Vu I) la requête, enregistrée le 25 mars 2010 sous le n° 10MA01170, présentée pour M.et Mme , demeurant ..., par Me Guin ; M. et Mme demandent à la cour :
1°) d'annuler le jugement n° 0703547 du 5 février 2010 par lequel le tribunal administratif de Toulon n'a que partiellement fait droit à leur demande tendant à la condamnation de la COMMUNE DU LAVANDOU à leur verser une somme de 1 477 331,17 euros ;
2°) de faire intégralement droit à leur demande indemnitaire ;
3°) de mettre à la charge de la COMMUNE DU LAVANDOU une somme de 2 500 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative ;
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Vu le jugement attaqué ;
Vu le mémoire en défense, enregistré le 22 juillet 2010, présenté pour M. et Mme représentés par Me Guin qui doivent être regardés comme concluant au rejet de la requête, à la condamnation de la commune à leur verser une somme de 1 477 331,17 euros avec intérêts légaux et capitalisation de ces intérêts et à ce que soit mise à la charge de la COMMUNE DU LAVANDOU une somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; ils font valoir que malgré les diverses annulations contentieuses qui se sont succédées, la commune a maintenu son terrain en secteur constructible du plan d'occupation des sols (POS) ; que sur le fondement de cette réglementation, dont il ne pouvait ignorer l'illégalité, le maire du Lavandou a délivré à leur vendeur un certificat d'urbanisme ainsi qu'un permis de construire et leur a également personnellement délivré un certificat d'urbanisme et un permis de construire illégaux ; que la délivrance de ce permis de construire est constitutive d'une faute de nature à engager la responsabilité de la commune sans qu'y fassent obstacle les dispositions de l'article L. 160-5 du code de l'urbanisme qui n'ont pas vocation à s'appliquer en l'espèce ; qu'il sont en droit d'être indemnisés de l'ensemble des frais résultant de la faute de la commune dans la délivrance de permis de construire ou de certificats d'urbanisme illégaux ; que c'est à tort que le tribunal n'a pas tenu compte de la perte de valeur vénale de leur terrain, dès lors que celui-ci ne vaut aujourd'hui plus rien alors qu'il aurait dû atteindre une valeur de 1 300 000 euros et que la réalisation d'un projet équivalent leur couterait désormais beaucoup plus cher ; que le tribunal ne pouvait, relativement à ce préjudice, leur opposer implicitement les dispositions de l'article L. 160-5 du code de l'urbanisme ; que le refus de les indemniser de la baisse de valeur vénale de leur terrain est contraire à l'article 1er du premier protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; que le coût du crédit contracté pour le financement de l'opération de construction, d'un montant de 45 000 euros doit également être pris en compte dans le calcul de la perte de valeur vénale du bien ; qu'il en va de même des frais de notaire d'un montant de 3.280 euros ; que les frais de viabilisation du terrain et de mise en oeuvre du permis de construire, constitués des frais de géomètre, de raccordement aux réseaux publics, d'affichage du permis de construire, de débroussaillage, d'avocat et de constitution du dossier de demande de permis de construire ont été engagés en pure perte et doivent en conséquence être indemnisés à concurrence de 37 241,92 euros hors taxe ; que doivent ainsi être indemnisés les frais d'avocats rendus nécessaires pour la défense de leurs intérêts ; que les troubles dans leurs conditions d'existence résultant de ces fautes doivent être indemnisés à hauteur de 15 000 euros ;
Vu le mémoire, enregistré le 13 juin 2011, présenté pour M. et Mme qui concluent aux mêmes fins que leur requête par les mêmes moyens et soutiennent en outre que leur préjudice s'évalue désormais à la somme de 1 499 055,56 euros ;
