Vu la requête, enregistrée le 12 février 2010, présentée pour la SCA CHATEAU DE L'ARC et la SCI LES HAMEAUX DE CHATEAU DE L'ARC, représentées par Mme Laurent par Me Gouvennec, avocat ; la SCA CHATEAU DE L'ARC et la SCI LES HAMEAUX DE CHATEAU DE L'ARC demandent à la cour :
1°) d'annuler le jugement du 2 décembre 2009 par lequel le tribunal administratif de Marseille a rejeté leur demande d'annulation du refus d'autorisation de lotir qui leur a été opposé le 28 novembre 2006 par la commune de Fuveau ;
2°) d'annuler le refus de lotir du 28 novembre 2006 ;
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Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 31 mai 2012 :
- le rapport de Mme Paix, rapporteur ;
- les conclusions de M. Bachoffer, rapporteur public ;
- les observations de Me Noël pour la SCA CHATEAU DE L'ARC et la SCI DES HAMEAUX DE CHATEAU L'ARC ;
- et les observations de Me Burtez-Doucède pour la commune de Fuveau ;
Considérant que la SCA CHATEAU DE L'ARC et la SCI LES HAMEAUX DE CHATEAU DE L'ARC demandent l'annulation du jugement du 2 décembre 2009 par lequel le tribunal administratif de Marseille a rejeté leur demande tendant à l'annulation du refus d'autorisation de lotir opposé à la SCA CHATEAU DE L'ARC le 28 novembre 2006 ; que la demande d'autorisation était sollicitée en vue de réaliser un lotissement comprenant 4 macro-lots, dénommés A, B, C, et D, en zone Uda 2 destinés à recevoir des maisons individuelles, un macro-lot en zone UFa destiné à recevoir des maisons individuelles ou un immeuble d'habitation, et 48 lots en zone Uda1 du plan d'aménagement de zone destinés à recevoir des maisons individuelles ;
Sur la recevabilité de la requête en tant qu'elle concerne la SCI LES HAMEAUX DE CHATEAU DE L'ARC :
Considérant que la SCI LES HAMEAUX DE CHATEAU DE L'ARC n'étant pas partie à l'instance devant le tribunal administratif de Marseille, elle n'est pas recevable à interjeter appel du jugement du 2 décembre 2009 ; que ses conclusions ne peuvent donc être accueillies ;
Sur la régularité du jugement attaqué :
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier qu'à l'appui du moyen tiré du détournement de pouvoir, la SCA CHATEAU DE L'ARC indiquait que le classement en zone N de terrains constructibles lui appartenant n'était motivé par aucun motif d'intérêt général et avait pour seul but d'interdire toute construction ; que ces motifs étaient identiques à ceux ayant conduit à la création d'un espace boisé classé jugé illégal par le tribunal administratif de Marseille ; que la société soutenait en outre que le plan local d'urbanisme avait été modifié aux seuls profits d'intérêts particuliers ; qu'eu égard au caractère précis et circonstancié de ces énonciations, le tribunal administratif de Marseille ne pouvait écarter le moyen ainsi soulevé sans indiquer, après avoir rappelé la teneur de l'argumentation de la requérante, ceux des éléments du dossier lui permettant de conclure que la décision attaquée n'avait pas été prise dans un but étranger à l'intérêt général ; qu'en se bornant à relever dans son jugement que le détournement de pouvoir n'est pas établi en ce qui concerne le classement en zone naturelle des terrains, et que la requérante n'établissait pas que le refus de permis d'aménager serait entaché de détournement de pouvoir sans indiquer ceux des éléments du dossier qui l'amenaient à écarter ces moyens, le tribunal administratif de Marseille a entaché cet arrêt d'une insuffisance de motivation ; que celui-ci doit, sans qu'il soit besoin de statuer sur l'autre moyen invoqué d'irrégularité du jugement, être annulé pour ce motif ;
Sur la légalité de l'autorisation de lotir :
Considérant, en premier lieu, qu'en application de l'arrêté municipal du 19 mars 2001, transmis au représentant de l'Etat le 21 mars 2001, M. Daniel A, adjoint au maire de Fuveau, disposait d'une délégation en matière d'urbanisme et de travaux, pour signer tous les documents afférents à sa délégation ; que cette délégation a été transmise au contrôle de légalité et insérée le 26 mars 2001 au recueil des actes administratifs de la commune ; que le moyen tiré de l'incompétence de l'auteur de l'acte manque donc en fait ;
Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article R.315-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date de la décision attaquée, " Constitue un lotissement au sens du présent chapitre toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet (...) de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété (...). / L'alinéa précédent s'applique notamment aux divisions en propriété ou en jouissance résultant de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, à l'exclusion toutefois des divisions résultant de partages successoraux ou d'actes assimilés lorsque ces actes n'ont pas pour effet de porter à plus de quatre le nombre de terrains issus de la propriété concernée (...) " ;
qu'aux termes de l'article R.315-48 du même code : " Les subdivisions de lots provenant d'un lotissement sont assimilées aux modifications de lotissements prévues à l'article L.315-3 lorsqu'elles sont demandées par le lotisseur ou par un ou plusieurs lotis, à moins que, conduisant à la création de plus de deux nouveaux lots, elles ne fassent l'objet d'une autorisation de lotir délivrée dans les conditions prévues par le présent chapitre sans qu'il puisse être porté atteinte aux droits des coattributaires de lots tels qu'ils peuvent résulter des documents régissant le lotissement primitif (...) " ; que l'article 5 du projet de règlement prévoit que " les macro-lots (A, B, C, D) pourront être divisés, sans autorisation particulière, à l'occasion de chaque vente " ;
Considérant que le projet de lotissement comporte 48 lots et 5 macro-lots de 84 lots, répartis en 15 lots pour le macro-lot A, 19 lots pour le macro-lot B, 27 lots pour le macro-lot C et 15 lots pour le macro-lot D soit une totalité de 132 lots ; que si les dispositions du code de l'urbanisme imposent une demande d'autorisation pour toute création de lots, la demande d'autorisation de lotir en litige constitue cette demande d'autorisation ; que par suite, le règlement de lotissement pouvait ne pas exiger d'autorisation supplémentaire lors de la division de chacun des macro-lots, à l'occasion de chaque vente ;qu'il en résulte que la SCA CHATEAU DE L'ARC est fondée à soutenir que ce motif de rejet, opposé par l'arrêté en litige, repose sur une interprétation erronée des dispositions précitées ;
Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes de l'article L.130-1 du code de l'urbanisme, "Les plans locaux d'urbanisme peuvent classer comme espaces boisés les bois, forêts, parcs à conserver ou à créer (...) / Ce classement interdit tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements " ; que l'un des motifs de l'arrêté attaqué repose sur le fait que la portion de voie d'accès au projet de lotissement figurée sur une partie de la parcelle cadastrée AW 142 se situe en espace boisé classé ; que toutefois, la SCA CHATEAU DE L'ARC produit une note technique du 18 novembre 2009 établie par un géomètre expert foncier et accompagnée du document graphique du plan d'occupation des sols alors en vigueur, qui établit que l'accès au lotissement se fait par un rond point à partir de la parcelle AW n° 142 ; que ce giratoire n'est pas concerné par la servitude d'espaces boisés classés existant le long du vallat de Favary ; que cette note n'est pas utilement contestée par la commune de Fuveau ; que, dès lors, la société requérante est fondée à soutenir que ce motif de refus est infondé ;
Considérant, en quatrième lieu, que l'article UD 3 du règlement de la zone d'aménagement concerté des hameaux de Château l'Arc, dans sa rédaction applicable à la date de la décision attaquée, prévoit en son point 2.3 que ... " l'extrémité des voies en impasse doit être aménagée en aire de manoeuvre " ; que l'un des motifs de rejet de l'autorisation de lotir est fondé sur la circonstance que l'extrémité du macro-lot D n'est pas aménagée en aire de manoeuvre, méconnaissant ainsi les dispositions de l'article UD 3 ; que toutefois, l'extrémité de la voie en impasse du macro-lot D qui dessert exclusivement les lots D 21 et D 22, et a une largeur de 6 mètres ; que dans ces conditions, et dès lors qu'il n'est pas même allégué que le retournement ne peut pas se faire dans les lots desservis, une telle circonstance ne pouvait fonder le refus d'autorisation de lotir ;
