Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 48 rue de la République à Saint-Denis a demandé au Tribunal administratif de Montreuil d'annuler l'arrêté n° 19-0036 HI IRR JBH du 7 mars 2019 par lequel le préfet de la Seine-Saint-Denis a déclaré insalubre à titre irrémédiable l'immeuble situé 48 rue de la République dans la commune de Saint-Denis (93200) et la décision implicite rejetant son recours gracieux.
Par un jugement n° 1909727 du 18 février 2021, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 7 mars 2019 et de la décision implicite rejetant son recours gracieux.
Procédure devant la Cour :
Par une requête enregistrée le 18 avril 2021 à la Cour administrative d'appel de Versailles et transmise à la Cour par une ordonnance du 27 avril 2021 du président de la 4ème chambre de la Cour administrative d'appel de Versailles, et un mémoire enregistré le 16 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 48 rue de la République à Saint-Denis, représenté par Me Tosoni, demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n° 1909727 du 18 février 2021 du Tribunal administratif de Montreuil ;
2°) d'annuler l'arrêté n° 19-0036 HI IRR JBH du 7 mars 2019 du préfet de la Seine-Saint-Denis, ensemble la décision implicite rejetant son recours gracieux ;
3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 6 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- en estimant qu'il était le représentant des copropriétaires quelles que soient les parties visées de l'immeuble, privatives ou communes et en ne précisant pas pour chacun des copropriétaires concernés les travaux mis à sa charge, le préfet a entaché son arrêté d'irrégularité ;
- en estimant qu'il lui appartenait d'effectuer dans les parties privatives de l'immeuble les travaux prescrits par l'arrêté contesté, le préfet a méconnu les règles de représentation en matière de droit de la copropriété résultant des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 ainsi que le droit au respect de la propriété privée ;
- l'arrêté en litige a été pris à l'issue d'une procédure irrégulière dès lors que l'immeuble se situant près d'un monument historique remarquable, l'architecte des bâtiments de France aurait dû être consulté comme le prévoit l'article R 1331-4 du code de la santé publique ; cet article n'opère pas de distinction entre des travaux provisoires et des travaux définitifs ;
- le préfet s'est fondé sur une étude qui est incomplète quant à la détermination du coût de reconstruction de l'immeuble ; dans ces conditions, l'administration, sur laquelle pèse la charge de la preuve contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, ne justifie pas que les travaux de reconstruction seraient plus onéreux que les travaux de réhabilitation de l'immeuble.
Par un mémoire en défense, enregistré le 24 novembre 2021, le ministre des solidarités et de la santé conclut au rejet de la requête.
Il soutient que les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.
Par un arrêt avant-dire-droit du 7 mars 2022, la Cour a, avant de statuer sur la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 48 rue de la République à Saint-Denis, ordonné un supplément d'instruction aux fins pour les parties de produire, dans un délai de trois mois, à compter de la notification de l'arrêt, tous les éléments de nature à établir le coût de démolition de l'immeuble, le type de fondations nécessaires à la reconstruction d'un nouvel immeuble eu égard notamment à la nature du sol, à la surface de l'immeuble et à sa configuration ainsi que le coût de ces fondations, les éventuelles sujétions imposées lors de la reconstruction de l'immeuble liées à la proximité de la basilique Saint-Denis et leur coût, le coût de reconstruction de l'immeuble déterminé par référence au prix du m² de la construction d'un immeuble comparable en termes de surface, d'emprise, de nombre de niveaux et de répartition entre les commerces et l'habitat en Seine-Saint-Denis et le coût des travaux nécessaires à la résorption de l'insalubrité de l'immeuble actualisés sur la base des tarifs pratiqués en 2022.
Par un mémoire enregistré le 3 juin 2022, la ministre de la santé et de la prévention persiste dans ses conclusions et dans ses moyens.
Elle soutient que le rapport établi par le centre scientifique et technique du bâtiment le 1er juin 2022 à la suite de l'arrêt avant-dire-droit du 7 mars 2022 démontre le caractère irrémédiable de l'insalubrité de l'immeuble en cause en concluant à l'infériorité du coût de reconstruction incorporant le coût de démolition de l'immeuble au coût des travaux de résorption de l'insalubrité.
Par un mémoire enregistré le 7 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 48 rue de la République à Saint-Denis persiste dans ses conclusions et porte à 8 000 euros la somme sollicitée au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient en outre que :
- le rapport produit par l'administration est incomplet et ne répond pas à tous les points mentionnés dans l'arrêt avant-dire-droit ;
- l'architecte de l'immeuble a chiffré à 470 000 euros le coût total de démolition en tenant compte de l'ensemble des éléments à prendre en compte.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de la santé publique ;
- la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
- le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme A...,
- les conclusions de Mme Bernard, rapporteure publique,
- et les observations de Me Tosoni, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 48 rue de la République.