Vu le mémoire, enregistré le 20 janvier 2012, présenté pour la COMMUNE DU LAVANDOU qui conclut aux mêmes fins que ses précédentes écritures et fait valoir en outre que c'est à tort que le tribunal a retenu la faute de la commune, dès lors que le classement en zone UD est d'appréciation tellement délicate que la cour d'appel s'est elle même fourvoyée quant au classement en espace remarquable de zonages UGb et UGc situés à proximité et que la position de la juridiction administrative a elle même varié pour une même parcelle ; que le certificat d'urbanisme du 24 septembre 1997 concerne la parcelle BB 21p et non la parcelle BB 76 mentionnée dans l'acte de vente ; que l'acte de vente ne mentionne d'ailleurs pas ce certificat d'urbanisme ; que le délai de recours à l'encontre de ce certificat n'était pas épuisé à la date d'achat du terrain ; que les époux ont donc commis une double imprudence de nature à engager leur responsabilité ; que les préjudices invoqués au titre des troubles dans les conditions d'existence, qui ne figuraient pas dans la réclamation préalable, sont irrecevables ; que le manque à gagner des époux n'est pas indemnisable ;
Vu, enregistrée le 26 janvier 2012, la note en délibéré présentée pour la COMMUNE DU LAVANDOU ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et l'article 1er du premier protocole additionnel à cette convention ;
Vu le plan d'occupation des sols de la commune de la COMMUNE DU LAVANDOU ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 26 janvier 2012 :
- le rapport de M. Antolini, rapporteur ;
- les conclusions de M. Bachoffer, rapporteur public ;
- les observations de Me Guin pour les époux ; et les observations de Me Barbeau Bournoville pour la COMMUNE DU LAVANDOU ;
Considérant que les requêtes enregistrées sous les n° 10MA01170 et 10MA01379 sont dirigées contre un même jugement et ont fait l'objet d'une instruction commune ; qu'il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul arrêt ;
Considérant que par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Toulon a condamné la COMMUNE DU LAVANDOU à verser à M. et Mme une somme de 32 000 euros en réparation des divers préjudices subis par ces derniers du fait de la délivrance d'un certificat d'urbanisme et d'un permis de construire illégaux ; que M. et Mme ainsi que la COMMUNE DU LAVANDOU relèvent appel de ce jugement ;
Sur la responsabilité de la COMMUNE DU LAVANDOU :
Considérant que pour condamner la COMMUNE DU LAVANDOU à indemniser M. et Mme , le tribunal administratif de Toulon a retenu la faute commise par la commune dans la délivrance illégale du certificat d'urbanisme du 31 juillet 2000 et du permis de construire du 10 juillet 2002 ; qu'il ressort toutefois de la demande de première instance que M. et Mme avaient également invoqué la faute commise dans la délivrance du certificat d'urbanisme du 24 septembre 1997 annexé à leur acte de vente ; que ces autorisations ont été délivrées pour un terrain cadastré section BB n° 76, détaché de la parcelle BB 21, sis à la Fossette en zone UD du POS dont l'annulation a été prononcée par arrêt de la cour de céans du 16 mai 2007 ; que le permis de construire du 10 juillet 2002 a également été annulé par un arrêt du 16 mai 2007, au motif que le terrain en cause était situé dans un site remarquable et était inconstructible en application de l'article L. 146-6 du code de l'urbanisme ; que l'illégalité de ces certificats d'urbanisme et de ce permis de construire constitue une faute de nature à engager la responsabilité de la COMMUNE DU LAVANDOU, quelle que soit, comme le soutient cette dernière, la difficulté de l'appréciation devant être portée sur le caractère remarquable du secteur servant d'assiette au terrain des époux ;
Sur la faute de la victime :
Considérant qu'il ne résulte pas de l'instruction que les époux étaient en mesure, à la date d'achat de leur bien, de connaître l'inconstructiblité du terrain qu'ils entendaient acquérir dans le but d'y édifier leur maison d'habitation ; qu'ils n'ont, par suite, commis aucune faute ou imprudence qui serait de nature à exonérer ou à atténuer la responsabilité de la commune ;
Sur l'appel en garantie formé par la COMMUNE DU LAVANDOU contre l'Etat :
Considérant que la COMMUNE DU LAVANDOU demande que l'Etat soit condamné à la garantir de l'intégralité de la condamnation qui serait prononcée à son encontre ; qu'elle se prévaut en ce sens de l'accord donné par le préfet du Var le 19 décembre 2001 en application de l'article L.146-4 II du code de l'urbanisme, pour l'élaboration du plan d'occupation des sols de la commune sur le fondement duquel le certificat d'urbanisme et le permis de construire ont été délivrés à M. et Mme ;
