Vu I/ la requête, enregistrée le 13 décembre 2002 sous le n° 02PA04194, présentée pour M. Paul X, élisant domicile de ...), par Me Meyer, avocat ; M. X demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement du 10 octobre 2002 du Tribunal administratif de Melun en tant que ledit jugement n'a condamné la COMMUNE DE MAISONS-ALFORT à verser à M. X que la somme de 11 347,19 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2000 et capitalisation des intérêts échus le 19 juin 2002 ;
2°) de faire droit à sa demande de première instance et de condamner la COMMUNE DE MAISONS-ALFORT à lui verser la somme de 966 147,66 euros ;
3°) de condamner la COMMUNE DE MAISONS-ALFORT au paiement d'une somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
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Vu II/ la requête, enregistrée le 7 janvier 2003 sous le n° 03PA00047, présentée pour la COMMUNE DE MAISONS-ALFORT, dont le siège est à l'hôtel de ville, BP 24, à Maisons-Alfort (94701), par la S.C.P. Huglo Lepage et associés conseil, avocats ; la COMMUNE DE MAISONS-ALFORT demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement du 10 octobre 2002 du Tribunal administratif de Melun en tant que ledit jugement, par ses articles 1 et 2, a condamné la COMMUNE DE MAISONS-ALFORT à verser à M. X d'une part la somme de 11 347,19 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2000 et capitalisation des intérêts, et d'autre part la somme de 600 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
2°) de rejeter la demande de M. X ;
3°) de condamner M. X au paiement d'une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
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Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de justice administrative ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 16 mai 2006 :
- le rapport de M. Luben, rapporteur ;
- les observations de Me Meyer, pour M. X, et de Me Ferracci, pour la commune de Maisons-Alfort,
- et les conclusions de Mme Giraudon, commissaire du gouvernement ;
Considérant que les requêtes susvisées n° 02PA04194 présentée pour M. Paul X et n° 03PA00047 présentée pour la COMMUNE DE MAISONS-ALFORT sont dirigées contre un même jugement et ont fait l'objet d'une instruction commune ; qu'il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul arrêt ;
Sur la régularité du jugement attaqué :
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que, dans un mémoire enregistré le 19 juin 2002 au greffe du Tribunal administratif de Melun, M. X a indiqué : « Si le tribunal l'estime nécessaire, il pourrait être opportun d'ordonner une mesure d'instruction pour évaluer le préjudice lié à la perte d'industrie » ; que cette seule phrase formulée au mode conditionnel, qui de surcroît n'a pas été reprise dans les conclusions formulées à la fin dudit mémoire, ne saurait être regardée comme des conclusions à fin d'expertise, mais comme une simple suggestion adressée aux premiers juges, à laquelle ceux-ci n'avaient pas à répondre ; qu'il s'ensuit que M. X n'est pas fondé à soutenir que le jugement attaqué, qui est suffisamment motivé, serait entaché d'irrégularité ;
Au fond :
Sur la responsabilité de la COMMUNE DE MAISONS-ALFORT :
Considérant que M. X, titulaire d'une promesse de vente conclue le 16 juillet 1996 avec la Société financière de l'Occident (FINOCCI), a déposé, pour l'aménagement d'un local en vue de la création d'une activité de mini-stockage, une déclaration de travaux exemptés de permis de construire à laquelle le maire de la COMMUNE DE MAISONS-ALFORT s'est opposé par un arrêté en date du 6 novembre 1996 qui n'a pas été contesté ; que M. X a déposé le 24 décembre 1996 une seconde déclaration de travaux à laquelle le maire de la commune s'est derechef opposé par arrêté en date du 26 mars 1997 ; que ce dernier arrêté a été annulé en raison de son illégalité par un arrêt du 20 janvier 2000 de la cour de céans, revêtu de l'autorité absolue de la chose jugée ;
