Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société EDIS EXPLOITATION a demandé au Tribunal administratif de Montreuil de prononcer la réduction des cotisations foncières des entreprises auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2010 à 2012 à raison de locaux situés 159-165 route de Saint-Leu à
Epinay-sur-Seine, ainsi que des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2007 à 2012, établies à raison des mêmes locaux au nom de la société SA Oséo.
Par un jugement n° 1307383 du 29 décembre 2014, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande.
Procédure devant la Cour :
Par une requête, enregistrée le 26 février 2015, et un mémoire, enregistré le
11 mars 2016, la société EDIS EXPLOITATION, représentée par Me Bertolotti, avocat, demande à la Cour :
1° d'annuler ce jugement,
2° de prononcer la réduction des cotisations en litige ainsi que le versement, par l'administration, d'intérêts moratoires ;
3° de mettre à la charge de l'État le versement d'une somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative au titre des sommes engagées tant en première instance qu'en appel, ainsi que le remboursement d'une somme de 35 euros relative à la contribution pour l'aide juridique.
Elle soutient que :
Sur la régularité du jugement attaqué :
- les premiers juges n'ont pas respecté le principe du contradictoire, dès lors qu'un certain nombre de documents cités par l'administration, dont elle a demandé la production, ne lui ont pas été communiqués, la privant ainsi d'informations déterminantes ; il en va ainsi notamment des fiches de calcul du tarif des différents locaux, des procès-verbaux des commissions communales des impôts locaux concernant les évaluations des valeurs locatives du local n°1 à Stains et de son propre local sis 159-165 route de St-Leu à Epinay-sur-Seine et également, du jugement rendu par le Tribunal administratif de Paris le 10 novembre 1983 Sovac Sovabail ;
- le tribunal administratif a omis de statuer sur le moyen tiré de l'absence d'application, par l'administration, d'une décision de justice devenue définitive, à savoir le jugement rendu par le Tribunal administratif de Paris le 10 novembre 1983 Sovac Sovabail.
Sur le bien-fondé des impositions :
- c'est au prix d'une erreur d'appréciation des faits que le local-type n° 65 du
procès-verbal des évaluations foncières de la commune d'Epinay-sur-Seine a été retenu pour calculer la valeur locative du local commercial litigieux ; en effet, la surface pondérée du local à évaluer, à savoir 4 935 m2, est presque cinq fois plus grande que celle du local type n° 65 d'Epinay-sur-Seine, dont la surface pondérée n'est que de 1 137 m2 ; de plus, ce local-type n° 65 est idéalement situé en centre ville, desservi par des bus et dans une zone commerciale dense, alors que le local litigieux est entouré de voies ferrées et de tours d'habitations situées dans des zones urbaines sensibles (ZUS) ; ensuite, ce local-type est construit en parpaing et béton alors que le local litigieux est monté sur ossature métallique et bardage ; enfin, en 2006 un expert a estimé le coût de son loyer qui, rapporté à l'année 1970, a été fixé à 71 291 euros selon la variation de l'indice du coût de la construction ou 79.174 euros selon les coefficients de revalorisation prévus à l'article 1518 bis du CGI, alors que la valeur locative actuelle, rapportée à 1970, est de 130 926 euros, supérieure de plus de 40% ;
- les locaux-type numérotés 19, 20, 24, 27, 28, 29, 41, 43, 48, 50 et 51 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de la commune d'Epinay-sur-Seine, qui étaient tous achevés en 1970 et loués selon un loyer normal, pouvaient être retenus, ainsi que les locaux-type n° 64 et 66 du procès-verbal C des opérations de révision foncière de cette commune, correspondant respectivement à un supermarché d'une surface de 682 m2 et à un magasin de matériels de bricolage d'une superficie de 1 589 m2 ; ces locaux existaient en 1970 et leur valeur n'a pu être déterminée qu'à partir du bail ;
- il en va de même pour le local type n° 1 pour Stains ;
- le local-type n° 1 de la commune de Montfermeil ne peut pas être pris en compte dès lors qu'il n'existe plus à l'identique, ayant été repris au 17 septembre 2008 par l'enseigne Simply Market et refait à neuf, et sa clientèle n'est pas celle de l'enseigne Leclerc qui était plus modeste ; de plus, le parking n'appartient plus au supermarché ;
- le tribunal administratif a fait une application trop extensive des dispositions de l'article 44 de la loi de finances rectificative pour l'année 2003, dès lors qu'il a estimé que toutes les insuffisances relevées sur le procès-verbal modèle ME de la commune de Montfermeil étaient régularisées par cet article ; ces cinq insuffisances concernaient l'absence de date, le fait que les noms de tous les participants au titre de la commune n'étaient pas nominativement cités, ainsi que le nom du directeur et celui de l'agent de l'administration fiscale et que, d'ailleurs, cette administration ne semble pas avoir été représentée à cette commission ; de plus, la commission communale devait compter au moins huit commissaires mais seules six signatures figurent au procès-verbal ;
- le tribunal a omis de faire application des dispositions combinées des articles 324 Z et 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, qui prévoient que la valeur locative doit être ajustée afin de tenir compte des différences qui peuvent exister entre le local-type et le bien à évaluer, notamment s'agissant de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement et de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties ou non bâties.