Considérant que l'illégalité du plan d'occupation des sols de la COMMUNE DU LAVANDOU n'a pas de lien direct avec les préjudices invoqués par M. et Mme qui résultent des seules illégalités des certificats d'urbanisme des 24 septembre 1997 et du 31 juillet 2000 du permis de construire du 10 juillet 2002 ; que si ces décisions ont été prises conformément au plan d'occupation des sols illégal, elles ne sont pas un acte d'application de ce document d'urbanisme et que leur illégalité ne peut, par suite, engager la responsabilité de l'Etat ; que c'est dès lors à tort que le tribunal a condamné l'Etat à garantir la commune à concurrence de 25% de la condamnation prononcée à son encontre ; qu'il y a lieu en conséquence, d'annuler le jugement du tribunal administratif de Toulon sur ce point ;
Sur le lien de causalité :
Considérant que M. et Mme peuvent demander réparation à la COMMUNE DU LAVANDOU des divers préjudices nés de l'illégalité du certificat d'urbanisme du 24 septembre 1997 au vu duquel ils ont acquis la parcelle BB 76 le 12 novembre 1997, de l'illégalité du certificat d'urbanisme du 31 juillet 2000 ainsi que de celle du permis de construire du 10 juillet 2002 ; que contrairement à ce que soutient la commune, il résulte de l'instruction que M. et Mme ont acquis leur terrain au vu du certificat d'urbanisme du 24 septembre 1997 annexé à leur acte de vente, déclarant réalisable une opération de construction de 317 m² de SHON sur le lot qu'ils entendaient acquérir, issu de l'unité foncière BB 21 ; que les mentions erronées de ce certificat d'urbanisme sont, par suite, bien à l'origine de l'achat de ce terrain par les époux , dans le but d'y édifier leur habitation alors même que ces derniers n'ont pas produit leur promesse synallagmatique de vente, que ce certificat d'urbanisme n'était pas définitif à la date d'achat du terrain ou que la demande de permis de construire a été présentée postérieurement au délai d'expiration de ce certificat d'urbanisme ;
Sur l'évaluation du préjudice :
Considérant, en premier lieu, que contrairement à ce que soutient la COMMUNE DU LAVANDOU, M. et Mme sont en droit de demander réparation du préjudice financier, consistant à avoir payé le terrain en litige au prix du terrain constructible, qui résulte de l'illégalité du certificat d'urbanisme du 24 septembre 1997 ; que le montant de leur préjudice correspond à la différence entre la valeur de l'achat des parcelles au prix du terrain à bâtir et leur valeur réelle au prix du terrain non constructible ; que, comme l'a jugé le tribunal sans se fonder sur l'article L. 160-5 du code de l'urbanisme ou méconnaître l'article 1er du premier protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ne peut en revanche être regardé comme un préjudice indemnisable, le fait que ce terrain n'a pu acquérir de valeur ; que son caractère inconstructible n'est pas, en effet, la conséquence directe des fautes commises par la commune mais résulte de l'application de la loi littoral du 3 janvier 1986 ; qu'il résulte des éléments d'appréciation apportés par M. et Mme que le surcoût supporté par eux en raison de l'inconstructibilité de leur terrain doivent être évalué à la somme de 40 000 euros ;
Considérant, en second lieu, que les époux présentent une liste de frais liés aux décisions illégales qui ont fondé leur préjudice et notamment les sommes acquittées au titre de la taxe foncière sur les propriétés non bâties, les sommes déboursées au titre des frais d'architecte, de géomètre, de raccordement et de débroussaillage, les impositions de toutes natures mises à leur charge, les frais d'huissier pour constater l'affichage régulier du permis de construire ; que toutefois, M. et Mme , parmi les factures annotées qu'ils produisent, ne justifient s'être effectivement acquittés que de la somme 1 524,39 euros due à leur architecte et réglée le 9 mars 2001 par virement ; que compte tenu des justifications produites, le montant du préjudice indemnisable à raison des frais engagés s'élève à la somme de 1 524,39 euros ;
