Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société civile immobilière (SCI) Onyx a demandé au tribunal administratif de Bastia d'annuler la décision du 18 novembre 2016 par laquelle le maire de la commune d'Olmeto a accordé à M. D... A... au nom de la commune un permis de construire une maison individuelle avec piscine sur un terrain formant le lot n° 3 du lotissement " Les Balconcellis ", parcelles cadastrées section F n° 625 et 1134, lieu-dit " Abbartello ", ensemble la décision du 10 janvier 2017 portant rejet de son recours gracieux et de mettre à la charge de la commune d'Olmeto et de M. A... une somme de 2 000 euros chacun au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Par un jugement n° 1700348 du 23 août 2018, le tribunal administratif de Bastia a rejeté cette demande.
Procédure devant la Cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 24 octobre 2018 et 31 mai 2019, la société civile immobilière (SCI) Onyx, représentée par Me B..., demande à la Cour :
1°) d'annuler ce jugement du 23 août 2018 du tribunal administratif de Bastia ;
2°) d'annuler la décision du 18 novembre 2016 et la décision du 10 janvier 2017 portant rejet de son recours gracieux ;
3°) de mettre à la charge de la commune d'Olmeto et de M. A... la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le jugement est irrégulier en raison d'une omission à statuer ;
- la composition du dossier méconnait l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme ;
- le retrait du refus de construire est illégal ;
- plusieurs pièces manquent au dossier de demande, en violation de l'article R 431-10 du code de l'urbanisme ;
- le projet méconnait les dispositions des articles R. 111-27 et R. 111-28 du code de l'urbanisme.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 21 mars et 4 juillet 2019, M. D... A..., représenté par Me F..., conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge de la SCI Onyx une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- les moyens soulevés par la SCI Onyx ne sont pas fondés.
La requête a été communiquée à la commune d'Olmeto qui n'a pas produit d'observations.
Les parties ont été informées, en application des dispositions de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que l'arrêt était susceptible d'être fondé sur un moyen relevé d'office, tiré de ce que " L'illégalité du retrait du refus de permis de construire ne peut plus être régulièrement invoqué, dès lors que ce refus est devenu définitif, faute d'avoir été contesté dans le délai de recours contentieux. Le moyen tiré de l'illégalité du retrait du refus du permis de construire du 19 août 2018 est irrecevable ".
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. E...,
- les conclusions de M. Pecchioli, rapporteur public,
- et les observations de Me C..., représentant M. A....
Considérant ce qui suit :
1. M. A... a sollicité le 22 juin 2016 la délivrance d'un permis de construire une maison individuelle avec piscine sur un terrain formant le lot 3 du lotissement " Les Balconcellis ", parcelles cadastrées section F n° 625 et 1134 sises au lieu-dit " Abbartello ", sur le territoire de la commune d'Olmeto. Par un arrêté du 18 novembre 2016, le maire d'Olmeto a retiré le refus qui lui a été opposé le 19 août 2016 et lui a accordé au nom de la commune l'autorisation sollicitée. La SCI Onyx a formé le 10 janvier 2017 un recours gracieux à l'encontre de la décision d'autorisation. Elle relève appel du jugement du 23 août 2018 par lequel le tribunal administratif de Bastia a rejeté sa demande d'annulation de l'arrêté du 18 novembre 2016, ainsi que la décision du 2 février 2017 de rejet de son recours gracieux.
Sur la régularité du jugement :
2. Dans son mémoire du 18 juin 2018, la SCI requérante invoquait le moyen tiré de ce que la demande d'autorisation de construire ayant fait l'objet d'un refus, le pétitionnaire devait déposer un nouveau permis pour que l'administration puisse prendre en compte les pièces versées avant ce refus. Le tribunal administratif n'a pas répondu à ce moyen, qui, en tout état de cause, n'a pas été visé. Il est donc irrégulier et doit être annulé.
3. Il y a lieu pour la Cour de se prononcer immédiatement par voie d'évocation sur les conclusions de la SCI Onyx dirigées contre la décision du 18 novembre 2016.
