Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. et Mme C... A... B... ont demandé au tribunal administratif de Strasbourg d'annuler l'arrêté du 27 juillet 2017 par lequel le directeur de l'établissement public foncier d'Alsace a préempté les parcelles cadastrées section 4 n°s 456/154 et 498/15 situées au 3, rue de Mittelfeld à Schnersheim et de mettre à la charge de cet établissement public le versement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Par un jugement n° 1704633 du 15 juillet 2020, le tribunal administratif de Strasbourg a rejeté leur demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 9 septembre 2020 et le 19 avril 2021, M. et Mme C... A... B..., représentés par la SCP Racine Strasbourg, demandent à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du 15 juillet 2020 ;
2°) d'annuler l'arrêté du directeur de l'établissement public foncier d'Alsace du 27 juillet 2017 ;
3°) de mettre à la charge de l'établissement public foncier d'Alsace le versement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- la décision de préemption est tardive ;
- le directeur de l'établissement public foncier d'Alsace était incompétent ;
- la décision de préemption méconnaît l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme ;
- le tribunal a commis une erreur d'appréciation et une erreur de droit ;
- la décision de préemption n'est pas régulièrement motivée ;
- elle repose sur un projet inexistant.
Par un mémoire en défense, enregistré le 3 mars 2021, l'établissement public foncier d'Alsace, représenté par la SELARL Soler-Couteaux et Associés, conclut au rejet de la requête de M. A... B..., d'ordonner, sur le fondement des dispositions de l'article L. 741-2 du code de justice administrative, la suppression des passages de la page 8 de la requête commençant par " lequel aurait prétendument " et se terminant par " l'incompétence de l'auteur de l'acte ", de condamner M. et Mme A... B... à lui verser la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice résultant de l'atteinte à son honneur et à sa réputation et de mettre à leur charge le versement de la somme de 3 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- les moyens de la requête ne sont pas fondés ;
- des passages de la requête revêtent un caractère injurieux et diffamatoire et portent préjudice à son honneur et à sa réputation.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Durup de Baleine,
- les conclusions de Mme Bourguet-Chassagnon, rapporteure publique,
- les observations de Me Muller-Pistré, pour M. et Mme A... B... et les observations de Me Koromyslov, pour l'établissement public foncier d'Alsace.
Considérant ce qui suit :
1. Par le jugement du 15 juillet 2020 dont M. et Mme A... B... relèvent appel, le tribunal administratif de Strasbourg a rejeté leur demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 27 juillet 2017 par lequel le directeur de l'établissement public foncier d'Alsace a exercé le droit de préemption urbain sur les parcelles cadastrées section 4 n°s 456 et 498 d'une contenance de 37, 95 ares situées au 3, rue de Mittelfeld à Schnersheim, au prix principal de 490 000 euros.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 324-1 du code de l'urbanisme : " Les établissements publics fonciers locaux (...) / peuvent exercer, par délégation de leurs titulaires, les droits de préemption et de priorité définis par le présent code dans les cas et conditions qu'il prévoit (...) ". Aux termes de l'article R. 324-2 du même code : " Le conseil d'administration peut déléguer au directeur, dans les conditions qu'il détermine, ses pouvoirs de décision, à l'exception de ceux prévus aux 1°, 2° et 3° de l'article L. 324-5. Le directeur peut à ce titre être chargé d'exercer au nom de l'établissement les droits de préemption dont l'établissement est délégataire ou titulaire. Il rend compte de cet exercice au conseil d'administration à chacune de ses réunions. ".
3. Il ressort des pièces du dossier que, par une délibération du 17 juin 2015, exécutoire le 29 juin 2015, le conseil d'administration de l'établissement public foncier d'Alsace a autorisé son directeur, signataire de l'arrêté du 27 juillet 2017, " à exercer les droits de préemption et de priorité dont l'établissement est titulaire ou délégataire, dans la limite de l'estimation de France Domaine ou le cas échéant, de l'évaluation par le juge de l'expropriation ". Il en ressort également que, par un avis du 13 juillet 2017, que vise cet arrêté, le directeur régional des finances publiques d'Alsace a estimé que le prix, de 490 000 euros, proposé, n'appelle pas d'observation particulière et doit, dans ces conditions, être regardé comme ayant estimé à ce prix la valeur du bien ayant fait l'objet de la déclaration d'intention d'aliéner déposée le 22 avril 2017. L'arrêté du 27 juillet 2017 préemptant à ce prix, le moyen tiré de l'incompétence de ce signataire doit être écarté comme manquant en fait.
4. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme : " Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée ou, en cas d'adjudication, l'estimation du bien ou sa mise à prix, ainsi que les informations dues au titre de l'article L. 514-20 du code de l'environnement. Le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. (...) / Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. / Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. / (...) / Le titulaire du droit de préemption peut demander à visiter le bien dans des conditions fixées par décret. / (...) ". Aux termes de l'article D. 213-13-1 du même code : " La demande de la visite du bien prévue à l'article L. 213-2 est faite par écrit. / Elle est notifiée par le titulaire du droit de préemption au propriétaire ou à son mandataire ainsi qu'au notaire mentionnés dans la déclaration prévue au même article, dans les conditions fixées à l'article R. 213-25. / Le délai mentionné au troisième alinéa de l'article L. 213-2 reprend à compter de la visite du bien ou à compter du refus exprès ou tacite de la visite du bien par le propriétaire. ".
5. Le délai laissé au titulaire du droit de préemption pour exercer ce droit, lorsque qu'il a été régulièrement suspendu par la réception par le propriétaire de la demande de visite du bien ou de communication des documents permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble, reprend son cours, selon le cas, soit à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, soit du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption, soit du plus tardif de ces évènements en cas de demande à la fois de visite et de communication de documents.
6. Il ressort des pièces du dossier que, par des lettres du 15 juin 2017 reçues le 20 juin 2017, le titulaire du droit de préemption a demandé la visite du bien ainsi que la communication de documents permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble faisant l'objet de la déclaration d'intention d'aliéner. La visite du bien s'est tenue le 10 juillet 2017. Dès lors, même à admettre, ainsi que le soutiennent les requérants, que ces documents auraient été communiqués avant le 10 juillet 2017, le délai de deux mois spécifié au premier alinéa de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme a repris le 10 juillet 2017. Le délai restant étant inférieur à un mois, le titulaire du droit de préemption disposait d'un délai d'un mois pour prendre sa décision. Il en résulte que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que l'arrêté du 27 juillet 2017, qui a été notifié le 1er août 2017 après avoir été transmis au représentant de l'Etat dans le département le 28 juillet 2017, aurait été illégal comme tardif.
7. Aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. / (...) / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. Toutefois, lorsque le droit de préemption est exercé à des fins de réserves foncières dans le cadre d'une zone d'aménagement différé, la décision peut se référer aux motivations générales mentionnées dans l'acte créant la zone. / Lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme local de l'habitat ou, en l'absence de programme local de l'habitat, lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme de construction de logements locatifs sociaux, la décision de préemption peut, sauf lorsqu'il s'agit d'un bien mentionné à l'article L. 211-4, se référer aux dispositions de cette délibération. Il en est de même lorsque la commune a délibéré pour délimiter des périmètres déterminés dans lesquels elle décide d'intervenir pour les aménager et améliorer leur qualité urbaine. ". Selon l'article L. 300-1 du même code : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. / L'aménagement, au sens du présent livre, désigne l'ensemble des actes des collectivités locales ou des établissements publics de coopération intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d'une part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies dans l'alinéa précédent et, d'autre part, à assurer l'harmonisation de ces actions ou de ces opérations. / (...) ".
8. Il résulte des dispositions des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme que, pour exercer légalement ce droit, les collectivités titulaires du droit de préemption urbain doivent, d'une part, justifier, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, faire apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption.