Une note en délibéré a été présentée pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 48 rue de la République le 20 octobre 2022.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 7 mars 2019, pris après avis du conseil départemental de l'environnement et des risques sanitaires et technologiques du 31 janvier 2019, le préfet de la Seine-Saint-Denis a déclaré insalubre à titre irrémédiable l'immeuble situé 48 rue de la République dans la commune de Saint Denis, a interdit définitivement l'habitation et l'utilisation des locaux et logements aménagés dans cet immeuble et a enjoint aux propriétaires concernés de faire réaliser des travaux nécessaires pour empêcher l'utilisation des logements et interdire l'accès aux lieux. Par un recours gracieux formé le 10 mai 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 48 rue de la République à Saint-Denis a demandé au préfet de retirer cet arrêté. Ce recours a été implicitement rejeté. Par un jugement du 18 février 2021 dont le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 48 rue de la République à Saint-Denis relève appel, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 7 mars 2019 du préfet de la Seine-Saint-Denis et de la décision implicite rejetant son recours gracieux. Par un arrêt avant-dire-droit du 7 mars 2022, la Cour a, avant de statuer sur la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 48 rue de la République à Saint-Denis, ordonné un supplément d'instruction aux fins pour les parties de produire tous les éléments de nature à établir notamment les coûts de démolition et de reconstruction de l'immeuble et celui des travaux nécessaires à la résorption de l'insalubrité de cet immeuble actualisés sur la base des tarifs pratiqués en 2022.
2. En premier lieu, il ressort de l'annexe 1 de l'arrêté du 7 mars 2019 à laquelle renvoie son article 2 que celle-ci mentionne le nom, le prénom et l'adresse de chacun des propriétaires de l'immeuble ainsi que le ou les lots de l'immeuble dont il est propriétaire. Il ressort de la lecture de l'article 4 de cet arrêté que " les propriétaires mentionnés à l'article 2 " sont tenus " d'exécuter tous travaux nécessaires pour empêcher toute utilisation des logements et interdire toute entrée dans les lieux ". En outre, l'arrêté distingue, pour chaque lot de la propriété dont le numéro est précisé, les travaux prescrits. Il s'ensuit que, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, le préfet de la Seine-Saint-Denis a clairement identifié chacun des propriétaires de l'immeuble ainsi que les travaux qu'ils étaient tenus d'exécuter dans les parties privatives de l'immeuble leur appartenant. La circonstance que le préfet de la Seine-Saint-Denis a mentionné, dans l'article 2 de l'arrêté, que l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble était représenté par le syndicat des copropriétaires, est sans incidence sur les obligations auxquelles sont tenus chacun des propriétaires de l'immeuble. Il ne ressort pas des termes de cet arrêté que le préfet de la Seine-Saint-Denis aurait enjoint au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 48 rue de la République d'effectuer des travaux dans les parties privatives de l'immeuble. Par suite, le moyen tiré de ce que l'arrêté litigieux est entaché d'irrégularité et méconnait les règles de représentation en matière de droit de la copropriété ainsi que le droit de propriété privée doit être écarté.
3. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 1331-4 du code de la santé publique dans sa version en vigueur en l'espèce : " Avant d'ordonner la réparation ou la démolition d'un immeuble insalubre en application de l'article L. 1331-28, le préfet sollicite l'avis de l'architecte des Bâtiments de France dans les cas où cet immeuble est : (...) 2° Soit situé dans les abords des monuments historiques définis à l'article L. 621-30 du même code ; 3° Soit situé dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable classé en application de l'article L. 631-1 du même code ; (...) ".
4. Il résulte de l'instruction que l'immeuble en cause est situé aux abords de la basilique Saint-Denis. Cependant, les travaux prescrits par l'arrêté du 7 mars 2019 ont pour seul objet d'empêcher l'utilisation des logements et d'interdire l'entrée dans les lieux et ne présentent donc pas, comme l'a relevé à juste titre le tribunal, le caractère de travaux de réparation ni de travaux de démolition mentionnés à l'article R. 1331-4 du code de la santé publique. Dans ces conditions, le préfet de la Seine-Saint-Denis n'était pas tenu de solliciter l'avis de l'architecte des Bâtiments de France avant d'édicter l'arrêté du 7 mars 2019. Par suite, ce deuxième moyen ne peut qu'être écarté.
