Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
Le Syndicat des copropriétaires des Terrasses de la mer, M. C... G... et M. D... E... ont demandé au tribunal administratif de Montpellier d'annuler l'arrêté du 18 juillet 2016 par lequel le maire de La Grande Motte a délivré à la SCI HP Investissements un permis de construire portant sur la régularisation, l'aménagement et l'agrandissement de l'Hôtel de la plage.
Le syndicat des copropriétaires des Terrasses de la mer, M. G..., M. E... et le syndicat des copropriétaires de la résidence Maeva Plage ont demandé au tribunal administratif de Montpellier d'annuler l'arrêté de permis de construire modificatif du 8 juin 2017 portant sur la création d'un bassin de rétention.
Par un jugement n° 1604728 et n° 1703550 du 5 avril 2018, le tribunal administratif de Montpellier a admis l'intervention du syndicat des copropriétaires de la résidence Maeva, rejeté les requêtes en tant qu'elles émanent de M. G... et M. E..., annulé les arrêtés des 18 juillet 2016 et 8 juin 2017 en tant que le permis de construire ne prévoit pas un dispositif de rétention des eaux permettant de compenser l'ensemble des surfaces imperméabilisées de la construction, conformément aux prescriptions applicables du plan de prévention du risque d'inondation et rejeté le surplus de leurs conclusions aux fins d'annulation.
Procédure devant la Cour :
Par une requête et des mémoires enregistrés les 5 juin 2018, 4 décembre 2018 et 20 janvier 2020, le Syndicat des copropriétaires des Terrasses de la mer, M. G... et M. E... ainsi que le syndicat des copropriétaires de la résidence Maeva Plage se présentant comme intervenant volontaire, représentés par la société d'avocats Blanc - Tardivel, doivent être regardés comme demandant à la Cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Montpellier du 5 avril 2018 en tant qu'il a rejeté les requêtes de MM. G... et M. E... et en tant qu'il n'a pas entièrement droit à la demande du Syndicat des copropriétaires des Terrasses de la mer ;
2°) d'annuler les arrêtés des 18 juillet 2016 et 8 juin 2017 du maire de de la Grande Motte ;
3°) de mettre à la charge de la commune de la Grande Motte une somme de 4 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- le jugement est irrégulier en ce que les premiers juges ne pouvaient pas prononcer une annulation partielle des arrêtés en litige ;
- les premiers juges ont omis de répondre au moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme ;
- contrairement à ce que le tribunal a jugé, M. G... et M. E... ont intérêt à agir à l'encontre des arrêtés en litige ;
- les deux syndicats ont également intérêt à agir au sens de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ;
- le dossier de permis de construire est incomplet au regard des dispositions de l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme ;
- les dispositions de l'article UB 1 du plan d'occupation des sols qui n'autorisent pas les constructions à usage de commerce et de restaurant sont méconnues ;
- le permis ne respecte pas l'article UB 3 du plan d'occupation des sols ;
- le permis ne respecte pas l'article UB 4 du plan d'occupation des sols ;
- l'implantation du bâtiment ne respecte pas les dispositions de l'article UB 7 du plan d'occupation des sols ;
- en ne tenant compte, pour le calcul du volume du bassin de rétention que des extensions réalisées, le permis de construire modificatif n'est pas de nature à régulariser l'ensemble du bâtiment.
Par des mémoires, enregistrés les 27 juillet 2018 et 19 décembre 2019, la commune de La Grande Motte, représentée par la SCP CGCB et associés, conclut au rejet de la requête, à l'annulation du jugement en tant qu'il a prononcé l'annulation partielle des arrêtés des 18 juillet 2016 et 8 juin 2017 et à la mise à la charge de chaque appelant d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- le jugement attaqué est entaché de contradiction de motifs ;
- MM. G... et E... n'ont pas intérêt à agir ;
- le jugement est irrégulier en ce qu'il a admis la recevabilité de l'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de la résidence Maeva Plage dès lors qu'une intervention volontaire formée au soutien de demandes irrecevables ne saurait utilement prospérer ;
- le jugement attaqué est entaché d'irrégularité en ce que les premiers juges ont censuré la méconnaissance des règles de compensation imposées par le PPRSM à l'autorisation portant régularisation d'un parc de stationnement existant alors que ces dispositions étaient inopérantes pour les aires de stationnement situées en zone Zpu ;
- c'est à tort que le tribunal a estimé que les arrêtés en litige méconnaissent le plan de prévention du risque d'inondation.
