Vu l'ordonnance en date du 16 août 2004, enregistrée au greffe de la Cour administrative d'appel de Versailles le 1er septembre 2004, par laquelle le président de la Cour administrative d'appel de Paris a, en application du décret n°2004-585 du 22 juin 2004 portant création d'une cour administrative d'appel à Versailles, et modifiant les articles R.221-3, R.221-4, R.221-7 et R.221-8 du code de justice administrative, transmis à la Cour administrative d'appel de Versailles la requête présentée par M. Aires X, demeurant ... ;
Vu la requête, enregistrée le 5 août 2003 au greffe de la Cour administrative de Paris présentée par M. Aires X ; M. Aires X demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement n°0004484 et n°0005564 du 27 mai 2003 par lequel le Tribunal administratif de Versailles a rejeté ses demandes tendant à l'annulation, d'une part, de l'arrêté en date du 26 mai 2000 par lequel le préfet des Yvelines a refusé l'autorisation de lotir en trois lots un terrain situé ... à Trappes et, d'autre part, de l'arrêté en date du 23 août 2000 par lequel le préfet des Yvelines a refusé l'autorisation de lotir ce même terrain en deux lots et à ce qu'il soit enjoint au préfet de statuer à nouveau sur ses demandes dans le délai de un mois ;
2°) d'annuler, pour excès de pouvoir, lesdits arrêtés ;
3°) de condamner l'Etat à lui verser une somme de 2 414 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative ;
Il soutient que c'est à tort que le tribunal a écarté son moyen tiré de l'insuffisante motivation du refus de sa demande de lotir en deux lots et de l'absence de visas du certificat d'urbanisme positif qu'il a obtenu le 9 avril 1998 et dont la validité a été prolongée d'un an ; que
c'est à tort que le tribunal administratif a considéré que ce certificat d'urbanisme positif ne créait aucun droit ; que le certificat d'urbanisme positif du terrain a été joint à chaque demande ; que, s'agissant de la demande de lotissement en trois lots, le nouveau plan d'occupation des sols impose une superficie de 200 m2 minimum pour les maisons individuelles et non pour les autres constructions ; que c'est à tort que le tribunal administratif a considéré, pour rejeter sa requête, que chacun des trois lots devait avoir une superficie de 200 m2 en considérant que les trois lots seraient réservés à des maisons individuelles et a déduit du terrain la superficie correspondant à un accès en considérant qu'il s'agissait d'une voie de desserte des trois lots ; que, s'agissant de la demande de lotissement en deux lots, le tribunal administratif a commis une erreur de droit en se référant aux textes régissant les permis de construire et en jugeant ainsi que le lot n°1 devait être considéré comme créant deux lots dès lors qu'il a vocation à comporter deux logements ; qu'aucun texte n'impose qu'une demande de lotir indique le nombre de bâtiments susceptibles d'être réalisés sur chaque lot , la nature de ces bâtiments et si les constructions seront vendues ou louées ;
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Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 10 novembre 2005 :
- le rapport de Mme Kermorgant, premier conseiller ;
- les observations de M. X,
- et les conclusions de M. Pellissier, commissaire du gouvernement ;
Après avoir pris connaissance de la note en délibéré, enregistrée le 14 novembre 2005, présentée par M. X ;
Considérant qu'en application des dispositions de l'article R. 315-54 du code de l'urbanisme, M. X a bénéficié le 9 avril 1998 d'un certificat d'urbanisme positif pour chacun des 4 lots issus de la division opérée sur une unité foncière sise ... à Trappes, acquise en 1996 par l'intéressé ; que la validité de ces certificats a été prorogée jusqu'au 9 avril 2000 ; que, s'agissant du lot B issu de la division précitée, d'une superficie de 627 m², M. X a déposé une première demande d'autorisation de lotir ce terrain en deux lots le 21 octobre 1999 puis une seconde demande d'autorisation de lotir concernant le même terrain en trois lots le 16 décembre 1999 ; que ces demandes ont été rejetées par deux arrêtés du préfet des Yvelines des 26 mai et 23 août 2000 ;
En ce qui concerne la légalité externe :
Considérant que les arrêtés des 26 mai et 23 août 2000 comportent l'énoncé des considérations de droit et de fait qui en sont le fondement, et notamment les dispositions des articles UE5 et UE6 du règlement du plan d'occupation des sols ; que si, s'agissant de l'arrêté du 23 août 2000, le préfet des Yvelines a considéré, compte tenu de l'imprécision de la demande de M. X, que sa demande de lotissement portait sur trois lots et non deux, cette circonstance est sans influence sur la légalité externe du dit arrêté ; qu'enfin aucune disposition législative ou réglementaire n'imposait au préfet de viser le certificat d'urbanisme positif que l'intéressé avait préalablement obtenu au titre du terrain d'assiette du projet de lotissement ; que, par suite, M. X n'est pas fondé à soutenir que les arrêtés litigieux seraient entachés d'insuffisance de motivation ;