Considérant qu'il résulte de l'instruction que, comme il a été dit, une promesse de vente a été conclue le 16 juillet 1996 entre M. X et la Société financière de l'Occident (FINOCCI), qui fixait la date de levée de l'option au plus tard au 24 septembre 1996, une prorogation ne pouvant excéder trois mois étant prévue dans l'hypothèse où les autorisations administratives en cours d'instruction se seraient pas obtenues ; que, par une lettre du 7 novembre 1996, la Société financière de l'Occident (FINOCCI) a accepté la demande présentée par M. X de prorogation de la promesse de vente jusqu'au 19 novembre 1996 ; que, par une attestation délivrée le 24 janvier 1997, la Société financière de l'Occident (FINOCCI) a autorisé M. X à effectuer les déclarations de travaux déposées le 2 août 1996 puis le 24 décembre 1996, comme l'a au demeurant relevé la cour de céans dans l'arrêt précité du 20 janvier 2000 ; que, par une lettre du 14 mars 1997, la Société financière de l'Occident (FINOCCI) a accepté la nouvelle demande présentée par M. X de prorogation de la promesse de vente jusqu'au 31 mars 1997 ; que ce n'est que le 17 juin 1997 que la Société financière de l'Occident (FINOCCI) a dénoncé, par un courrier adressé à M. X, la promesse de vente à lui consentie le 16 juillet 1996 ; qu'il suit de là qu'à la date du dépôt de la seconde déclaration de travaux exemptés de permis de construire, le 24 décembre 1996, ladite promesse de vente non seulement n'était pas caduque, mais que sa validité avait été explicitement prorogée jusqu'au 31 mars 1997 ; que, par suite, l'allégation de la COMMUNE DE MAISONS-ALFORT selon laquelle le pétitionnaire, en déposant sa seconde déclaration de travaux le 24 décembre 1996, soit le dernier jour de validité de la promesse de vente, se serait placé de lui-même dans une situation qui excluait l'acquisition de l'immeuble et la réalisation du projet manque en fait ; qu'enfin la COMMUNE DE MAISONS-ALFORT ne saurait tenter de s'exonérer de la responsabilité qui lui incombe du fait de la décision illégale en date du 26 mars 1997 en soutenant d'une part que M. X a refusé, par lettre du 15 mai 1997, de passer outre à la condition suspensive d'obtention d'une déclaration de travaux, et d'autre part qu'il ne se serait pas efforcé d'obtenir une nouvelle prorogation de la promesse de vente dans l'hypothèse d'un succès de l'action contentieuse qu'il avait entreprise, ce dernier ayant sollicité et obtenu de la Société financière de l'Occident (FINOCCI), comme il a été dit, trois prorogations successives de ladite promesse ;
Considérant que l'illégalité de l'arrêté en date du 26 mars 1997 par lequel le maire de la commune de Maisons-Alfort s'est opposé à la seconde déclaration de travaux déposée par M. X constitue, eu égard aux motifs retenus par ladite cour, une faute de nature à engager la responsabilité de la COMMUNE DE MAISONS-ALFORT ;
Sur les préjudices :
En ce qui concerne l'enrichissement sans cause de la COMMUNE DE MAISONS-ALFORT :
Considérant que M. X a souhaité acquérir une propriété bâtie à usage d'entrepôts industriels sise 3, avenue Léon Blum à Maisons-Alfort pour un prix de 5 463 000 F tel qu'il ressort de la promesse de vente conclue le 16 juillet 1996 entre ce dernier et la Société financière de l'Occident (FINOCCI) ; que, par une délibération du 22 mars 2000, le conseil municipal de la COMMUNE DE MAISONS-ALFORT a décidé d'acquérir l'ancien bâtiment industriel à usage d'entrepôt sis 3, avenue Léon Blum pour un prix de 3 500 000 F, payable en trois versements étalés sur un an, « sous réserve de l'abandon de toute procédure contentieuse par la ville de Maisons-Alfort ou la SCI Bellevue. La ville de Maisons-Alfort s'engage à ne pas faire de recours en cassation contre l'arrêt rendu par la cour administrative d'appel de Paris le 20 janvier 2000, et la SCI Bellevue renonce à tout recours en indemnité contre la commune de Maisons-Alfort », et a autorisé le maire de ladite commune à signer l'ensemble des pièces nécessaires à cette transaction ; que si M. X soutient que le refus illégal qui a été opposé par le maire de Maisons-Alfort le 26 mars 1997 à la déclaration de travaux exemptés de permis de construire qu'il avait déposée a eu pour conséquence de permettre à la commune d'acquérir ledit bien immobilier pour un prix très inférieur tant à celui qu'il avait proposé qu'au prix du marché immobilier, il ne saurait toutefois utilement se prévaloir de cette circonstance dès lors que le préjudice financier, à le supposer établi, n'a été subi que par la seule société propriétaire du bien immobilier ;
En ce qui concerne les dépenses liées aux frais d'exploitation :
Considérant que M. X soutient que l'illégalité fautive commise par la COMMUNE DE MAISONS-ALFORT a occasionné en pure perte des dépenses liées aux frais d'exploitation ; que, s'il produit différents justificatifs concernant un voyage Paris - Vancouver - Paris, les loyers de son logement à Paris et les frais annexes (assurance du logement, charges locatives, taxe d'habitation, droit de bail, factures de téléphone et d'électricité), du matériel de bureautique, des factures d'imprimerie et de services (télécopie, services postaux, comptage de véhicules et location de voiture) ainsi que des frais de représentation, il n'établit toutefois pas que ces dépenses ont un lien direct et certain avec la décision litigieuse du 26 mars 1997, comme l'ont à bon droit relevé les premiers juges ;