- les moyens soulevés par les appelants ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense, enregistrés le 7 novembre 2018, la SCI HP Investissements, représentée par la SCP Bouyssou et associés, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge des appelants d'une somme de 3 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- MM. G... et E... n'ont pas intérêt à agir ;
- les moyens soulevés par les appelants ne sont pas fondés ;
- c'est à tort que le tribunal a estimé que les arrêtés en litige méconnaissent le plan de prévention du risque d'inondation.
Par un mémoire enregistré le 18 septembre 2020, M. G... et M. E... déclarent se désister purement et simplement de leur demande.
Les parties ont été informées, en application des dispositions de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que l'arrêt était susceptible d'être fondé sur un moyen relevé d'office, tiré de l'irrecevabilité du Syndicat des copropriétaires des Terrasses de la mer à demander l'annulation de l'article 2 du jugement du 5 avril 2018 pour défaut d'intérêt pour agir.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme B...,
- les conclusions de M. Roux, rapporteur public,
- et les observations de Me F..., représentant le Syndicat des copropriétaires des Terrasses de la mer et autres, et de Me A..., représentant la commune de la Grande Motte.
Considérant ce qui suit :
1. Le Syndicat des copropriétaires des Terrasses de la mer, MM. G... et E... ont demandé au tribunal administratif de Montpellier d'annuler l'arrêté du 18 juillet 2016 par lequel le maire de La Grande Motte a délivré à la SCI HP Investissements un permis de construire portant sur la régularisation, l'aménagement et l'agrandissement de l'Hôtel de la plage, ensemble l'arrêté du 8 juin 2017 portant permis de construire modificatif. Par un jugement du 5 avril 2018, le tribunal a admis, en son article 1er, l'intervention du syndicat des copropriétaires de la résidence Maeva, rejeté, en son article 2, les requêtes en tant qu'elles émanent de MM. G... et E..., annulé, en ses articles 3 et 4, les arrêtés des 18 juillet 2016 et 8 juin 2017 en tant que le permis de construire ne prévoit pas un dispositif de rétention des eaux permettant de compenser l'ensemble des surfaces imperméabilisées de la construction, conformément aux prescriptions applicables du plan de prévention du risque d'inondation, et rejeté le surplus des conclusions du Syndicat des copropriétaires des Terrasses de la mer. Le Syndicat des copropriétaires des Terrasses de la mer, MM. G... et E..., ainsi que le syndicat des copropriétaires de la résidence Maeva Plage se présentant comme intervenant volontaire, font appel de ce jugement en tant que les premiers juges n'ont pas entièrement fait droit à leurs demandes. La commune de La Grande Motte et la SCI HP Investissements concluent au rejet de la requête et, par la voie de l'appel incident, la commune demande l'annulation du jugement en tant qu'il a prononcé l'annulation partielle des arrêtés en litige.
Sur le désistement de MM. G... et E... :
2. Le désistement de MM. G... et E... est pur et simple. Rien ne s'oppose à ce qu'il en soit donné acte.
Sur l'intervention du syndicat des copropriétaires de la résidence Maeva Plage devant la Cour :
3. Aux termes de l'article R. 632 du code de justice administrative : " L'intervention est formée par mémoire distinct. (...) ".
4. Le syndicat des copropriétaires de la résidence Maeva Plage intervenant au soutien de la demande de première instance et se présentant également en cette qualité en appel n'a pas présentée devant la Cour son intervention par mémoire distinct. Celle-ci n'est par suite pas recevable.
Sur la recevabilité du Syndicat des copropriétaires des Terrasses de la mer à faire appel de l'article 2 du jugement :
5. Ainsi qu'il a été dit au point 1, le tribunal a, en son article 2, rejeté les requêtes en tant qu'elles étaient présentées par MM. G... et E.... Le Syndicat des copropriétaires des Terrasses de la mer n'a pas intérêt pour agir seul à l'encontre de cet article. Il y a lieu par suite de rejeter ses conclusions dans cette mesure pour ce motif.