Considérant, en cinquième lieu, qu'aucune disposition du code de l'urbanisme n'impose qu'un équipement collectif nécessaire au fonctionnement d'un lotissement soit situé dans le périmètre de celui-ci ; qu'ainsi la circonstance que l'emplacement de la station d'épuration ait été prévu à l'extérieur du lotissement, ne constituait pas un motif susceptible de justifier le refus de permis ; que la circonstance que la commune de Fuveau n'aurait eu aucune garantie quant à la réalisation de cet ouvrage n'est pas établie dès lors notamment que l'article R.315-30 du code de l'urbanisme, dans sa version applicable au cas d'espèce, prévoit la caducité de l'autorisation de lotir en cas de non commencement des travaux d'aménagement dans un délai de dix-huit mois à compter de la notification au lotisseur de l'arrêté d'autorisation ; que dans ces conditions ce motif de refus opposé par la commune de Fuveau est infondé ;
Considérant, en sixième lieu, qu'il résulte des pièces du dossier et notamment de la note rédigée par M Thierry B, expert, du 18 novembre 2009 accompagnée de plans graphiques, que le bassin de rétention n° B5 ne se superpose pas à l'emplacement réservé n° 22 du plan d'occupation des sols contrairement à ce qu'indique l'un des motifs de rejet de l'arrêté litigieux ; qu'il en est de même des bassins de rétention B2 et B3 ; qu'enfin la circonstance que le bassin de rétention n° 2 soit localisé en dehors du lotissement ne suffit pas à justifier le motif de refus opposé par la commune de Fuveau sur le fondement de ces dispositions ;
Considérant, en septième lieu, qu'aucune autorisation au titre de la loi sur l'eau du 3 janvier 1992 n'était requise dans le cadre de la demande d'autorisation de lotir sollicitée ; que, par suite, la société requérante est fondée à soutenir que le motif tiré de l'absence d'une telle autorisation est infondé ;
Considérant, en huitième lieu, que si l'article UD 5 du règlement de la zone d'aménagement concerté, dans sa rédaction applicable à la date de l'arrêté attaqué, prévoit qu'" en bordure du canal de Provence, les constructions doivent être implantées à une distance minimale de 35 mètres de l'axe du canal ", ces dispositions ne peuvent justifier un refus d'autorisation de lotir qui n'emporte pas droit à construire et ne précise pas la localisation prévue des futures constructions ; que dans ces conditions c'est à bon droit que la SCA CHATEAU DE L'ARC soutient que ces dispositions ne pouvaient légalement fonder le refus d'autorisation de lotir qui lui a été opposé ;
Considérant, en neuvième lieu, qu'aux termes de l'article 8 du projet de règlement du lotissement joint à la demande d'autorisation de lotir présentée par la SCA DE CHATEAU L'ARC : " Les piscines et annexes devront obligatoirement être implantées dans les zones d'implantations mentionné sur le plan de composition. / Elles feront partie intégrante du permis de construire (...) " ; que ces dispositions n'ont pas pour objet et ne sauraient avoir pour effet d 'interdire toute demande de construction de piscine ou d'annexe, mais seulement de les intégrer à la demande de permis initiale lorsqu'elles sont sollicitées dans le même temps que la construction de la maison ; qu'elles ne peuvent donc justifier le refus opposé à la SCA CHATEAU DE L'ARC ;
Considérant, en dixième lieu, qu'aux termes de l'article 11 du projet de règlement de lotissement " Tout projet de clôture est soumis à une déclaration de clôture (...) / Les propriétaires devront déposer une demande d'autorisation de travaux pour l'édification de la clôture en même temps que la demande de permis de construire et la conformité du permis ne sera délivrée qu'après l'achèvement de la clôture (...) " ; qu'aucune disposition du code de l'urbanisme n'interdit qu'un lotissement prévoie qu'une clôture doit être sollicitée au moment de la demande de permis de construire ni que la conformité ne soit délivrée qu'après que l'ensemble des travaux liés au permis de construire seront achevés ;
Considérant, en onzième lieu, qu'aux termes de l'article R315-26 du code de l'urbanisme : " L'autorité compétente pour statuer sur la demande se prononce par arrêté. Si la décision comporte rejet de la demande, si elle est assortie de prescriptions ou s'il s'agit d'un sursis à statuer, elle doit être motivée. Il en est de même lorsqu'une dérogation ou une adaptation mineure est nécessaire. " ; qu'à cet égard l'arrêté litigieux était motivé en droit et en fait ; que ces dispositions n'imposent pas à l'autorité compétente pour délivrer l'autorisation de lotir de l'assortir de prescriptions lorsque le règlement du lotissement n'est pas conforme au code de l'urbanisme ;
