Vu la requête, enregistrée le 13 juin 2014, présentée pour la SNC INVEST HOTEL BLANC MESNIL, dont le siège est 219 avenue Descartes, au Blanc Mesnil (93150), par Me Zapf, avocat ;
La SNC INVEST HOTEL BLANC MESNIL demande à la Cour :
1° d'annuler le jugement n° 1307288 du 5 mai 2014 par lequel le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande tendant à la réduction, à hauteur de 44 190 euros, de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2011 à raison de l'établissement hôtelier qu'elle exploite sous l'enseigne " Campanile du Blanc-Mesnil " ;
2° de prononcer la réduction sollicitée ;
3° de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Elle soutient que :
- le local-type n° 61 du procès-verbal de la commune de Saint-Cyr-l'Ecole, retenu récemment par un jugement du Tribunal administratif de Versailles confirmé par le Conseil d'Etat, qui correspond à l'actuel hôtel Aérotel, peut parfaitement servir de terme de comparaison pour évaluer la valeur locative de l'établissement litigieux dès lors que, compte tenu des travaux qui y ont été réalisés, il présente le même niveau de confort et de service qu'un hôtel de chaîne moderne ; en outre, le loyer de ce local-type n'a pas évolué depuis ces travaux, l'article 324 C de l'annexe II au code général des impôts interdisant, du reste, toute revalorisation en considération d'évènements postérieurs au 1er janvier 1970 ;
- le local-type n° 3 du procès verbal de Paris (XIIème) peut également être retenu comme terme de comparaison ; en effet, d'une part, la commune du Blanc-Mesnil, située en région parisienne dont elle bénéficie des infrastructures de transport, peut être considérée comme économiquement analogue à la ville de Paris ; d'autre part, ce local-type est un hôtel de chaîne moderne comparable à celui à évaluer en termes de construction, de prestations et de niveau de confort ;
- la méthode d'évaluation par voie d'appréciation directe n'étant que subsidiaire, elle ne saurait être mise en oeuvre en l'espèce dès lors qu'elle a démontré qu'il existait plusieurs
locaux-types permettant une évaluation par comparaison ;
- pour mettre en oeuvre la méthode d'appréciation directe, l'administration ne pouvait retenir une transaction intervenue en 1984, sans établir l'absence d'une transaction plus proche du 1er janvier 1970 ;
..........................................................................................................
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 14 avril 2015 :
- le rapport de M. Huon, premier conseiller,
- et les conclusions de M. Coudert, rapporteur public ;
1. Considérant que la SNC INVEST HOTEL BLANC MESNIL relève appel du jugement du 5 mai 2014 par lequel le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande tendant à la réduction, à hauteur de 44 190 euros, de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2011 à raison de l'établissement hôtelier qu'elle exploite, au 219 avenue Descartes au Blanc-Mesnil, sous l'enseigne " Campanile du Blanc-Mesnil " ;
2. Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article 1447-0 du code général des impôts : " Il est institué une contribution économique territoriale composée d'une cotisation foncière des entreprises et d'une cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises " ; qu'aux termes de l'article 1467 de ce code : " La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France (...) dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de ceux qui ont été détruits ou cédés au cours de la même période (...) / La valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe (...) " ; qu'aux termes de l'article 1600 du même code : " I.-Il est pourvu à une partie des dépenses des chambres de commerce et d'industrie de région ainsi qu'aux contributions allouées par ces dernières, selon des modalités fixées par décret en Conseil d'Etat, aux chambres de commerce et d'industrie territoriales et à l'assemblée des chambres françaises de commerce et d'industrie au moyen d'une taxe pour frais de chambres constituée de deux contributions : une taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises et une taxe additionnelle à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (...) / II.-1.-La taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises mentionnée au I est due par les redevables de cette cotisation proportionnellement à leur base d'imposition (...) " ;
3. Considérant, d'autre part, qu'aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties (...) est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte " ; qu'aux termes de l'article 1498 dudit code : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe " ; que l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts a fixé la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970 ; que lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues par le b du 2° de l'article 1498 sus rappelé ; que, par ailleurs, lorsqu'aucune valeur locative ne peut être déterminée par application des règles prévues au 1° puis au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, par référence au loyer du bien ou à défaut par comparaison, l'administration est fondée, en vertu du 3°, à déterminer cette valeur par voie d'appréciation directe, à partir de la valeur vénale du bien à la date de référence du
1er janvier 1970 ;
Sur la détermination de la valeur locative par comparaison :