Sur la régularité du jugement :
6. Le tribunal, qui n'était pas tenu de répondre à tous les arguments des parties, a répondu, aux points 18 et 19 de sa décision, au moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme, contrairement à ce que soutient le Syndicat des copropriétaires des Terrasses de la mer dont la contestation relève en réalité du bien-fondé du jugement.
Sur le bien-fondé du jugement en tant qu'il a rejeté le surplus des conclusions aux fins d'annulation du Syndicat des copropriétaires des Terrasses de la mer :
7. En premier lieu, l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme prévoit que : " La demande de permis de construire précise : (...) e) La destination des constructions, par référence aux différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 ; f) La surface de plancher des constructions projetées, s'il y a lieu répartie selon les différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 ". Aux termes de l'article R. 151-27 du même code : " Les destinations de constructions sont : 1° Exploitation agricole et forestière ; 2° Habitation ; 3° Commerce et activités de service ; 4° Equipements d'intérêt collectif et services publics ; 5° Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire ". Enfin, l'article R. 151-28 du même code dispose que : " Les destinations de constructions prévues à l'article R. 151-27 comprennent les sous-destinations suivantes : (...) 3° Pour la destination "commerce et activités de service" : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle, hébergement hôtelier et touristique, cinéma ; 5° Pour la destination "autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire" : industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d'exposition ".
8. En l'espèce, le projet de construction comprend un restaurant panoramique, un espace de restauration assise, une salle de séminaire et un espace bien-être qui, à l'exception du premier, seront réservés à la clientèle de l'hôtel. Par suite, l'article R. 431-5 précité imposait que soient renseignées uniquement les surfaces de plancher affectées à l'hébergement hôtelier, d'une part, et au restaurant panoramique, d'autre part. En tout état de cause, il ressort de la notice de sécurité et des plans de coupe joints au dossier de demande de permis de construire qu'étaient indiquées les surfaces de plancher affectées au restaurant panoramique, à l'espace de restauration assise, à la salle de séminaire et à l'espace bien-être. Dès lors, le moyen tiré d'une méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté.
9. En deuxième lieu, aux termes de l'article UB1 du plan d'occupation des sols alors applicable : " sont admises les occupations ou utilisations du sol ci-après : les constructions à usage d'habitations, d'hôtels, de commerces, de services, de bureaux, d'équipements collectifs et d'activités non soumises à la législation pour la protection de l'environnement (...) Sous-secteurs 1UBa et 2UBa : les constructions à usages d'hôtels (...) ".
10. Il ressort de ces dispositions que si les auteurs du plan d'occupation des sols ont entendu réservé les deux sous-secteurs 1UBa et 2UBa à l'accueil de résidences hôtelières, ils n'ont pas, par ces dispositions, entendu interdire, comme le soutient le syndicat requérant, à ces hôtels de disposer d'un spa, d'une salle de restaurant ou d'une salle destinée aux séminaires qui constituent des activités accessoires et connexes de leur destination principale, lesquelles ne représentent d'ailleurs, en l'espèce, que 17 % de la superficie totale du bâtiment.
11. En troisième lieu, aux termes de l'article UB3 du plan d'occupation des sols : " Accès : Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire ne produise une servitude de passage suffisante, instituée par acte authentique ou par voie judiciaire en application de l'article 682 du code civil. (...) - Voierie : Les voies en impasse doivent être aménagées dans leur partie terminale afin de permettre aux véhicules privés et ceux des services publics (lutte contre l'incendie, enlèvement des ordures ménagères) de faire demi-tour aisément (...) ". S'il n'appartient pas aux auteurs des règlements d'urbanisme d'imposer des formalités autres que celles prévues par le code de l'urbanisme, les documents d'urbanisme peuvent comporter des conditions de fond auxquelles l'octroi du permis de construire est subordonné. Par ailleurs, ledit permis est délivré sous réserve des droits des tiers et a pour seul objet d'assurer la conformité des travaux qu'il autorise avec la réglementation d'urbanisme. Dès lors, si l'administration et le juge administratif doivent, pour l'application de la règle d'urbanisme précitée s'assurer de l'existence d'une desserte suffisante de la parcelle par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, de l'existence d'un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie, il ne leur appartient de vérifier ni la validité de cette servitude, ni l'existence d'un titre permettant l'utilisation de la voie qu'elle dessert, si elle est privée, dès lors que celle-ci est ouverte à la circulation publique.