Par une ordonnance n° 15VE00653 en date du 24 mars 2015, le président de la Cour administrative d'appel de Versailles a transmis au Conseil d'État la présente requête, en tant qu'elle concerne le jugement du 29 décembre 2014 par lequel le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande tendant à la réduction des cotisations de taxes foncières sur les propriétés bâties, au titre des années 2007 à 2009.
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Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Moulin-Zys,
- les conclusions de M. Coudert, rapporteur public,
- et les observations de MeB..., pour la société EDIS EXPLOITATION.
1. Considérant que la société EDIS EXPLOITATION, qui possède des locaux situés 159-165 route de Saint-Leu à Epinay-sur-Seine qu'elle loue en crédit-bail à la société SA Oséo, agissant en son nom ainsi qu'au nom et pour le compte de la SA Oséo, crédit-preneur, a demandé au Tribunal administratif de Montreuil de prononcer la réduction, par application d'un abattement de 40% sur la valeur locative retenue, des impositions de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles la SA Oséo a été assujettie au titre des années 2007 à 2012 à raison de ces locaux ainsi que des cotisations foncières des entreprises auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2010 à 2012 à raison de ces mêmes locaux ; qu'elle demande à la Cour d'annuler le jugement du 29 décembre 2014 par lequel le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande et, faisant droit à ses conclusions présentées en première instance, de prononcer la réduction des cotisations en litige et d'ordonner le versement, par l'administration, d'intérêts moratoires ;
Sur la compétence de la Cour :
2. Considérant, d'une part, que, par une ordonnance n°15VE00653 du 24 mars 2015, le président de la Cour administrative d'appel de Versailles a transmis au Conseil d'État la présente requête, en tant qu'elle concerne le jugement du 29 décembre 2014 par lequel le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande tendant à la réduction des cotisations de taxes foncières sur les propriétés bâties auxquelles la société Oséo a été assujettie au titre des années 2007 à 2009 ;
3. Considérant, d'autre part, qu'en application des dispositions du 5° de l'article
R. 222-13 du code de justice administrative et de l'article R. 811-1 du même code, dans leur rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2014, que, si le tribunal administratif statue en premier et dernier ressort sur les litiges concernant la taxe foncière, les jugements relatifs à cette taxe peuvent faire l'objet d'un appel devant la cour administrative d'appel lorsque le premier juge a statué par un seul jugement, en matière de taxe foncière et sur des conclusions relatives à cotisation foncière des entreprises, à la demande du même contribuable, et que les deux impositions reposent, en tout ou partie, sur la valeur des mêmes biens appréciée la même année ; que cependant la société EDIS EXPLOITAITON et la société Oséo constituant des contribuables distincts, cette exception ne trouve pas à s'appliquer et il y a donc lieu de renvoyer également au Conseil d'Etat les conclusions de la requête relatives au cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles la société Oséo a été assujettie au titre des années 2010 et 2012 , en application des dispositions de l'article R. 351-2 du code de justice administrative ;
4. Considérant qu'en revanche, la Cour reste valablement saisie en appel par application des dispositions combinées de l'article R. 811-1 et du 5° de l'article R. 222-13 du code de justice administrative, dans la présente affaire n°15VE00652, des conclusions présentées par la société EDIS EXPLOITATION en tant qu'elles concernent sa demande de réduction des cotisations de contribution foncière des entreprises auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2010 à 2012 à raison de locaux situés 159-165 route de Saint-Leu à Epinay-sur-Seine ;
Sur la régularité du jugement attaqué :
En ce qui concerne le moyen tiré du non-respect du contradictoire :
5. Considérant qu'aux termes de l'article L. 5 du code de justice administrative : " l'instruction des affaires est contradictoire (...) " ;
