Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. B... A...a demandé au tribunal administratif de Montpellier de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre des années 2012 et 2013, ainsi que des pénalités correspondantes et à titre subsidiaire, la réduction de la cotisation d'impôt sur le revenu à laquelle il a été assujetti au titre de l'année 2013 à proportion de l'imposition sur les plus-values immobilières acquittée à l'occasion de la cession des deux appartements sis à Saint-Jean-de-Védas (Hérault).
Par le jugement n° 1606461 du 18 décembre 2017, le tribunal administratif de Montpellier a déchargé M. A... des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu, de contributions sociales et des pénalités correspondantes auxquelles il a été assujetti au titre de l'année 2012, a réduit les cotisations supplémentaires d'impôt sur revenu, de contributions sociales et des pénalités correspondantes auxquelles M. A... a été assujetti au titre de l'année 2013 du montant acquitté au titre de l'imposition des plus-values réalisées lors de la cession les 25 avril et 3 juillet 2013 des deux appartements situés sur le territoire de la commune de Saint-Jean-de-Védas et a rejeté le surplus de sa demande.
Procédure devant la Cour :
Par une requête et des mémoires, enregistrés le 16 février 2018, le 6 août 2018 et le 18 octobre 2018, M. A..., représenté par Me C... de la Selarl PVB avocats, demande à la Cour :
1°) d'annuler ce jugement du 18 décembre 2017 du tribunal administratif de Montpellier en tant qu'il a rejeté le surplus de sa demande ;
2°) de prononcer la décharge des impositions et pénalités restant en litige ;
3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- il ne s'est pas livré de manière habituelle à des opérations immobilières d'achat et de vente et ce caractère habituel ne saurait être apprécié en tenant compte des opérations réalisées par les différentes sociétés dont il est le gérant ou l'associé ;
- les ventes litigieuses ne procèdent pas d'une intention spéculative dès lors que les biens en cause correspondaient à un investissement locatif durable, et que ce n'est qu'en raison d'une insuffisance de liquidités qu'il a dû les céder ;
- l'un de ces biens constituait sa résidence principale et la plus-value de cession de ce bien devait être exonérée conformément aux dispositions du 1° du II de l'article 150 U du code général des impôts et de la doctrine administrative résultant des énonciations de l'instruction référencée BOI-RFPI-PVI-10-40-10 n° 10 ;
- la doctrine administrative référencée BOI-BIC-CHAMP-20-10-10 précise que l'intention spéculative s'apprécie au moment de l'achat et non de la revente.
Par des mémoires en défense, enregistrés le 4 juillet 2018 et le 18 septembre 2018, le ministre de l'action et des comptes publics conclut au rejet de la requête.
Il fait valoir que les moyens soulevés par M. A... ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
La présidente de la Cour a désigné M. Barthez, président assesseur, pour présider la formation de jugement en cas d'absence ou d'empêchement de M. Antonetti, président de la 4ème chambre, en application de l'article R. 222-26 du code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Carotenuto,
- et les conclusions de Mme Boyer, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
1. M. A... relève appel du jugement du 18 décembre 2017 en tant que le tribunal administratif de Montpellier, qui a partiellement fait droit à sa demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu, de contributions sociales et des pénalités correspondantes auxquelles il a été assujetti au titre de l'année 2013 en ce qu'elles procèdent d'opérations immobilières réalisées sur le territoire de la commune de Saint-Jean-de-Védas (Hérault), a rejeté le surplus de sa demande.
2. Aux termes de l'article 35 du code général des impôts : " I. Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés. ". Il résulte de ces dispositions que les bénéfices et le chiffre d'affaires réalisés à l'occasion de la cession d'immeubles sont imposables à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, lorsque ces cessions sont faites par un contribuable qui se livre habituellement à l'activité de marchand de biens, sauf pour l'intéressé à établir soit que les immeubles qu'il a vendus avaient été acquis pour satisfaire des besoins personnels ou familiaux et, de ce fait, que leur vente relevait de la simple gestion de son patrimoine personnel, soit que les immeubles en cause constituaient sa résidence principale.
3. Alors même qu'un contribuable a régulièrement fait l'objet d'une procédure de taxation d'office, il appartient au juge de l'impôt de se fonder sur les résultats de l'instruction, compte tenu, le cas échéant, de l'abstention des parties à produire les éléments qu'elles sont seules en mesure d'apporter, pour estimer si son activité doit être soumise à l'impôt sur le revenu, selon le régime applicable aux marchands de biens.
4. Il résulte de l'instruction que le 30 juin 2011, M. A... a acquis un terrain à bâtir situé 274 rue Camille Claudel sur le territoire de la commune de Saint-Jean-de-Védas qu'il a divisé en deux parcelles sur lesquelles il a fait édifier une maison individuelle et un bâtiment d'habitation collectif comprenant plusieurs logements. Il a cédé les 25 avril et 3 juillet 2013, deux appartements au sein de l'immeuble collectif et, le 24 juillet 2013, la maison adjacente.