Considérant en dernier lieu que dans leur mémoire enregistré au greffe du tribunal le 9 juillet 2009, les époux ont demandé réparation des troubles dans les conditions d'existence qu'ils ont subis du fait des fautes de la commune ; que le tribunal a rejeté cette demande comme irrecevable au motif qu'elle portait sur un chef de préjudice nouveau qui n'était pas mentionné dans la réclamation préalable adressée au maire du Lavandou le 20 décembre 2006 et qu'elle avait été présentée après l'expiration du délai de recours contentieux ;
Considérant que la personne qui a demandé en première instance la réparation des conséquences dommageables d'un fait qu'elle impute à l'administration est recevable à détailler ces conséquences, en invoquant le cas échéant des chefs de préjudice dont elle n'avait pas fait état auparavant, dès lors que ces chefs de préjudice se rattachent au même fait générateur et que ses prétentions demeurent dans la limite du montant total de l'indemnité chiffrée, augmentée le cas échéant des éléments nouveaux apparus postérieurement au jugement, sous réserve des règles qui gouvernent la recevabilité des demandes fondées sur une cause juridique nouvelle ; que cette demande, alors même qu'elle porte sur un chef de préjudice qui n'était pas mentionné dans la réclamation préalable adressée au maire du Lavandou le 19 décembre 2006, reste dans le quantum du préjudice de 1 477 331,17 euros dont il était demandé réparation et repose sur le même fondement de responsabilité ; que ces conclusions sont, dès lors, recevables ;
Considérant que les certificats d'urbanisme et le permis de construire illégalement délivrés à M. et Mme ont amené ces derniers à acquérir un terrain inconstructible, engager des frais et leur énergie sur un projet de construction voué à l'échec et à engager des procédures contentieuses ; qu'il y a lieu, en conséquence d'allouer à M. et Mme , la somme de 5 000 euros en réparation de ce préjudice ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que M. et Mme sont fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Toulon n'a que partiellement fait droit à leur demande indemnitaire et les a indemnisés à concurrence de 32 000 euros ; qu'il y a lieu de condamner la COMMUNE DU LAVANDOU à verser à M. et Mme une somme de 46 524,39 euros ;
Sur les intérêts et la capitalisation :
Considérant qu'il y a lieu de faire droit aux conclusions des requérants tendant d'une part, à ce que le montant de la condamnation ci-dessus prononcée soit assorti des intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2006, date de leur réclamation préalable, d'autre part à ce que les intérêts échus à la date du 20 décembre 2007 soient capitalisés pour porter eux-mêmes intérêts à cette date puis à chaque échéance annuelle à compter de cette date ;
Sur les conclusions au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle aux conclusions de la COMMUNE DU LAVANDOU dirigées contre M. et Mme qui ne sont pas, dans la présente instance, les parties perdantes ; qu'il y a lieu en revanche, dans les circonstances de l'espèce, de condamner la COMMUNE DU LAVANDOU, à verser à M. et Mme une somme de 2 000 euros en application desdites dispositions ;
D É C I D E :
Article 1er : La COMMUNE DU LAVANDOU est condamnée à verser à M. et Mme une somme de 46 524,39 (quarante six mille cinq cent vingt quatre euros et trente neuf centimes) assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2006. Les intérêts échus le 20 décembre 2007 seront capitalisés à cette date pour produire eux-mêmes intérêts, ainsi qu'à chaque échéance annuelle à compter de cette date.
Article 2 : La COMMUNE DU LAVANDOU versera à M. et Mme , une somme de 2 000 (deux mille) euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le jugement du tribunal administratif de Toulon du 5 février 2010 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.
Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête de M. et Mme est rejeté.
Article 5 : La requête de la COMMUNE DU LAVANDOU est rejetée.
Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme et à la COMMUNE DU LAVANDOU.
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N° 10MA01170, 10MA01379
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