Sur la légalité de la décision du 18 novembre 2016 :
4. Aux termes de l'article L. 422-1 du code de l'urbanisme : " L'autorité compétente pour délivrer le permis de construire (...) est : / a) Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu (...). Lorsque le transfert de compétence à la commune est intervenu, il est définitif ; / b) Le préfet ou le maire au nom de l'Etat dans les autres communes (...) ". Aux termes de l'article L. 422-6 du même code : " En cas d'annulation par voie juridictionnelle (...) d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu (...), le maire (...) recueille l'avis conforme du préfet sur les demandes de permis (...) postérieures à cette annulation (...) ". Le plan d'occupation des sols de la commune d'Olmeto ayant été annulé par l'arrêt n° 11MA01917 de la cour administrative d'appel de Marseille du 16 janvier 2014, il résulte de ces dispositions que le maire était compétent pour se prononcer au nom de la commune sur la demande de permis de construire de M. A..., et non au nom de l'Etat comme le soutient la société requérante. La société Onyx n'est donc pas fondée à soutenir que l'arrêté en litige, qui a été signé par le maire et qui indique au demeurant, et en tout état de cause, qu'il est pris au nom de la commune, émanerait d'une autorité incompétente.
5. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
6. Aux termes de l'article R. 431-7 du code de l'urbanisme : " Sont joints à la demande de permis de construire : / a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune ; / b) Le projet architectural défini par l'article L. 431-2 et comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 431-8 à R. 431-12 ". Contrairement à ce que soutient la société requérante, il ressort des pièces du dossier que le plan de situation joint à la demande de permis de construire indique précisément l'orientation du terrain d'assiette du projet. Le défaut de mention de l'échelle sur l'extrait cadastral n'a pas faussé l'analyse du service instructeur, dès lors que cette échelle est précisée sur tous les autres plans du dossier de demande de permis.
7. Aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme, le dossier de demande de permis de construire doit comporter une notice décrivant " 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ". Il ressort des pièces du dossier que la notice jointe à la demande de permis de construire décrit de façon suffisamment explicite tant l'état initial des lieux et son environnement immédiat que la construction envisagée. Si elle ne mentionne pas les constructions avoisinantes, celles-ci apparaissent de façon précise à la fois sur l'extrait cadastral et sur le plan de masse, si bien que cette omission n'a pu être de nature à fausser l'analyse du service instructeur. Enfin, la circonstance que la notice indique que le projet prévoit deux places de parking alors que le plan de masse porte la mention " garage " et n'indique qu'une place de parking, n'a pu être de nature à fausser l'analyse du service instructeur, dès lors que la notice précise que " l'accès à la maison se fait directement depuis les parkings à l'arrière de la maison ", de sorte que la mention " garage " doit être considérée comme désignant les deux places de parking.
8. Le maire de la commune d'Olmeto a procédé au retrait du refus de permis de construire opposé à M. A... le 19 août 2016. Ce retrait a été opéré le 18 novembre 2016 et n'a pas été contesté dans le délai de recours contentieux, étant divisible de la décision prise le même jour d'autorisation de construire. Il est donc devenu définitif et son illégalité ne peut être invoquée par la SCI Onyx dont le moyen tiré de ce que le pétitionnaire était tenu de déposer une nouvelle demande ne peut qu'être écarté. M. A... n'avait donc pas à déposer une nouvelle demande et la commune demeurait saisie de la demande initiale du pétitionnaire, qui a donc régulièrement pu compléter son dossier le 25 août 2016.
9. Selon l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme, le dossier de demande de permis de construire doit comprendre : " un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d'équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement. / Lorsque le terrain n'est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l'emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d'y accéder. / Lorsque le projet est situé dans une zone inondable délimitée par un plan de prévention des risques, les cotes du plan de masse sont rattachées au système altimétrique de référence de ce plan ". Il ressort des pièces du dossier que les cotes NGF reportées sur le plan de masse joint à la demande de permis de construire permettent de calculer avec précision la hauteur du bâtiment projeté. En outre, il ressort du plan de masse transmis au service instructeur par le pétitionnaire le 25 août 2016, que les cotes de distance entre le bâtiment projeté et les limites parcellaires sont mesurées perpendiculairement à celles-ci. La circonstance, à la supposer même établie, que le plan de masse ne précise pas l'emplacement prévu pour le raccordement au réseau des eaux pluviales n'a pu fausser l'analyse du service instructeur dès lors que la notice jointe à la demande de permis de construire comporte toutes les indications requises concernant l'assainissement et le raccordement aux différents réseaux.