En ce qui concerne la légalité interne :
S'agissant des droits tirés du certificat d'urbanisme :
Considérant qu'aux termes de l'article L.111-5 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors en vigueur : (...) Lorsqu'une partie est détachée d'un terrain dont les droits à construire n'ont été que partiellement utilisés, il ne peut y être construit que dans la limite des droits qui n'ont pas été utilisés avant la division. Toute convention entraînant le détachement (...) d'une partie d'un terrain qui provient d'une parcelle (...) supportant une construction doit être précédée de la délivrance d'un certificat d'urbanisme(...) ; qu'aux termes de l'article R.315-54 du même code, dans sa rédaction applicable en l'espèce : Les divisions de terrains en vue de l'implantation de bâtiments (...) doivent (...) être précédées de la délivrance d'un certificat d'urbanisme portant sur chacun des terrains devant provenir de la division ; qu'enfin selon l'article L. 410-1 du même code dans sa rédaction alors applicable : Le certificat d'urbanisme indique, en fonction du motif de la demande si, compte tenu des dispositions d'urbanisme et des limitations administratives au droit de propriété applicables à un terrain, ainsi que de l'état des équipements publics existants ou prévus (...) ledit terrain peut : a) Etre affecté à la construction ; b) Etre utilisé pour la réalisation d'une opération déterminée (...) Si la demande formulée en vue de réaliser l'opération projetée sur le terrain (...) est déposée dans le délai d'un an à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme et respecte les dispositions d'urbanisme mentionnées par ledit certificat, celles-ci ne peuvent être remises en cause (...) ; que si ces dispositions permettent à M. X de bénéficier des dispositions du plan d'occupation des sols adopté le 23 décembre 1982, en vigueur à la date d'octroi du certificat d'urbanisme, leur portée se limite aux seules dispositions du plan d'occupation des sols mentionnées dans le certificat d'urbanisme ;
Considérant qu'il est constant que le certificat d'urbanisme du 9 avril 1998 dont se prévaut M. X a été délivré à ce dernier sur le fondement des articles L.111-5 et R.315-54 du code de l'urbanisme précités ; que, dès lors, compte-tenu de la nature de ce certificat et de son contenu portant uniquement sur la répartition de la surface constructible entre les parcelles issues de la division de l'unité foncière bâtie dont le requérant était propriétaire à Trappes, les seules dispositions du plan d'occupation des sols de cette commune adopté le 23 décembre 1982 dont pouvait se prévaloir M. X, étaient celles de l'article UE 14 lui garantissant que le terrain, objet du présent litige, était constructible à raison d'un coefficient d'occupation des sols de 0,60 et pour une surface hors oeuvre nette de 376 m2 ; qu'ainsi, à l'exception de ces dispositions, ses demandes d'autorisation de lotir devaient respecter les dispositions du nouveau plan d'occupation des sols de la commune révisé le 28 février 2000 ; qu'il résulte de l'instruction qu'hormis les droits à construire du lot B issu de la division opérée sur l'unité foncière acquise en 1996 par M. X, définis au regard des dispositions de l'article UE 14 du plan d'occupation des sols de la commune approuvé le 23 décembre 1982, les demandes d'autorisation de lotir de l'intéressé ont été examinées au regard des dispositions du plan d'occupation des sols du 28 février 2000 applicables à la zone UE ; que, par voie de conséquence, le requérant n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, les premiers juges ont estimé que le préfet des Yvelines n'avait pas commis d'erreur de droit en lui opposant les dispositions des articles UE 5 et UE 6 du plan d'occupation des sols révisé le 28 février 2000 relatives à la superficie minimale de terrain exigée dans cette zone et à l'implantation du bâti par rapport à l'alignement ;
S'agissant de l'arrêté du 26 mai 2000 rejetant la demande d'autorisation de lotir en trois lots :
Considérant, en premier lieu, que M. X doit être regardé, selon les termes même de sa demande qui porte sur la construction de trois maisons , comme ayant nécessairement demandé à lotir son terrain en vue de la construction de trois habitations individuelles sur trois lots ; que, par suite, le moyen tiré de ce que les trois lots de son projet ne seraient pas destinés à des maisons individuelles ne peut qu'être écarté ;
Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article R.315-5 du code de l'urbanisme : Le dossier joint à la demande est constitué des pièces ci-après : (.....)d) Un plan définissant la composition d'ensemble du projet et faisant apparaître la répartition prévue entre les terrains réservés à des équipements ou des usages collectifs et les terrains destinés à une utilisation privative,(...), ce plan pouvant se présenter sous la forme d'un plan de masse et pouvant également faire apparaître la division parcellaire : (....) f) Si des travaux d'équipement internes aux lotissements sont prévus, un programme et des plans desdits travaux indiquant les caractéristiques des ouvrages à réaliser et les conditions de leur réalisation, notamment le tracé des voies, l'implantation des équipements et leurs modalités de raccordement aux bâtiments dont l'édification est prévue ; que, contrairement à ce que soutient le requérant, le plan des emplacements privatifs et des voies de circulation du lotissement projeté est exigé par les dispositions précitées de l'article R. 315-5 du code de l'urbanisme et permet au service instructeur de fonder sa décision ; qu'il ressort clairement du plan joint à sa demande qu'une voie donne accès au lot n°3 et aux parkings des lots n° 1 et 2 ; que cette voie d'accès est donc affectée à usage de voie de circulation et ne constitue pas une servitude de passage pour piétons comme le soutient M. X ; que, dès lors, c'est à bon droit que les premiers juges ont estimé que l'assiette de 107 m2 destinée à la voie de circulation interne du lotissement projeté ne pouvait légalement être prise en compte pour le calcul de la superficie de chaque lot ;
Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes de l'article UE 5 du plan d'occupation des sols approuvé le 28 février 2000 : Pour être constructible ou loti, tout terrain doit avoir : - une superficie au moins égale à 200 m2 pour la construction d'habitation individuelle ( ...) ; que , compte tenu de la nécessaire déduction de la superficie de 107 m² affectée à la voirie interne, les trois lots prévus étaient nécessairement inférieurs à la superficie minimale de 200m2 exigée par les dispositions précitées ; que la circonstance que M. X ait demandé une autorisation pour la réalisation de trois lots en indivision en ne conservant pour un usage privatif que l'assiette des constructions est sans incidence sur l'obligation de superficie minimale de 200 m2 pour chaque terrain imposée par ledit article ; que, par suite, c'est à bon droit que le préfet des Yvelines s'est fondé sur la méconnaissance des dispositions précitées de l'article UE5 du plan d'occupation des sols pour refuser l'autorisation de lotir sollicitée ; que ce motif étant suffisant , à lui seul, pour justifier le refus opposé le 26 mai 2000 à M. X , ce dernier ne saurait utilement soutenir que les dispositions de l'article UE6 du même plan ne pouvaient lui être opposées ;
S'agissant de l'arrêté du 23 août 2000 rejetant la demande d'autorisation de lotir en deux lots :
Considérant que le préfet des Yvelines a opposé à la demande portant sur deux lots les dispositions de l'article UE 6 du plan d'occupation des sols du 28 février 2000 qui imposent, dans la zone Uea où se situe le projet, l'implantation des constructions dans une bande constructible de 20 mètres par rapport à l'alignement , sauf dans le cas d'extension d'un bâtiment existant ; qu'il ressort des pièces du dossier et qu'il n'est pas sérieusement contesté que l'un des deux lots du projet se situe à plus de 20 mètres de l'alignement de la voie publique, en dehors de cette bande ; que dès lors que les dispositions précitées faisaient obstacle à l'implantation de la construction en vue de laquelle ledit lot avait été prévu, c'est à bon droit que les premiers juges ont estimé que l'autorisation de lotir en question méconnaissait les dispositions précitées de l'article UE 6 ; que ce motif étant suffisant, à lui seul, pour justifier l'arrêté du 23 août 2000, les moyens tiré de ce que le préfet aurait commis une erreur de fait en interprétant sa demande d'autorisation de lotir comme portant sur trois lots et une erreur de droit en lui opposant les dispositions de l'article UE 5 du même plan sont inopérants et ne peuvent, par voie de conséquence, qu'être écartés ;
Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que M. X n'est pas fondé à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Versailles a rejeté ses demandes tendant à l'annulation des arrêtés en date du 26 mai 2000 et du 23 août 2000 par lesquels le préfet des Yvelines a refusé les autorisations de lotir qu'il avait sollicitées ; que doivent être rejetées, par voie de conséquence, ses conclusions tendant à la condamnation de l'Etat au versement d'une somme au titre des frais qu'il a exposés, tant en première instance, en tout état de cause, que devant la Cour, et non compris dans les dépens ;
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de M. X est rejetée .
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N°03VE03188