5. D'une part, en ce qui concerne les deux appartements, M. A... a procédé à la vente, sur une période de trois mois entre les mois d'avril et de juillet 2013, de ces deux biens immobiliers construits sur un terrain acquis deux ans auparavant. Même si la seule année d'imposition en litige est l'année 2013, l'administration a pu, pour apprécier le caractère habituel des opérations immobilières réalisées par M. A..., tenir compte des opérations effectuées au cours d'années antérieures et notamment, celles concernant l'achat de deux appartements en 2007 et 2011, revendus en 2008 et 2012. La seule attestation rédigée à la demande de M. A... par son notaire, le 30 juin 2015, n'est pas de nature à faire regarder la cession de ces deux appartements comme entreprise pour lui permettre de faire face à des problèmes de trésorerie. La circonstance que ces appartements ont été rapidement revendus et non conservés pour la location ne permet pas davantage de regarder les opérations en cause comme une simple gestion du patrimoine privé sans intention spéculative. Ainsi, eu égard à l'ensemble de ces éléments, à la fréquence des opérations et à la brièveté du délai séparant les acquisitions de biens immobiliers de leur revente, M. A... doit être regardé comme ayant habituellement acheté des biens immobiliers en vue de les revendre. Ainsi, les deux ventes litigieuses constituent des opérations relevant du I de l'article 35 du code cité. Par suite, M. A... n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que l'administration a imposé les revenus issus de ces ventes dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
6. D'autre part, il résulte de l'instruction, et il n'est pas contesté, que la maison individuelle de Saint-Jean-de-Védas que M. A... a fait construire sur le terrain acquis en juin 2011 a constitué, avant sa cession, sa résidence principale entre les mois de juillet 2012 et 2013. M. A... a bénéficié d'une offre de prêt immobilier, émise le 10 juin 2011, qui porte la mention " résidence principale de l'emprunteur ". Dans ces conditions, alors même que M. A... a vendu la maison bâtie sur le terrain acquis par lui en 2011, la construction de cette maison doit être regardée comme n'ayant pas été faite dans une intention spéculative. Le ministre expose d'ailleurs que la plus-value réalisée lors de la cession de ce bien a été exonérée en application des dispositions du 1° du II de l'article 150 U du code général des impôts. Il y a lieu, dans ces conditions, de dissocier la cession de ce bien des autres opérations immobilières en litige réalisées par M. A.... Il suit de là que c'est à tort que l'administration a imposé les revenus issus de cette vente dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et assujetti M. A... à une cotisation supplémentaire d'impôt sur le revenu au titre de l'année 2013.
7. Il résulte de ce qui vient d'être dit au point précédent, que M. A... n'est pas fondé, en tout état de cause, à soutenir que la plus-value de cession de sa maison individuelle devait être exonérée en application des dispositions du 1° du II de l'article 150 U du code général des impôts et de l'instruction référencée BOI-RFPI-PVI-10-40-10 n° 10 qui ne comporte aucune interprétation de la loi fiscale différente de celle dont il a été fait application.
8. Enfin, M. A... n'est pas fondé à se prévaloir de la doctrine fiscale référencée BOI-BIC-CHAMP-20-10-10, paragraphe 50, selon laquelle l'intention spéculative s'apprécie au moment de l'achat ou de la souscription et non à celui de la revente, dès lors qu'elle ne comporte aucune interprétation de la loi fiscale différente de celle dont il a été fait application.
9. Il résulte de tout ce qui précède que M. A... est seulement fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté le surplus de sa demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu, de contributions sociales et des pénalités correspondantes auxquelles il a été assujetti au titre de l'année 2013 relative à la vente de la maison individuelle sise 274 rue Camille Claudel à Saint-Jean-de-Vedas. Il y a lieu d'accorder à M. A... la décharge de ces impositions supplémentaires. Le jugement attaqué doit être réformé dans cette mesure.
10. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat quelque somme que ce soit à verser à M. A... au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.
D É C I D E :
Article 1er : M. A... est déchargé des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu, de contributions sociales et des pénalités correspondantes auxquelles il a été assujetti au titre de l'année 2013 relatives à la vente de la maison individuelle sise 274 rue Camille Claudel à Saint-Jean-de-Védas.
Article 2 : Le jugement du 18 décembre 2017 du tribunal administratif de Montpellier est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.
Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête de M. A... est rejeté.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. B... A...et au ministre de l'action et des comptes publics.
Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal sud-est.
Délibéré après l'audience du 13 novembre 2018, où siégeaient :
- M. Barthez, président assesseur, président de la formation de jugement en application de l'article R. 222-26 du code de justice administrative,
- M. Maury, premier conseiller,
- Mme Carotenuto, premier conseiller.
Lu en audience publique, le 27 novembre 2018.
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N° 18MA00815
nc