10. Aux termes de l'article R. 431-10 : " Le projet architectural comprend également : (...) / a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; / b) Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; / c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ".
11. Il ressort des pièces du dossier que les hauteurs de la façade nord-est du bâtiment projeté sont indiquées avec précision sur le plan de coupe et font voir les ouvertures prévues. La circonstance que le plan de la façade sud-ouest du garage ne figurait pas dans le dossier de demande de permis de construire n'a pas faussé l'analyse du service instructeur, dès lors que cette façade est implantée à 4 mètres de la façade nord-est du bâtiment projeté, parallèlement à celui-ci et reliée à lui par une treille végétale, de telle sorte que cette façade ne sera pas visible. En tout état de cause, la société Onyx ne fait état d'aucun élément, en première instance comme en appel, de nature à établir que l'omission de ce plan aurait été susceptible de fausser l'appréciation du service instructeur sur la conformité du projet aux règles d'urbanisme applicables. Enfin, si les plans des façades nord-est et sud-ouest du " pool house " ne figuraient pas dans le dossier de permis de construire, la notice descriptive et le document graphique d'insertion paysagère coté PCMI 6, qui faisaient partie du dossier de demande de permis de construire et qui représentent le " pool house " dans les trois dimensions, compensent utilement l'insuffisance du dossier sur ce point. Au demeurant, il ressort des pièces du dossier que le " pool house " ne comporte pas de véritables façades dès lors qu'il est constitué de murets bas comportant quatre piliers supportant une couverture en paille.
12. D'autre part, il ressort des pièces du dossier que les documents graphiques et photographiques joints à la demande de permis de construire permettent d'apprécier de façon suffisamment précise l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain. La circonstance que les points et les angles des prises de vue ne sont pas reportés sur le plan de situation n'a pu fausser l'analyse du service instructeur, dès lors qu'ils figurent sur le plan de masse. L'omission de la maison située à l'arrière du terrain d'assiette du projet sur le document graphique d'insertion paysagère coté PCMI 6, à la supposer établie, n'a pu davantage être de nature à fausser l'analyse du service instructeur, dès lors qu'elle apparaît nettement sur la photographie cotée PCMI 7-2 qui faisait partie du dossier de demande de permis de construire. Le moyen tiré de la violation de l'article R. 431-10 ne peut qu'être écarté.
13. Aux termes de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 : " Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. / De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové. / Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties commune (...) ". Il résulte de ces dispositions que, lorsqu'un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu a été approuvé, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement cessent de plein droit de s'appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir, ou, si une majorité de colotis en a demandé le maintien, au plus tard lors de l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014. Il ressort des pièces du dossier que le règlement du lotissement " Les Balconcellis " a été approuvé par un arrêté préfectoral du 24 mai 1983 et que, par deux délibérations des 31 juillet 2009 et 5 février 2010, le conseil municipal de la commune d'Olmeto a approuvé son plan local d'urbanisme. Ainsi, les règles d'urbanisme figurant dans le règlement du lotissement avaient définitivement cessé d'être applicables le 18 novembre 2016, date de la décision attaquée. L'annulation du plan local d'urbanisme de la commune d'Olmeto par un arrêt définitif de la cour administrative de Marseille du 16 juillet 2014 est sans incidence sur cette caducité. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance du règlement du lotissement " Les Balconcellis " est inopérant.
14. Aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ". Aux termes de l'article R. 111-28 du même code : " Dans les secteurs déjà partiellement bâtis, présentant une unité d'aspect et non compris dans des programmes de rénovation, l'autorisation de construire à une hauteur supérieure à la hauteur moyenne des constructions avoisinantes peut être refusée ou subordonnée à des prescriptions particulières ". Si le projet se situe à proximité du rivage de la mer, il s'implante au sein d'une zone pavillonnaire présentant un habitat hétérogène sans aucun caractère architectural particulier. Si le projet est de facture contemporaine et présente une certaine ampleur, il s'agit toutefois d'une construction limitée à deux étages, qui épouse la pente naturelle du terrain, dont les matériaux et les teintes sont conçus pour s'harmoniser avec un bâti plus traditionnel et qui préserve l'aménagement en restanques existant. L'arrêté contesté n'est donc pas entaché d'erreur manifeste d'appréciation, et ne méconnait pas les dispositions précitées des articles R. 111-27 et R. 111-28 du code de l'urbanisme.
