| France, Cour administrative d'appel de Lyon, 5ème chambre - formation à 3, 04 décembre 2014, 13LY03539

Vu la requête, enregistrée le 26 décembre 2013 au greffe de la Cour, présentée pour la SARL Compagnie de gestion et de transaction immobilière (CGTI), dont le siège social est situé 18 rue de Marignan à Paris (75008) ;

La SARL Compagnie de gestion et de transaction immobilière demande à la Cour :

1°) d'annuler le jugement n° 1102996 du 29 octobre 2013 en tant que le Tribunal administratif de Lyon a rejeté sa demande tendant à la décharge de la cotisation foncière des entreprises à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2010 ;

2°) de prononcer la décharge de l'imposition contestée ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat le paiement d'une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Elle soutient :

- qu'en vertu des dispositions combinées des articles 1467 et 1469, elle ne doit pas être imposée à la cotisation foncière des entreprises sur les locaux qu'elle sous-loue, et ce, quelle que soit la qualité des sous-locataires ;

- qu'en tout état de cause, la résidence dont elle a la gestion est une résidence étudiante ;

Vu, enregistré le 28 mars 2014, le mémoire en défense présenté par le ministre de l'économie et des finances, qui conclut au rejet de la requête ;

Il soutient que la société requérante utilise matériellement les studios et appartements pour les besoins de son activité de sous-location de locaux d'habitation meublés et réalise directement des prestations de service para-hôtelières ; que les baux conclus avec les propriétaires ne prévoient pas de location à des étudiants et n'excluent pas les locations de très courte durée ; que la résidence n'est pas réservée aux locations d'étudiants ; que la société requérante n'a pas produit de baux de longue durée ; que, dans ces conditions, les appartements restent sous le contrôle de la requérante, qui en a la disposition pour les besoins de son exploitation ; qu'en conséquence la valeur locative de ces logements doit être comprise dans sa base d'imposition à la cotisation foncière des entreprises ;

Vu le jugement attaqué ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 13 novembre 2014 :

- le rapport de Mme Bourion, premier conseiller ;

- les conclusions de Mme Chevalier-Aubert, rapporteur public ;

1. Considérant que la SARL Compagnie de Gestion et de Transaction Immobilière (CGTI) exploite une résidence de services dénommée " Le Virgile " ; qu'à ce titre, elle loue par bail commercial à des investisseurs particuliers des appartements meublés, qu'elle sous-loue ensuite, à des occupants auxquels elle fournit, en plus de l'hébergement, diverses prestations de service à caractère para-hôtelier ; qu'à raison de cette activité, la SARL CGTI a été imposée à la cotisation foncière des entreprises au titre de l'année 2010, pour un montant de 15 277 euros ; que la société n'ayant pas acquitté l'imposition due dans les délais, une lettre de rappel pour le paiement de la cotisation foncière des entreprises, majorée de 10 % pour paiement tardif, lui a été adressée le 11 janvier 2011 ; que la SARL CGTI relève appel du jugement n° 1102996, en tant que le Tribunal administratif de Lyon a rejeté sa demande tendant à la décharge de la cotisation foncière des entreprises mise à sa charge au titre de l'année 2010 ;

2. Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article 1447 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au litige : " I. La cotisation foncière des entreprises est due chaque année par les personnes physiques ou morales ou par les sociétés non dotées de la personnalité morale qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée. / Pour l'établissement de la cotisation foncière des entreprises, les activités de location ou de sous-location d'immeubles, autres que les activités de location ou sous-location d'immeubles nus à usage d'habitation, sont réputées exercées à titre professionnel ; (...) " ; qu'aux termes de l'article 1467 du code général des impôts : " La cotisation foncière des entreprises a pour base : 1° la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France, (...), dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, (...) " ; que les immobilisations dont la valeur locative est ainsi intégrée dans l'assiette de la cotisation foncière des entreprises sont les biens placés sous le contrôle du redevable et que celui-ci utilise matériellement pour la réalisation des opérations qu'il effectue ; que pour l'application de cette règle, la circonstance qu'un redevable soit propriétaire, locataire ou sous-locataire des biens en cause est dépourvue d'incidence ;