4. Considérant que l'administration a admis que la valeur locative cadastrale de l'hôtel en litige, arrêtée à 50 051 euros, avait initialement été déterminée de manière irrégulière par comparaison avec le local-type n° 43 du procès-verbal complémentaire de la commune de Villejuif ; que la SNC INVEST HOTEL BLANC MESNIL soutient que la valeur locative de l'immeuble qu'elle exploite peut être évaluée, selon la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, par référence à différents termes de comparaison ;
5. Considérant, en premier lieu, que la requérante propose de retenir le local-type n° 61 de la commune de Saint-Cyr-l'Ecole, en soutenant, en particulier que ce local, à usage d'hôtel, a fait l'objet de travaux de rénovation qui, au 1er janvier de l'année d'imposition en litige, lui a conféré des caractéristiques comparables à son établissement ; que, toutefois, il ne résulte pas des photographies et extraits de sites internet produits par la société requérante en première instance, ni des autres pièces de l'instruction qu'en dépit des aménagements internes dont il a fait l'objet, le local-type en cause, de construction ancienne et correspondant à un hôtel exploité sous l'enseigne " Aérotel ", d'une surface pondérée de 469 m² et composé de 26 chambres, puisse être comparé, eu égard à ses caractéristiques propres et au secteur d'activité concerné, à l'hôtel de chaîne de conception moderne, construit en 1993 et offrant 114 chambres pour une superficie pondérée totale de 2 433 m², dont la SNC INVEST HOTEL BLANC MESNIL est exploitante ;
6. Considérant, en deuxième lieu, que la société propose le local-type n° 111 figurant sur le procès-verbal des opérations de révision foncière de Paris Dauphine (16ème) et correspondant à un hôtel 4 étoiles exploité sous l'enseigne " Hôtel Alexander " au 102, avenue Victor Hugo à Paris ; que, toutefois, la commune du Blanc-Mesnil et le 16ème arrondissement de Paris ne présentent pas, du point de vue économique, une situation analogue au sens des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts dès lors qu'elles n'attirent pas une clientèle équivalente et ne comportent pas de zones de chalandise comparables ; que, par suite, le terme de comparaison susmentionné ne peut qu'être écarté ;
7. Considérant, en troisième lieu, que dans le dernier état de ses écritures, la SNC INVEST HOTEL BLANC MESNIL a expressément renoncé à se prévaloir du local-type n° 3 du procès-verbal de Paris 12ème ; qu'il n'y a donc pas lieu d'examiner la pertinence de ce
local-type ;
8. Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'aucun des locaux-types proposés par la SNC INVEST HOTEL BLANC MESNIL ne peut être retenu comme terme de comparaison ; que, par ailleurs, l'administration produit les résultats d'une recherche - appuyés de nombreuses références jurisprudentielles - ayant porté sur plus de cent locaux-types, dont il ressort qu'il n'existe aucun local-type régulièrement évalué ou présentant les mêmes caractéristiques que l'immeuble à évaluer et situé au Blanc-Mesnil ou dans une commune économiquement comparable susceptible de servir à la comparaison de l'immeuble en litige ; que, par suite, il y a lieu, conformément à ce que propose le ministre, d'évaluer cet immeuble par voie d'appréciation directe en application du 3° de l'article 1498 du code général des impôts ;
Sur la méthode par voie d'appréciation directe :
9. Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires " ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien " ;
10. Considérant que l'administration propose de déterminer la valeur locative du local en litige qui a été construit en 1993 à partir de la valeur vénale d'un hôtel-restaurant exploité sous l'enseigne Ibis à Bobigny telle qu'elle ressort de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement du 17 janvier 1984 d'un montant de 13 342 500 francs (2 034 051 euros), auquel a été appliqué un abattement de 20 % pour dépréciation immédiate, un abattement de 10 % au titre de la différence de situation et l'indice trimestriel de l'INSEE du coût de la construction ; que la valeur locative au 1er janvier 1970 en résultant après application du taux d'intérêt mentionné à l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts s'établit à 63 778 euros, soit une somme supérieure à celle retenue pour l'assiette des impositions contestées (50 051 euros) ;
11. Considérant que la SNC INVEST HOTEL BLANC MESNIL se borne à faire valoir que l'administration, sans justifier de ses recherches, a retenu une transaction postérieure de plus de dix ans au 1er janvier 1970, sans soutenir qu'il existerait des transactions plus proches de cette date portant sur des immeubles d'une nature comparable situés dans la commune du Blanc-Mesnil ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue ; que, par suite, cette transaction peut être retenue dans les circonstances de l'espèce pour l'application de la méthode d'appréciation directe ;
12. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SNC INVEST HOTEL BLANC MESNIL n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande ; que, par voie de conséquence, ses conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent qu'être rejetées ;
DECIDE :
Article 1er : La requête de la SNC INVEST HOTEL BLANC MESNIL est rejetée.
''
''
''
''
7
2
N° 14VE01759