15. L'annulation des délibérations des 31 juillet 2009 et 5 février 2010 approuvant le plan d'occupation des sols de la commune d'Olmeto a pour effet de rendre à nouveau applicables les dispositions du code de l'urbanisme au terrain d'assiette du projet de construction de M. A.... Aux termes de l'article R. 111-16 du code de l'urbanisme : " Lorsque le bâtiment est édifié en bordure d'une voie publique, la distance comptée horizontalement de tout point de l'immeuble au point le plus proche de l'alignement opposé doit être au moins égale à la différence d'altitude entre ces deux points. Lorsqu'il existe une obligation de construire au retrait de l'alignement, la limite de ce retrait se substitue à l'alignement. Il en sera de même pour les constructions élevées en bordure des voies privées, la largeur effective de la voie privée étant assimilée à la largeur réglementaire des voies publiques. (...) ". Il ressort des vues aériennes et du plan cadastral annexés au dossier de demande de permis de construire que la maison autorisée n'est pas implantée en bordure d'une voie publique ou d'une voie privée. Le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 111-16 précité du code de l'urbanisme est donc inopérant.
16. Aux termes de l'article R. 111-17 du code de l'urbanisme : " A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres ". La société Onyx soutient que la hauteur de la construction sur la façade nord-ouest serait de 6,66 mètres, impliquant ainsi un recul de 3,33 mètres au lieu de 3 mètres, méconnaissant ainsi la marge de recul impartie par ces dispositions. Toutefois, ces dispositions déterminent la marge de recul des constructions par rapport aux limites séparatives à partir du sol naturel en limite parcellaire et non à partir des sols décaissés. Il ressort en outre du plan de masse coté PCMI 02 et du plan de coupe coté PCMI 03 joints au dossier de demande de permis de construire que la hauteur de la construction sur la façade nord-ouest n'excède pas 3,3 mètres à partir du sol naturel. Dans ces conditions, la construction pouvait légalement être implantée à 3 mètres de la limite parcellaire.
17. Aux termes de l'article R. 111-30 du code de l'urbanisme : " La création ou l'extension d'installations ou de bâtiments à caractère industriel ainsi que de constructions légères ou provisoires peut être subordonnée à des prescriptions particulières, notamment à l'aménagement d'écrans de verdure ou à l'observation d'une marge de reculement ". Si la société requérante soutient que l'autorisation contestée serait entachée d'une erreur manifeste d'appréciation dès lors que le " pool-house " n'aurait pas été indiqué dans la demande de permis de construire, il ressort au contraire des pièces du dossier que la notice descriptive cotée PCMI 04 précise que le " pool-house " est abrité par une treille en bois ajourée et qu'il est représenté sur les divers documents graphiques annexés au dossier de demande de permis de construire, notamment sur le plan de toiture coté PCMI 05-c et l'insertion paysagère cotée PCMI 06. Le moyen ne peut qu'être écarté.
Sur les frais du litige :
18. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune d'Olmeto, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la société Onyx demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la société Onyx une somme de 2 000 euros à verser à M. A... sur le fondement des mêmes dispositions.
D É C I D E :
Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Bastia du 23 août 2018 est annulé.
Article 2 : Le surplus des conclusions d'appel et les conclusions de première instance de la SCI Onyx sont rejetées.
Article 3 : Il est mis à la charge de la société Onyx une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, à verser à M. A....
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la commune d'Olmeto, à la SCI Onyx et à M. D... A....
Copie en sera délivrée au préfet de Corse et de Corse-du-Sud.
Délibéré après l'audience du 4 janvier 2021, où siégeaient :
- M. Bocquet, président,
- M. E..., président assesseur,
- M. Merenne, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2021.
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N° 18MA04571