3. Considérant, d'autre part, qu'aux termes de l'article 1467 A du code général des impôts : " Sous réserve des II, III IV, IV bis et VI de l'article 1478, la période de référence retenue pour déterminer les bases de taxe professionnelle est l'avant-dernière année précédant celle de l'imposition ou, pour les immobilisations et les recettes imposables, le dernier exercice de douze mois clos au cours de cette même année lorsque cet exercice ne coïncide pas avec l'année civile. " ; qu'aux termes du II de l'article 1478 : " (...) En cas de création d'un établissement autre que ceux mentionnés au III, la cotisation foncière des entreprises n'est pas due pour l'année de la création. Pour les deux années suivant celle de la création, la base d'imposition est calculée d'après les immobilisations dont le redevable a disposé au 31 décembre de la première année d'activité et les recettes réalisées au cours de cette même année, ajustées pour correspondre à une année pleine. (...) " ; qu'il résulte de l'instruction que la SARL CGTI a commencé à exercer son activité de gestionnaire de la résidence Le Virgile le 2 janvier 2009 ; qu'en application des textes précités, la période de référence à retenir pour déterminer les bases imposables à la cotisation foncière des entreprises, au titre de l'année 2010, doit être calculée d'après les immobilisations dont le redevable a disposé au 31 décembre 2009 ;

4. Considérant que si en vertu des règles gouvernant l'attribution de la charge de la preuve devant le juge administratif, applicables sauf loi contraire, il incombe, en principe, à chaque partie d'établir les faits qu'elle invoque au soutien de ses prétentions, les éléments de preuve qu'une partie est seule en mesure de détenir ne sauraient être réclamés qu'à celle-ci ;

5. Considérant qu'il résulte de l'instruction que la SARL CGTI, qui est locataire de la résidence dénommée " Le Virgile " sise à Lyon, a été autorisée, conformément au bail commercial qu'elle a signé avec les propriétaires des biens, à procéder à la sous-location des appartements et studios meublés de la résidence " pour des périodes de temps déterminées " ; que, dans le cadre de ces sous-locations, elle fournit aux occupants, en plus de l'hébergement, diverses prestations de service à caractère para-hôtelier ; que l'administration fait valoir que la consultation des sites internet permet de constater que la location d'un appartement est offerte à toute personne désirant trouver un logement quelle qu'en soit la durée et que les logements de la résidence " Le Virgile " peuvent être loués pour une très courte durée ; que la SARL CGTI a, en raison de cette activité, été imposée à la cotisation foncière des entreprises au titre de l'année 2010, sur la valeur locative de l'ensemble des locaux de cette résidence ; que la SARL CGTI soutient que la résidence qu'elle gère est une résidence étudiante et que seul le service d'accueil de la résidence, dont elle a la jouissance effective, doit être intégré dans la base de la cotisation foncière des entreprises au titre de l'année 2010 ; que, toutefois, s'agissant des appartements loués, elle se borne à produire un tableau listant les trente neuf étudiants qui auraient occupé trente sept appartements sur les cent dix existants à la date du 10 octobre 2010, ainsi que la photocopie de leur carte d'étudiant pour l'année universitaire 2010-2011 et un bail non signé qu'elle aurait conclu avec un étudiant le 1er mars 2010 ; que ces éléments ne permettent pas d'établir que la SARL CGTI avait effectué, au titre de la période de référence courant du 1er janvier au 31 décembre 2009, des locations de longue durée ; que les circonstances que le permis de construire et l'attestation de conformité des bâtiments de la résidence mentionnent la construction d'une résidence étudiante et que la SARL CGTI sous-loue des logements à des étudiants sont en elles-mêmes sans incidence sur l'intégration de ces biens dans la base imposable à la cotisation foncière des entreprises ; que le ministre de l'économie et des finances soutient, sans être contredit, que les locations de logements de la résidence peuvent être de courte ou moyenne durée ; que la SARL CGTI assure la gestion et l'entretien de ces logements ; que, dans ces conditions, les locaux en cause doivent être regardés pour l'application des dispositions précitées de l'article 1467 du code général des impôts comme étant placés sous le contrôle de la SARL CGTI et comme étant utilisés matériellement par elle pour l'exercice de son activité de sous-location de logements meublés ; qu'ainsi, c'est donc à bon droit que l'administration a imposé la société requérante à la cotisation foncière des entreprises au titre de l'année 2010 sur la base de la valeur locative foncière de l'ensemble des locaux ;

6. Considérant que la SARL CGTI n'est, dès lors, pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Lyon a rejeté sa demande tendant à lui accorder la décharge de l'imposition litigieuse correspondant à l'exclusion des bases d'imposition de la valeur locative desdits logements ; que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme quelconque soit mise à ce titre à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance ;

DECIDE :

Article 1er : La requête de la SARL Compagnie de gestion et de transaction immobilière (CGTI) est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SARL Compagnie de gestion et de transaction immobilière et au ministre des finances et des comptes publics.

Délibéré après l'audience du 13 novembre 2014 à laquelle siégeaient :

Mme Mear, président,

Mme Bourion, premier conseiller,

M. Meillier, premier conseiller.

Lu en audience publique, le 4 décembre 2014.

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N° 13LY03539

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