Vu la requête, enregistrée le 26 juin 2014, présentée pour la SNC HOTEL GRIL DE BAGNOLET, ayant son siège 30 avenue du Général de Gaulle à Bagnolet (93170), par Me Zapf, avocat ;
La SNC HOTEL GRIL DE BAGNOLET demande à la Cour :
1° d'annuler le jugement n° 1307151 du 5 mai 2014 par lequel le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande tendant à la réduction, à hauteur de 180 066 euros, de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2011 à raison de l'établissement hôtelier qu'elle exploite sous l'enseigne " Campanile de Bagnolet " ;
2° de prononcer la réduction sollicitée ;
3° de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Elle soutient que :
- la surface des locaux affectés à la lingerie, qui sont des locaux techniques non accessibles à la clientèle de l'hôtel sans possibilité d'exploitation commerciale, doit être affectée d'un coefficient de pondération de 0,5 ; par suite, la surface pondérée totale doivent être arrêtée à 5 937 m² ;
- le local-type n° 33 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Saint-Mandé et le local-type n° 61 du procès-verbal de la commune de
Saint-Cyr-l'Ecole, retenu récemment par un jugement du Tribunal administratif de Versailles confirmé par le Conseil d'Etat, peuvent parfaitement servir de termes de comparaison pour évaluer la valeur locative de l'établissement litigieux dès lors que, compte tenu des travaux qui y ont été réalisés, ils présentent le même niveau de confort et de service qu'un hôtel de chaîne moderne ; en outre, les loyers de ces locaux-types n'ont pas évolué depuis ces travaux, l'article 324 C de l'annexe II au code général des impôts interdisant, du reste, toute revalorisation en considération d'évènements postérieurs au 1er janvier 1970 ;
- c'est à tort que les premiers juges ont estimé qu'elle n'apportait pas la preuve de la régularité de l'évaluation du local-type n° 1 de la commune de Cergy-Pontoise ; en effet, il n'est pas établi que ce local aurait été supprimé du procès-verbal selon la procédure prévue en la matière ; par suite, et alors qu'il ne lui appartient pas de subir les carences de l'administration, dès lors que ce local demeure inscrit sur le procès-verbal, il doit être présumé comme ayant été régulièrement évalué ;
- le local-type n° 3 du procès verbal de Paris (XIIème) peut également être retenu comme terme de comparaison ; en effet, d'une part, la commune de Bagnolet peut être considérée comme économiquement analogue à la ville de Paris, dont elle est limitrophe et dont elle bénéficie de l'attractivité économique ; d'autre part, ce local-type est un hôtel de chaine moderne comparable à celui à évaluer en termes de construction, de prestations et de niveau de confort ;
- la méthode d'évaluation par voie d'appréciation directe n'étant que subsidiaire, elle ne saurait être mise en oeuvre en l'espèce dès lors qu'elle a démontré qu'il existait plusieurs
locaux-types permettant une évaluation par comparaison ;
- pour mettre en oeuvre la méthode d'appréciation directe, l'administration ne pouvait retenir une transaction intervenue en 1984, sans établir l'absence d'une transaction plus proche du 1er janvier 1970 ;
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Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 14 avril 2015 :
- le rapport de M. Huon, premier conseiller,
- et les conclusions de M. Coudert, rapporteur public ;
1. Considérant que la SNC HOTEL GRIL DE BAGNOLET relève appel du jugement du 5 mai 2014 par lequel le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande tendant à la réduction, à hauteur de 180 066 euros, de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2011 à raison de l'établissement hôtelier qu'elle exploite sous l'enseigne " Campanile de Bagnolet " ;
2. Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article 1447-0 du code général des impôts : " Il est institué une contribution économique territoriale composée d'une cotisation foncière des entreprises et d'une cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises " ; qu'aux termes de l'article 1467 de ce code : " La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France (...) dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de ceux qui ont été détruits ou cédés au cours de la même période (...) / La valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe (...) " ; qu'aux termes de l'article 1600 du même code : " I.-Il est pourvu à une partie des dépenses des chambres de commerce et d'industrie de région ainsi qu'aux contributions allouées par ces dernières, selon des modalités fixées par décret en Conseil d'Etat, aux chambres de commerce et d'industrie territoriales et à l'assemblée des chambres françaises de commerce et d'industrie au moyen d'une taxe pour frais de chambres constituée de deux contributions : une taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises et une taxe additionnelle à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (...) / II.-1.-La taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises mentionnée au I est due par les redevables de cette cotisation proportionnellement à leur base d'imposition (...) ". ;
