Vu la requête et les mémoires complémentaires, enregistrés au greffe de la Cour les 23 juillet 1999, 10 septembre 1999 et 12 janvier 2000 sous le n° 99NC01655, présentés pour la SCI STEPHANIE, société civile immobilière dont le siège est ..., par Me Z..., avocat au barreau de Strasbourg ;
La SCI STEPHANIE demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n° 9702571-9802148-9805804 du 19 juillet 1999 du Tribunal administratif de Strasbourg, en tant qu'il a, à la demande de M. C... , annulé l'arrêté du maire de Strasbourg du 9 juillet 1998 lui accordant un permis de construire en vue d'édifier un immeuble collectif d'habitation de cinq logements ;
2°) de rejeter les conclusions susanalysées de la demande de M. devant le Tribunal administratif de Strasbourg ;
3°) de condamner M. à lui verser la somme de 15 000 francs au titre de l'article L. 8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Code : C
Plan de classement : 68-03-03-02
Elle soutient que :
- M. n'avait pas intérêt lui donnant qualité pour demander l'annulation de ce permis de construire ;
- l'ensemble du terrain d'assiette de la construction projetée, et non la seule parcelle 325, lui appartient bien, en copropriété ;
Vu le jugement attaqué ;
Vu les mémoires, enregistrés les 8 novembre 1999, 21 février 2000, 29 mai 2000, 27 septembre 2000 et 26 janvier 2001, présentés pour M. C... , demeurant ..., par Me X..., avocat au barreau de Strasbourg ;
M. demande à la Cour de rejeter la requête susvisée et de condamner la SCI STEPHANIE à lui verser la somme de 20 000 francs au titre de l'article L. 8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Il soutient que :
- en sa qualité de voisin de la construction projetée, il justifie d'un intérêt lui donnant qualité pour agir ;
- la SCI STEPHANIE ne justifie pas de sa qualité de copropriétaire des parcelles n° 325 et 332 B ;
- la parcelle 406 avait déjà été prise en compte lors de l'attribution d'un permis de construire à la société SAREL, en 1993 ; dans ces conditions, la construction prévue par la SCI STEPHANIE, située pour partie sur cette même parcelle, excède le coefficient d'occupation des sols, qui est de 0,80 ;
Vu le mémoire, enregistré le 15 décembre 1999, présenté par la VILLE DE STRASBOURG, représentée par son maire en exercice ;
Elle soutient que la parcelle 406 n'a pas été prise en compte à la fois dans le projet de la société SAREL et dans celui de la SCI STEPHANIE ;
Vu l'ordonnance du président de la 1ère chambre de la Cour du 8 septembre 2003, fixant au 3 octobre 2003 la date de clôture de l'instruction ;
II/ Vu la requête, enregistrée au greffe de la Cour le 6 août 1999 sous le n° 99NC01830, complétée par des mémoires enregistrés les 27 mars 2000, 3 juillet 2000 et 15 novembre 2000, présentés par la VILLE DE STRASBOURG, représentée par son maire en exercice ;
La VILLE DE STRASBOURG demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n° 9702571-9802148-9805804 du 19 juillet 1999 du Tribunal administratif de Strasbourg, en tant qu'il a, à la demande de M. C... , annulé l'arrêté du maire du 9 juillet 1998 accordant un permis de construire à la SCI STEPHANIE en vue d'édifier un immeuble collectif d'habitation de cinq logements ;
2°) de rejeter les conclusions susanalysées de la demande de M. devant le Tribunal administratif de Strasbourg ;
3°) de condamner M. à lui verser la somme de 760 euros au titre de l'article L. 8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Elle soutient que :
- la SCI STEPHANIE est effectivement copropriétaire du terrain d'assiette de la construction projetée ;
- ce terrain constitue un terrain d'angle ;
- le moyen tiré des nuisances que pourrait subir M. est inopérant ;
Vu le jugement attaqué ;
Vu les mémoires enregistrés les 12 janvier 2000 et 16 juin 2003, présentés pour la SCI STEPHANIE, par Me Z..., avocat ; la SCI STEPHANIE déclare s'approprier les conclusions et moyens de la requête susvisée de la VILLE DE STRASBOURG et conclut à la condamnation de M. à lui verser la somme de 2 286,73 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Vu les mémoires enregistrés les 21 février 2000, 29 mai 2000, 27 septembre 2000 et 26 janvier 2001, présentés pour M. C... , demeurant ..., par Me X..., avocat ; M. conclut au rejet de la requête susvisée ;
Il soutient que :
- en sa qualité de voisin de la construction projetée, il justifiait d'un intérêt lui donnant qualité pour agir ;
- la SCI STEPHANIE n'établit pas qu'elle est copropriétaire des parcelles n° 325et 332 B ;
- la parcelle 406 avait déjà été prise en compte lors de l'attribution d'un permis de construire à la société SAREL, en 1993 ; dans ces conditions, la construction prévue par la SCI STEPHANIE, située pour partie sur cette même parcelle, excède le coefficient d'occupation des sols, qui est de 0,80 ;
- seule la prise en compte de la parcelle 332/B a permis de regarder le terrain comme un terrain d'angle ;
Vu l'ordonnance du président de la 1ère chambre de la Cour du 4 juin 2003, fixant au 4
juillet 2003 la date de clôture de l'instruction ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu l'ordonnance n° 2000-916 du 19 septembre 2000 portant adaptation de la valeur en euros de certains montants exprimés en francs dans les textes législatifs, ensemble le décret n° 2001-373 du 27 avril 2001 ;
Vu le code de justice administrative ;
Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Les parties ayant été dûment averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 15 janvier 2004 :
- le rapport de M. CLOT, Président,
- les observations de Me B... de la S.C.P. MAGELLAN, avocat de M. , et de la ville de Strasbourg, représentée par M. COLOBERT,
- et les conclusions de M. ADRIEN, Commissaire du Gouvernement ;
