Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. F... C... a demandé au tribunal administratif de Nantes d'annuler l'arrêté du 22 août 2016 par lequel le maire du Fenouiller a autorisé M. D... à construire huit logements locatifs sur un terrain situé impasse des Châteliers, ainsi que la décision du 24 octobre 2016 par laquelle le maire du Fenouiller a rejeté son recours gracieux.
Par un jugement n° 1610455 du 14 décembre 2018, le tribunal administratif de Nantes a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et des mémoires enregistrés les 11 février, 19 juin et 22 novembre 2019, M. C..., représenté par Me G..., demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Nantes du 14 décembre 2018 ;
2°) d'annuler l'arrêté du 22 août 2016 du maire du Fenouiller ;
3°) de mettre à la charge de la commune du Fenouiller la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- les articles R. 423-50 et R. 423-52 du code de l'urbanisme ont été méconnus ;
- les articles R. 431-8, R. 431-9 et R. 431-10 du code de l'urbanisme ont été méconnus ;
- l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme a été méconnu ;
- l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme a été méconnu ;
- l'article UC 3 du règlement du PLU ainsi que l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ont été méconnus ;
- l'article UC 4 du règlement du PLU a été méconnu ;
- l'article UC 5 du règlement du PLU a été méconnu ;
- l'article UC 11 du règlement du PLU a été méconnu ;
- l'article UC 12 du règlement du PLU a été méconnu ;
- l'article UC 13 du règlement du PLU a été méconnu ;
- l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme a été méconnu ;
Par un mémoire en défense enregistré le 26 avril 2019, M. D..., représenté par Me A..., conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M. C... au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il fait valoir que les moyens soulevés par la commune ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense enregistré le 13 août 2019, la commune du Fenouiller, représentée par Me B..., conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, qu'il soit sursis à statuer sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge de M. C... au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que les moyens soulevés par la commune ne sont pas fondés.
Par un courrier du 19 décembre 2019, les parties ont été informées, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, que la cour était susceptible de surseoir à statuer pour permettre la régularisation du vice tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UC 4.2.2 du PLU de la commune de Fenouiller qui prévoit que lorsqu'il existe un réseau public, les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l'écoulement des eaux pluviales dans le réseau public.
M. C... a présenté ses observations par un mémoire enregistré le 23 décembre 2019.
M. D... a présenté ses observations par un mémoire enregistré le 3 janvier 2020.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. E...,
- les conclusions de M. Derlange, rapporteur public,
- et les observations de Me A..., représentant M. D....
Considérant ce qui suit :
1. Monsieur D... a déposé, le 26 mai 2016, une demande de permis de construire portant sur la construction de huit logements locatifs et générant une surface de plancher totale de 545,86m² sur un terrain sis Impasse des Châteliers dans la commune du Fenouiller. Le terrain du projet est constitué des parcelles cadastrées AD n°263, n° 264, n°266, n°269, n°271, n°272, n°274 d'une superficie de 3862m². Ce permis lui a été délivré par arrêté du 22 août 2016. M.C..., propriétaire d'une habitation sur la parcelle contiguë n°62 relève appel du jugement du 14 décembre 2018 par lequel le tribunal administratif de Nantes a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 22 août 2016 ainsi que de la décision du 24 octobre 2016 par laquelle le maire du Fenouiller a rejeté son recours gracieux.
Sur les conclusions à fin d'annulation :
2. En premier lieu, M. C... soutient que le permis de construire serait peu explicite sur l'aménagement et l'organisation des espaces et en particulier que le projet architectural serait insuffisant, méconnaissant ainsi les dispositions des articles R. 431-8 et suivants du code de l'urbanisme, dès lors que sur le terrain d'assiette, ne seraient pas précisés, les clôtures, végétations et aménagements en limite de terrain, les espaces libres et notamment les plantations à conserver ou à créer et la desserte des réseaux et notamment la gestion des eaux pluviales.
3. D'abord, la notice précise que " le terrain n'est pas aménagé actuellement, celui-ci est herbé et est arboré ", " le terrain sera engazonné et des arbres plantés de façon harmonieuse avec l'environnement ", " le terrain sera engazonné et des arbres à hautes tiges pourront être plantés. ", " les espaces libres seront engazonnés, des arbres pourront être plantés de façon harmonieuse avec l'environnement ", " les clôtures seront conformes à l'article 11.4 du règlement de la zone UC du PLU ". Le dossier de demande comprend au surplus des photographies des végétations du terrain et du paysage dont les prises de vues sont reportées sur le plan permettant ainsi d'identifier l'existant, le document d'insertion graphique produit fait apparaître la végétation projetée et l'aménagement du terrain ainsi que les clôtures, et enfin un plan annexé à la demande fait également apparaître l'ensemble des végétations présentes sur le terrain et répertoriées par un géomètre expert. Ensuite, le plan de masse fait état de la desserte par les réseaux. La notice descriptive indique que " les différents réseaux seront renvoyés vers les réseaux existants " et qu'une étude filière a été réalisée précisant différents éléments sur les réseaux, et enfin que " le traitement des eaux de pluies de ruissellement des terrains et des voies se fera par infiltration dans le sol. Un dispositif individuel de puits perdu sera créé pour chaque construction afin de recevoir les eaux de pluie des toitures. Ces réserves d'eau pourront servir à l'arrosage. Le trop plein se fera par infiltration dans le sol ". Enfin, le plan de masse permet de comptabiliser le nombre de places de stationnement. Ainsi, le moyen tiré de l'insuffisance du dossier de demande et de la méconnaissance des dispositions des articles R. 431-8 et suivants du code de l'urbanisme doit être écarté.