5. En troisième lieu, aux termes de l'article L. 1331-26 du code de la santé publique, dans sa version en vigueur en l'espèce : " Lorsqu'un immeuble, bâti ou non, vacant ou non, attenant ou non à la voie publique, un groupe d'immeubles, un îlot ou un groupe d'îlots constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé ou exploité, un danger pour la santé des occupants ou des voisins, le représentant de l'Etat dans le département, saisi d'un rapport motivé du directeur général de l'agence régionale de santé ou, par application du troisième alinéa de l'article L. 1422-1, du directeur du service communal d'hygiène et de santé concluant à l'insalubrité de l'immeuble concerné, invite la commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires et technologiques à donner son avis dans le délai de deux mois : 1° Sur la réalité et les causes de l'insalubrité ; 2° Sur les mesures propres à y remédier. L'insalubrité d'un bâtiment doit être qualifiée d'irrémédiable lorsqu'il n'existe aucun moyen technique d'y mettre fin, ou lorsque les travaux nécessaires à sa résorption seraient plus coûteux que la reconstruction. (...) ".
6. Ces dispositions permettent à l'autorité compétente de caractériser d'irrémédiable l'insalubrité d'un immeuble et de prononcer, par suite, l'interdiction définitive de l'habiter ainsi que, le cas échéant, de l'utiliser et l'obligation de le détruire. Elles prévoient, comme l'une des deux conditions alternatives du caractère irrémédiable de l'insalubrité, la circonstance que les travaux nécessaires à la résorption de l'insalubrité de l'immeuble présentent un coût plus élevé que celui de la reconstruction du même immeuble. Pour leur application, le coût de reconstruction de l'immeuble doit être apprécié en y incorporant le coût de démolition de l'immeuble concerné.
7. Il résulte de l'instruction que l'immeuble situé 48 rue de la République à Saint Denis à l'angle de deux rues est composé de sept bâtiments constituant un bloc structural monolithique. Pour prononcer l'insalubrité irrémédiable de cet immeuble, le préfet de la Seine-Saint-Denis s'est fondé sur l'avis émis le 31 janvier 2019 par le Comité départemental de l'environnement, des risques sanitaires et technologiques, après examen des rapports sur la situation de l'immeuble présentés par les inspecteurs de salubrité du service communal d'hygiène et de santé de la commune de Saint-Denis et de l'étude du 28 novembre 2018 établie par le cabinet Archi Ethic qui a évalué le coût d'une réhabilitation de l'immeuble à 2 560 694, 67 euros hors taxes et celui d'une reconstruction à 2 197 500 euros hors taxes. Toutefois, cette étude n'a notamment pas pris en compte le coût des travaux de démolition de l'immeuble qui doivent être inclus dans le coût de reconstruction de l'immeuble. A la suite de l'arrêt avant-dire-droit de la Cour, le ministre a produit un rapport établi par le centre scientifique et technique du bâtiment le 1er juin 2022 procédant à une nouvelle évaluation des coûts de reconstruction et de réhabilitation de l'immeuble. Il ressort des termes de ce rapport que le coût de la reconstruction de l'immeuble en conformité aux règles en vigueur en 2022, incluant le coût de sa démolition, est évalué à 3 352 096 euros alors que le coût des travaux nécessaires à la résorption de l'insalubrité de l'immeuble est estimé à 3 482 327 euros.
8. Le syndicat requérant soutient que le rapport du centre scientifique et technique du bâtiment ne précise pas la nature du sol, ni le type et le coût des fondations nécessaires à la reconstruction d'un nouvel immeuble. Cependant, il ressort des termes de ce rapport que le coût des fondations a été évalué et intégré au coût total tant de l'opération de reconstruction que de l'opération de réhabilitation. Les auteurs du rapport ont également précisé que l'immeuble reposait sur un sol argileux gonflant au droit des bâtiments, que des variations hydriques de la teneur en eau du sol du fait de vraisemblables fuites de réseaux enterrés étaient attendues et qu'elles devaient être prises en considération en particulier dans le coût des travaux du projet de réhabilitation. Dans ces conditions, la nature des sols a nécessairement été prise en considération pour déterminer le type de fondation adapté au projet de reconstruction et, par suite, le coût des fondations. Il s'ensuit que la seule circonstance que le type de fondation retenu n'ait pas été précisé n'est pas de nature, à elle seule, à remettre en cause le coût des fondations retenu dans le cas d'une reconstruction. Or, le requérant ne conteste pas sérieusement le coût des fondations retenu par le centre scientifique et technique du bâtiment.