6. Considérant que la requérante fait valoir que les premiers juges se sont abstenus à tort de lui communiquer plusieurs documents cités par l'administration mais non produits, et dont elle a demandé en vain la production à l'instance ; que, toutefois, le tribunal n'a pas violé le principe du contradictoire en s'abstenant d'ordonner à l'administration fiscale, dans le cadre de son pouvoir souverain d'instruction, la production des fiches de calcul relatives à des locaux susceptibles, selon la société requérante, de servir de termes de comparaison, mais dont il n'est pas contesté qu'ils n'ont pas été utilisés pour déterminer sa propre situation fiscale, ainsi que les procès-verbaux des commissions communales des impôts locaux concernant les évaluations des valeurs locatives du local n°1 à Stains et de son propre local sis 159-165 route de St-Leu à Epinay-sur-Seine ou encore, le jugement rendu par le Tribunal administratif de Paris le
10 novembre 1983 " Sovac Sovabail " ; que si la requérante entendait obtenir des documents des services fiscaux, il lui appartenait de lui en faire la demande et, le cas échéant en cas de refus, d'en saisir la commission d'accès aux documents administratifs ; que le moyen tiré de la violation du contradictoire sus-analysé, doit être écarté ;
En ce qui concerne le moyen tiré de l'omission à statuer :
7. Considérant que si la société EDIS EXPLOITATION soutient que le tribunal administratif s'est abstenu à tort d'examiner le moyen tiré de la non application, par l'administration, d'une décision de justice administrative devenue définitive, à savoir un jugement " Sovac Sovabail " rendu le 10 novembre 1983 par le Tribunal administratif de Paris, il ressort, toutefois, du point 10 de ce jugement que les premiers juges ont expressément écarté le local-type n° 1 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Stains comme étant irrégulièrement évalué ; que, du fait de cette motivation, ils n'avaient pas à écarter également de manière explicite les termes du jugement du Tribunal administratif de Paris du 10 novembre 1983 qui a ramené le tarif de ce terme de comparaison de 200F/m2 à 174F/m2 ; qu'ainsi, le moyen doit être écarté ;
8. Considérant qu'il suit de ce qui précède, que doivent être écartés les moyens relatifs à l'irrégularité du jugement critiqué, rendu par une formation régulièrement composée ;
Sans qu'il soit besoin de statuer sur la fin de non recevoir opposée par le ministre au titre de la cotisation foncière des entreprises de l'année 2010 ;
Sur le bien-fondé de l'imposition :
9. Considérant qu'aux termes de l'article 1388 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d'assurances, d'amortissement, d'entretien et de réparation " ; qu'aux termes de l'article 1467 de ce code : " La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France, à l'exclusion des biens exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties en vertu des 11° et 12° de l'article 1382, dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de ceux qui ont été détruits ou cédés au cours de la même période. " ; qu'aux termes de l'article 1498 du même code applicable aux impositions litigieuses : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : (...) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales (...) " ; qu'aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III audit code : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. /Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. " ; qu'aux termes de l'article 1504 du même code : " Les locaux types à retenir pour l'évaluation par comparaison des biens visés à l'article 1498 sont choisis par le représentant de l'administration et par la commission communale des impôts directs. Après harmonisation avec les autres communes du département, la liste en est arrêtée par le service des impôts (...) " ;
10. Considérant d'une part, qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, la valeur locative d'un immeuble commercial occupé à titre autre que la location est en principe déterminée par comparaison ; qu'en outre, s'agissant d'un immeuble particulier ou exceptionnel, ce qui est le cas d'un hypermarché mis par son propriétaire à la disposition d'un tiers en vertu d'un contrat de crédit-bail immobilier, les termes de comparaison peuvent être choisis en dehors de la commune où se trouve l'immeuble en cause ; que lorsque l'administration renonce au terme de comparaison initialement choisi pour lui en substituer un autre et que celui-ci est contesté au motif, notamment, qu'il ne serait pas comparable à l'immeuble à évaluer, il appartient au juge de l'impôt de rechercher s'il existe d'autres termes de comparaison permettant d'évaluer la valeur locative du bien litigieux et qu'il lui est alors loisible de retenir un terme de comparaison proposé par le contribuable, sans qu'y fasse obstacle la circonstance que ce terme n'ait pas été lui-même proposé par l'administration ;