3. Considérant, d'autre part, qu'aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties (...) est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte " ; qu'aux termes de l'article 1498 dudit code : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe " ; que l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts a fixé la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970 ; que lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues par le b du 2° de l'article 1498 sus rappelé ; que, par ailleurs, lorsqu'aucune valeur locative ne peut être déterminée par application des règles prévues au 1° puis au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, par référence au loyer du bien ou à défaut par comparaison, l'administration est fondée, en vertu du 3°, à déterminer cette valeur par voie d'appréciation directe, à partir de la valeur vénale du bien à la date de référence du 1er janvier 1970 ;
Sur la surface pondérée :
4. Considérant qu'aux termes du I de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts : " L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types " ; qu'aux termes de l'article 324 AA de la même annexe : " La valeur locative cadastrale des biens (...) occupés par leur propriétaire (...) est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance " ; que l'appréciation de la consistance d'un bien, par le recours à sa superficie, peut faire l'objet d'une pondération de la surface de ses différents éléments afin de tenir compte des différences de commercialité de ceux-ci en fonction de leur affectation et de leur emplacement au sein du local ;
5. Considérant que la société requérante conteste le calcul des surfaces pondérées de l'hôtel litigieux auquel a procédé l'administration, pour respecter la proportionnalité des valeurs locatives, en soutenant que la superficie du local affecté à la lingerie (95 m²) devait être pondérée d'un coefficient de 0,3 ; que toutefois, alors même que ce local n'est pas ouvert au public et que l'activité qu'il abrite ne constitue pas l'objet même de l'activité de l'établissement, il présente, eu égard à son affectation, un caractère essentiel pour l'exploitation commerciale de l'hôtel ; qu'ainsi, c'est par une exacte appréciation des circonstances de l'espèce que le service a assigné au local en cause un coefficient de pondération de 0,5 ;
Sur la détermination de la valeur locative par comparaison :
6. Considérant que l'administration a admis que la valeur locative cadastrale de l'hôtel en litige, arrêtée à 194 107 euros, avait initialement été déterminée de manière irrégulière par comparaison avec le local-type n° 43 du procès-verbal complémentaire de la commune de Villejuif ; que la SNC HOTEL GRIL DE BAGNOLET soutient que la valeur locative de l'immeuble qu'elle exploite peut être évaluée, selon la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, par référence à différents termes de comparaison ;
7. Considérant, en premier lieu, que la requérante propose de retenir les locaux-types n° 61 de la commune de Saint-Cyr-l'Ecole et n° 33 de la commune de Saint-Mandé, en soutenant, en particulier que ces locaux, à usage d'hôtel, ont fait l'objet de travaux de rénovation qui, au 1er janvier de l'année d'imposition en litige, leur ont conféré des caractéristiques comparables à son établissement ; que, toutefois, il ne résulte pas des photographies et extraits de sites internet produits par la société requérante en première instance, ni des autres pièces de l'instruction, qu'en dépit des aménagements internes dont ils ont fait l'objet, les locaux-type en cause, construit respectivement en 1940 et 1895, et correspondant à des hôtels de taille modeste composés respectivement de 26 et 35 chambres puissent être comparés, eu égard à leurs caractéristiques propres et au secteur d'activité concerné, à l'hôtel de chaîne de conception moderne, construit en 1992 et offrant 267 chambres pour une superficie pondérée totale de 2 433 m², dont la SNC HOTEL GRIL DE BAGNOLET est exploitante ; qu'ils ne sauraient donc être retenus comme termes de comparaison ;
8. Considérant, en deuxième lieu, si la société requérante propose de retenir le
local-type n° 1 du procès-verbal ME de la commune de Cergy, l'administration fait valoir, sans être contestée, que ce local était occupé par son propriétaire au 1er janvier 1970 de sorte qu'il n'a pu être évalué par bail et soutient, toujours sans être contredite, que ni le procès-verbal ni aucun autre document ne fait apparaître les modalités d'évaluation de sa valeur locative ; que, par suite, et sans qu'importe la circonstance qu'il n'a pas été radié du procès-verbal, ce local-type ne peut être retenu comme terme de comparaison ;