Considérant que les requêtes susvisées sont dirigées contre un même jugement ; qu'il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul arrêt ;
Sur la légalité du permis de construire en litige :
Considérant que selon la demande de permis de construire qu'elle a déposée, l'immeuble que la SCI STEPHANIE envisageait de construire, ..., devait être implanté sur un terrain constitué des parcelles contiguës cadastrées section AW, n° 325/106 et 332/b ; qu'il ressort des pièces du dossier que, d'une part, ladite société était copropriétaire, avec la société ABE, de la parcelle n° 325/106 ; que, d'autre part, elle avait acquis le 24 avril 1998, la parcelle n° 406/106, laquelle correspond à celle qui était désignée dans sa demande sous le n° 332/b et qui a été intégrée à la copropriété de l'ensemble immobilier édifié sur la parcelle n° 325/106 par acte modificatif au règlement de copropriété du 28 avril 1998 ; que le 1er juillet 1998, l'assemblée générale des copropriétaires a autorisé la SCI STEPHANIE à demander un permis de construire ; qu'ainsi, ladite société justifiait d'un titre l'habilitant à construire sur ce terrain ; que si la parcelle n° 406/106 a été inexactement désignée, dans la demande, par le n° 332/b, les plans produits permettaient d'identifier sans ambiguïté le terrain concerné ; que, dès lors, c'est à tort que le tribunal administratif s'est fondé, pour annuler le permis de construire délivré le 9 juillet 1998, sur la circonstance qu'en indiquant dans sa demande qu'elle était copropriétaire du terrain, la SCI STEPHANIE s'était livrée à une manoeuvre de nature à induire l'administration en erreur et à fausser son appréciation ;
Considérant toutefois qu'il appartient à la Cour, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par M. devant le Tribunal administratif de Strasbourg ;
Considérant, en premier lieu, qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que la copropriété constituée, comme il a été dit ci-dessus, par la société ABE et la SCI STEPHANIE, quand bien même elle a permis à cette dernière de bénéficier de l'application de dispositions plus favorables du plan d'occupation des sols, aurait revêtu un caractère fictif et qu'ainsi, le permis de construire en litige aurait été obtenu par fraude ;
Considérant, en deuxième lieu, que la surface hors oeuvre nette de la construction existant sur la parcelle n° 325/106 et devant être conservée et celle de la construction projetée, devant être implantée dans sa totalité sur la même parcelle, est de 679,75 m² ; que la superficie de ladite parcelle étant de 861 m², le droit à construire qui lui est attaché est, compte-tenu d'un coefficient d'occupation des sols de 0,80, de 688,8 m² ; que, dès lors, en admettant même que le droit à construire sur la parcelle n° 406/106, correspondant à une partie de la parcelle n° 332, aurait déjà été utilisé antérieurement, le permis de construire en litige n'a pas été délivré en méconnaissance du coefficient d'occupation des sols ;
Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes du 1 de l'article 7 UD du plan d'occupation des sols : Lorsque les conditions citées au paragraphe 2 ci-dessous ne sont pas remplies, la distance comptée horizontalement de tout point du bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à 3 mètres par rapport à la limite latérale et 7 mètres par rapport à la limite arrière. Le prospect en limite arrière ne s'applique pas dans le cas d'un terrain situé à l'angle de deux rues et ne comportant que des limites latérales ;
Considérant que si une partie de l'immeuble devant être édifié par la SCI STEPHANIE se trouve à une distance inférieure à 7 mètres de la limite parcellaire arrière, le terrain, constitué, comme il a été dit ci-dessus, des parcelles n° 325/106 et 406/106, est situé à l'angle de la rue Kempf et de la rue Marguerite Perey ; que la circonstance que cette situation n'a pu être obtenue que par l'acquisition, par le bénéficiaire du permis de construire, de la parcelle n° 406/106, qui borde la rue Marguerite Perey, est par elle-même sans incidence sur la légalité dudit permis ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que, sans qu'il soit besoin de statuer sur les fins de non recevoir qu'elles opposent à la demande de M. devant le tribunal administratif, la SCI STEPHANIE et la VILLE DE STRASBOURG sont fondées à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Strasbourg a annulé l'arrêté du maire du 9 juillet 1998 accordant un permis de construire à ladite société ;
Sur les conclusions relatives aux frais exposés à l'occasion du litige et non compris dans les dépens :
Considérant qu'il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit aux conclusions de la SCI STEPHANIE et de la VILLE DE STRASBOURG tendant à la condamnation de M. au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, reprenant celles de l'article L. 8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Considérant que ces mêmes dispositions font obstacle à ce que la SCI STEPHANIE et la VILLE DE STRASBOURG, qui ne sont pas, dans la présente instance, les parties perdantes, soient condamnées à payer à M. quelque somme que ce soit au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens ;
D É C I D E :
Article 1er : Les articles 2 et 4 du jugement du Tribunal administratif de Strasbourg du 19 juillet 1999 sont annulés.
Article 2 : La demande n° 9805804 présentée par M. C... devant le Tribunal administratif de Strasbourg est rejetée.
Article 3 : Les conclusions de la SCI STEPHANIE, de la VILLE DE STRASBOURG et de M. C... tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI STEPHANIE, à la VILLE DE STRASBOURG, à M. C... , à M. Y... , à M. A... et au ministre de l'équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer.
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