11. Considérant d'autre part, que l'administration a renoncé au cours de la première instance, au terme de comparaison initialement choisi pour évaluer l'immeuble de la société requérante, à savoir, le local-type n° 65 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune d'Epinay-sur-Seine en convenant avec la requérante de son caractère inapproprié ; que, par suite, le moyen tiré de l'erreur d'appréciation des faits, dirigé contre ce local-type et articulé au regard de plusieurs de ses caractéristiques, à savoir sa surface, sa structure et son emplacement dans la commune ainsi que, l'évaluation de sa valeur locative, est inopérant ;
En ce qui concerne les termes de comparaison proposés par la société requérante :
12. Considérant, en premier lieu, que si la société requérante propose de retenir les locaux-type numérotés 19, 20, 24, 27, 28, 29, 41, 43, 48, 50 et 51 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune d'Epinay-sur-Seine, il ressort, toutefois, de l'instruction que leur superficie est comprise entre 23 m2 et 100 m2, et que, par suite, ils ne pouvaient pas constituer des termes de comparaison pertinents pour évaluer la valeur locative du local litigieux, d'une superficie nettement supérieure puisqu'elle est de 4 935 m2 ;
13. Considérant, en deuxième lieu, que la société requérante propose de retenir les locaux-type n° 64 et 66 du procès-verbal C des opérations de révision foncière de la commune d'Epinay-sur-Seine ; que, cependant, l'administration fait valoir, sans être contredite, que si les procès-verbaux correspondants mentionnent que leur valeur locative aurait été évaluée par comparaison, aucun terme de comparaison n'est précisément identifié ; que, dans ces conditions, faute qu'il soit établi que ces termes de comparaison ont été régulièrement évalués, il y a lieu de les écarter ;
14. Considérant, en troisième lieu, que la société requérante ne saurait demander que soit retenu comme terme de comparaison, le local-type n°1 du procès-verbal de la commune de Stains, alors que ce document ne permet pas d'établir que ce local a été régulièrement évalué selon la méthode comparative ; qu'ainsi, ni le tarif initial de 200 F (30,49 euros) assigné à ce local, ni le tarif de 174 F (36,53 euros) retenu dans le jugement du 10 novembre 1983 Sovac Sovabail du Tribunal administratif de Paris ne sauraient être retenus ;
En ce qui concerne le local-type proposé par l'administration :
15. Considérant que l'administration propose de retenir le local-type n°1 du
procès-verbal modèle ME des évaluations foncières de la commune de Montfermeil, correspondant à un supermarché d'une surface de 4 714 m2 ;
16. Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article 44 de la loi de finances rectificative pour 2003 : " Sous réserve des décisions de justice passées en force de chose jugée, les impositions en matière d'impôts directs locaux et de taxes perçues sur les mêmes bases, calculées à partir de tarifs ou d'éléments d'évaluation arrêtés avant le 1er janvier 2004, sont réputées régulières en tant qu'elles seraient contestées par le moyen tiré de l'incompétence du signataire, du défaut de signature ou de date des procès-verbaux établis en application des articles 1503 et 1504 du code général des impôts " ; que, dès lors, les moyens tirés par la société requérante de ce que le second procès-verbal modèle ME de la commune de Montfermeil ne serait ni daté, ni signé par le représentant de l'administration fiscale, doivent, en tout état de cause, être écartés ;
17. Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article 345 de l'annexe III au code général des impôts : " La commission communale des impôts directs prévue à l'article 1650 du code général des impôts se réunit à la demande du directeur des services fiscaux ou de son délégué et sur convocation du maire ou de l'adjoint délégué ou à défaut du plus âgé des commissaires titulaires. Les membres de la commission délibèrent en commun à la majorité des suffrages. Ils ne peuvent prendre aucune détermination s'ils ne sont au nombre de cinq au moins présents. (...) " ; qu'il résulte de ces dispositions que la commission communale des impôts directs peut valablement délibérer si cinq au moins de ses membres sont présents ; qu'il ressort de l'examen du premier exemplaire du procès verbal de Montfermeil, daté du 12 octobre 1972, qu'il comporte les noms et signatures du maire et des six commissaires, ainsi que du représentant de l'administration M. A...et que le second exemplaire comporte les signatures de ces mêmes personnes ainsi que celle du directeur des services fiscaux M. C...; qu'ainsi, la requérante ne saurait faire valoir que le quorum requis n'aurait pas été respecté, que les commissaires ne seraient pas identifiables ou encore que l'administration fiscale n'aurait pas été représentée aux réunions de la commission ; que, dès lors, le moyen tiré de l'irrégularité de la composition de la commission communale des impôts directs ne peut qu'être écarté dans toutes ses branches ;