12. D'une part, il ressort des pièces du dossier que, du fait des deux servitudes obtenues en 1976 et 1981, une voie ouverte à la circulation publique assure la desserte du terrain d'assiette et qu'elle présente, tel que cela ressort notamment du rapport d'expertise du 10 mars 2010 réalisé à la demande du tribunal de grande instance de Montpellier, une largeur allant de 4,75 à 6,95 m et aucune dangerosité particulière. Elle est, par suite, adaptée à la destination du bâtiment projeté.
13. D'autre part, si le syndicat requérant soutient que la voie intérieure du projet se termine en impasse sans être aménagée dans sa partie terminale afin de permettre aux véhicules privés et ceux des services publics de faire demi-tour aisément, la disposition de l'article UB 3 relative à la voierie n'est pas applicable aux voies intérieures d'un projet.
14. En quatrième lieu, l'article UB4 du plan d'occupation des sols prévoit que : " Lorsque le réseau public d'assainissement pluvial existe, les aménagements réalisés doivent permettre de garantir l'écoulement des eaux pluviales dans ce réseau sans générer d'apports dont l'importance serait incompatible avec la capacité de l'émissaire. En l'absence d'un réseau d'eaux pluviales le constructeur devra assurer à sa charge l'établissement des dispositifs appropriés et proportionnés permettant l'évacuation des eaux de ruissellement et leur déversement vers les exécutoires naturels ".
15. Il ressort des pièces du dossier, d'une part, que la construction est raccordée au réseau d'eaux pluviales existant au niveau de l'allée du Levant par le biais de réseaux secondaires privés relevant de la copropriété. La localisation du réseau des eaux pluviales est matérialisée sur le plan de masse rapproché du bâtiment joint au dossier de demande du permis de construire initial. D'autre part, la notice du permis de construire modificatif mentionne que les eaux du bassin de rétention se videront progressivement dans le réseau d'eaux pluviales, cette évacuation étant explicitée par la notice technique produite en défense sur le système de rétention d'eau pluviale avec débit de fuite. Si le syndicat des copropriétaires des Terrasses de la mer fait état d'éventuelles difficultés techniques pouvant affecter la réalisation de ce bassin, ils n'établissent pas que celle-ci serait impossible, cette circonstance ne relevant que de l'exécution du permis de construire.
16. En dernier lieu, aux termes de l'article UB 7 du plan d'occupation des sols : " la distance comptée horizontalement de tout point d'un bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à 3 mètres. Toutefois, les constructions peuvent être implantées en limite séparative : (...) si le projet de construction peut être adossé à un bâtiment de gabarit sensiblement identique ".
17. D'une part, il ressort des pièces du dossier que le bâtiment en litige, implanté sur la limite séparative, est adossé à celui de la résidence Maeva Plage. D'autre part, si le syndicat requérant expose que la partie du bâtiment de cette résidence adossée à l'Hôtel de la plage ne comprend que trois niveaux alors que le permis de construire porte sur une construction de cinq niveaux, le Maeva est un bâtiment dont les niveaux varient entre trois et cinq alors que l'article UB 7 n'exige pas que les parties des bâtiments au niveau de la limite séparative soient d'un gabarit similaire. Par ailleurs, la partie de la construction en litige directement adossée au bâtiment le Maeva comprend deux niveaux et atteint une hauteur de 8,44 mètres. Dans ces conditions, et eu égard à la configuration et l'implantation de la construction, en arc de cercle, perpendiculaire au bâtiment le Maeva, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UB 7 doit être écarté.
18. Il résulte de tout ce qui précède que le Syndicat des copropriétaires des Terrasses de la mer n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande tendant à l'annulation totale des arrêtés des 18 juillet 2016 et 8 juin 2017.
