Vu, sous le n° 01MA02467, la requête, enregistrée au greffe de la Cour administrative d'appel de Marseille le 22 novembre 2001, présentée pour la Société civile immobilière (SCI) DU COTEAU DES CHENES, représentée par son gérant en exercice, dont le siège est 34, Allée Virginie à Pavillon-sous-Bois (93380), par Me Teissier du Cros, avocat ;
La SCI DU COTEAU DES CHENES demande à la Cour :
11/ d'annuler le jugement n° 97-3691/97-3693 en date du 28 juin 2001 par lequel le Tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande tendant à l'annulation de la décision implicite de rejet résultant du silence gardé pendant plus de quatre mois par le maire du Lavandou sur sa demande préalable en date du 17 octobre 1996, parvenue en mairie le 23 octobre 1996, et tendant au paiement de la somme de 6.766.000 F ainsi qu'à la condamnation de la commune du Lavandou à lui payer ladite indemnité, assortie des intérêts de droit à compter du 23 octobre 1996, outre la somme de 10.000 F au titre de l'article L.8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
2°/ de faire droit à sa demande de première instance, les intérêts devant être capitalisés à la date d'enregistrement de la présente requête ;
3°/ de condamner la commune du Lavandou à lui payer une somme de 10.000 F au titre des frais exposés en première instance ainsi qu'une somme de 10.000 F au titre des frais exposés en appel sur le fondement des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative ;
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2°) Vu, sous le n° 01MA02476, la requête, enregistrée le 22 novembre 2001, présentée pour M. Jacques X, élisant domicile à ..., par Me Teissier du Cros, avocat ;
M. X demande à la Cour :
1°/ d'annuler le jugement n° 97-3691/97-3693 du 28 juin 2001 par lequel le Tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande tendant à l'annulation de la décision implicite de rejet résultant du silence gardé pendant plus de quatre mois par le maire du Lavandou sur sa demande préalable en date du 17 octobre 1996, réceptionnée le 23 octobre suivant en mairie, tendant au paiement d'une indemnité de 2.748.000 F ainsi qu'à la condamnation de la commune du Lavandou à lui payer ladite indemnité, assortie des intérêts de droit à compter du 23 octobre 1996, outre la somme de 10.000 F au titre de l'article L.8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
2°/ de faire droit à sa demande de première instance, les intérêts devant être capitalisés à la date d'enregistrement de la présente requête ;
3°/ de condamner la commune du Lavandou à lui payer une somme de 10.000 F au titre des frais exposés en première instance ainsi qu'une somme de 10.000 F au titre des frais exposés en appel sur le fondement des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative ;
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Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code civil ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 15 juin 2006,
- le rapport de Mme Buccafurri, rapporteur ;
- les observations de Me Teissier du Cros pour la SCI DU COTEAU DES CHENES et pour M. Jacques X ;
- et les conclusions de M. Cherrier, commissaire du gouvernement ;
Considérant que M. X a déposé le 29 janvier 1980 une demande d'ouverture de camping, réitérée le 15 décembre 1980 en raison de la décision de rejet du préfet du Var en date du 18 décembre 1980, sur un terrain sis au Lavandou au lieudit Cavalière, appartenant à Mme Y et objet entre les parties d'une promesse de vente ; que, par un jugement en date du 24 juillet 1984 devenu définitif, le Tribunal administratif de Nice a décidé que l'absence de réponse dans le délai de trois mois sur la demande d'ouverture d'un camping avait fait naître une autorisation tacite et que le préfet, alors dessaisi, ne pouvait légalement rejeter cette demande ; que la SCI DU COTEAU DES CHENES, dont M. X est le gérant, a acquis, le 18 mars 1983, la propriété en cause d'une superficie de 9 ha 25 a 75 ca ; que, dans le cadre d'une médiation relative à la procédure contentieuse susvisée, qui opposait M. X, en son nom propre, et l'Etat, le maire du Lavandou a proposé à M. X, agissant ès-qualité de gérant de la SCI DU COTEAU DES CHENES, un arrangement consistant pour la société à consentir à la commune la vente d'une partie de sa propriété, d'une superficie de 6 ha 56 a 10 ca, au prix de 7 F le m² pour l'aménagement d'un golf et pour la commune à opérer le classement de la partie restante du terrain, soit 2 ha 76 a 72 ca, désormais cadastrée n° D 1741, en zone UDa du plan d'occupation des sols (POS) avec une possibilité du coefficient d'occupation des sols (COS) de 0,10 pour la réalisation d'un lotissement, à maintenir l'utilisation du