Considérant, en douzième lieu, qu'aux termes de l'article R.315-9 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date de la décision attaquée : "S'il en est prévu un, le cahier des charges du lotissement est joint pour information au dossier présenté à l'appui de la demande. / Ce document contractuel ainsi que les statuts de l'association syndicale ne sont pas soumis à l'approbation de l'autorité compétente " ; que si les articles 11 et 12 du règlement du lotissement renvoient à des croquis et à des plans contenus dans le cahier des charges, ces dispositions ne sont proscrites par aucune disposition législative ou règlementaire et sont destinées à éclairer le règlement ; que par suite la SCA CHATEAU DE L'ARC est fondée à soutenir que c'est à tort que ce renvoi opéré par les dispositions du règlement de lotissement a été sanctionné par l'arrêté litigieux ;
Considérant en treizième lieu, qu'aux termes de l'article UD1, f), du règlement de la zone d'aménagement concerté des hameaux de Château l'Arc, dans sa rédaction applicable à la date de la décision attaquée, " Sont interdites en zone UDa2 les opérations dont la surface de plancher est inférieure à 3000 m² " ; qu'aux termes de l'article UD2 du même règlement, dans sa rédaction applicable à la date de la décision attaquée, " Sont autorisés à l'intérieur des secteurs UDa2 et UDb les lotissements lorsqu'ils permettront la réalisation d'une surface de plancher de 3000 m² par lot " ; qu'il ressort des pièces du dossier que le projet de lotissement de la SCA DE CHATEAU L'ARC comprend quatre macro-lots, désignés par les lettres A, B, C, D, en zone UDa2 du plan d'aménagement de la zone d'aménagement concerté dénommée " Les hameaux de Château l'Arc ", destinés à recevoir des maisons individuelles, un macro-lot en zone UFa du même plan, désigné par la lettre E, destiné à recevoir des maisons individuelles ou un immeuble d'habitation, une opération mixte pouvant être envisagée, et 48 lots en zone UDa1 du même plan destinés à recevoir des maisons individuelles ; que chacun des macro-lots A, B, C et D, permet la réalisation d 'une surface de plancher supérieure à 3000 m² ; que par suite, et nonobstant la circonstance qu'une division soit ensuite prévue pour chacun de ces macro-lots, les dispositions du règlement de la zone n'ont pas été méconnues ; que, par suite, la SCA CHATEAU DE L'ARC est fondée à soutenir que le motif de la décision attaquée selon laquelle son projet méconnaîtrait les dispositions précitées du règlement de la zone d'aménagement concerté est entaché infondé ;
Considérant enfin que la SCA CHATEAU DE L'ARC soutient que le refus qui lui a été opposé serait entaché de détournement de pouvoir ; que toutefois, la seule circonstance que ce refus, dont chacun des motifs est fondé sur des dispositions d'urbanisme, ait été précédé de plusieurs autres refus d'autorisation de lotir ne suffit pas à faire regarder l'arrêté attaqué comme entaché de détournement de pouvoir ; qu'il n'est pas démontré que les différentes prises de position de la commune de Fuveau qui a acquis des parcelles que la SCA CHATEAU DE L'ARC souhaitait acquérir, a résilié la convention de zone d'aménagement concerté, a classé certaines parcelles en zone inconstructibles, ont été guidées par une position étrangère à tout intérêt d'urbanisme ; que dans ces conditions le détournement de pouvoir n'est pas établi ;
Sur l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
Considérant qu'aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : "Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. " ; que ces dispositions s'opposent à ce qu'il soit fait droit aux conclusions présentées en ce sens par la commune de Fuveau ; qu'il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit aux conclusions de la SCA CHATEAU DE L'ARC présentées sur le fondement des mêmes dispositions ;
D É C I D E :
Article 1er : Le jugement susvisé du tribunal administratif de Marseille est annulé.
Article 2 : L'arrêté du 28 novembre 2006 est annulé.
Article 3 : Le surplus des conclusions de la SCA CHATEAU DE L'ARC est rejeté.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la SCA CHATEAU DE L'ARC, à la SCI LES HAMEAUX DE CHATEAU DE L'ARC et à la commune de Fuveau.
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N° 10MA00589 2
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