9. Considérant, en troisième lieu, qu'il résulte de l'instruction que le local-type n° 3 du procès-verbal des opérations de révision foncière du XIIème arrondissement de Paris correspond à un immeuble de structure ancienne, construit en 1926 ; que si, ainsi que le soutient la SNC HOTEL GRIL DE BAGNOLET, celui-ci est aujourd'hui exploité sous l'enseigne " Ibis ", il ne résulte pas des éléments qu'elle verse au dossier que ce local-type, d'une surface pondérée de 566 m², qui ne comporte que 39 chambres, présente des caractéristiques de nature à le rendre comparable à l'hôtel en litige, de conception moderne et d'une surface pondérée dix fois supérieure ; qu'en outre, il résulte des pièces produites par l'administration que la valeur locative totale du local en cause (20 000 F) a été arrêtée au vu d'un loyer révisé en juillet 1970 et non d'un loyer en cours au 1er janvier de la même année ; que, dès lors, et sans qu'il soit besoin de se prononcer sur l'analogie de situation économique entre la commune de Bagnolet et le 12ème arrondissement de Paris, ce local-type ne peut qu'être écarté ;
10. Considérant, en quatrième lieu, que la SNC HOTEL GRIL DE BAGNOLET propose le local-type n° 111 figurant sur le procès-verbal des opérations de révision foncière de Paris Dauphine (16ème) et correspondant à un hôtel 4 étoiles exploité sous l'enseigne " Hôtel Alexander " au 102, avenue Victor Hugo à Paris ; que, toutefois, la commune de Bagnolet et le 16ème arrondissement de Paris ne présentent pas, du point de vue économique, une situation analogue au sens des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts dès lors qu'elles n'attirent pas une clientèle équivalente et ne comportent pas de zones de chalandise comparables ; que, par suite, ce local-type ne peut être retenu ;
11. Considérant, qu'il résulte de ce qui précède qu'aucun des locaux-types proposés par la SNC HOTEL GRIL DE BAGNOLET ne peut être retenu comme terme de comparaison ; que, par ailleurs, l'administration produit les résultats d'une recherche - appuyés de nombreuses références jurisprudentielles - ayant porté sur plus de cent locaux-types, desquels il ressort qu'il n'existe aucun local-type régulièrement évalué ou présentant les mêmes caractéristiques que l'immeuble à évaluer et situé à Bagnolet ou dans une commune économiquement comparable susceptible de servir à la comparaison de l'immeuble en litige ; que, par suite, il y a lieu, conformément à ce que propose le ministre, d'évaluer cet immeuble par voie d'appréciation directe en application du 3° de l'article 1498 du code général des impôts ;
Sur la méthode par voie d'appréciation directe :
12. Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires " ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien " ;
13. Considérant que l'administration propose de déterminer la valeur locative du local en litige qui a été construit en 1993 à partir de la valeur vénale d'un hôtel-restaurant exploité sous l'enseigne Ibis à Bobigny telle qu'elle ressort de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement du 17 janvier 1984 d'un montant de 13 342 500 francs (2 034 051 euros), à laquelle ont été appliqués un abattement de 20 % pour dépréciation immédiate, un abattement de 10 % au titre de la différence de situation et l'indice trimestriel de l'INSEE du coût de la construction ; que la valeur locative au 1er janvier 1970 en résultant après application du taux d'intérêt mentionné à l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts s'établit à 202 966 euros, soit une somme supérieure à celle retenue pour l'assiette des impositions contestées (194 107 euros) ;
14. Considérant que la SNC HOTEL GRIL DE BAGNOLET se borne à faire valoir que l'administration, sans justifier de ses recherches, a retenu une transaction postérieure de plus de dix ans au 1er janvier 1970, sans soutenir qu'il existerait des transactions plus proches de cette date portant sur des immeubles d'une nature comparable situés dans la commune de Bobigny ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue ; que, par suite, cette transaction peut être retenue dans les circonstances de l'espèce pour l'application de la méthode d'appréciation directe ;
15. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SNC HOTEL GRIL DE BAGNOLET n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande ; que, par voie de conséquence, ses conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent qu'être rejetées ;
DECIDE :
Article 1er : La requête de la SNC HOTEL GRIL DE BAGNOLET est rejetée.
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N° 14VE01957