terrain pour la construction du golf et à interdire toute forme de camping dans les terrains aux alentours ; que ledit arrangement a été formalisé par un échange de lettres des 27 février et 12 juin 1985, par une promesse de vente conclue le 15 juin 1985 entre la SCI DU COTEAU DES CHENES et la commune ainsi que par un acte de vente en date du 29 avril 1986 de la portion de la parcelle cédée à la commune ; qu'en vertu d'une délibération en date du 20 juin 1985 du conseil municipal de la commune du Lavandou approuvant la modification du POS, le terrain restant la propriété de la SCI requérante a été classé en zone UDa avec un coefficient d'occupation des sols (COS) de 0,10, les terrains périphériques étant classés en zone NB ou ND et le terrain cédé à la commune réservé à la création d'un golf ; qu'afin de s'assurer du sérieux des engagements de la commune, la SCI DU COTEAU DES CHENES a sollicité une première fois la délivrance d'un certificat d'urbanisme pour le terrain cadastré D 1741 ; qu'un certificat d'urbanisme lui a été délivré le 2 février 1993 faisant état de la possibilité d'un sursis à statuer en raison de l'engagement d'une procédure d'une révision du plan d'occupation des sols (POS) afin d'assurer sa compatibilité avec les dispositions de la loi littoral ; que la même réponse lui a été opposée le 2 août 1994 après que ladite société ait à nouveau sollicité un certificat d'urbanisme ; qu'après avoir réitéré sa demande, un certificat d'urbanisme négatif en date du 5 septembre 1996 lui a été délivré ; que M. X, estimant que la commune du Lavandou avait rompu fautivement ses promesses antérieures à l'égard de la SCI et que ce comportement lui occasionnait un préjudice à titre personnel, a demandé au Tribunal administratif de Nice de condamner la commune du Lavandou à l'indemniser de son préjudice ; que, pour sa part, la SCI DU COTEAU DES CHENES, estimant que la commune du Lavandou avait rompu fautivement ses promesses antérieures, a demandé au Tribunal administratif de Nice de condamner la commune du Lavandou à l'indemniser de son préjudice ; que M. X et la SCI DU COTEAU DES CHENES relèvent appel du jugement susvisé en date du 28 juin 2001 par lequel le Tribunal administratif de Nice, après avoir joints leurs demandes, les a rejetées ;
Sur la jonction des requêtes :
Considérant que les requêtes susvisées, enregistrées sous les n°s 01MA02467 et 01MA02476, sont dirigées contre un même jugement et présentent à juger des questions semblables ; qu'il y a lieu de les joindre pour y statuer par un seul arrêt ;
Sur la requête n° 01MA02467 :
En ce qui concerne la régularité du jugement :
Considérant qu'il ressort de l'examen du dossier de première instance afférent à la demande de la SCI DU COTEAU DES CHENES que ladite société fondait son action sur la rupture fautive par la commune du Lavandou d'une promesse qu'elle estimait légale ; que, dans ladite demande la société requérante indiquait que, dans l'hypothèse où l'instruction révèlerait que la promesse en cause serait entachée d'illégalité, elle se réservait le droit d'invoquer la responsabilité de la commune de ce chef ; que, toutefois, et alors que la commune du Lavandou a expressément invoqué, dans ses observations en défense présentées devant le tribunal administratif, l'illégalité de la promesse en cause, la SCI DU COTEAU DES CHENES n'a pas invoqué ce fondement de responsabilité dans son mémoire complémentaire ; que, par suite, l'omission à statuer invoquée par la société appelante manque en fait ;
Au fond :
En ce qui concerne la responsabilité pour faute :
Considérant, en premier lieu, que pas plus en première instance qu'en appel, la SCI DU COTEAU DES CHENES n'établit l'illégalité du certificat d'urbanisme négatif qui lui a été délivré le 5 septembre 1996 par le maire de la commune du Lavandou ; que, par suite, elle n'est pas fondée à rechercher la responsabilité de la commune sur ce fondement ;
Considérant, en deuxième lieu, qu'il ressort des pièces du dossier que, pour demander l'engagement de la responsabilité de la commune du Lavandou, la SCI DU COTEAU DES CHENES a soutenu en première instance et continue de soutenir en appel, que cette dernière aurait commis une faute en ne mettant pas à exécution la promesse contenue dans les «conditions de ventes» de la promesse de vente qu'elle a conclue avec la commune le 15 juin 1985 et de la clause «urbanisme» figurant dans l'acte de vente en date du 29 avril 1986, promesse qu'elle estime légale ;
