Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. A... E...a demandé au tribunal administratif de Bastia d'annuler les deux permis de construire modificatifs accordés les 9 avril et 24 novembre 2014 à M. et Mme B... en vue de la construction d'une maison d'habitation sur une parcelle cadastrée A 772, à Algajola, pour une surface hors-oeuvre nette de 297 m², les décisions implicites du préfet de la Haute-Corse et du maire d'Algajola rejetant sa demande tendant à ce que soit dressé un procès-verbal d'infraction des travaux et à ce que soit adopté un arrêté interruptif de travaux.
Par un jugement n° 1400510, 1401132, 1500063 du 12 mai 2017, le tribunal administratif de Bastia a annulé les deux décisions des 9 avril et 24 novembre 2014 accordant les permis modificatifs et la décision implicite du maire d'Algajola en tant qu'elle refuse de prendre un arrêté interruptif de travaux.
Procédure devant la Cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 14 juin 2016 et 13 novembre 2017, sous le n° 16MA02312, M. et Mme B..., représentés par Me C..., demandent à la Cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Bastia du 12 mai 2017 en ce qu'il emporte annulation du permis de construire délivré le 24 novembre 2014 ;
2°) de rejeter la demande de M. E... ;
3°) de mettre à la charge de M. E... la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- le tribunal a commis une erreur dans le calcul du prospect ;
- le rapport d'expertise dont se prévaut M. E... n'est pas définitif ;
- la casquette située à une cote inférieure de celle du pignon doit être prise en compte pour apprécier le prospect.
Par deux mémoires en défense, enregistrés les 2 novembre 2017 et 25 janvier 2018, M. E..., représenté par Me F..., conclut au rejet de la requête et demande à la Cour de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que les moyens soulevés par M. et Mme B... ne sont pas fondés.
Le mémoire présenté pour M. et Mme B..., enregistré le 15 février 2018, n'a pas été communiqué.
Un avis d'audience portant clôture immédiate de l'instruction a été émis le 20 février 2018.
Un mémoire présenté pour M. et Mme B... a été enregistré le 22 février 2018, postérieurement à la clôture d'instruction.
La requête a été communiquée au ministre de la transition écologique et solidaire qui n'a pas produit de mémoire.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Marchessaux,
- les conclusions de M. Revert, rapporteur public,
- et les observations de Me F..., représentant M. E....
1. Par un jugement du 12 mai 2017 le tribunal administratif de Bastia a annulé, à la demande de M. A... E..., les deux décisions des 9 avril et 24 novembre 2014 accordant à M. et Mme B... des permis modificatifs en vue de la construction d'une maison d'habitation sur une parcelle cadastrée A 772, à Algajola, pour une surface hors-oeuvre nette de 297 m² et la décision implicite du maire d'Algajola en tant qu'elle refuse de prendre un arrêté interruptif de travaux. Par la présente requête, M. et Mme B... doivent être regardés comme demandant l'annulation de ce jugement uniquement en tant qu'il annule le permis de construire modificatif délivré le 24 novembre 2014.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
2. Aux termes de l'article R. 111-18 du code de l'urbanisme : " A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres. ". Si, eu égard à la finalité de cette disposition, qui vise à limiter la hauteur des bâtiments en limite séparative, il y a lieu, pour apprécier la distance par rapport à la limite parcellaire d'une partie d'un bâtiment comportant une toiture qui fait face à cette limite, de retenir comme le ou les points les plus élevés celui ou ceux qui sont situés à l'égout du toit, et non au faîtage, cette règle ne peut s'appliquer à une façade ne comportant pas de toiture et, par conséquent, pas d'égout du toit face au point le plus rapproché de la limite parcellaire. Dans cette dernière hypothèse, il y a lieu de tenir compte du point le plus élevé du mur pignon.
3. Il ressort des pièces du dossier et, plus particulièrement des plans de façades et de masse que la construction de M. et Mme B..., dépourvue de toiture, est bordée d'une casquette décorative. Si cette dernière est indissociable du bâtiment, le respect de la règle énoncée au paragraphe 2 doit s'apprécier de manière globale, en fonction de tout le bâtiment et non de chaque partie prise isolement. Il y a donc lieu de retenir le point le plus élevé du mur pignon de la façade longeant la parcelle de M. E.... Ainsi, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le tribunal devait tenir compte de la hauteur de la casquette bordant la façade, située à un mètre au dessous du point le plus élevé du mur pignon. Par ailleurs, contrairement à ce que soutiennent M. et Mme B..., il ressort du plan de masse joint au dossier de demande du permis de construire modificatif déposé le 8 juillet 2014 ayant donné lieu à l'arrêté contesté, que leur propriété se situe à une distance de 3,66 mètres mesurée entre la façade de sa construction faisant face à la parcelle de M. E... et le mur mitoyen de ce dernier. Celui-ci ne démontre pas que cette limite séparative se situerait au delà de ce mur sur la propriété des requérants en se prévalant d'un jugement du tribunal d'instance de Bastia, du 28 novembre 2016 qui a, au demeurant, rejeté sa demande de bornage, au motif que la limite était déjà bornée par le mur édifié par le demandeur et de sa requête d'appel contre ce jugement laquelle est en cours d'instance. Selon le plan de coupe figurant au dossier précité du 8 juillet 2014, la construction des appelants présente en son point le plus élevé du mur pignon une hauteur de 8,17 mètres qui imposait ainsi un retrait de 4,085 mètres. Il s'en suit que la distance entre le point le plus élevé de cette façade et le point le plus proche de la limite séparative de 3,66 mètres est inférieure à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points. M. E... ne peut utilement se prévaloir d'un rapport d'expertise établi le 30 novembre 2017, qui retient deux hauteurs possibles évaluées à 9 et 8,51 mètres dès lors que la hauteur à prendre en compte est celle figurant sur les plans du dossier de demande du pétitionnaire au vu duquel le service instructeur doit se prononcer. S'il produit le dossier de demande d'un dernier permis modificatif du projet en litige déposé le 17 février 2017 par M. et Mme B..., ces derniers ne s'en prévalent pas. Par ailleurs, il ne ressort pas des pièces du dossier que le service instructeur se serait prononcé sur cette demande. Il s'en suit que le tribunal a estimé à bon droit que l'arrêté contesté du 24 novembre 2014 avait été pris en méconnaissance des dispositions de l'article R. 111-18 du code de l'urbanisme.
4. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen n'est de nature, en l'état de l'instruction, à conduire à l'annulation de l'arrêté en litige.
5. Il résulte de tout ce qui précède que M. et Mme B... ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Bastia a annulé le permis de construire modificatif accordé le 24 novembre 2014 dont ils bénéficiaient.
Sur les frais liés au litige :
6. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que M. E..., qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, verse à M. et Mme B... quelque somme que ce soit au titre des frais que ceux-ci ont exposés et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de faire droit aux conclusions de M. E... présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D É C I D E :
Article 1er : La requête de M. et Mme B... est rejetée.
Article 2 : Les conclusions de M. E... présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme D...et KarineB..., à M. A... E...et au ministre de la transition écologique et solidaire.
Délibéré après l'audience du 12 mars 2018, où siégeaient :
- M. Bocquet, président,
- M. Marcovici, président assesseur,
- Mme Marchessaux, premier conseiller.
Lu en audience publique, le 26 mars 2018.
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N° 16MA02312