En ce qui concerne le travail personnellement accompli en France par M. X :
Considérant que si M. X soutient avoir personnellement accompli en France un travail, de février 1996 à mars 2000, date de l'arrêt de la cour de céans annulant le refus de déclaration de travaux, pour lequel il demande une indemnité de 208 748,02 F pour l'année 1996, de 234 929,16 F pour l'année 1997, de 232 420,39 F pour l'année 1998, de 231 316,39 F pour l'année 1999 et 58 115,81 F pour les mois de janvier à mars de l'année 2000, il ne justifie toutefois pas de la réalité de ce préjudice ;
En ce qui concerne la perte de bénéfices :
Considérant que M. X sollicite l'allocation d'une indemnité au titre de la perte de bénéfices ; qu'il produit à cette fin une note relative au plan d'affaires prévisionnel du projet de mini-stockage aux termes de laquelle le préjudice financier résultant de l'impossibilité d'exploiter le centre de mini-stockage durant les trois exercices d'avril 1997 à mars 2000 pourrait être évalué à la somme de 686 020,57 euros (4 500 000 F) ; qu'il ressort de ladite note que si l'investissement, évalué à 6 520 000 F pour les travaux d'aménagement (une campagne de publicité de proximité d'environ 200 000 F devant en outre être lancée à l'ouverture du centre de mini-stockage), devait être financé à plus de 50 % par M. X, « le complément du financement devait normalement être réalisé à l'aide d'un emprunt à long terme de 7 millions de F sur 10 ans à 7 % par an, destiné aux travaux, qui aurait pu être obtenu auprès d'un établissement bancaire ou financier français » ; que, cependant, M. X n'apporte aucun commencement de preuve relatif tant au financement qu'il aurait personnellement apporté au projet qu'au prêt qui aurait pu être consenti par un établissement bancaire ou financier au titre de la part de financement externe de l'opération ; qu'ainsi, c'est à bon droit que les premiers juges ont estimé qu'il ne résulte pas de l'instruction que ce chef de préjudice présente, dans les circonstances de l'espèce, un caractère certain, la réalisation du projet de centre de mini-stockage n'étant pas suffisamment avancée, eu égard notamment à son financement ;
En ce qui concerne les frais d'architecte et de conseil :
Considérant, en premier lieu, que M. X soutient qu'il a versé la somme de 41 072,64 F à la société Albion Consultants, spécialiste canadien de l'activité de mini-stockage ; que s'il produit une facture de ladite société, il n'établit pas l'avoir effectivement réglée, nonobstant l'indication donnée le 15 février 2002 par un expert-comptable ;
Considérant, en deuxième lieu, que M. X demande l'indemnisation des coûts liés à la constitution de la société en commandite simple destinée à exploiter le projet en France, à savoir la somme de 17 582,24 F en ce qui concerne le cabinet Lewis et C° de Vancouver pour des conseils sur les aspects comptables, la somme de 34 996,15 F en ce qui concerne le cabinet Alexander Holburn pour des conseils sur les aspects juridiques et la somme de 56 000 F en ce qui concerne le cabinet Cohen Meyer Chouchane Meilichzon pour la préparation des actes à régulariser en France ; qu'il n'établit toutefois pas que ces dépenses, liées à la constitution d'une société, aient un lien direct avec l'opération commerciale projetée à Maisons-Alfort et illégalement refusée par le maire de cette commune ;
Considérant, en troisième lieu, que M. X justifie avoir versé les sommes de 146 529 F à la société COFRASCO pour une mission d'assistance à maîtrise d'ouvrage, de 184 104 F au titre des honoraires de l'atelier François Boillat, architecte, et de 9 648 F au bureau de contrôle SOCOTEC chargé de constituer le dossier de sécurité conte l'incendie et de préconiser l'ensemble des mesures conformes à la réglementation ; que, du fait du refus illégal opposé le 26 mars 1997 par le maire de Maisons-Alfort, ces sommes ont été exposées en pure perte ; qu'il y a lieu, par suite, de condamner la COMMUNE DE MAISONS-ALFORT à indemniser M. X ; que, toutefois, ce dernier ayant successivement déposé deux déclarations de travaux exemptés de permis de construire, toutes deux refusées mais dont seule la seconde a fait l'objet d'un recours contentieux qui a conduit à l'annulation du refus illégal, seules doivent être indemnisées les dépenses exposées pour le dépôt du dossier de la seconde déclaration de travaux, comme l'ont à bon droit indiqué les premiers juges ; que, dans les circonstances de l'espèce, il sera fait une juste appréciation du préjudice subi en considérant que seule la moitié des frais exposés l'a été au titre du dépôt de la seconde déclaration de travaux ; qu'il suit de là qu'il y a lieu porter la somme de 7 000 euros à laquelle les premiers juges ont condamné la COMMUNE DE MAISONS-ALFORT au titre des frais d'architecte et de maître d'oeuvre exposés en perte à la somme de 25 937,75 euros ;