9. Il ressort de la lecture du rapport du 1er juin 2022 que le centre scientifique et technique du bâtiment a écarté les frais de désamiantage de l'immeuble au motif que l'obligation de mettre en place des opérations de désamiantage s'impose tant dans le cadre d'une démolition suivie d'une reconstruction que dans celui d'une réhabilitation et que cette dernière, en l'espèce, portera nécessairement sur le gros œuvre (toitures, façades, cages d'escaliers intérieures, murs) et comprendra en toute hypothèse la démolition du bâtiment C dont il n'est pas sérieusement contesté qu'en raison de son état de délabrement, il ne peut pas faire l'objet d'une rénovation. Si le requérant soutient que les frais de désamiantage doivent être intégrés dans le coût de reconstruction de l'immeuble et dans celui de réhabilitation dès lors que ces frais seront moins élevés dans le cadre d'une opération de réhabilitation qui générera moins d'éléments à mettre en décharge, il ressort de l'étude émanant du cabinet d'Architecture Station du 4 juin 2022 versée au dossier par le requérant que les frais de désamiantage s'élèvent à 15 000 euros dans le cas d'une opération de démolition. En tout état de cause, si ces frais étaient inclus dans le coût de la reconstruction de l'immeuble en conformité aux règles en vigueur en 2022, ce dernier s'élèverait à 3 367 096 euros, soit un coût inférieur à celui des travaux nécessaires à la résorption de l'insalubrité de l'immeuble estimé à 3 482 327 euros.
10. Il ressort également du rapport du centre scientifique et technique du bâtiment que le coût de la démolition de l'ensemble de bâtiments constituant l'immeuble est estimé à 306 000 euros se composant en dépenses " d'installation-repli, de préparation et de débroussaillage, de consignation réseaux, de curage, de démolition, d'évacuation et de protection des mitoyens ". En se fondant sur l'étude émanant du cabinet d'Architecture Station du 4 juin 2022, le requérant soutient que les frais de démolition s'élèvent à 470 800 euros. Cependant, il ressort de cette étude qu'ont également été pris en compte dans les frais de démolition les coûts d'études et de prélèvement aux fins de recherche de plomb et d'amiante, le coût d'un référé préventif, les dépenses des opérations de désamiantage, les frais d'un contrôle de l'installation électrique et d'une étude d'un bureau d'études techniques et des frais de " coordination pilotage " et que les seuls frais de démolition et des travaux conservatoires des fonds voisins sont évalués à 347 000 euros. Dans ces conditions, à supposer même que le coût de démolition de 306 000 euros mentionné dans le rapport du centre scientifique et technique du bâtiment ait été sous-évalué et qu'il faille retenir un coût de 347 000 euros, le coût total de la reconstruction de l'immeuble s'élèverait à 3 393 000 euros. En outre, en admettant même que doivent également être inclus les frais de désamiantage d'un montant de 15 000 euros, le coût total de reconstruction serait de 3 408 000 euros, soit un coût toujours inférieur à celui de la réhabilitation estimé à 3 482 000 euros.
11. La circonstance que l'emplacement de l'immeuble qui est situé dans une rue piétonne du centre-ville de Saint-Denis n'a pas été pris en considération par le centre scientifique et technique du bâtiment lors de l'estimation du coût de reconstruction de cet immeuble est sans incidence sur ce coût dès lors qu'un tel emplacement générera les mêmes contraintes matérielles que dans l'hypothèse d'une opération de réhabilitation. Enfin, il ne ressort pas de l'avis de l'architecte des Bâtiments de France du 14 avril 2022 consulté sur la mise en œuvre de mesures visant à résorber le caractère insalubre des logements collectifs de l'immeuble en cause mentionnant que la restauration de l'immeuble " de rapport traditionnel de type faubourien " de la fin du 19ème siècle et de la première partie du 20ème siècle doit s'effectuer dans le respect de son écriture architecturale qu'une telle prise en considération augmenterait le coût de reconstruction évalué par le centre scientifique et technique du bâtiment qui, au demeurant, a précisé dans son rapport avoir pris en considération cet avis annexé audit rapport.
12. Il résulte des points 7 à 11 que l'état d'insalubrité de l'immeuble situé 48 rue de la République à Saint Denis doit être regardé comme étant irrémédiable au sens de l'article L. 1331-26 du code de la santé publique.
13. Il résulte de tout ce qui précède que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 48 rue de la République n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande. Par voie de conséquence, ses conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent qu'être rejetées.
DÉCIDE :
Article 1er : La requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 48 rue de la République est rejetée.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 48 rue de la République et au ministre de la santé et de la prévention.
Copie en sera adressée au préfet de la Seine-Saint-Denis.
Délibéré après l'audience du 18 octobre 2022, à laquelle siégeaient :
- M. Ho Si Fat, président de la formation de jugement,
- Mme Collet, première conseillère,
- Mme Larsonnier, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2022.
La rapporteure,
V. A... Le président,
F. HO SI FAT
Le greffier,
P. TISSERAND
La République mande et ordonne au ministre de la santé et de la prévention en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
2
N° 21PA02280