4. En deuxième lieu, M. C... soutient que les quatre avis des services spécialisés mentionnés dans l'arrêté ont été rendus sur une demande de permis de construire précédente mais non pour la demande ayant abouti au permis de construire du 22 août 2016. Cependant, comme l'ont relevé les premiers juges, le requérant n'apporte aucun élément sur les différences que présenteraient les deux demandes, ne se prévaut d'aucune disposition prévoyant de telles consultations, et ne soutient pas davantage qu'elles présenteraient un caractère obligatoire compte tenu des dispositions applicables au permis sollicité. Ensuite, il n'est pas établi que la seconde demande de permis portait des modifications telles qu'elle aurait dû entraîner une nouvelle consultation des services qui auraient été initialement consultés. Par ailleurs, le requérant ne peut utilement se prévaloir de l'absence des avis requis pour un permis groupé ou un permis d'aménager dès lors que le permis contesté ne relevait d'aucune de ces deux catégories.
5. En troisième lieu, aux termes de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme : " Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. ". Aux termes de l'article R. 421-9 du même code : " " Doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager : a) Les lotissements - Qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement. Les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur (...) ". Aux termes de l'article R.431-24 du même code : " Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs à moins que l'ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés. ".
6. Le projet présenté par M. C... consiste en la construction en vue de leur location ultérieure, par un seul maître d'ouvrage et sur un même terrain, de huit maisons individuelles. Ces constructions et le terrain d'assiette du projet resteront la propriété du pétitionnaire. Cette opération n'est susceptible de conférer à chacun des futurs locataires qu'un simple droit d'usage exclusif d'une maison individuelle et du terrain attenant, sans entraîner, par elle-même, de division foncière. Dès lors qu'il n'y a ni division en propriété ni division en jouissance, il n'y a pas de lotissement et les dispositions des articles R. 421-9 et R. 431-24 du code de l'urbanisme ne sont pas utilement invocables à l'encontre de la décision contestée.
7. En quatrième lieu, il y a lieu, par adoption des motifs retenus par les premiers juges, d'écarter les moyens tirés de la méconnaissance des articles UC 3, UC 11 et UC 12 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de la commune du Fenouiller relatifs respectivement aux conditions de desserte et d'accès au terrain d'assiette du projet et à l'aspect extérieur des constructions.
8. En cinquième lieu, M. C... soutient que la décision contestée méconnaît les dispositions de l'article UC 4 du règlement du plan local d'urbanisme relatif aux eaux pluviales, au local de dépôt des ordures ménagères et aux aires de manoeuvre et de retournement.
9. D'abord, le projet en litige consiste en la réalisation de 8 logements qui intégreront chacun leur propre stockage de déchets et ne porte pas sur la réalisation d'une opération d'ensemble de logements collectifs, d'activités ou d'équipements collectifs. Il n'est donc pas soumis aux dispositions relatives au local de dépôt des ordures ménagères susvisé.
10. Ensuite, les dispositions de l'article UC 4.2.2. du règlement du PLU disposent que " Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l'écoulement des eaux pluviales dans le réseau public. En l'absence de réseau ou en cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales (et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété) sont à la charge exclusive du constructeur qui doit réaliser les dispositifs adaptés à l'opération et au terrain ". Le projet en litige, s'agissant de la récupération des eaux pluviales, prévoit que " le traitement des eaux de pluies de ruissellement des terrains et des voies se fera par infiltrations dans le sol. Un dispositif individuel de puits perdu sera créé pour chaque construction afin de recevoir les eaux de pluie des toitures. Ces réserves d'eau pourront servir à l'arrosage. Le trop plein se fera par infiltration dans le sol ". Ainsi, alors pourtant que le requérant soutient qu'il existe un réseau public, visible sur les documents produits, le projet ne prévoit pas la récupération des eaux pluviales dans celui-ci. Il méconnaît ainsi les dispositions de l'article UC 4.2.2.
11. Enfin, le requérant soutient que le projet fait état de ce qu'aucun local de dépôt des ordures ménagères n'est identifié alors que le règlement communautaire du service de collecte des déchets ménagers de la communauté de communes impose des normes précises pour les lotissements. L'article UC4 ne comporte pas de dispositions de caractère impératif sur le sujet et précise que " pour toute opération d'ensemble (...) un local de dépôts des ordures ménagères pourra être exigé ". Or, le projet porte sur la réalisation de 8 logements qui intégreront chacun leur propre stockage de déchets. Il est également soutenu qu'il n'y aurait pas d'aires de manoeuvres et de retournement suffisantes pour assurer le passage d'un véhicule d'évacuation des ordures. Toutefois aucune disposition précise n'est opposée sur ce point et le moyen pourra être écarté.