En ce qui concerne les frais notariés :
Considérant que les premiers juges ont à bon droit condamné la COMMUNE DE MAISONS-ALFORT à payer à M. X la somme de 4 347,19 euros (28 515,69 F) au titre des frais notariés qu'il justifie avoir exposés ;
En ce qui concerne les frais d'avocat et les frais occasionnés par la procédure contentieuse :
Considérant, en premier lieu, que la somme de 47 000 F que M. X soutient avoir versé à son avocat ne peut être indemnisée au titre du préjudice subi, mais sur le seul fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Considérant, en second lieu, que M. X ne justifie pas de la réalité du versement de la somme de 2 188,68 F à la société de traduction Juris'Traduction, seule une note d'honoraires étant produite sans attestation du paiement effectif ; qu'il justifie cependant du paiement au cabinet Vilalou d'une somme de 5 980 F au titre d'une étude sur la valeur de l'immeuble et d'une somme de 15 000 F à M. Puvis de Chavannes au titre d'une étude sur préjudice lié à la perte des revenus escomptés ; que, par suite, il y a lieu de condamner la COMMUNE DE MAISONS-ALFORT à verser à M. X la somme de 3 198,38 euros (20 980 F) en réparation de ce chef de préjudice ;
Sur les intérêts et les intérêts des intérêts :
Considérant, d'une part, que M. X a droit aux intérêts au taux légal afférents à la somme totale de 33 483,32 euros à compter du 13 juin 2000, date de la réception par la COMMUNE DE MAISONS-ALFORT de sa demande ;
Considérant, d'autre part, qu'aux termes de l'article 1154 du code civil : Les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière ; que pour l'application des dispositions précitées la capitalisation des intérêts peut être demandée à tout moment devant le juge du fond ; que cette demande prend toutefois effet au plus tôt à la date à laquelle elle est enregistrée et pourvu qu'à cette date il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière ; que, le cas échéant, la capitalisation s'accomplit à nouveau à l'expiration de chaque échéance annuelle ultérieure sans qu'il soit besoin de formuler une nouvelle demande ; que M. X a demandé par un mémoire enregistré le 19 juin 2002 la capitalisation des intérêts ; qu'à cette date les intérêts étaient dus pour au moins une année entière ; qu'il y a lieu dès lors de faire droit à cette demande tant à cette date qu'à chaque échéance annuelle à compter de cette date ;
Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
Considérant qu'en vertu des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative la cour ne peut pas faire bénéficier la partie tenue aux dépens ou la partie perdante du paiement par l'autre partie des frais qu'elle a exposés à l'occasion du litige soumis au juge ; que les conclusions présentées à ce titre par la COMMUNE DE MAISONS-ALFORT doivent dès lors être rejetées ;
Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de condamner la COMMUNE DE MAISONS-ALFORT à payer à M. X la somme de 5 000 euros au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens ;
D E C I D E :
Article 1er : La somme de 11 347,19 euros que la COMMUNE DE MAISONS-ALFORT a été condamnée à verser à M. X est portée à 33 483,32 euros. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 13 juin 2000. Les intérêts échus à la date du 19 juin 2002 puis à chaque échéance annuelle à compter de cette date seront capitalisés à chacune de ces dates pour produire eux-mêmes intérêts.
Article 2 : Le jugement du 10 octobre 2002 du Tribunal administratif de Melun est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.
Article : La COMMUNE DE MAISONS-ALFORT versera à M. X la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article : La requête n° 03PA00047 de la COMMUNE DE MAISONS-ALFORT et le surplus des conclusions de la demande de M. X sont rejetés.
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N° 02PA04194
N° 03PA00047