18. Considérant, en troisième lieu, qu'il résulte de l'instruction que le local-type n°1 du procès-verbal modèle ME de la commune de Montfermeil, est un hypermarché sis 187 rue
Jean-Jaurès, dont la surface pondérée est de 4 714 m2 et dont la valeur locative unitaire a été évaluée en fonction du loyer annuel en vigueur au 1er janvier 1970, ainsi qu'il est indiqué sur le procès-verbal, la déclaration d'origine de ce local et la fiche de calcul produite par l'administration ; qu'ainsi, ce local de référence choisi par l'administration a été régulièrement évalué ; qu'il n'est pas établi que le loyer issu du bail de ce local-type recouvrirait d'autres opérations que la simple mise à disposition de locaux, ni même que la nature du loyer de ce local-type serait différente de celle des locaux exploités ; que ce local-type possède une surface similaire à celle du local de la société requérante ; que si le local-type de Montfermeil a changé d'enseigne et subi des aménagements et en admettant même que le parking en aurait été disjoint, il ne résulte pas de l'instruction qu'il aurait été entièrement restructuré ce qui ferait obstacle à ce qu'il soit valablement retenu comme terme de comparaison, alors que ce bâtiment n'a jamais cessé d'être un supermarché quelle qu'en soit l'enseigne commerciale ; qu'il résulte également de l'instruction que l'environnement économique et social des deux locaux est comparable puisqu'ils disposent tous deux d'une implantation commerciale proche du centre-ville, que les infrastructures de transport en commun et de réseau routier offrent des conditions de desserte similaires et que les communes d'Epinay-sur-Seine et de Montfermeil offrent un potentiel d'attractivité très proche pour les deux surfaces commerciales, alors même qu'elles sont éloignées et ne compteraient pas sur leurs territoires respectifs un nombre identique de zones urbaines sensibles ; que, dans ces conditions, le local-type n° 1 du procès-verbal modèle ME de la commune de Montfermeil doit être regardé comme constituant un terme de comparaison pertinent au regard de tous les critères sus-rappelés et que, par suite, il n'y a pas lieu d'ajuster à la hausse ou à la baisse la valeur locative du local-type n°1 de Montfermeil par application de l'article 324 AA de l'annexe III du code général des impôts ;
19. Considérant, enfin, que la valeur locative unitaire du local-type n°1 de Montfermeil s'élève à 209 francs ou 31,86 euros par mètre carré et qu'ainsi, la valeur locative totale, à retenir pour fonder l'imposition litigieuse s'élève à 157 229 euros soit 4 935m² x 31,86 euros/m2 ; qu'elle est ainsi supérieure à celle de 130 906 euros initialement retenue pour asseoir l'imposition contestée ; que, par suite, cette dernière n'est pas fondée à obtenir une réduction des cotisations foncières des entreprises auxquelles elle a été assujettie dans les rôles de la commune d'Epinay-sur-Seine à raison du local sis 159-165 route de Saint-Leu dans cette commune ;
20. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la société EDIS EXPLOITATION n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué du 29 décembre 2014, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande en tant qu'elle concerne ses cotisations foncières des entreprise des années 2010 à 2012 ; que, par voie de conséquence, ses conclusions tendant au versement d'intérêts moratoires et au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent également être rejetées ainsi que celles tendant au remboursement de la contribution pour l'aide juridique ;
DÉCIDE :
Article 1er : Les conclusions de la requête de la société EDIS EXPLOITATION tendant à la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties des années 2010 à 2012 auxquelles a été assujettie la société Oséo sont renvoyées au Conseil d'État.
Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête de la société EDIS EXPLOITATION est rejeté.
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