernant l'emprunt bancaire conclu pour l'acquisition du bien illégalement préempté est également dépourvu de lien direct avec la décision de préemption annulée ;

18. Considérant, en second lieu, que si M. B...allègue que la commune de

Saint-Ouen serait à l'origine du préjudice moral qu'il déclare avoir subi, d'une part, il ne justifie pas de l'existence d'un tel préjudice, le présent litige et les désagréments qu'il entraîne étant de ceux auxquels un agent immobilier ou un marchand de biens peuvent se trouver normalement confrontés dans l'exercice de leur profession ;

19. Considérant que M. B...justifie ainsi d'un préjudice qui doit être estimé à la somme totale de 118 333,07 euros ; que, dès lors, il est fondé à demander le remboursement par la commune de ladite somme, laquelle portera en outre intérêt au taux légal à compter du

15 mars 2012, date de sa première demande préalable ; que le jugement attaqué du Tribunal administratif de Montreuil doit être réformé dans cette mesure ;

Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

20. Considérant qu'il y a lieu de faire application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de la commune de Saint-Ouen le versement à M. B...de la somme de 3 000 euros au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens ; qu'en revanche, les conclusions présentées au même titre par la commune de Saint-Ouen ne peuvent qu'être rejetées ; qu'enfin, en l'absence de dépens dans la présente instance, les conclusions de M. B...tendant à ce qu'ils soient mis à la charge de la commune de Saint-Ouen ne peuvent qu'être rejetées ;

DÉCIDE :

Article 1er : La commune de Saint-Ouen est condamnée à verser à M. B...une somme de 118 333,07 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2012.

Article 2 : Le jugement du Tribunal administratif de Montreuil en date du 3 juillet 2014 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.

Article 3 : La commune de Saint-Ouen versera à M. B...une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête de M. B...est rejeté.

Article 5 : Les conclusions de la commune de Saint-Ouen tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

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N° 14VE02703 2