12. En sixième lieu, le requérant soutient que, contrairement aux dispositions de l'article UC 5 du règlement du plan local d'urbanisme, le terrain d'assiette du projet n'est pas relié au réseau collectif des eaux usées et il ne serait pas justifié que les lots supportant les maisons individuelles seraient d'une superficie suffisante pour accueillir les dispositifs d'assainissement exigés par le document d'urbanisme. Il ressort cependant des pièces du dossier et en particulier du dossier de demande de permis de construire que le réseau de desserte des eaux usées sera raccordé au réseau communal, chemin des étrivières. Par ailleurs, le maire, dans l'article 2 de l'arrêté contesté a apporté des prescriptions particulières sur ce point, en imposant que, préalablement à l'exécution des travaux, ceux-ci fassent l'objet d'une demande d'autorisation de voierie auprès des services techniques municipaux. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UC 5 du plan local d'urbanisme doit donc être écarté.
13. En septième lieu, M. C... soutient que la surface des garages serait insuffisante au regard de l'article UC 12 du règlement du PLU pour garantir le nombre de places de stationnement nécessaires. Il ressort en effet des pièces du dossier que 2 places de stationnement sont nécessaires par maison, soit un total de 16 places. Le règlement prévoyant en outre 25 m² de surface par place y compris les accès, il faut prévoir en principe 400 m² de parking. Il ressort des pièces du dossier que le parking n'a été globalisé que pour 3 places, chaque maison disposant, par ailleurs, de 2 places en propre. La commune faisant valoir, sans être contredite que la surface occupée par ces 19 places de parking est de 1 000 m². Dès lors, le moyen doit être écarté.
14. En huitième lieu, le requérant soutient que les dispositions de l'article UC 13 ne seraient pas respectées dans la mesure où la notice ne préciserait pas le nombre et la nature des plantations existantes sur le terrain d'assiette du projet ainsi que le traitement des espaces libres et des plantations projetées sur le même terrain. Toutefois, comme il a été dit au point 3, les différentes pièces du dossier, en particulier le dossier de permis de construire comportait tous les éléments mentionnés au point 3. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'aticle UC 13 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté.
15. En dernier lieu, aux termes de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme : " L'extension de l'urbanisation doit se réaliser soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l'environnement. ". Il résulte de ces dispositions, qui sont applicables à tout terrain situé sur le territoire d'une commune littorale, que les constructions peuvent être autorisées en continuité avec les zones déjà urbanisées, caractérisées par une densité significative de constructions. Aucune construction ne peut en revanche être autorisée, même en continuité avec d'autres, dans les zones d'urbanisation diffuse éloignées des agglomérations.
16. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette de l'opération envisagée est situé rue de Nantes dans une portion de celle-ci moins densément urbanisée que le centre-ville. Toutefois le terrain est entouré de part et d'autre de constructions et, au nord, par un camping de grande envergure constitué par une centaine de mobile-home. Le projet de M. D... doit ainsi être regardé comme situé en continuité d'une zone déjà urbanisée. Le permis de construire contesté ne méconnait dès lors pas les dispositions précitées de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme.
Sur l'application des dispositions de l'article L.600-5-1 du code de l'urbanisme :
17. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en oeuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ".
18. Il résulte de ce qui précède que seul le moyen tiré de ce que le permis de construire litigieux méconnaît les dispositions de l'article UC 4.2.2 est de nature à entraîner l'annulation de ce permis. Toutefois, la nécessité de raccorder les constructions à venir au réseau public existant concernant les eaux de pluie peut être régularisée par la délivrance d'un permis de construire. Dans ces conditions, il y a lieu de surseoir à statuer jusqu'à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la notification du présent arrêt afin que, dans ce délai, M. D... procède à la régularisation prescrite ci-dessus et notifie à la cour le permis de construire de régularisation obtenu.
DÉCIDE :
Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête présentée par M. C... jusqu'à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la notification du présent arrêt, pour permettre à M. D... de notifier à la cour un permis de construire régularisant le vice tiré du défaut de garantie de l'écoulement des eaux pluviales dans le réseau public.
Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent arrêt sont réservés jusqu'en fin d'instance.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. C..., à la commune du Fenouiller et à M. D....
Délibéré après l'audience du 7 janvier 2020, à laquelle siégeaient :
- M. Perez, président de chambre,
- Mme Brisson, président-assesseur,
- M. E..., premier conseiller.
Lu en audience publique, le 24 janvier 2020.
Le rapporteur,
T. E...Le président,
A. PEREZ
Le greffier,
K. BOURON
La République mande et ordonne au ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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N° 19NT00628