Considérant qu'il résulte de l'instruction, ainsi qu'il a été rappelé ci-dessus, que le 15 juin 1985 une promesse de vente a été conclue entre la commune du Lavandou et la SCI DU COTEAU DES CHENES qui précisait, dans les conditions de vente, que la société s'engageait à consentir à la commune la vente d'une partie de sa propriété, d'une superficie de 6 ha 56 a 10 ca, au prix de 7 F le m² pour l'aménagement d'un golf et qu'en contrepartie, la commune s'engageait à opérer le classement de la partie restante du terrain, soit 2 ha 76 a 72 ca, désormais cadastrée n° D 1741, en zone UDa du plan d'occupation des sols avec une possibilité du coefficient d'occupation des sols de 0,10 pour la réalisation d'un lotissement, à maintenir l'utilisation du terrain pour la construction du golf et à interdire toute forme de camping dans les terrains aux alentours ; que le maire de la commune du Lavandou ne pouvait légalement s'engager au nom de la commune à modifier la réglementation de l'urbanisme dans le sens de stipulations contractuelles conclues avec un particulier ; que, par suite, à supposer même que, comme le soutient la SCI appelante, la commune n'aurait pas tenu les engagements résultant de la promesse de vente et de l'acte de vente précités, la commune du Lavandou n'a commis aucune faute en n'appliquant pas une convention nulle ; que, dès lors, la SCI appelante n'est pas fondée à rechercher la responsabilité de la commune sur le fondement susanalysé ;
Considérant, en revanche, que la SCI DU COTEAU DES CHENES, qui doit être regardée comme invoquant en appel ce nouveau fondement, est fondée à soutenir que le maire du Lavandou a commis une faute de nature à engager la responsabilité de la commune à son égard en s'engageant, de façon inconsidérée, à modifier la réglementation d'urbanisme applicable sur le territoire de la commune conformément aux accords susrappelés ; que, toutefois, la SCI DU COTEAU DES CHENES, qui, en sa qualité de professionnelle de l'immobilier ne peut être regardée comme n'étant pas avertie des procédures administratives, a, en se prêtant à la conclusion d'un tel accord manifestement illégal, elle-même commis une faute de nature à atténuer la responsabilité de la commune du Lavandou ; qu'il sera fait une juste appréciation des responsabilités respectives en déclarant la commune responsable pour moitié des conséquences dommageables pour la SCI appelante des promesses qui lui ont été irrégulièrement faites ;
En ce qui concerne le préjudice :
Considérant, en premier lieu, que la SCI appelante fait valoir qu'elle aurait subi une perte de bénéfices sur la partie du terrain qui est restée sa propriété et notamment de son impossibilité de réaliser le lotissement envisagé ; qu'il résulte toutefois de l'instruction, qu'entre le 20 juin 1985, date à laquelle le conseil municipal a classé ledit terrain en zone UD a avec un COS de 0,10, classement lui permettant de mener à bien l'opération de lotissement qu'elle envisageait , et le 23 décembre 1991, date d'une correspondance du maire lui laissant supposer que ce classement ne serait pas maintenu, la SCI DU COTEAU DES CHENES n'a déposé aucune autorisation de lotir ; qu'il n'est, en outre, pas établi que l'absence de réalisation par la commune du golf attenant était de nature à l'empêcher de réaliser ledit lotissement ; que, par suite, et en tout état de cause, le chef de préjudice ainsi invoqué résulte du seul comportement de la société requérante et n'est pas la conséquence directe des promesses qui lui ont été irrégulièrement faites par le maire du Lavandou ; qu'en outre, ledit préjudice ne présente qu'un caractère éventuel ; que, dès lors, ce chef de préjudice doit être rejeté ;
Considérant, en deuxième lieu, que si la SCI DU COTEAU DES CHENES fait valoir qu'elle a vendu une partie de son terrain à un prix moindre que celui auquel elle l'a acheté, elle n'établit pas, par cette seule affirmation, avoir subi un préjudice de ce chef qui soit en lien direct avec la promesse illégale faite par le maire du Lavandou ; que la SCI appelante ne démontre pas davantage que le préjudice invoqué, correspondant au montant des intérêts intercalaires qu'elle aurait supportés, serait la conséquence directe de l'illégalité de la promesse qui lui a faite le maire de ladite commune ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SCI DU COTEAU DES CHENES n'établit pas avoir subi un quelconque préjudice qui soit en relation de causalité directe avec l'illégalité fautive ci-dessus retenue ;
En ce qui concerne la responsabilité sans faute :