Sur le bien-fondé du jugement en tant qu'il a prononcé l'annulation partielle des arrêtés des 18 juillet 2016 et 8 juin 2017 :
19. La construction en litige se situe en zones Z2 et ZPU du plan de prévention du risque d'inondation applicable à la commune, au sein desquelles les travaux sont admis sous réserve que : " Sauf dans le cas de projet de construction d'un seul logement, les projets d'urbanisation devront comporter des mesures compensatoires liées à l'imperméabilisation, à raison au minimum de 120 litres de rétention par m² imperméabilisé, réalisées soit dans le cadre d'une réflexion d'ensemble, au travers d'un dossier loi sur l'eau ou non, soit à la parcelle ".
20. Lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises.
21. D'une part, si le plan de prévention du risque d'inondation a été élaboré à une date où l'Hôtel de la plage était déjà construit, cette circonstance n'est pas de nature à lui rendre inopposables les mesures compensatoires prescrites par ce plan dès lors que ce bâtiment a été édifié sur la base d'une autorisation annulée par la juridiction administrative. D'autre part, l'aire de stationnement privée faisant partie du projet, qui ne constitue pas un " parc collectif de stationnement public ou sous la gestion d'une personne morale ", dispensé des mesures compensatoires liées à l'imperméabilisation, constitue un projet d'urbanisation.
22. Le permis délivré le 18 juillet 2016 ne comportait aucun dispositif de rétention des eaux pluviales et le permis modificatif délivré le 8 juin 2017 n'autorisait la création d'un dispositif de rétention que de 18 m³, compensant l'imperméabilisation de 142 m² correspondant au projet d'extension au sol du bâtiment existant alors que le projet implique, dès lors qu'il prévoit l'imperméabilisation de 2 269 m², un dispositif de rétention de 273 m³. Il suit de là que c'est à bon droit que le tribunal a estimé, en l'état du permis de construire sur lequel il a statué, que les dispositions précitées du plan de prévention du risque d'inondation étaient méconnues. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que, par un permis de construire modificatif du 14 juin 2019 devenu définitif, a été autorisée la création d'un système de rétention d'une capacité totale de 273 m³ régularisant ainsi le vice retenu par le tribunal.
23. Il résulte de ce qui précède, et sans qu'il soit besoin d'examiner ni les moyens tirés de l'irrégularité du jugement invoqués par la commune de La Grande Motte, ni la fin de non-recevoir qu'elle oppose à la demande du Syndicat des copropriétaires des Terrasses de la mer, que celle-ci est fondée à demander l'annulation du jugement du tribunal administratif de Montpellier en tant qu'il a annulé les arrêtés des 18 juillet 2016 et 8 juin 2017 dans la mesure où le permis de construire ne prévoit pas un dispositif de rétention des eaux permettant de compenser l'ensemble des surfaces imperméabilisées de la construction, conformément aux prescriptions applicables du plan de prévention du risque d'inondation, ainsi que le rejet de la demande présentée par le Syndicat des copropriétaires des Terrasses de la mer devant le tribunal administratif.
Sur les frais liés au litige :
24. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de rejeter l'ensemble des conclusions des parties présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D É C I D E :
Article 1er : Il est donné acte du désistement de la requête de MM. G... et E....
Article 2 : L'intervention du syndicat des copropriétaires de la résidence Maeva Plage n'est pas admise.
Article 3 : Les articles 3 et 4 du jugement du tribunal administratif de Montpellier du 5 avril 2018 sont annulés.
Article 4 : La demande du Syndicat des copropriétaires des terrasses de la mer devant le tribunal administratif de Montpellier et sa requête sont rejetées.
Article 5 : Les conclusions de la commune de La Grande Motte et de la SCI HP Investissements présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 6 : Le présent arrêt sera notifié au Syndicat des copropriétaires des terrasses de la mer, à M. C... G..., à M. D... E..., au syndicat des copropriétaires de la résidence Maeva Plage, à la commune de La Grande Motte et à la SCI HP Investissement.
Délibéré après l'audience du 29 juin 2021, où siégeaient :
- Mme Helmlinger, présidente de la Cour,
- Mme B..., présidente assesseure,
- Mme H..., première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 juillet 2021.
N° 18MA02623 9