9. D'une part, l'arrêté du 27 juillet 2017 fait mention de ce que le droit de préemption est exercé en vue " de la réalisation, dans l'intérêt général, d'une opération d'aménagement de diversification de l'offre en logement sur la commune au titre de la politique locale de l'habitat en réalisant notamment des logements locatifs aidés et/ou en accession sociale à la propriété ". Cet arrêté, qui rappelle les objectifs de la commune de Schnersheim en matière d'habitat, vise son plan local d'urbanisme et cite son rapport de présentation, qui fait état de ce que la commune souhaite maintenir les jeunes sur place en leur offrant la possibilité d'être propriétaire ou locataire, qu'à cet effet elle entend poursuivre sa politique en matière de logements locatifs et sociaux menée récemment et, pour répondre à la demande, envisage de réaliser du logement aidé à raison de quatre par village sur cinq ans, et qui ajoute que l'uniformité du parc de logement observé incite, pour conserver la cohabitation de plusieurs générations garante d'une continuité culturelle et de savoir-faire et faire fonctionner les services publics tels que le groupe scolaire, à diversifier l'offre en logement. Cet arrêté rappelle les caractéristiques des deux parcelles préemptées et il énonce qu'elles sont idéalement situées en entrée de village, en zone UA1 du plan local d'urbanisme, à proximité immédiate d'un lotissement d'habitation et que leur acquisition permettrait, par la démolition du bâti existant, de pouvoir répondre aux objectifs fixés par ce plan et de permettre de diversifier l'offre de logements en y réalisant un programme de logements de typologie diverse et notamment en accession sociale à la propriété et/ou locatifs aidés. D'autre part, si cet arrêté ne vise aucune décision préalable du titulaire du droit de préemption, il ressort des pièces du dossier que l'établissement public foncier d'Alsace, qui se prévaut notamment de correspondances échangées en 2016 jusqu'en juillet 2017 entre la commune et une société susceptible de proposer un projet immobilier sur ces terrains ainsi que d'une étude de faisabilité réalisée le 25 juin 2016, établit la réalité et l'antériorité d'un projet de construction de logements aidés, la localisation du projet sur les parcelles préemptées ayant, au surplus, été envisagée dès septembre 2016. Par conséquent, c'est à bon droit que les premiers juges ont écarté les moyens tirés de l'insuffisance de motivation et de l'absence de justification de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement en méconnaissance de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme.
10. Il résulte de tout ce qui précède que M. et Mme A... B... ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Strasbourg a rejeté leur demande.
Sur les conclusions de l'établissement public foncier d'Alsace au titre de l'article L. 741-2 du code de justice administrative :
11. Aux termes de l'article L. 741-2 du code de justice administrative : " Sont également applicables les dispositions des alinéas 3 à 5 de l'article 41 de la loi du 29 juillet 1881 ci-après reproduites : / " Art. 41, alinéas 3 à 5.-Ne donneront lieu à aucune action en diffamation, injure ou outrage, ni le compte rendu fidèle fait de bonne foi des débats judiciaires, ni les discours prononcés ou les écrits produits devant les tribunaux. / Pourront néanmoins les juges, saisis de la cause et statuant sur le fond, prononcer la suppression des discours injurieux, outrageants ou diffamatoires, et condamner qui il appartiendra à des dommages-intérêts. / Pourront toutefois les faits diffamatoires étrangers à la cause donner ouverture, soit à l'action publique, soit à l'action civile des parties, lorsque ces actions leur auront été réservées par les tribunaux et, dans tous les cas, à l'action civile des tiers. " ".
12. Les développements des quatre premiers paragraphes de la huitième page de la requête commençant par les mots " lequel aurait prétendument " et s'achevant par les mots " l'incompétence de l'auteur de l'acte " n'excèdent pas le droit à la libre discussion entre les parties devant le juge et ne présentent pas un caractère injurieux, outrageants ou diffamatoires. Il en résulte que les conclusions à fin de suppression de ces passages de la requête ainsi qu'indemnitaires présentées par l'établissement public foncier d'Alsace ne sauraient être accueillies.
Sur les frais liés au litige :
13. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation ".
14. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'établissement public foncier d'Alsace, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, le versement d'une somme à M. et Mme A... B... à ce titre. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de faire droit aux conclusions présentées par cet établissement public au même titre.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de M. et Mme A... B... est rejetée.
Article 2 : Les conclusions présentées par l'établissement public foncier d'Alsace au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Les conclusions présentées par l'établissement public foncier d'Alsace tendant à l'application de l'article 41 de la loi du 29 juillet 19981 sont rejetées.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme C... A... B... et à l'établissement public foncier d'Alsace.
Délibéré après l'audience du 15 octobre 2024, à laquelle siégeaient :
- M. Durup de Baleine, président de chambre,
- M. Barlerin, premier conseiller,
- Mme Peton, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 12 novembre 2024.
Le président-rapporteur,
Signé : A. Durup de BaleineL'assesseur le plus ancien
dans l'ordre du tableau,
Signé : A. Barlerin
Le greffier,
Signé : A. Betti
La République mande et ordonne au préfet du Bas-Rhin en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Le greffier,
A. Betti
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N° 20NC02660