Considérant qu'aux termes de l'article L.160-5 du CU dans sa rédaction alors applicable : «N'ouvrent droit à aucune indemnité les servitudes instituées par application du présent code en matière de voirie, d'hygiène et d'esthétique ou pour d'autres objets et concernant, notamment, l'utilisation du sol, la hauteur des constructions, la proportion des surfaces bâties et non bâties dans chaque propriété, l'interdiction de construire dans certaines zones et en bordure de certaines voies, la répartition des immeubles entre diverses zones./ Toutefois, une indemnité est due s'il résulte de ces servitudes une atteinte à des droits acquis ou une modification à l'état antérieur des lieux déterminant un préjudice direct, matériel et certain ; cette indemnité, à défaut d'accord amiable, est fixée par le tribunal administratif, qui doit tenir compte de la plus-value donnée aux immeubles par la réalisation du plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé ou du document en tenant lieu.» ;
Considérant, en premier lieu, que les mentions concernant les zonages respectifs des terrains cédés et conservés par la SCI DU COTEAU DES CHENES contenues dans l'acte de vente de 1986, ne constituaient qu'un renseignement d'urbanisme et non, ainsi que le soutient la SCI appelante, un acte créateur de droit lui conférant des droits acquis quant au classement des parcelles auxquels la révision du POS de la commune porterait atteinte ; qu'il n'est pas établi, ni même allégué, que ladite révision serait de nature à entraîner une modification de l'état antérieur des lieux ;
Considérant, en deuxième lieu, qu'il résulte de l'instruction que la procédure de révision du POS de la commune du Lavandou a été entreprise pour rendre le POS compatible avec les dispositions de la loi littoral du 3 janvier 1986 et qu'elle a été, par suite, engagée, ainsi que l'ont à bon droit estimé les premiers juges, pour un motif d'intérêt général ; qu'il ne résulte pas de l'instruction que la révision du POS ait fait peser sur la SCI requérante une charge spéciale et exorbitante, hors de proportion avec les justifications d'intérêt général sur lesquelles reposait ce document d'urbanisme ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SCI DU COTEAU DES CHENES n'est pas fondée à rechercher la responsabilité sans faute de la commune du Lavandou ;
Sur la requête n° 01MA02476 :
Sur la responsabilité de la commune :
Considérant qu'eu égard à ses écritures d'appel, M. X doit être regardé comme n'invoquant plus la responsabilité contractuelle de la commune mais uniquement la responsabilité pour faute de la commune qui l'aurait incité, par une promesse non valable faite à la SCI dont il était le gérant, à abandonner les droits qu'il détenait de l'autorisation de camping et ainsi l'aurait placé dans l'incapacité d'aménager un camping sur le terrain D.1741, propriété de la SCI DU COTEAU DES CHENES, et sur lequel devait s'implanter un lotissement en application des engagements conclus entre ladite société et la commune du Lavandou ;
Considérant, toutefois, que le préjudice allégué par M. X, qu'il aurait subi à titre personnel, et qui tient à l'impossibilité d'aménager un camping sur le terrain sur le terrain D.1741, propriété de la SCI DU COTEAU DES CHENES, et sur lequel devait s'implanter un lotissement en application des engagements conclus entre ladite société et la commune du Lavandou, ne peut être regardé comme la conséquence directe de l'illégalité des engagements souscrits au nom de la commune par le maire du Lavandou mais résulte à titre exclusif de la décision de la SCI DU COTEAU DES CHENES de conclure un tel accord avec la commune, alors même que cette dernière aurait pris l'initiative de cet engagement ; que, par suite, le lien de causalité entre l'engagement fautif du maire et le préjudice allégué par M. X n'est pas établi ;
Considérant, d'autre part, que si M. X soutient qu'une novation d'obligation de créancier et de débiteur serait intervenue à son profit entre l'Etat et la commune du Lavandou, il ne résulte pas de l'instruction qu'une telle novation soit intervenue alors qu'une novation ne se présume pas ;
Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin de statuer sur l'exception de prescription quadriennale opposée par la commune du Lavandou, que M. X et la SCI DU COTEAU DES CHENES ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif a rejeté leurs demandes ; que, doivent être rejetées, par voie de conséquence, leurs demandes formulées sur le fondement de l'article L.761-1 du code de justice administrative ; que, dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de condamner M. X à verser à la commune du Lavandou une somme sur le fondement de ces dispositions ;
D E C I D E :
Article 1er : Les requêtes de M. X et de la SCI DU COTEAU DES CHENES sont rejetées.
Article 2 : Les conclusions formulées par la commune du Lavandou sur le fondement de l'article L.761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. X, à la SCI DU COTEAU DES CHENES, à la commune du Lavandou et au ministre des transports, de l'équipement, du tourisme et de la mer.
N°s 01MA02467 - 01MA02476 4
